※ファンドへの投資申込を行う際は、事前に詳細を十分に確認し、リスクを理解した上でのご決定をお願いいたします。投資後は"ほったらかし"で運用することが可能ですが、運用状況の確認のため、定期的にログインしていただくことをお勧めいたします。
※本記事に記載されている内容のうち、当社サービス以外の個別の商品・銘柄・企業名については、あくまでも参考として掲載しているものであり、当社はその商品、銘柄又は企業の株式等の売買を推奨するものではありません。 最終的な投資の実行は、ご自身の判断と責任の下で行っていただくようにお願いいたします。
CREALファンドに投資した後、入ってくる利益が自分で計算できれば、実際の配当が間違いないか確認できて、安心にもつながります。また、今後のファンド投資スケジュールも立てやすくなります。
しかし、配当の計算はややこしいですよね。
本記事では、配当の仕組みから計算方法まで解説していますので、ぜひ参考にしてください。
計算方法だけ知りたい方は、「インカムゲイン配当の計算(満額配当時)」のパートからお読みください。
目次
おさらい|CREALの配当について
まずは、CREALの配当の見方についておさらいしましょう。
配当はインカムゲインとキャピタルゲインの2種類で構成されており、ファンドの利回りはこの2種類の合計で表記がされています。下記画像の赤枠で囲っている箇所の通りに表記しています。
それでは、インカムゲインとキャピタルゲインの詳細を説明します。
インカムゲインは「運用期中の配当」
ファンドが成立し運用が開始すると、一般的に賃料が収入として入ってきます。ファンドの営業利益は下記の計算式で算出できます。
賃料収入 – 運用のために必要な支出 = ファンドの営業利益
運用中のファンドの想定収支は、下記表のようにリターンタブで公開しています(募集が完了したファンドについては、そのファンドに出資いただいた方限定の公開となります)。
※参考例:(仮称)Minn浅草蔵前North
こうして生まれた利益が、インカムゲイン配当の原資となります。
CREALでは、基本的にインカムゲイン配当を1月、4月、7月、10月の末日(※)に、投資家の皆様へ出資割合に応じて分配しています。ファンドごとの配当予定日も、上の収支内訳と一緒に下記のようにリターンタブで公開しています。
※一部、配当時期が異なるファンドもあります
※参考例:(仮称)Minn浅草蔵前North
キャピタルゲインは「売却時の配当」
ファンドの投資対象不動産の売却先が決まり、無事に売却が完了したら、運用が終了します。キャピタルゲイン配当の原資は、下記の計算式で算出できます。
投資対象不動産の売却益 – 売却に関する諸経費 = キャピタルゲイン配当の原資
CREALでは、最終配当で想定利回り(年利)に達するまでのキャピタルゲイン配当がなされ、同時に投資元本が償還(返還)されます。
「(仮称)Minn浅草蔵前North」ファンドでは、計8回の期中配当でインカムゲインが分配され、2026年12月に最終配当でキャピタルゲインが配当されます。
最終的に、出資額に応じてインカムゲインとキャピタルゲインを合わせた年利5%分の利益を、投資家の皆様は得られます。
想定利回り(総額)の見方
年利の概念に気をつけて計算しよう
CREALファンドに投資したときの「インカムゲインとキャピタルゲインを合わせた全体の利益」の計算方法を説明します。
想定利回りが5%である、「(仮称)Minn浅草蔵前North」というファンドを引き続き例として、100万円(100口)投資した場合で考えてみましょう。
なお、想定利回りは年利の表記になっています。年利とは「1年運用した場合どれだけ利益が入るか」を表したものです。
・出資額:100万円(100口)
・年利:5%
試しに、運用期間は12ヶ月(1年)と仮定して計算してみましょう。すると、運用後に獲得している利益の総額は、
1,000,000 × 0.05 = 50,000(円)
次に、運用期間が9ヶ月となった場合を計算してみましょう。12ヶ月運用したら5万円の利益が出て、そのうちの9ヶ月分となるため、利益の総額は、
1,000,000 × 0.05× 9/12 = 37,500(円)
では実際の通り、運用期間を24ヶ月(2年)として計算してみましょう。すると、利益の総額は、
1,000,000 × 0.05 × 24/12 = 100,000(円)
運用期間が想定より短くなっても、年利が下がることはありません。
24ヶ月運用した場合と、償還が早まり18ヶ月だけ運用した場合では、配当される総額は当然少なくなります。ただし、期間に応じて年利通りの配当を行っておりますので、ご安心ください。
※実際の計算は月割りではなく日割りになりますが、簡略化のため月割りで説明しています
ポイント|早期償還を行う理由
「配当の総額が少なくなるのでは意味がない!」
「なぜ運用を早めに終了するの?」
「しっかり想定運用期間を満了させる形で運用してよ!」
と思う方もいらっしゃるかもしれません。
早期の運用終了及び償還を行うには理由があります。
CREALのファンド運営を行う当社は、運用開始と同時に売却先を探し始め、想定売却額以上で売却できる先が見つかり次第、売却を行います。もちろん、想定運用期間ぴったりのタイミングで売却先が見つかればよいのですが、不動産取引においてはなかなか難しいです。
