（仮称）CREAL ロジスティクス綾瀬
eコマース市場について
2020（令和2）年の日本国内のBtoC-EC(消費者向け電子商取引)市場規模は観光等のサービス分野の市場規模が大きく減少した結果、BtoC-EC市場規模全体としては前年度と比較して若干の減少となっておりますが、新型コロナウイルスの感染症拡大の対策として、外出自粛の呼びかけ及びECの利用が推奨された結果、物販系分野の大幅な市場規模の拡大となりました。2013年からの推移をみても年々物販系分野のBtoC-EC市場規模は拡大しており、アメリカや中国など諸外国と比較してEC化率に上昇余地があることから今後も市場規模の拡大が見込まれております。
<出典>
経済産業省『令和２年度電子商取引に関する市場調査』〈https://www.meti.go.jp/policy/it_policy/statistics/outlook/ie_outlook.html〉
日本国内の宅配等取扱個数の推移
2020（令和2）年度の宅配便取扱戸数は48億3,647万個となっており、前年度と比較すると5億1,298万個、約11.9％の増加となっております。2020年度はコロナの影響で宅配サービスの利用数が大幅に増加したと考えられますが、過去10年間を見てもeコマースの伸長の影響により右肩上がりで取扱個数が増加していることが分かります。
<出典>
国土交通省『令和2年度宅配便取扱実績について』〈https://www.mlit.go.jp/report/press/jidosha04_hh_000235.html〉
J-REITタイプ別の運用資産額（ポートフォリオ）の推移
近年の物流に対する需要の高まりを受けてJ-REITにおいても物流施設に対する投資額、投資割合が増加しております。J-REITの保有している物件のタイプ別の運用資産額は2017年の約2.2兆円から2021年には約4.1兆円と2倍に迫る増加となっており、全アセットの用途に占める物流施設の割合で見ても2017年の約13.4％から2021年の約19.1％へと大幅に増加しており、物流施設の市場に対する投資対象としての強い需要が窺えます。
運用資産額の年次データ（過去5年）
| オフィス | 商業 | 住宅 | 物流 | ホテル | ヘルスケア | その他 | 合計 | |
| 2017年 | 7,202,034 （43.6%） | 3,130,879 （18.9%） | 2,564,249 （15.5%） | 2,209,657 （13.4%） | 1,138,145 （6.9%） | 122,088 （0.7%） | 162,378 （1.0%） | 16,529,430 （100%） |
| 2018年 | 7,651,665 （42.6%） | 3,218,243 （17.9%） | 2,724,693 （15.2%） | 2,722,741 （15.1%） | 1,344,359 （7.5%） | 144,796 （0.8%） | 171,226 （1.0%） | 17,977,723 （100%） |
| 2019年 | 7,929,561 （41.5%） | 3,367,799 （17.6%） | 2,767,121 （14.5%） | 3,079,798 （16.1%） | 1,595,885 （8.3%） | 183,696 （1.0%） | 202,681 （1.1%） | 19,126,541 （100%） |
| 2020年 | 8,178,386 （40.3%） | 3,411,386 （16.8%） | 2,861,839 （14.1%） | 3,683,988 （18.2%） | 1,631,434 （8.0%） | 261,028 （1.3%） | 259,951 （1.3%） | 20,288,013 （100%） |
| 2021年 | 8,494,599 （40.0%） | 3,479,283 （16.4%） | 2,996,021 （14.1%） | 4,065,028 （19.1%） | 1,638,615 （7.7%） | 281,016 （1.3%） | 284,479 （1.3%） | 21,239,041 （100%） |
（単位：百万円）
※数値は各年末時点です。
<出典>
一般社団法人不動産証券化協会 ARES J-REIT Databook 〈https://j-reit.jp/statistics/〉
