2024/03/08

不動産クラウドファンディングのデメリット・儲からないといわれる理由6選！REITなど他の投資と比較

不動産投資クラウドファンディング

不動産クラウドファンディングは、1万円程度から少額で不動産へ投資できるサービスとして近年注目を集めています。個人投資家からの人気は高く、投資対象となるファンドでは早いものだと数十秒で受付終了となるケースもあるほどです。

ただし、不動産クラウドファンディングは他投資商品同様にリスクもあるため、注意が必要です。

実際に投資を始める前に、サービスの仕組みや特徴を理解し、配当がもらえるというメリットだけでなく、リスクについても正しく把握しておくことが大切です。

不動産クラウドファンディングのデメリット・儲からないといわれる理由は主に下記に挙げるものです。

・元本保証ではない
・中途解約できないことが多い
・金融機関の融資を利用できない
・クリック合戦になることがある
・ファンド組成会社が倒産するリスクがある

他にも本記事では、不動産クラウドファンディング以外の不動産投資とのリスクを比較表付きで紹介します。

記事を読めば、自分が不動産クラウドファンディングにて投資をするべきかいなかの判断ができるようになるでしょう。

そもそも不動産クラウドファンディングとは

デメリットを見る前に、今一度不動産クラウドファンディングについておさらいしておきましょう。

「早く不動産クラウドファンディングのデメリット・リスクを見たい」という方は『不動産クラウドファンディングのデメリット・リスク・儲からないといわれる理由』をクリックしてください。

不動産クラウドファンディングとは、インターネットを通じて不特定多数の投資家から集めた資金で不動産運用を行い、その不動産から発生する運用益や売買差益を投資家に分配する仕組みです。

不動産特定共同事業法に則って運営されており、投資家保護の観点から物件情報の詳細の明示が義務付けられています。

募集期間中に一定以上の資金が集まるとファンドが成立し、投資対象不動産の運用が開始されます。その後、運用益や売買差益は投資金額に応じて一定の頻度で投資家に分配されます。

例えば、弊社で運営する「CREAL」で実際に募集された以下のような案件の場合（現在は運営完了）は、募集金額は全体で6億3,100万円で投資家の皆様は1万円から投資が可能です。また投資した金額は12ヶ月間運用され、想定利回り（年利）5％の配当金を受け取ることができます。

100万円投資した場合は、年間5万円を配当金として受け取ることが想定されています。
例）CREALのファンド詳細ページ

CREALのファンド詳細ページ

一般的な不動産クラウドファンディングサービスにおける投資対象不動産は、区分マンションの案件が中心となっています。マンション以外にも、商業ビルやホテル、保育園、学校などを扱っている不動産クラウドファンディングサービスもあります。

案件によっては、募集開始後に数分で募集が終了するケースもあり、クリック合戦となるため注意が必要です。（詳しくは後述）

少額から不動産に投資ができ、契約実務や不動産管理は運営会社に任せられることから、手間を掛けずに資産運用ができ、投資初心者から経験者まで幅広い層の投資家から人気を集めています。

不動産クラウドファンディングの詳細は下記記事をご参照ください。
※関連記事：不動産クラウドファンディングとは？仕組みや他の不動産投資商品との比較表付き

不動産クラウドファンディングのデメリット・リスク・儲からないといわれる理由

不動産投資クラウドファンディングのデメリット・リスク

元本保証ではない

不動産クラウドファンディングの出資金は、株式投資やREIT同様に元本保証ではありません。想定通りの賃料収入や売却益を得られなければ、「想定利回りより分配金が下がる」「元本の一部または全部が返還されない」といったリスクが考えられます。

中途解約できないことが多い

不動産クラウドファンディングは、中途解約に対応していない運営会社・ファンドが多いです。まとまったお金が必要になっても、運用期間が終了するまで出資金を引き出せません。また、通常は出資持分の譲渡も困難です。

ただし、運営会社の重要な義務の懈怠（不履行）又はその義務の履行不能のようなやむを得ない事情がある場合に限り、中途解約が認められる可能性もあります。

金融機関の融資を利用できない

現物不動産投資は金融機関の融資を利用して収益不動産を購入し、レバレッジをかけて運用できるのが魅力です。自己資金を上回る金額を運用できるため、少ない資金で効率よく資産を増やせます。