運用期間ぴったりの売却を目指した結果、万が一売却先が決まらなかった際は、ファンドの運用期間を延長しなければなりません。延長をさせないためにも、元本償還、ひいては売却による利益を確定できる買い手候補が現れれば早めに売却し、早期償還を行っているのです。
インカムゲイン配当の計算方法
満額配当時
想定利回り通りの配当を「満額配当」といいます。
インカムゲインが生じた場合、まず優先出資者の皆様に、インカムゲイン想定利回りに達するまで配当を行います。想定利回りを超えた利益があった場合、CREALの劣後出資配当となりますが、ここでは優先出資者の配当計算に焦点をあてて解説します。
期中配当が満額配当とならない場合については後述しますので、まずは満額配当時の期中配当計算について確認していきましょう。期中配当額の計算式は以下の通りです。
出資額 × 想定利回り(インカムゲイン)÷ 365 × 運用日数 = 期中配当額
※関連記事:配当金の計算式を教えてください(CREAL)
インカムゲインの配当の計算には、インカムゲイン相当の利回りを用います。ちなみに、インカムゲイン相当の利回りはファンド概要ページに記載されています。
また、インカムゲインによる期中配当の額は、運用日数によって変動します。そのため、各配当の運用日数を確認する必要があります。
運用した日数の基本的な計算方法は、以下の通りです。※
・初回の期中配当:運用開始日〜配当月の前月末まで
・2回目以降の期中配当:前回の配当計算期間の末日の次の日〜配当月の前月末まで
※計算期間が異なる場合もあるので、正確には匿名組合契約書をご確認ください
では、実際に「(仮称)Minn浅草蔵前North」ファンドを例に運用日数を数えて確認してみましょう。
①初回配当の運用日数は?
・運用開始日:2024年11月25日
・配当日:2025年1月31日
・期間:2024年11月25日〜2024年12月31日
→運用日数:37日
運用開始日が2024年11月25日、配当日が2025年1月31日です。日数を数える期間は配当日の前月の月末までになるため、数える期間は2024年11月25日〜2024年12月31日となります。
そのため、運用日数は37日です。
②2回目配当の運用日数は?
・開始日:2025年1月1日
・配当日:2025年4月30日
・期間:2025年1月1日〜2025年3月31日
→運用日数:92日
まず、前回数えた運用期間の次の日である2025年1月1日から数え始めます。
配当日は2025年4月30日なので、数えるのはその前の月末である2025年3月31日までです。つまり、数える期間は2025年1月1日〜2025年3月31日となります。
そのため、2回目の配当に関係する運用日数は92日です。
では、実際に計算していきましょう。
今回は「(仮称)Minn浅草蔵前North」ファンドに100口(100万円)出資したと仮定して計算していきます。
【初回配当】
想定利回りのうち、期中配当となるインカムゲインの利回りは3.0%(上図の赤枠部分)です。
運用日数は前述の通り、2024年11月25日(運用開始日)〜2024年12月31日(配当する月の前月末)までなので、37日間です(上図の緑下線部分)。
■計算条件(初回配当)
・出資額:100万円(100口)
・想定利回り:3%(インカムゲイン相当)
・運用日数:37日
この条件を前述の計算式に当てはめると、以下のようになります。
100万円(出資額) × 0.03(想定利回り) ÷ 365 × 37(運用日数) = 3,041円(配当)
なお、配当は小数点以下四捨五入です。
また、実際は上記の計算から源泉徴収額を控除した額が配当されます。
次に2回目の配当額を計算していきましょう。
【2回目の配当】
2回目以降は運用日数を変更するだけです。
2回目の配当はリターンタブに記載のとおり2025年4月30日を予定しています。そのため、運用日数は2025年1月1日(前回数えた運用期間の次の日)〜2025年3月31日(配当する月の前月末)までなので、92日です。
■計算条件(2回目配当)
・出資額:100万円(100口)
・想定利回り:3%(インカムゲイン相当)
・運用日数:92日
この条件を式に当てはめると以下のようになります。
100万円(出資額) ×0.03(想定利回り) ÷ 365 × 92(運用日数) =7,562円(配当)
想定配当利回り未満の配当となる場合(実額配当時)
主に「初回配当」が該当しますが、配当利回りが契約上の想定インカムゲイン利回りよりも低くなるケースがあります。
このような配当をCREALでは「実額配当」と呼びます。
注意!実額配当は損をしているわけではない
ファンドの想定利回りは、実額配当も加味した計算となっています。
CREALで実際にフリーレント期間(賃料が発生しない期間)が設けられ、初回配当が実額配当となったDASH LIVING YOYOGI UEHARAを例に挙げます。
■DASH LIVING YOYOGI UEHARA
・フリーレント期間があり初回配当が実額配当となるファンド
「DASH LIVING YOYOGI UEHARA」ファンドでは、ファンド概要ページにインカムゲインの想定利回り「1.8%」と記載されています(下図の赤枠部分)。
