（仮称）ミラッツ市川宮久保保育園
千葉県・市川市の10年間の人口推移
- 千葉県全体の2022年の人口は、2012年と比較して約8万人の人口流入・増加となっています。
- 市川市の2022年の人口は、2012年と比較して約3万人の人口流入・増加となっています。
※2022年の数値は7月1日時点、2012年の数値は10月1日時点の数値です。
<出典>
千葉県「千葉県毎月常住人口調査月報」〈https://www.pref.chiba.lg.jp/toukei/toukeidata/joujuu/geppou/2022/documents/geppou2207.pdf〉
市川市「世帯数及び人口の推移」〈https://www.city.ichikawa.lg.jp/gen01/0000378978.html〉
千葉県・市川市の10年間の世帯推移
- 千葉県全体の2022年の世帯数は、2012年と比較して約29万世帯の増加となっています。
- 市川市の2022年の世帯数は、2012年と比較して約3万世帯の増加となっています。
※2022年の数値は7月1日時点、2012年の数値は10月1日時点の数値です。
<出典>
千葉県「千葉県毎月常住人口調査月報」〈https://www.pref.chiba.lg.jp/toukei/toukeidata/joujuu/geppou/2022/documents/geppou2207.pdf〉
市川市「世帯数及び人口の推移」〈https://www.city.ichikawa.lg.jp/gen01/0000378978.html〉
市川市の概要
市川市は、千葉県の北西部に位置し、東京都心から約20km圏内にほぼ市全域が含まれており、西は江戸川を隔てて東京都に相対しています。市内にはJR総武緩行線・総武快速線・京葉線・武蔵野線、東京メトロ東西線、都営地下鉄新宿線、京成本線等の複数路線の駅があり、東京への通勤、通学に優れております。このような背景から市川市は東京のベッドタウンとして発展し、人口数・世帯数ともに増加傾向で推移しております。
<出典>
市川市 市の紹介〈https://www.city.ichikawa.lg.jp/common/000300394.pdf〉
Wikipedia 市川市〈https://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%B8%82%E5%B7%9D%E5%B8%82〉
市川市の待機児童数及び認可保育施設の整備状況について
市川市の国の基準に基づく待機児童数は2018年度においては385人と、千葉県内ワースト1位、国内でもワースト6位の多さでありましたが、市川市の保育園整備の取組みにより2021年度からは国基準の待機児童数は0人となっております。
（1）国基準待機児童数の推移
| （単位：人） | H30年度 | H31年度 | R2年度 | R3年度 | R4年度 |
|---|---|---|---|---|---|
| 国基準待機児童数 | 385 | 138 | 64 | 0 | 0 |
| 前年度増減 | ▲191 | ▲247 | ▲74 | ▲64 | 0 |
（2）認可保育施設数
| （単位：施設） | H30年度 | H31年度 | R2年度 | R3年度 | R4年度 |
|---|---|---|---|---|---|
| 認可保育所数(A) （認定こども園含む） |
108 | 124 | 136 | 147 | 156 |
| 小規模保育事業所数(B) （事業所内保育含む） |
14 | 28 | 39 | 47 | 53 |
| 認可保育施設数 (A)+(B) | 122 | 152 | 175 | 194 | 209 |
| 各年度の整備施設数 | 30 | 23 | 19 | 15※ | - |
※保育所5施設、認定こども園4施設、小規模保育事業所6施設を整備
（3）認可保育施設の定員
| （単位：人） | H30年度 | H31年度 | R2年度 | R3年度 | R4年度 |
|---|---|---|---|---|---|
| 認可保育所定員数(C) （認定こども園含む） |
8,652 | 9,569 | 10,379 | 11,198 | 11,680 |
| 小規模保育事業所定員数(D) （事業所内保育含む） |
248 | 493 | 694 | 836 | 943 |
| 認可保育施設定員数 (C)+(D) | 8,900 | 10,062 | 11,073 | 12,034 | 12,623 |
| 各年度の定員増加数 | 1,162 | 1,011 | 961 | 589 | - |
※定員増加数は、建替えや定員変更による増員も含まれています。
国基準の待機児童数には、希望していた保育園には入れなかったため、一時預かり保育や保育室などといった自治体が行っている保育サービスなどを利用していたり、仕方なく幼稚園に通っている児童は含まれていません。さらに、利用可能な保育施設があっても、特定の保育園の入園のみを希望していて、利用していない場合も待機児童数から除外されます。
2021年4月の時点で、待機児童数は全国で5634人と、2017年の26,081人に比べて大幅に減少したと報告されています。しかし、実際にはこの数字以上の多くの子育て家庭が希望する保育園に入園できておらず、実態が把握しづらいのが現状です。
市川市の発表では、2年連続で国基準の待機児童数はゼロを達成しているものの、「今後も、利用の増加が見込まれることから、ニーズを踏まえて計画的に保育施設を整備するとともに、 保育を必要とする利用者のライフスタイルに合った多様な保育の実現に向けて取り組んでまいります。」としています。
<出典>
市川市 市川市の待機児童数及び認可保育施設の整備状況について〈https://www.city.ichikawa.lg.jp/common/new01/file/0000402762.pdf〉
小学館 HugKum 「待機児童」とは？「保留児童」との違いや問題の現状、ママパパの体験談〈https://hugkum.sho.jp/332152〉
周辺の取引事例（当社調べ）
- 取引利回りは、NOI利回り（※）ベースで概ね3.7%～4.5%となっています。
| 本物件（投資対象） | ① | ② | ③ | ④ | |
|---|---|---|---|---|---|
| エリア | 千葉県市川市 | 千葉県柏市 | 千葉県市川市 | 横浜市神奈川区 | 東京都小金井市 |
| 築年 | 新築 | 新築 | 新築 | 新築 | 新築 |
| 延床面積 | 105.57坪 | 200坪台 | 200坪台 | 100坪台 | 100坪台 |
| 構造/階数 | RC造/2F | RC造/2F | 木造/3F | 木造/2F | 木造/2F |
| 稼動率 | 100% | 100% | 100% | 100% | 100% |
| 取引NOI利回り | 4.3% | 3.7% | 4.5% | 3.7% | 4.3% |
※NOIとはNet Operating Incomeの略で不動産の運営純収益のことを指します。不動産から得られる賃料から維持管理費、水道光熱費、修繕費（小規模のもの）、公租公課、火災保険料等の費用を控除して求めます。