不動産クラウドファンディングは融資を利用できないので、全額自己資金での投資となります。

たとえば、手元に500万円の自己資金があるとしましょう。現物不動産投資であれば、500万円の自己資金を元手に3,500万円の不動産投資ローンを組んで4,000万円の物件を購入できる場合があります。しかし、不動産クラウドファンディングでは、自己資金500万円の範囲内で投資をしなければなりません。上記の現物不動産投資の例と比較すると投資効率は8分の1になってしまいます。

ただし、融資を利用するとその分リスクも高まるため、不動産クラウドファンディングはリスクを抑えた形で投資を始めやすい仕組みともいえます。

不動産クラウドファンディングはリスクを負って大きなリターンを得るのではなく、リスクを抑えて安定的なリターンを得る投資手法と考えましょう。なお、不動産クラウドファンディングでも、ファンド内で借入を行う商品もありますので、ファンド概要を充分に確認してください。

クリック合戦になることがある

不動産クラウドファンディングは人気化しており、ファンドの募集をかけると案件によっては投資家の投資申込が集中する傾向にあります。

人気が高い運営会社や募集金額が少ないファンドの場合はクリック合戦となり、数十秒～数分で募集が終了することも珍しくありません。

人気が高いファンドに投資するには事前にログインして詳細を確認し、募集開始と同時に申込みするといった工夫が必要となります。

ファンド組成会社が倒産するリスクがある

株式投資同様にクラウドファンディングサービス運営会社の倒産によるリスクもあります。運営会社が倒産すれば、不動産の運用が行われず資産価値に重大な悪影響を及ぼします。

また、ファンドが運営会社の倒産手続きに組み込まれて、出資金の大部分を失う可能性があります。SPCを用いた倒産隔離型のファンドもありますが、運用会社が倒産すれば不動産の運用に重大な悪影響を及ぼす可能性が高いです。

運営会社を選ぶ際は、過去の取引実績や上場企業であればIR情報などをもとに企業の業績を確認しましょう。また、契約前の交付書面において運営会社の決算書の開示義務があるので、契約の際に交付される書面を確認しましょう。例えば、過去に配当遅延を起こしている企業は今後も注意が必要です。

また、ファンド運営会社の倒産リスクとは異なりますが、詐欺的な事業者も存在します。国土交通省も「小口化不動産への投資をかたった詐欺的勧誘等に係る注意喚起」として、以下の2点を挙げています。

・無登録業者・架空業者による勧誘
・自転車操業的な運営

不動産クラウドファンディングを行う運営会社は、国土交通省や金融庁へ届出をして不動産特定共同事業者や金融商品取引業者として許可、登録を受けなければなりません。上記の許可、登録を受けていない運営会社に出資すると、詐欺被害に遭う恐れがあります。特に悪質な詐欺手法が「ポンジスキーム」です。

ポンジスキームとは「出資金を運用して、利益を出資者に還元する」という口実のもと資金を集めた後、運営会社が手元にある資金を着服し姿を消す詐欺手法です。
ポンジスキームでは新たな出資者から集めた資金を横流しして分配金と偽るため、出資者からすると本当に利益が出ていると信じ込んでしまいます。最終的に分配金が滞り、運営会社と連絡が取れなくなってから詐欺に遭ったことを知ることになります。

このような被害に遭わないためにも、運営会社が不動産特定共同事業者や金融商品取引業者として許可、登録を受けているかを確認しましょう。不動産特定共同事業者は国土交通省、金融商品取引業者は金融庁のサイトで確認できます。

不動産クラウドファンディングのデメリットを理解したうえで、やってみたい方は当社の不動産クラウドファンディングサービス『CREAL』を投資家登録（無料）をされてはいかがでしょうか。

不動産クラウドファンディングでかかる税金

不動産クラウドファンディングで得た分配金は、雑所得に計上されます。しかし、運営会社から分配金を受け取る際に源泉徴収されるため、基本的に確定申告は不要です。

不動産クラウドファンディングの源泉徴収の税率は20.42%であり、年間10万円の分配金を受け取る場合、20,420円が差し引かれます。

確定申告を行う必要があるのは、以下に該当する方です。

・年間の雑所得が20万円を超える方
・元々確定申告が必要な方（年収2,000万円以上の会社員など）

会社員は年末調整があるため確定申告を行う必要はありませんが、年間の雑所得が20万円を超えた場合は確定申告が必要になります。なお、分配金以外の雑所得（FXでの収益や副業収入など）も含めて計算する点に注意しましょう。また、事業者や年収2,000万円以上の会社員などの元々確定申告が必要な方は、分配金の大小に問わず確定申告が必要です。

