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不動産投資クラウドファンディングのメリット・デメリット、注意点について解説
2021/8/24
不動産投資クラウドファンディングは、1万円程度から少額で不動産へ投資できるサービスとして近年注目を集めています。個人投資家からの人気は高く、投資対象となるファンドでは早いものだと数十秒で受付終了となるケースもあるほどです。
ただし、不動産投資クラウドファンディングは他投資商品同様にリスクもあるため、注意が必要です。
実際に投資を始める前に、サービスの仕組みや特徴を理解し、配当がもらえるというメリットだけでなく、リスクについても正しく把握しておくことが大切です。
今回は、不動産投資クラウドファンディングのメリットやデメリット・注意点などについて詳しく解説していきます。
目次
不動産投資クラウドファンディングとは
不動産投資クラウドファンディングとは、インターネットを通じて不特定多数の投資家から集めた資金で不動産運用を行い、その不動産から発生する運用益や売買差益を投資家に分配する仕組みです。
不動産特定共同事業法に則って運営されており、投資家保護の観点から物件情報の詳細の明示が義務付けられています。
募集期間中に一定以上の資金が集まるとファンドが成立し、投資対象不動産の運用が開始されます。その後、運用益や売買差益は投資金額に応じて一定の頻度で投資家に分配されます。
例えば、弊社で運営する「CREAL」で実際に募集された以下のような案件の場合（現在は運営完了）は、募集金額は全体で1,973万円で投資家の皆様は1万円から投資が可能です。また投資した金額は12ヶ月間運用され、想定利回り（年利）3％の配当金を受け取ることができます。
100万円投資した場合は、年間3万円を配当金として受け取ることが想定されています。
一般的な不動産投資クラウドファンディングサービスにおける投資対象不動産は、区分マンションの案件が中心となっています。マンション以外にも、商業ビルやホテル、保育園、学校などを扱っている不動産クラウドファンディングサービスもあります。
案件によっては、募集開始後に数分で募集が終了するケースもあり、クリック合戦となるため、注意が必要です。（詳しくは後述）
少額から不動産に投資ができ、契約実務や不動産管理は運営会社に任せられることから、手間を掛けずに資産運用ができ、投資初心者から経験者まで幅広い層の投資家から人気を集めています。
不動産投資クラウドファンディングのメリット
少額から投資を始められる
一般的に、一棟マンションの価格は都内であれば数億円以上と高額です。区分マンションにしても、都内の物件なら1,000万円以上の投資となるため、ローンを組まない限り個人が簡単に購入できる金額ではありません。
不動産投資クラウドファンディングであれば、1万円程度から投資できるので、初心者でも手軽に不動産投資を始められます。物件情報を見ながら、現物不動産投資と同じような感覚で投資判断を行えます。
不動産クラウドファンディングの各サービスごとに最低投資額は異なるため、余裕資金で可能な範囲内を基準に自分に合ったサービスかどうか事前に確認しましょう。弊社で運営する「CREAL」の場合は、1万円から投資が可能です。
比較的高い利回りが期待できる
不動産投資クラウドファンディングは、比較的高い利回りが期待できるのも魅力です。
現在は低金利が続いており、2021年8月現在、大手銀行の普通預金金利は年0.001％（税引前）※1です。100万円を預け入れても、1年間で受け取れる利息はわずか10円（100万円×0.001％）となります。
金融商品では、2021年7月の東証一部上場企業の株式利回り（加重平均利回り）は1.96％※2、2021年6月のJ-REITの分配金利回りは3.34％※3となっています。
不動産投資クラウドファンディングの想定利回りは概ね3%～8％程度※4のファンドを扱う運営会社が多く、預貯金や他の金融商品に比べて高い利回りが期待できます。
利回りに関しても、最低投資額と同様に各サービス/各案件ごとに異なるため、詳細を確認した上でリスク・リターンを考慮し、自身が許容できる範囲内で選ぶようにしましょう。
弊社で運営する「CREAL」では、アセットタイプなどに応じて想定利回り3％～8％のファンドを取り扱っています。
※1 参考：三菱UFJ銀行「円預金金利」