しかし、本ファンドの匿名組合契約書(募集前は概要タブから、募集完了後は出資済みの方のみマイファンドからご覧いただけます)の分配金について書かれた第8条には、インカムゲインの満額配当時の想定利回りは「1.9%」と記載されています(下図の赤枠部分)。
実額配当の分が少なくなったとしても、2回目以降の満額配当時は「1.9%」の利回りで配当されます。そのため、運用期間中のインカムゲイン相当利回りは、平均してファンド掲載上の利回り「1.8%」となるのです。
要するに、初回〜数回分の配当が想定していたより少なかったとしても、ファンド掲載上のインカムゲイン相当想定利回り分は配当される予定となっているのです。
一見損をしているのでは、と不安になる実額配当ですが、前述の通り主にフリーレント期間を設けることによって発生します。
次にフリーレント期間とはいったい何のために設けるのか、説明していきます。
フリーレント期間は「入居者から賃料をもらわない期間」
フリーレント期間を設けることにより、入居者募集時に物件の差別化となり、入居率の早期引き上げを狙えます。
入居率が上がれば、物件の収益性が高まり、安定した運用ができるとともに売却もしやすいという利点があります。
フリーレント期間により短くなった運用日数で得た収入から、諸費用を引いて残った利益が少ない場合、配当は実額配当となります。「どのくらいのフリーレント期間があると実額配当になるのか?」については、ファンドや運用状況によって変わり、金額の詳細確定も運用開始後となるため、事前の支出情報は提示しておりません。
しかし、匿名組合契約書上に記載のインカムゲイン想定利回りで計算しても、実際の配当額と差異が出る場合は、実額配当だと考えていただいて問題ございません。
仮にファンドの利回りに影響を及ぼすことがある場合は、CREALからご連絡いたしますので、ご安心ください。
なお、CREALは2018年のサービス開始以降、すでに償還済みのファンドについてはすべて想定利回り通りの配当および元本償還を行っております※。
※2024年11月末時点
配当についての疑問点は、CREALのカスタマーサポートまでお問い合わせください。
>>問い合わせフォームはこちら!
ポイント|実額配当に関係する利回りの記載
・匿名組合契約書に記載されているインカムゲイン利回りは「満額配当時の利回り」
・ファンド概要上に記載されているインカムゲイン利回りは「実額配当も含めた平均の想定利回り」
・実額配当分を加味してファンド概要上に利回りを記載しているため、損をするわけではない
キャピタルゲイン配当の計算方法
最終配当額の計算式は以下の通りです。
(出資額 ×合計 想定利回り÷ 365 ×合計 運用日数 )−既配当額= 最終配当額
※関連記事:配当金の計算式を教えてください(CREAL)
まとめ|CREAL配当の計算方法
・配当にはインカムゲイン(賃料収入による利益・期中配当)とキャピタルゲイン(売却益・最終配当)がある
・年利とは1年間ファンドを運用した場合の利回りの率
・期中配当の計算式は「出資額×インカムゲインの想定利回り÷365×運用日数」
・最終配当の計算式は「(出資額×合計想定利回り÷365×運用日数)-既配当額」
・期中配当の想定利回りは想定されるインカムゲインを基に算出
・期中配当の基本的な運用日数は
・初回の期中配当:運用開始日〜配当月の前月末まで
・2回目以降の期中配当:前回の配当計算期間の末日の次の日〜配当月の前月末まで
・フリーレント期間を設けている場合は実額配当の可能性あり
→契約書上のインカムゲイン利回りで計算してみて配当額が合わなかったら実額配当
実額配当は事前に計算できないので、詳細を確認したい場合はカスタマーサポートへお問い合わせください。
引き続きCREALをどうぞよろしくお願いいたします。
★CREALは経済アナリストの馬渕 磨理子さんにもご紹介いただいております★ 馬渕磨理子さんの他の動画を見たい方は、下記記事をご参照ください。 不動産クラウドファンディングサービス「CREAL」では、運用の手間なくほったらかしで投資でき、分配金を定期的に受け取れます! 【CREALの主な特徴】 CREALでは商品ラインナップが豊富で大型案件を多数取り揃えており、マンションだけでなくホテルや物流施設、オフィスなど、個人では難しい不動産にも投資できます。 また、CREALでは様々なお客様の声も掲載しています! 2018年11月のサービス開始から現時点まで配当はすべて遅延なく想定利回りで支払われ、元本割れもございません。※ ファンド公開も月に1~3案件のため、ファンド募集開始直後に投資申し込みができるよう、今のうちに投資家登録(無料)されておくことをおすすめします! <投資家登録完了までの流れはこちらをご覧ください> ※ 2025年1月末時点上場企業が運営するCREALならリスクを抑えて不動産投資を始められる
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・東京証券取引所グロース市場に上場するクリアル株式会社が運営
・当社代表が不動産クラウドファンディング協会の代表理事
・SBIホールディングスとの資本業務提携
・経済アナリストの馬渕磨理子氏も推薦
・国土交通省の資料(P5,P19など)に事例として複数採用
・バンクアカデミー・小林亮平様
・chebu.mama様
・ぽんちよ様
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