不動産クラウドファンディングの税金は雑所得！匿名組合型と任意組合型の比較付

不動産クラウドファンディングの利用を検討するなかで「税金はかかるのか」「確定申告は必要なのか」と、疑問に感じている方も多いのではないでしょうか。

税金の仕組みを理解せずに始めると、還付金が受け取れなかったり、余計な税金を支払ったりと金銭的に損をする恐れがあります。

そこで今回は、不動産クラウドファンディングにかかる税金や確定申告の有無について解説します。

この記事を読めば、税金を把握した上で安心して不動産クラウドファンディングを始められるでしょう。利用を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

※本記事で紹介している税金の計算には、住民税や地方住民税などは自治体によって異なるため割愛しています（詳細はご自身が所在する自治体にお問い合わせください）。

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不動産クラウドファンディングで得た利益は「雑所得」

不動産クラウドファンディングでは、分配金が雑所得として扱われるため税金がかかります。

分配金はクラウドファンディング会社から受け取る際に源泉徴収されるため、
後述する一定の要件に該当する方を除き、所得税の確定申告は不要です。ただし、住民税の確定申告は収入の額に関わらず行う必要があります。

分配金にかかる源泉徴収の税率は20.42%であり、内訳は以下のとおりです。

• ・所得税：20%
• ・復興特別所得税：0.42%

例：5万円の分配金を受け取る場合
「5万円×20.42%=1万210円」の税金が自動的に差し引かれる

事前に概算の税金を把握したい場合は、「投資金額×利回り」で源泉徴収前の分配金額を計算してみましょう。

なお、雑所得は他の雑所得と損益通算が可能です。FXや仮想通貨取引は雑所得に該当するため、これらの取引で損失が出ている場合は確定申告することで、還付金を受け取れる可能性があります。

不動産クラウドファンディングの利益にかかる税金の確定申告が必要なケース・人

先述の通り、不動産クラウドファンディングの利益は受け取り時に源泉徴収されるため、原則として確定申告は不要です。しかし、以下に該当する場合は確定申告が必要になります。

• ・雑所得が20万円を超える場合
• ・元々確定申告をする必要がある場合（年収2,000万円以上の会社員など）

それぞれについて詳しく解説します。

雑所得が20万円を超える場合

日本では年間の雑所得の金額が20万円を超える場合、確定申告をしなければなりません。20万円は不動産クラウドファンディングで得た源泉徴収前の分配金に加えて、以下のような所得を合算して算出します。

• ・原稿料
• ・講演料
• ・印税
• ・放映出演料
• ・貸金の利子
• ・生命保険の年金（個人年金保険）
• ・互助年金
• ・副業収入
• ・ネットショップでの収入
• ・FXや仮想通貨取引での収入　など

※参考：国税庁「収入金額等、所得金額を計算する」

他の雑所得がある方は、不動産クラウドファンディングで得た源泉徴収前の分配金と合算して20万円を超えているかを確認しましょう。そのためにも、各種収入の記録は保管しておく必要があります。

国民年金や厚生年金なども雑所得ですが、公的年金は確定申告不要制度に該当するため、公的年金は含めずに計算します。税金は以下の計算式で求められます。

総所得金額ー所得控除=課税所得
課税所得×税率=税金

総所得金額とは、給与所得や事業所得、雑所得などをすべて合算したものです。雑所得以外に収入がある方は、他の所得と合算して税金を求める必要があります。

所得金額ごとの所得税率や控除額は下記の通りです。

上記の税率に沿って、所得税の計算をします。

■給与所得300万円、雑所得100万円、所得控除が基礎控除（48万円）のみの場合
・課税所得：300万円+100万円―基礎控除（48万円）=352万円
・所得税：352万円×20%ー控除額（42万7,500円※）=27万6,500円
・復興特別所得税：27万6,500円×2.1％＝5,807円

※住民税は都道府県や市区町村によって異なる場合があります（詳しくは各自治体の公式サイトをご覧ください）
※所得金額が330万円から694万9,000円までなら控除額は42万7,500円

所得が雑所得のみである場合は、基礎控除の範囲内（48万円以下）であれば税金は課されません。

元々確定申告をする必要がある場合（年収2,000万円超の会社員など）

雑所得の額や課税所得金額に関わらず、以下のような方は確定申告が必要です。

• ・個人事業主やフリーランス
• ・年収2,000万円超の会社員

ちなみに「ふるさと納税や医療費控除、住宅ローン控除の適用を受ける人」は、確定申告をすると所得税や住民税の課税対象所得が減少するため、納税額が減る可能性があります。

