(仮称)CREAL ロジスティクス綾瀬
用語解説
「優先劣後構造あり」とは
投資を「優先出資」と「劣後出資」に分けることで、投資家のリスクを減らす仕組みです。
投資家の皆様は優先出資、当社などが劣後出資を行います。
損失が出た場合、まずは劣後出資分から損失をカバーするため、一定の範囲までは投資家の元本が守られます。損失が劣後出資額を超えた場合にのみ、投資家の元本に影響が出ます。
逆に利益が出た場合は、まず投資家が優先的に利益を受け取り(※利益には上限があります)、その後に残りが劣後出資者へ分配されます。
この仕組みにより、元本リスクを抑えつつ、安定した運用を目指すことができるため、初心者にも安心して始めやすいファンド設計となっております。

※図は、優先劣後構造の仕組みを説明するためのものであり、実際の優先出資・劣後出資の割合を示すものではありません。
※上記仕組みは、あくまで投資家元本の毀損リスクを軽減するだけのものであり、投資家の皆様の元本を劣後出資者が保証するものではありません。損失が劣後出資者の劣後出資額をも超える場合は、投資家の皆様の元本も毀損し、投資家の皆様に損失が発生するリスクがあります。CREALへ投資をご検討の際には、このリスクについて十分にご検討ください。
「配当上限なし」とは
「配当上限なし」とは、運用がうまくいった分だけ、投資家がより多くの利益を受け取れる仕組みです。
ファンドの収益や不動産の売却価格が、当初の想定を上回った場合、その分の利益も投資家に分配されます。配当に上限がないため、想定利回りを超えるリターンを得られる可能性があります。
例えば、物件の売却価格が高くなった場合、利益が増え、その分投資家の収益も増加します。このように、成果次第で高いリターンが期待できるのが「配当上限なし」の特徴です。
「倒産隔離あり」とは
「倒産隔離」とは、企業が倒産してもファンドの対象不動産が影響を受けないようにする仕組みです。これは、不動産を特別目的会社(SPC)に移すことで実現します。「倒産隔離あり」のファンドでは、当社が倒産しても、その不動産は安全に保たれ、投資家の皆様は影響を受けない仕組みとしています。
(口座の分別管理については「よくある質問」を参照)

※「債権者」とは、運営・募集取扱事業者に対する債権者を指します。
SPCは特定の事業やプロジェクトのために設立された法人であり、不動産取引や金融商品において重要な役割を果たします。主にリスクの分離や資産管理を目的としており、投資家の皆様の保護や信用リスクの軽減が図られています。この仕組みによって、SPCが保有・運用する資産は、運営会社の倒産リスクから守られ、投資家の皆様は安心して投資を行うことができます。
「借入あり」とは
「借入あり」のファンドでは、投資家の皆様が出資した資金に加えて、金融機関からの借入を利用することで、より大きな金額の物件を購入できるようにしております。物件価値上昇時に高いリターンが得られる可能性がありますが、一方で、物件価値下落時の損失拡大リスクや返済負担による資金繰り悪化のリスクも高まります。
(借入にともなうリスクについては[リスク]ページを参照)

