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CREAL運営ファンドの元本償還プロセスと償還期限に対しての考え方
2021/7/5
本記事では、当社運営ファンドの元本償還までの流れと元本償還期限に対する当社の考え方について、詳しくご説明させて頂きます。
CREALを既にご利用の投資家の皆様やこれから投資をご検討頂く皆様にも知って頂きたい内容となりますので、以下ご一読頂けますと幸いです。
目次
元本償還プロセスについて
CREALで募集するファンドでは、①投資家の皆様からCREALを通じて集められた資金をもとに、②当社が現物不動産に投資を行い、③その不動産を賃貸することにより賃借人から得られる賃料および売却代金を基にして、④投資家の皆様への配当および元本償還を行います。
また、募集時に全てのファンドで「想定運用期間」を設定し、④の元本償還までの想定運用期間について皆様に開示しております。
上述の通り、投資家の皆様へ元本償還を行うためには原則として投資不動産の売却を行う必要があります。CREALにおける売却プロセスでは、当社が直接、または仲介会社等を通じたプロのネットワークを経由して購入検討者を探索します。購入検討者は、購入のための分析や調査を行い、価格を含めた諸条件に納得した上で購入の意思決定を行います。
多くの場合、購入検討者は借入のための金融機関との調整を行なった上で購入の意思決定をするため、売却プロセスには時間を要します（一般的には、検討開始から購入まで少なくとも2ヶ月前後を要します）。
購入検討者が検討の結果、あるいは金融機関との調整の結果、物件購入を見送ることになった場合には、再度関心を持つ購入検討者を探さなければなりません。
償還期限について
投資家の皆様に開示している「想定運用期間」に元本償還を行うためには、上記のような場合に備え、十分に余裕を持って売却活動を始める必要があります。
今までの全てのファンドにおいて、上記のような売却プロセスを踏まえたうえで、十分スケジュールの余裕を持った売却活動を始めており、その結果、当初の「想定運用期間」よりも早い償還のファンドが多くなっています。
これは、当初の想定と異なるということではなく、投資家の皆様に「想定運用期間」での元本償還の確度を上げるために、より余裕を持って活動をしている結果となります。
当社では、「想定運用期間」ぎりぎりの償還を狙って売却活動を行った結果、上記のような購入検討者の購入見送りにより「想定運用期間」を超えてしまうよりも、あくまで「想定運用期間」に資金が償還されることを望まれている投資家の方が多くいらっしゃると考えています。
今後も、特に大型案件については余裕を持った売却活動を実施していく方針ですが、上記の事象等が発生し売却活動が想定通りにいかない場合には、償還が「想定運用期間」を超える場合もあることを投資家の皆様におかれましてはご理解頂ければと存じます。
【現在までの大型案件の想定運用期間と実際の運用期間】
また、不動産はシクリカル※な市場と言われ、一定の期間内で市況が変動します。そのため、リーマンショックのような不動産市況に大きな影響がある事象が発生する場合に備え、大型ファンドでは、60ヶ月を超えない範囲で運用期間を延長できる旨をご承諾頂いた上で、ご投資を頂いております。
これは、例えば市況が悪く、大きな不動産価格下降トレンドにある中で「想定運用期間」を迎えたために元本が大きく毀損して償還されるよりも、市況の回復を待って売却をし、あくまで元本の全額償還を期待される投資家が多いと考えているためです。
コロナ禍の中でもこのような形で想定運用期間を延長したファンドはありませんが、今後の市況次第では、大幅な投資期間の延長も起こり得ることを投資家の皆様にはご理解頂いた上で、投資のご判断を頂きたいと思います。
投資家の皆様に売却活動開始の目処をお伝えするために、第44号「博多祇園ホテルファンド」より、売却活動の開始予定時期を明示しています。投資家の皆様に対して「想定運用期間」での元本償還の確度を上げるため、売却のタイミングについては不動産のプロである当社の判断に一任頂ければ幸いです。
また、購入検討者より積極的な要望がある場合には、状況や条件次第で、開始予定時期よりも早く売却活動を行う場合もあります。一方でより長期の投資を望まれる投資家の皆様のニーズも汲み取りながら、長期間のファンドの募集も検討中でございます。
※シクリカルとは、景気回復や拡大・後退など循環的な景気変動のことを指します。
よくあるご質問
以下、投資家の皆様からお問い合わせ頂くことが多いご質問とその回答となります。
Q：利回りや元本は保証されていますか？
A：元本と利回りの保証については以下となります。
・元本について
CREALの商品は元本を保証するものではございませんので、元本割れとなるリスクがございます。
・利回りについて
CREALの商品は利回り保証ではございませんので、仮に賃料が支払われない、あるいは約定よりも少ない賃料となってしまった場合や想定を大きく上回る経費が発生してしまった場合など、想定する利回りを下回る配当額となる可能性がございます。
あくまでも現在までの実績となりますが、過去のファンドで想定利回りが変動した物件はございません。
ご参考までに、CREALは2018年11月のサービス開始以降、2021年5月時点で計43案件の調達を完了しております。このうち2021年5月時点で運用が終了している案件につきましては、元本割れした案件はございません。
なお運用実績については、こちらよりご確認ください。
Q：売却金額が想定より少なかった場合の配当の順番はどうなりますか？（分配金はもらえて元本だけ毀損しますか？）
A：期中配当・売却時配当の順序は以下となります。
なお、各案件のファンド詳細ページのリターンタブ内「配当シミュレーション」「配当の順序」をご覧頂くとご理解頂きやすいかと存じます。
・期中配当について
1.優先出資（CREAL投資家の皆様）：物件収入から物件支出を除いて残った金額を優先的に配当
2.劣後出資（クリアル株式会社）：優先出資者への配当を除いて残った金額を配当
・売却時配当について
1.優先出資者への元本償還
2.劣後出資者への元本償還
3.優先出資者への配当
4.劣後出資者への配当
Q：運用期間内で売却先が見つからなかった場合はどうなりますか？（延長した時に配当は出ますか？）
A：万が一、運用期間終了までに物件の売却ができなかった場合、契約前書面に記載されている期間を超えない範囲で期間延長の可能性がございます。
延長した運用期間が終了するまで元本の償還はいたしませんが、延長期間中も延長前と変わらず配当のお支払いを継続いたします（状況次第では、想定する利回りを下回る配当額となる可能性がございます）。
なお、詳細はファンド詳細ページのリターンタブ内「売却先の想定」に記載しております。
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また、すべてのファンドに弊社も5~20%程の劣後出資をしており、仮に不動産価値の下落が起きた場合でも、弊社の劣後出資分がクッションのような役割となり、まず弊社の出資分から損失の負担が生じる仕組みとなっています。
現時点ではサービス開始から現在まで配当はすべて想定利回りで支払われ、投資金額も元本割れすることなく償還されています。その結果これまで投資家の皆様から累計100億円以上の資金を投資頂いております。
※1 2021年6月不動産特定共同事業許認可におけるクラウドファンディングサービス運用資産残高調査
※2 2021年6月末現在