確定申告が必須な訳ではありませんが、課税所得金額が694万円以下の方は、確定申告をすることで還付金が受け取れることがあります。なぜなら、本来の所得税率が20%以下であり、源泉徴収の際に税金を払い過ぎているためです。（詳細は税理士にご確認ください）
※参考：国税庁「所得税の税率」

不動産クラウドファンディングをする際は、自身の課税所得金額と年間の雑所得額をもとに確定申告の有無を確認しましょう。

不動産クラウドファンディングの税金の詳細は下記記事をご参照ください。
※関連記事：不動産クラウドファンディングの税金は雑所得!?相続税対策できる条件も紹介

不動産クラウドファンディング以外の不動産投資とのリスク比較

※本記事で説明している「不動産クラウドファンディング」は不動産特定共同事業法に準拠したクラウドファンディングを指します

不動産クラウドファンディング以外にも、不動産へ投資する方法があります。具体的には以下の2つです。

・J-REIT
・現物不動産

ここからは、上記の投資先と不動産クラウドファンディングのリスクについて比較します。どのような投資先が自身に合っているのかを考えてみましょう。

J-REITとの比較

J-REITとは、不動産投資法人が複数の投資家から資金を募り、不動産に投資する金融商品です。

J-REITとは

大まかな流れは不動産クラウドファンディングと似ていますが、以下のような違いがあります。

サービス	不動産クラウドファンディング	J-REIT
メリット	1万円から投資できる	流動性が高く換金しやすい
リスク（デメリット）	レバレッジをかけられない（ファンド内で借入をしない場合）	価格変動リスクが高い
向いている人	気軽に投資を始めたい人	自分で売買タイミングを判断したい人

J-REITは最低投資金額が数万円であることに加え、価格変動リスクや流動性が高いため、短期間での取引でもまとまった利益が狙えることもあります。一方、短期間で資金を失ってしまう恐れもあるため、不動産クラウドファンディングよりも上級者向けの投資手法といえます。

不動産クラウドファンディングでは優先劣後方式を採用するファンドが多く、万が一売却する際に損失が⽣じた際はまずファンド組成会社から損失を負担します。優先劣後方式が採用されている点において、J-REITよりも低リスクといえるでしょう。

J-REITは「まとまった額の投資資金があり、不動産市況のみならず社会情勢・経済情勢をリサーチできる方」におすすめです。なお、J-REITは売買差益だけでなく分配金による収入も狙えます。

REITの詳細、不動産クラウドファンディングとREITの比較は、それぞれ下記記事で詳しく解説しています。
※関連記事：REIT（リート）はおすすめしないと言われる理由とは？メリット・デメリットを解説
※関連記事：不動産クラウドファンディングとREIT（リート）の違いを比較！おすすめの人も紹介

現物不動産投資との比較

サービス	不動産クラウドファンディング	現物不動産投資
メリット	1万円から投資できる	レバレッジをかけられる
リスク（デメリット）	レバレッジをかけられない（ファンド内で借入をしない場合）	始めるまでのハードルが高い
向いている人	気軽に投資を始めたい人	ローンが組める人

マンションや一戸建てなどの現物不動産への投資は、不動産投資ローンでレバレッジをかけられるのが最大のメリットです。物件によっては将来的な値上がりも期待できるため、売買差益と家賃収入の2つを得られます。「レバレッジをかけて効率良く投資したい方や、物件の目利きができる方」にとって現物不動産投資はおすすめの投資先です。

しかし、レバレッジをかけると本来の資金力以上のリスクを負わなければなりません。仮に購入した不動産の入居者が退去した場合は家賃収入がなくなるため、自己資金からローンを返済する必要があります。すぐに次の入居者が決まれば問題ありませんが、場合によっては空室期間が長引き自己資金が底をついてしまう恐れもあるでしょう。