もともと確定申告が義務付けられている方や、控除等を利用する方は確定申告を行いましょう。確定申告が必要な人の基準は国税庁のホームページで確認できます。

課税所得金額が695万円未満の場合は還付される可能性あり！

課税所得金額が695万円未満の場合、確定申告をすることで差し引かれた源泉徴収の一部が還付される可能性があります。なぜなら、695万円未満の本来の所得税率が20%以下であり、源泉徴収の際に税金を払い過ぎているためです。（詳細は税理士にご確認ください）
※参考：国税庁「所得税の税率」

■例：給与所得が300万円、雑所得が20万円の場合

【確定申告をしない場合】
・給与所得：（300万円-48万円）×10%ー9万7,500円※1=15万4,500円
・復興特別所得税：15万4,500円×2.1％=3,244円
・雑所得：20万円×20.42%=4万840円
源泉所得税および復興特別所得税の合計：19万8,584円

【確定申告をする場合】
・（300万円+20万円-48万円※2）×10%－9万7,500円※1 = 17万4,500円
・17万4,500円×2.1％＝3,664円
・復興特別所得税：15万4,500円×2.1％=3,244円
・雑所得：20万円×20.42%=4万840円
源泉所得税および復興特別所得税の合計：17万8,164円
確定申告をすることで、差額の2万420円が還付される可能性があります。

※1：所得金額が195万円から329万9,000円までなら控除額は9万7,500円
※2：納税者本人の合計所得金額が2400万円以下の場合は48万円が基礎控除
※参考：国税庁「基礎控除」

一方で、不動産クラウドファンディングは総合課税※であり、給与所得など他の所得と合算して税金を算出します。そのため、課税所得金額が694万円を超えている方が確定申告をすると、追加納税が発生する可能性があります。
※各種の所得を合算して課税所得を計算する仕組み

ちなみに、法人（資産管理会社）経由で不動産クラウドファンディングへの投資をすれば、個人で投資する場合に比べて、利益にかかる税金を安くできる可能性があります。

個人の所得には所得税、法人の利益には法人税がかかりますが、それぞれにかかる税率は下記の通りです。

• ・個人の所得税：最大45％
• ・法人税：普通法人の場合は最大23.2%

普通法人の法人税率は下記の通りです。

※参考：国税庁「法人税の税率」

つまり、個人で900万円の所得金額、法人で900万円の利益の場合、それぞれ徴収される税額は下記の差があるのです。

• ・個人（所得税）：297万円
• ・法人（法人税）：800万円×15％＋100万円×23.2％＝143万2,000円

そのため、給与所得や雑所得、不動産所得などで合計900万円以上になる場合は、個人としてではなく、法人（資産管理会社）経由で投資すると、税金が安くなる可能性があります。
※地方法人税は割愛しています

税金に関する詳細は税理士事務所へお問い合わせください。
法人設立をご希望の場合は、弊社にて提携の税理士事務所をご紹介することも可能です。
>>CREALカスタマーサポートまでご相談ください。

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多くのファンドに当社も5％ほどの劣後出資をしており、2018年のサービス開始から現時点まで元本割れもございません※2。気になる方は下記をクリックしてご覧ください。

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※1：2024年2月末時点で運用中の当社組成ファンドの想定利回りの平均値
※2：2024年9月末時点

不動産クラウドファンディングで確定申告する手順・流れ

1. 1.雑所得の金額を確認する
2. 2.必要書類を用意する
3. 3.確定申告書を記入する
4. 4.確定申告書を税務署へ提出する
5. 5.払い過ぎていた税金が還付される※

※所得金額によっては還付されないケースもあります

不動産クラウドファンディングで確定申告が必要になるのは、他の雑所得と合算して20万円を超える場合です。確定申告の有無を判断するためにも、収入がわかる書類を見ながら計算しましょう。

確定申告が必要な場合、以下のような書類を用意します。
※e-taxの場合は提出不要な書類もあります

これらの書類があれば確定申告書の記入項目を埋められます。

確定申告書の書き方がわからない方は、国税庁の「確定申告書等作成コーナー」を利用しましょう。マニュアルに沿って進めるだけで確定申告書を作成できます。また、電子申告も可能であるため、税務署へ行かずに提出できます。

他にも、副業をしていて入力項目が多い方などは、マネーフォワードクラウド確定申告などの会計ソフトの利用がおすすめです。

※画像引用：Money Forward

一部有料ですが、経理の知識がない方でも直感的な操作で確定申告書を作成できるものもあります。

確定申告の時期は例年2月16日〜3月15日です。還付金がある場合は申告をしてから概ね1ヶ月〜1ヶ月半程度で指定口座に振り込まれると考えましょう。

不動産クラウドファンディングの任意組合型について

不動産クラウドファンディングの多くは「匿名組合型」の契約形態を採用しており、節税対策にはなりません。匿名組合型で得られる分配金は雑所得に該当することに加え、投資家は不動産の所有者にならないためです。現物不動産のように、赤字の損益通算などの節税効果はないと考えましょう。