物流施設・倉庫の利回りの推移
物流に対する投資対象としての需要の高まりを受けて物流施設・倉庫の利回りは近年低下傾向が続いております。不動産投資家調査における物流施設・倉庫（マルチテナント型）のNOIベースでの期待利回り（※）は東京・名古屋・大阪・福岡で半年前の前回調査比で0.1～0.2ポイント低下しています。
| 東京（江東地区） | 名古屋（名古屋港） | 大阪（大阪港） | 福岡（博多港） | |
| 第44回（2021年4月） | 4.2% | 4.8% | 4.7% | 5.0% |
| 第45回（2021年10月） | 4.1% | 4.7% | 4.5% | 4.8% |
| 前回比 | -0.1ポイント | -0.1ポイント | -0.2ポイント | -0.2ポイント |
※NOIとはNet Operating Incomeの略で不動産の運営純収益のことを指します。不動産から得られる賃料から維持管理費、水道光熱費、修繕費（小規模のもの）、公租公課、火災保険料等の費用を控除して求めます。NOIが一定である場合、利回りの低下に伴って不動産の価格は上昇致します。
<出典>
一般財団法人 日本不動産研究所 第45回不動産投資家調査
〈https://www.reinet.or.jp/?page\_id=172〉
募集賃料・空室率の推移
・2022年1月の空室率は2.5％で、大量供給の影響で4四半期連続での上昇となったものの依然として低位な空室率となっています。
・東京圏の募集賃料は4,620円/坪で、前期の4,580円/坪から40円/坪（プラス0.9%）の上昇となり、上昇傾向となっています。
<出典>
株式会社一五不動産情報サービス『物流施設の賃貸マーケットに関する調査（2022年1月時点）』〈https://www.ichigo-re.co.jp/2949/〉
物流施設の賃貸事例（当社調べ）
綾瀬市内の物流施設の賃貸事例によると、賃料水準は概ね月額の坪単価で4,000円～4,600円程度となっています。
| 本物件（投資対象） | ① | ② | ③ | ④ | ⑤ | |
| エリア | 神奈川県綾瀬市 | 神奈川県綾瀬市 | 神奈川県綾瀬市 | 神奈川県綾瀬市 | 神奈川県綾瀬市 | 神奈川県綾瀬市 |
| 築年 | 新築 | 35－40年 | 5年以内 | 10年以内 | 5年以内 | 新築 |
| 延床面積 | 1,133.92坪 | 1,000坪台 | 1,000坪台 | 1,000坪台 | 1,000坪台 | 5,000坪以上 |
| 構造/タイプ | 4F/垂直搬送型 | 5F/垂直搬送型 | 3F/垂直搬送型 | 3F/垂直搬送型 | 4F/垂直搬送型 | 3F/スロープ型 |
| 稼働率 | - | 100% | 100% | 100% | 100% | 100% |
| 月坪賃料 | 4,100円（想定） | 4,000円 | 4,200円 | 4,000円 | 4,000円 | 4,600円 |
<出典>
当社独自ヒアリング情報に基づく
物流施設の取引事例（当社調べ）
物流施設は比較可能性を有するエリアが広域的に及ぶため、関東エリアに存し、対象不動産と立地、規模、構造等の面から代替性を有する取引事例を収集しております。取引利回りは、NOI利回りベースで概ね3.6%～3.7%となっています。
| 本物件（投資対象） | ① | ② | ③ | ④ | ⑤ | |
| エリア | 神奈川県綾瀬市 | 埼玉県挟山市 | 東京都江東区 | 東京都江東区 | 埼玉県蓮田市 | 神奈川県相模原市 |
| 築年 | 新築 | 5年以内 | 30-35年 | 30-35年 | 新築 | N/A |
| 延床面積 | 1,133.92坪 | 3,000坪台 | 1,000坪未満 | 1,000坪台 | 5,000坪以上 | N/A |
| 構造/タイプ | 4F/垂直搬送型 | 4F/垂直搬送型 | 2F/垂直搬送型 | 5F/垂直搬送型 | 3F/垂直搬送型 | N/A |
| 稼働率 | - | 100% | 100% | 100% | 100% | 100% |
| 取引NOI利回り | 3.8% | 3.7% | 3.7% | 3.7% | 3.6% | 3.6% |
<出典>
当社独自ヒアリング情報に基づく
※本物件の取引利回りは売却時の想定利回り（年間のNOIを物件の想定売却価格で除したもの）を記載しています。