現物不動産投資は将来的な賃料の下落やリフォームなど、長期的な計画を立てる必要があるため、気軽に始められるものではありません。

その点、不動産クラウドファンディングは少額から気軽に始められるのがメリットです。資金力やリスク許容度、投資の目的などを踏まえて、自身に合った投資方法を選びましょう。

不動産投資のリスクの詳細は下記記事をご参照ください。
※関連記事：不動産投資のリスク10選！対処法を知って安定収入を確保しよう

ここまで不動産クラウドファンディングのデメリット、他の不動産投資方法とリスクを比較しましたが、不動産クラウドファンディングにもメリットはあります。次章で紹介するメリットも理解したうえで、自分にとって不動産クラウドファンディングが適しているかいなかの判断をしてください。

不動産クラウドファンディングのメリット

不動産投資クラウドファンディングのメリット

少額から投資を始められる

一般的に、一棟マンションの価格は都内であれば数億円以上と高額です。区分マンションにしても、都内の物件なら1,000万円以上の投資となるため、ローンを組まない限り個人が簡単に購入できる金額ではありません。

不動産クラウドファンディングであれば、1万円程度から投資できるので、初心者でも手軽に不動産投資を始められます。物件情報を見ながら、現物不動産投資と同じような感覚で投資判断を行えます。

不動産クラウドファンディングの各サービスごとに最低投資額は異なるため、余裕資金で可能な範囲内を基準に自分に合ったサービスかどうか事前に確認しましょう。当社で運営する不動産クラウドファンディングサービス「CREAL」の場合は、1万円から投資が可能です。

比較的高い利回りが期待できる

現在は低金利が続いており、2021年8月時点での大手銀行の普通預金金利は年0.001％（税引前）※1です。100万円を預け入れても、1年間で受け取れる利息はわずか10円（100万円×0.001％）となります。

金融商品では、2021年7月の東証一部上場企業の株式利回り（加重平均利回り）は1.96％※2、2021年6月のJ-REITの分配金利回りは3.34％※3となっています。不動産クラウドファンディングの想定利回りは概ね3～8％程度※4のファンドを扱う運営会社が多く、預貯金や他の金融商品に比べて高い利回りが期待できます。

利回りに関しても、最低投資額と同様に各サービス/各案件ごとに異なるため、詳細を確認した上でリスク・リターンを考慮し、自身が許容できる範囲内で選ぶようにしましょう。当社で運営する「CREAL」では、アセットタイプなどに応じて平均想定利回り4.3％※5のファンドを取り扱っています。

不動産クラウドファンディングの利回りの詳細は下記記事をご参照ください。
※関連記事：不動産クラウドファンディングの利回りはどれくらい？他の投資商品との比較も紹介

※1 参考：三菱UFJ銀行「円預金金利」
※2 参考：日本取引所グループ「その他統計資料」
※3 参考：一般社団法人不動産証券化協会「J-REIT分配金利回り（10年間）」
※4 出所:（株）矢野経済研究所「2021年版国内クラウドファンディングの市場動向」
※5：2024年2月末時点で運用中の当社組成ファンドの想定利回りの平均値

現物不動産投資に比べて手間がかからない

現物不動産投資は物件売買や賃貸管理において、書面でさまざまな契約実務が生じます。入居者募集や家賃の回収などは賃貸管理会社に委託できますが、オーナーとして判断を求められる場面もあります。

一方、不動産クラウドファンディングはインターネット上でかんたんに手続きが完結し、不動産管理は運営会社に任せられます。投資後は、基本的には分配金や元本の入金を待つだけです。

社会貢献にも寄与できる

たとえば、保育園ファンドに投資をすれば、待機児童や少子化問題の解消に貢献でき、ホテルファンドでは、老朽化した不動産の再生による雇用の創出や地方創生などにも寄与することができます。以下、弊社で運営する「CREAL」の社会貢献に関連するファンドの事例となります。
CREALの保育園ファンドの事例

グローバルキッズ森下五丁目園

CREALのホテルファンドの事例

ちくらつなぐホテル

不動産クラウドファンディングは投資家として配当金のような金銭的なリターンを得るだけでなく、社会的なリターンを得られる側面もあります。

価格変動がなく安定的

株式やJ-REITのような金融商品とは異なり、不動産クラウドファンディングでは基本的に日々の価格変動がありません。

日々の価格変動を気にすることなく、定期的に安定した配当が期待できます。もっとも、投資家の皆様へ元本償還を行うためには、原則として投資不動産の売却を行う必要があり、不動産クラウドファンディングにおいて投資不動産が適切な価格とタイミングで外部へ売却できるかどうかは非常に重要です。