※2 参考：日本取引所グループ「その他統計資料」
※3 参考：一般社団法人 不動産証券化協会「J-REIT分配金利回り（10年間）」
※4 出所:（株）矢野経済研究所「2021年版 国内クラウドファンディングの市場動向」
現物不動産投資に比べて手間がかからない
不動産投資クラウドファンディングは、現物不動産投資に比べて手間がかからないのもメリットです。
現物不動産投資は物件売買や賃貸管理において、書面でさまざまな契約実務が生じます。入居者募集や家賃の回収などは賃貸管理会社に委託できますが、オーナーとして判断を求められる場面もあります。
一方、不動産投資クラウドファンディングはインターネット上でかんたんに手続きが完結し、不動産管理は運営会社に任せられます。投資後は、基本的には分配金や元本の入金を待つだけです。
社会貢献にも寄与できる
不動産投資クラウドファンディングは、投資を通じて社会貢献に繋がる案件もあります。
たとえば、保育園ファンドに投資をすれば、待機児童や少子化問題の解消に貢献でき、ホテルファンドでは、老朽化した不動産の再生による雇用の創出や地方創生などにも寄与することができます。以下、弊社で運営する「CREAL」の社会貢献に関連するファンドの事例となります。
不動産投資クラウドファンディングは投資家として配当金のような金銭的なリターンを得るだけでなく、社会的なリターンを得られる側面もあります。
価格変動がなく安定的
株式やJ-REITのような金融商品とは異なり、不動産投資クラウドファンディングでは基本的に日々の価格変動がありません。
日々の価格変動を気にすることなく、定期的に安定した配当が期待できます。
もっとも、投資家の皆様へ元本償還を行うためには、原則として投資不動産の売却を行う必要があり、不動産投資クラウドファンディングにおいて投資不動産が適切な価格とタイミングで外部へ売却できるかどうかは非常に重要です。
弊社で運営のCREALにおけるファンドの元本償還プロセスと償還期限に対しての考え方については、こちらの記事をご確認ください。
不動産投資クラウドファンディングのデメリット
元本保証ではない
不動産投資クラウドファンディングの出資金は、株式投資やREIT同様に元本保証ではありません。
想定通りの賃料収入や売却益を得られなければ、「想定利回りより分配金が下がる」「元本の一部または全部が返還されない」といったリスクが考えられます。
中途解約できないことが多い
不動産投資クラウドファンディングは、中途解約に対応していない運営会社・ファンドが多いです。
まとまったお金が必要になっても、運用期間が終了するまで出資金を引き出せません。また、通常は出資持分の譲渡も認められません。
ただし、運営会社によってはやむを得ない事情がある場合に限り、中途解約や出資持分の譲渡が認められる可能性もあります。
金融機関の融資を利用できない
現物不動産投資は金融機関の融資を利用して収益不動産を購入し、レバレッジをかけて運用できるのが魅力です。
自己資金を上回る金額を運用できるため、少ない資金で効率よく資産を増やせます。
不動産投資クラウドファンディングは融資を利用できないので、全額自己資金での投資となります。
ただし、融資を利用するとその分リスクも高まるため、不動産投資クラウドファンディングはリスクを抑えた形で投資を始めやすい仕組みともいえます。
クリック合戦になることがある
不動産投資クラウドファンディングは人気化しており、ファンドの募集をかけると案件によっては投資家の投資申込が集中する傾向にあります。
人気が高い運営会社や募集金額が少ないファンドの場合はクリック合戦となり、数十秒～数分で募集が終了することも珍しくありません。
人気が高いファンドに投資するには事前にログインして詳細を確認し、募集開始と同時に申込みするといった工夫が必要となります。
不動産投資クラウドファンディングを始めるときの注意点
不動産投資クラウドファンディングは、比較的高い利回りと安定した配当が魅力です。
ただし、元本保証ではないため、損失が生じる可能性もあります。
ここでは、投資のリスクを低減しながらリターンを得るための注意点をお伝えします。
複数の運営会社を比較する
不動産投資クラウドファンディングは、運営会社によって実績や取扱ファンド・入出金の手数料などが異なります。
複数の運営会社を比較して、各サービスの特徴を理解してから口座開設や投資を行いましょう。
