償還済

(仮称)ミラッツ市川宮久保保育園

用語解説

「優先劣後構造あり」とは

投資を「優先出資」と「劣後出資」に分けることで、投資家のリスクを減らす仕組みです。
投資家の皆様は優先出資、当社などが劣後出資を行います。
損失が出た場合、まずは劣後出資分から損失をカバーするため、一定の範囲までは投資家の元本が守られます。損失が劣後出資額を超えた場合にのみ、投資家の元本に影響が出ます。
逆に利益が出た場合は、まず投資家が優先的に利益を受け取り(※利益には上限があります)、その後に残りが劣後出資者へ分配されます。
この仕組みにより、元本リスクを抑えつつ、安定した運用を目指すことができるため、初心者にも安心して始めやすいファンド設計となっております。

優先劣後構造

※図は、優先劣後構造の仕組みを説明するためのものであり、実際の優先出資・劣後出資の割合を示すものではありません。
※上記仕組みは、あくまで投資家元本の毀損リスクを軽減するだけのものであり、投資家の皆様の元本を劣後出資者が保証するものではありません。損失が劣後出資者の劣後出資額をも超える場合は、投資家の皆様の元本も毀損し、投資家の皆様に損失が発生するリスクがあります。CREALへ投資をご検討の際には、このリスクについて十分にご検討ください。

「配当上限なし」とは

「配当上限なし」とは、運用がうまくいった分だけ、投資家がより多くの利益を受け取れる仕組みです。
ファンドの収益や不動産の売却価格が、当初の想定を上回った場合、その分の利益も投資家に分配されます。配当に上限がないため、想定利回りを超えるリターンを得られる可能性があります。
例えば、物件の売却価格が高くなった場合、利益が増え、その分投資家の収益も増加します。このように、成果次第で高いリターンが期待できるのが「配当上限なし」の特徴です。

「倒産隔離あり」とは

「倒産隔離」とは、企業が倒産してもファンドの対象不動産が影響を受けないようにする仕組みです。これは、不動産を特別目的会社(SPC)に移すことで実現します。「倒産隔離あり」のファンドでは、当社が倒産しても、その不動産は安全に保たれ、投資家の皆様は影響を受けない仕組みとしています。
(口座の分別管理については「よくある質問」を参照)

倒産隔離

※「債権者」とは、運営・募集取扱事業者に対する債権者を指します。

SPCは特定の事業やプロジェクトのために設立された法人であり、不動産取引や金融商品において重要な役割を果たします。主にリスクの分離や資産管理を目的としており、投資家の皆様の保護や信用リスクの軽減が図られています。この仕組みによって、SPCが保有・運用する資産は、運営会社の倒産リスクから守られ、投資家の皆様は安心して投資を行うことができます。

「借入あり」とは

「借入あり」のファンドでは、投資家の皆様が出資した資金に加えて、金融機関からの借入を利用することで、より大きな金額の物件を購入できるようにしております。物件価値上昇時に高いリターンが得られる可能性がありますが、一方で、物件価値下落時の損失拡大リスクや返済負担による資金繰り悪化のリスクも高まります。
(借入にともなうリスクについては[リスク]ページを参照)

借入

※図は、借入の仕組みを説明するためのものであり、実際の借入の割合を示すものではありません。
※借入に関連する契約においては、有利子負債比率(LTV)や元利金支払能力を判定する指標(DSCR)等一定の財務指標上の数値を維持することを内容とする財務制限条項、配当停止事由や強制売却事由等が設けられる予定です。そのため、かかる財務制限条項等により、投資対象不動産の収益が一定程度以上低下した状態が一定の期間継続した場合等には、投資家に対する配当が制限され、又は停止されるリスクがあります。また、かかる財務制限条項や禁止行為等に抵触した場合や借入の返済期日の延長が行われた場合等の一定の場合には、想定よりも低い価格で投資対象不動産を売却することが強制されるなどにより借入に係る借入金の元利金について期限前返済を求められるリスクがあります。CREALへ投資をご検討の際には、これらのリスクについても十分にご検討ください。

優先劣後構造あり 配当上限なし 倒産隔離あり 借入あり
想定利回り(年利)
5.5%
インカムゲイン相当
3.0%
キャピタルゲイン相当
2.5%
想定運用期間
2022/08/31 〜 2024/02/29
18ヶ月
想定初回配当日
2023/04/30

以降の配当スケジュールは こちら

募集金額
27,500万円

募集は終了しました

募集期間
2022/08/24 20:00
〜 2022/08/28 20:00

※優先投資チケットを保有している場合、募集開始日時の24時間前より投資可能となります。
※公開日時点での目標・想定利回りであり、将来の運用成果を保証するものではございません。