弊社で運営のCREALにおけるファンドの元本償還プロセスと償還期限に対しての考え方については、下記記事をご確認ください。
※関連記事：CREAL運営ファンドの元本償還プロセスと償還期限に対しての考え方

不動産クラウドファンディングはどんな人におすすめ？

不動産投資クラウドファンディング

不動産クラウドファンディングが向いている人の特徴をまとめました。

・少額から不動産に投資したい人
・資産運用に時間や手間をかけたくない人
・定期収入（インカム収入）を確保したい人

不動産クラウドファンディングは、1万円程度から一棟マンションをはじめ、さまざまな種類の不動産に投資できます。

手続きはインターネット上で完結し、契約実務や不動産管理は運営会社に任せられます。価格変動もないので、投資後は基本的に分配金や元本の入金を待つだけです。

上記に当てはまる場合は、不動産クラウドファンディングの利用を検討してみてはいかがでしょうか。

不動産クラウドファンディングの始め方

不動産クラウドファンディングの始め方はサービスによって異なりますが、概ね以下のような流れで進みます。

1.会員登録
2.口座開設（投資家登録）
3.お好きなファンドへ投資申込

CREALの場合は会員登録を行った後、1〜5営業日程度で口座開設が可能となります。とくにCREALでは、投資可能な物件の所在や築年数、特徴などが細かく記載されているため、どの不動産に投資すべきかを検討しましょう。

CREALの口座開設（投資家登録）の詳細は下記記事をご参照ください。
※関連記事：よくある質問（投資家登録にかかる日数を教えてください。）

不動産クラウドファンディングを始める際のコツ

不動産投資クラウドファンディングを始める際のコツ

不動産クラウドファンディングを始めるにあたり、いくつかコツを簡単に紹介します。コツを把握することで、より損失を抑えつつ投資しやすくなるため、おさえておきましょう。

複数の運営会社を比較する

不動産クラウドファンディングは、運営会社によって実績や取扱ファンド・入出金の手数料などが異なります。複数の運営会社を比較して、各サービスの特徴を理解してから口座開設や投資を行いましょう。

安心して投資するために必ず確認しておきたいのは、「実績」と「リスクへの取り組み」です。実績では、まず配当遅延や元本割れが発生していないか確認しましょう。配当遅延や元本割れはゼロが理想ですが、もし発生している場合はその理由を確認した上で投資判断を行うことが大切です。

また、「投資家の損失を低減する仕組みがあるか」「出資金が適切に管理されているか」といった点も、運営会社選びの重要なポイントとなります。利回りの高さも大切ですが、それ以上に安心して利用できる運営会社を選ぶことが重要です。

弊社が運営する「CREAL」では2018年11月のサービス開始以来元本割れは0件です（2023年6月末時点）。運用実績は下記記事をご覧ください。
※関連記事：最新の運用実績について

また、「優先劣後出資」「マスターリース契約」「信託銀行を活用した分別管理」など、お客様の安心への取り組みを行っています。

余裕資金で分散投資を心掛ける

不動産クラウドファンディングは、基本的には運用期間が終了するまで出資金を引き出せません。生活費を十分に確保した上で、必ず余裕資金で投資を始めましょう。

また、リスクを低減するには「分散投資」も有効な手段です。

現物不動産は1つ1つの物件が高価であるため、分散投資を行うのは簡単ではありません。しかし、不動産クラウドファンディングは1万円程度から投資できるので、個人でも比較的容易に投資エリアや物件種類を分散できます。

ファンド情報を確認して投資判断を行う

運営会社は、独自の基準に基づいて収益性の高い物件を厳選しています。しかし、投資エリアや物件の種類、運用期間によっては、投資を見送るべきケースもあるかもしれません。

大切なお金を使って投資する以上は必ずファンド情報を確認し、内容やリスクを十分に理解した上で投資申込を行うことが大切です。

他の不動産クラウドファンディングサービスと比較する材料として、次章よりCREALを紹介します。

CREAL（クリアル）のメリット

クリアル（CREAL）のメリット

2018年11月のサービス運営開始から元本割れなし

2023年8月現在、運用が終了しているファンドはすべて元本割れすることなく出資金が償還されています。

不動産クラウドファンディングは安定した配当収入が期待できますが、運用がうまくいかないと元本割れの可能性があります。元本割れ0件の実績は、CREALの大きな強みといえるでしょう。