安心して投資するために必ず確認しておきたいのは、「実績」と「リスクへの取り組み」です。
実績では、まず配当遅延や元本割れが発生していないか確認しましょう。配当遅延や元本割れはゼロが理想ですが、もし発生している場合はその理由を確認した上で投資判断を行うことが大切です。
また、「投資家の損失を低減する仕組みがあるか」「出資金が適切に管理されているか」といった点も、運営会社選びの重要なポイントとなります。利回りの高さも大切ですが、それ以上に安心して利用できる運営会社を選ぶことが重要です。
弊社が運営する「CREAL」では2018年11月のサービス開始以来元本割れは0件です。（運用実績はこちら）
また、「優先劣後出資」「マスターリース契約」「信託銀行を活用した分別管理」など、お客様の安心への取り組みを行っています。
余裕資金で分散投資を心掛ける
不動産投資クラウドファンディングは、基本的には運用期間が終了するまで出資金を引き出せません。生活費を十分に確保した上で、必ず余裕資金で投資を始めましょう。
また、リスクを低減するには「分散投資」も有効な手段です。
現物不動産は1つ1つの物件が高価であるため、分散投資を行うのは簡単ではありません。
しかし、不動産投資クラウドファンディングは1万円程度から投資できるので、個人でも比較的容易に投資エリアや物件種類を分散できます。
ファンド情報を確認して投資判断を行う
不動産投資クラウドファンディングは、ファンド情報をしっかり確認して投資判断を行いましょう。
運営会社は、独自の基準に基づいて収益性の高い物件を厳選しています。しかし、投資エリアや物件の種類、運用期間によっては、投資を見送るべきケースもあるかもしれません。
大切なお金を使って投資する以上は必ずファンド情報を確認し、内容やリスクを十分に理解した上で投資申込を行うことが大切です。
不動産投資クラウドファンディングはどんな人におすすめ？
不動産投資クラウドファンディングが向いている人の特徴をまとめました。
・少額から不動産に投資したい人
・資産運用に時間や手間をかけたくない人
・定期収入（インカム収入）を確保したい人
不動産投資クラウドファンディングは、1万円程度から一棟マンションをはじめ、さまざまな種類の不動産に投資できます。
手続きはインターネット上で完結し、契約実務や不動産管理は運営会社に任せられます。価格変動もないので、投資後は基本的に分配金や元本の入金を待つだけです。
上記に当てはまる場合は、不動産投資クラウドファンディングの利用を検討してみてはいかがでしょうか。
まとめ
不動産投資クラウドファンディングは、インターネットを通じて少額から不動産に投資できるのが魅力です。
比較的利回りが高く、安定的な分配金収入が期待できる一方で、元本割れのリスクや中途解約が難しいデメリットもあります。
運営会社の実績やリスクを正しく把握し、特徴や仕組みを理解してから投資を始めましょう。
CREALなら1万円からリスクを抑えて不動産投資を始められる
CREALは、運用資産残高3年連続NO.1※1の不動産投資型クラウドファンディングサービスです。
一般的に、現物不動産投資では投資用ローンを組むための与信やまとまった資金が必要です。しかし、CREALなら1万円から手軽に投資ができ、運用の手間もなく定期的に分配金を受け取れます。
商品ナインラップが豊富で大型案件を多数取り揃えており、マンションだけでなくホテルや保育園、学校など、個人では難しい不動産にも投資できます。
想定利回り（年利）は3～8％で、2018年11月のサービス開始から現時点まで配当はすべて想定利回りで支払われており、元本割れもございません。※2
また、すべてのファンドに弊社も5～20％ほどの劣後出資をしています。不動産価値の下落が起きた場合は、まず弊社の出資分から損失の負担が生じる仕組みになっているため、リスクを抑えながら不動産への投資が可能です。
CREALは運用資産残高約350億円※3の不動産アセットマネジメント会社であり、不動産会社として実績のある弊社が厳選した、資産価値の高い物件のみを掲載しています。
1万円から資産運用を始められるCREALで、リスクを抑えて少額から不動産投資に挑戦してみてはいかがでしょうか。
※1 日本マーケティングリサーチ機構調べ 2021年6月期 指定テーマ領域における競合調査
※2 2021年8月末現在
※2 2021年5月末現在