その他詳細は こちら

2022年8月31日~2022年12月31日:開発期間のため、賃料収入無し
2023年1月1日~2024年2月29日:賃料収入有り(4月、7月、10月、1月の各月末に配当)
売却時:【運用期間×年利5.5%-既配当額】の配当(売却益の範囲内)
上記の想定初回配当日・配当額はあくまで想定であり、確定したものではございません。
なお、 取得日以降、随時売却活動を開始予定です。

※記載している想定利回りは、税引前の数値です。
※運用期間の終了時期は前後する可能性がございます。

投資に関する重要情報をご覧いただけます。

投資のポイント

投資のポイント

投資のポイント

ESG不動産の開発プロジェクト
  • 本ファンドは認可保育所の開発を通じ、子育てしやすい環境整備への寄与を目指すESG不動産投資となります。
  • 土地から購入し保育園を建築する不動産開発プロジェクト。不動産開発段階から投資する対価として高い利回りを実現します。(開発プロジェクトのため2023年4月末(想定)まで配当がございません)
安定的なキャッシュフローが期待できるアセットタイプへの投資機会の提供
  • 一般個人では投資機会が希少であり、かつ安定的なリターンが期待される保育園への投資機会を提供します。さらに本保育園は認可保育所であり、認可保育所は国や自治体などからの補助制度により安定した運営が見込まれていることから、より安定的なキャッシュフローが期待できるアセットとなります。
保育園運営実績が豊富な事業者による運営
  • 本保育園を運営予定の株式会社MIRATZは、働く女性をサポートする会社として1都3県にて22施設の保育園を運営しており、豊富な運営実績を誇ります。

主要なリスクへの考え方

売却リスク : 妥当な価格設定での売却想定及び早期の売却活動によりリスクを低減
  • 投資家の皆様へ元本償還を行うため投資不動産の売却を行う必要があり、適切な価格および時期で売却ができることが重要となります。
  • CREALにおける売却実績(詳細はこちら)及び不動産会社へのヒアリング等を通じて得られた成約実績を基に、妥当な水準での売却価格の想定をしています(詳細はこちら)。加えて取得日以降、随時売却活動を行うことで想定運用期間内での売却を目指します。
開発リスク : 土地の売買契約における契約不適合責任によりリスクの低減
  • 本ファンドは開発プロジェクトであり、土地の状態によっては(例えば地中障害等)費用が膨らむ可能性がございますが、土地の売買契約において売主の契約不適合責任の規定を設け、売主に費用負担を請求できる権利を有していることからコスト増へのリスクの低減が図られています。
  • 本件の工事は認可保育所の施工実績もあり、国や都道府県からの受注実績も豊富な小雀建設株式会社を施工業者として選定しております。
リーシングリスク: 20年間の長期の建物賃貸借契約による安定収益の確保
  • 投資家の皆様へ期中の配当を行うため、十分な配当を可能とする家賃収入を確保できることが重要となります。
  • 株式会社MIRATZとの間で2023年1月1日~2043年3月31日まで契約期間20年の長期の建物賃貸借予約契約を締結しています。固定賃料、一括借上げ、当初10年間は中途解約不可の条件から想定運用期間の全期間に亘り安定的な賃料収入を見込むことが出来ます。
事業リスク:豊富な保育園運営の実績を有する株式会社MIRATZによる認可保育所の運営
  • 株式会社MIRATZは、1都3県にて小規模認可保育所を中心に22施設の保育園を運営しており、豊富な運営実績を誇ります。
  • 対象不動産は認可保育所として市川市の公募選定を受けており、開園後は補助金収入を中心に安定した事業となることが見込まれます。

ファンドの仕組み

ファンドの仕組み

  1. 投資家の皆様から出資により集めた資金を元に、
  2. ファンド組成会社(不動産特定共同事業第1号事業者)が不動産を購入または開発・運用します。
  3. 運用期間中に不動産を賃貸することにより賃借人から得られる賃料および売却代金を基にして、
  4. 投資家の皆様への配当および元本償還を行います。

リスク

売却時のリスク

売却時のリスク

想定する条件で対象不動産を売却できず、想定利回りに悪影響を与えるおそれがあります。

売却時リスクを軽減する仕組み

売却時リスクを軽減する仕組み

ファンド組成会社が共同出資することにより、対象不動産の売却時に損失が発生した場合のリスクを軽減しております。
対象不動産に売却損が発生した場合、ファンド組成会社が先に損失を負担し、損失がファンド組成会社の出資額を越えた際に、はじめて投資家の皆様の元本が毀損致します。本ファンドの劣後出資の割合はリターンタブ をご確認ください。


※投資前には必ず、リスクをご確認の上で投資判断をしてください。
※図は、優先劣後構造の仕組みを説明するためのものであり、実際の優先出資・劣後出資の割合を示すものではありません。

「優先投資チケット」とは

通常の募集開始日時の24時間前から通常の募集開始までの間、優先的に投資できるチケットです。
CREALではファンドごとに一定額以上の投資を頂いた方へ、優先投資チケットをプレゼントするキャンペーンを不定期で行っております。