CREALの出資から元本償還までのプロセスについては、以下の記事で詳しく解説しています。ぜひご覧ください。
関連記事：CREAL運営ファンドの元本償還プロセスと償還期限に対しての考え方

一棟レジのみならず保育園、物流など対象物件の種類が様々

「不動産投資」と聞くと、マンションやアパートを思い浮かべるかもしれません。しかし、CREALは一棟レジデンスのほかに保育園、ホテル、物流など、個人では投資機会が少ない不動産も扱っています。

保育園への投資は安定したリターンが期待できるほか、待機児童問題の解消や少子化対策に貢献できるのも魅力です。出資金は保育園の建設や運営、施設の整備などに使われるため、投資が社会貢献にもなります。

また、不動産は物件の種類によって強みやリスクが異なります。2020～2022年は、新型コロナウイルス感染症の影響で観光客が激減し、ホテル経営に大きな影響を与えました。一方で、コロナ禍でのリモートワーク拡大や外出控えでネット通販の利用が増加し、物流施設は需要が拡大しました。様々な不動産に分散投資を行うことで、リスクの軽減が期待できます。

CREALの保育園ファンドの事例

CREALのホテルファンドの事例

CREALの物流施設ファンドの事例

1万円から投資可能

不動産投資に興味があっても、マンションやアパートを取得するにはまとまったお金がかかります。失敗すれば多額の損失が発生する恐れがあるため、投資に踏み出せない人もいるでしょう。

CREALなら1万円から投資できるため、不動産投資を試してみたい初心者の方に最適です。また、すでに株式や投資信託で運用している人の分散投資先にも向いています。

各ファンドの詳細情報が濃密

不動産投資には、保有情報の格差で買主が不利になる「情報の非対称性」※1があります。CREALでは、ITの活用によって各ファンドの情報を詳細に開示することで、情報の非対称性の解消を目指しています。主な開示項目は以下の通りです。

・地図や図面の紹介
・動画による物件紹介
・不動産鑑定会社による第三者評価
・リターンのシミュレーション
・運営事業者の概要
・人口推移の情報

投資家登録をすれば、エンジニアリングレポート（地震リスク評価など）や図面、不動産調査報告概要も閲覧できます。

事前に様々な情報を確認できるため、現物不動産投資と同じような感覚で投資判断を行えます。まずは不動産クラウドファンディングからスタートし、将来はマンションやアパートの取得を目指している人にもおすすめです。

※1：物件所有者である売主や仲介に入る不動産会社と個人の買主の間で保有する情報に格差があり、買主にとって不利な条件で不動産投資をせざるを得ない状況のこと

CREALのお客様の声は下記よりご覧いただけます。
※関連記事：お客様インタビュー（CREAL） | 記事一覧

CREALのよくある質問は下記より検索いただけます。
>>CREAL よくある質問

CREALの評判は下記記事をご参照ください。
※関連記事：CREAL（クリアル）の評判・口コミを赤裸々紹介！デメリットも正直にお伝えします

「とはいえ、より利回りの高いファンドが出るまで、投資は控えたほうがいいのでは？」と考えている人！にお伝えしますが、「CREALの場合は今あるファンドに即投資した方が、結果的にもらえる配当額が高く、投資の効率が良い」といえます！詳細は下記記事をご参照ください。
※関連記事：利回りが高いファンドを待つVSすぐに投資できるファンドに投資するどっちがお得？

まとめ：不動産クラウドファンディングのデメリット・儲からないといわれる理由

不動産クラウドファンディングは、インターネットを通じて少額から不動産に投資できるのが魅力です。

比較的利回りが高く、安定的な分配金収入が期待できる一方で、元本割れのリスクや中途解約が難しいデメリットもあります。

運営会社の実績やリスクを正しく把握し、特徴や仕組みを理解してから投資を始めましょう。

不動産クラウドファンディングのデメリット・儲からないといわれる理由6選！REITなど他の投資と比較

そもそも不動産クラウドファンディングとは