※図は、借入の仕組みを説明するためのものであり、実際の借入の割合を示すものではありません。
※借入に関連する契約においては、有利子負債比率(LTV)や元利金支払能力を判定する指標(DSCR)等一定の財務指標上の数値を維持することを内容とする財務制限条項、配当停止事由や強制売却事由等が設けられる予定です。そのため、かかる財務制限条項等により、投資対象不動産の収益が一定程度以上低下した状態が一定の期間継続した場合等には、投資家に対する配当が制限され、又は停止されるリスクがあります。また、かかる財務制限条項や禁止行為等に抵触した場合や借入の返済期日の延長が行われた場合等の一定の場合には、想定よりも低い価格で投資対象不動産を売却することが強制されるなどにより借入に係る借入金の元利金について期限前返済を求められるリスクがあります。CREALへ投資をご検討の際には、これらのリスクについても十分にご検討ください。
- 想定利回り(年利)
- 5.5%
- インカムゲイン相当
- 2.0%
- キャピタルゲイン相当
- 3.5%
- 想定運用期間
- 2022/05/31 〜 2024/05/31
- 24ヶ月
- 想定初回配当日
- 2023/03/31
以降の配当スケジュールは こちら
- 募集金額
- 109,800万円
- 成立下限額
- 99,800万円
- 募集期間
- 2022/05/10 20:00
- 〜 2022/05/26 20:00
※優先投資チケットを保有している場合、募集開始日時の24時間前より投資可能となります。
※公開日時点での目標・想定利回りであり、将来の運用成果を保証するものではございません。
その他詳細は こちら
2022年5月31日:運用開始
2022年5月31日~2022年7月31日:想定上のリーシング期間
2022年8月1日~2023年1月31日:想定上のフリーレント期間
2023年2月1日~2024年5月31日:想定上の賃料収入発生期間
売却時:【運用期間×年利5.5%-既配当額】の配当(売却益の範囲内)
上記の想定初回配当日・配当額はあくまで想定であり、確定したものではございません。
なお、 取得日以降、随時売却活動を開始予定です。
※記載している想定利回りは、税引前の数値です。
※運用期間の終了時期は前後する可能性がございます。
投資のポイント
コロナ禍でも需要が安定したアセットタイプである物流施設への投資
コロナ禍においても需要が安定した投資対象資産として物流施設への投資が加速しています。背景にはリモートワークや外出控えによるeコマース(※)の伸長から物流への需要増大が期待されているという要因があります。
※eコマースとはElectric Commerceの略称でインターネット上で行われる物・サービスの売却あるいは購入のことをいいます。
東名高速道路の新設のI.C.に近く交通利便性に優れる新築の物流施設
本物件は神奈川県中部の綾瀬市内の東名高速道路「綾瀬スマートI.C.」から約2.6kmの場所に位置しております。綾瀬市にはこれまで高速道路のI.C.が無く近隣の市と比較して幹線道路網はやや弱かったものの、2021年3月に「綾瀬スマートI.C.」が開通したことにより交通アクセスが大きく上昇したエリアです。対象不動産は県道45号線から至近で国道16号線を経由して神奈川県内の人口集積地への配送が可能であるだけでなく東名高速道路を利用することによる東京都内への配送や圏央道を経由して首都圏一体への配送を考えることができる物流適地となっております。
主要なリスクへの考え方
売却リスク:妥当な価格設定での売却想定及び早期の売却活動によりリスクを軽減
・投資家の皆様へ元本償還を行うため対象不動産の売却を行う必要があり、適切な価格および時期で売却ができることが重要となります。
・不動産会社等へのヒアリング等を通じて得られた首都圏での物流施設の成約実績を基に、妥当な水準での売却価格の想定をしています(詳細はこちら)。また、2年間の想定運用期間の中で十分な期間をかけて売却活動を行うことにより売却リスクの軽減を図ります。
リーシングリスク:十分なフリーレント期間を設けることによりリスクを軽減
・投資家の皆様へ期中の配当を行うため投資不動産の稼働率を高める必要があり、十分な配当を可能とするリーシング(※)ができることが重要となります。
・不動産会社等へのヒアリングやマーケットレポート等を通じて得られた綾瀬市周辺での物流施設の賃貸事例を基に妥当な賃料を設定しております(詳細はこちら)。十分なフリーレント(※)期間を設けることにより、早期の賃貸借契約締結を目指します。2022年4月27日現在テナント候補の1社と賃貸条件について交渉中となっております。
※リーシングとはテナント(入居者)誘致活動のことをいいます。
※フリーレントとは一定期間賃料が無料になる契約形態のことをいいます。
ファンドの仕組み
- 投資家の皆様から出資により集めた資金を元に、
- CREAL運営会社であるクリアル株式会社が不動産を購入または開発・運用します。
- 運用期間中に不動産を賃貸することにより賃借人から得られる賃料および売却代金を基にして、
- 投資家の皆様への配当および元本償還を行います。
リターン
運用期間 | 24ヶ月 |
想定利回り | 5.5 %(年利) |
100万円投資した場合
24ヶ月で 合計110,000円の配当。
この金額を分割して定期配当、または売却時に一括配当されます。
* 想定初回配当日まで配当はございません。
* 記載の金額は、源泉税控除前の金額となります。
* 記載する数値に関しては現在の想定であり、数値は変更となる可能性があります。
* 利益が生ずることが確実であることを保証するものではございません。
* 記載の金額は、日割り換算を考慮しておりません。
「優先投資チケット」とは
通常の募集開始日時の24時間前から通常の募集開始までの間、優先的に投資できるチケットです。
CREALではファンドごとに一定額以上の投資を頂いた方へ、優先投資チケットをプレゼントするキャンペーンを不定期で行っております。