しかし、不動産クラウドファンディングのなかでも「任意組合型」であればその限りではありません。

 

任意組合型とは、クラウドファンディング会社と投資家が任意組合契約を結び、共同で事業を進める方式です。匿名組合型との違いは以下の表を参考にしてください。

任意組合型は投資家が不動産の所有権を得るため、相続の際は現物不動産同様に所有財産として評価されます。不動産の所有権がない匿名組合型と比較すると、相続税の圧縮効果が期待できます。税務区分は不動産所得に該当するため、他の所得と損益通算が可能です。（詳細は税理士にご確認ください）

しかし、匿名組合型のように不動産クラウドファンディング会社が損失を補填する優先劣後方式はありません。任意組合型では投資金額以上の損失を被る恐れがあるため、投資家の責任やリスクは匿名組合型よりも大きいと考えましょう。なお、任意組合型を採用している不動産クラウドファンディングは少ない傾向にあります。匿名組合型と任意組合型の違いは下記記事でくわしく説明しています。
※関連記事：不動産投資での共同購入のメリットや仕組み！デメリットは無限責任!?

任意組合型の詳細は下記記事をご参照ください。
※関連記事：不動産小口化商品の任意組合型とは？匿名組合型との違いを比較表付きで解説

相続税は基礎控除である「3,000万円+（600万円×法定相続人数）」を超える部分にかかります。そのため、基礎控除を超える資金があって節税メリットを得たい方には、匿名組合型よりも任意組合型が適しているといえるでしょう。

不動産投資の節税の仕組みは下記記事をご参照ください。
※関連記事：不動産投資における税金対策（節税）の仕組みとは？

「不動産クラウドファンディングは儲からない」といわれる理由

不動産クラウドファンディングについて調べるなかで、「儲からない」と見聞きした方も多いでしょう。しかし、正しい投資判断をするためにも、なぜ儲からないといわれているのかを理解する必要があります。

株やFX、現物不動産投資など、さまざまな投資先があるなかで、不動産クラウドファンディングが儲からないといわれる理由は以下の2つです。

• ・レバレッジ効果が低いから
• ・投資金額の上限が設定されている案件もあるから

それぞれについて詳しく解説します。

レバレッジ効果が低いから

レバレッジ効果とは「てこの原理」を意味しており、少ない自己資金で大きなリターンを得ることを指します。具体的な方法はローンや信用取引です。

現物不動産投資ではローンを組めるため、自己資金が少なくても年収の8倍程度の投資が可能です。また、株式の信用取引では現金や株式を担保にすることで、自己資金以上の取引ができます。

しかし、不動産クラウドファンディングでは自分のローンを組めないため、基本的に自己資金の範囲でしか投資できません。ただし、不動産クラウドファンディングのファンドのなかには、ローンを利用している場合もあります。この場合、投資家が直接ではなく間接的にローンによるレバレッジ効果を享受できるものとなります。

とはいえ、投資家が現物不動産投資でよくある住宅ローンによって直接ローンを利用する場合と比べて、不動産クラウドファンディングでのローンの方がレバレッジ効果は限定的といえます。なぜなら、投資家が直接ローンを利用する場合は自己資金の8倍あるいはそれ以上の資金を運用できる可能性がありますが、ファンドがローンを利用する場合はその範囲がファンドの規模や運用方針によって制限されるからです。

投資金額の上限が設定されている案件もあるから

不動産クラウドファンディングは1万円からの少額投資が可能であり、投資金額を自分で設定できます。しかし、1人あたりの上限金額が設定されている案件もあるため、投資に回せる自己資金を最大限に活用できない可能性があります。例えば、500万円の投資資金があっても、そのなかの100万円しか投資に回せないことがあります。この場合、投資資金の1/5しか運用できないため、投資効率が悪くなってしまうでしょう。

また、人気の案件は募集開始直後に多くの投資家が出資して募集枠が埋まるため、数百万円などのまとまった金額をすぐに投資するのは難しいと考えましょう。募集開始の時刻まで待機して募集開始と同時に投資することも可能ですが、確実に投資できるとは限りません。投資できなかった場合は次の優良案件の募集開始まで待つ必要があるため、機会損失が生じます。

1万円という少額でも投資できるのが不動産クラウドファンディングのメリットです。そのため、数百万円〜数千万円などのまとまった金額を運用したい方は現物不動産や株式などがより適した投資方法ともいえます。

不動産クラウドファンディングのデメリットの詳細は下記記事をご参照ください。
※関連記事：不動産投資クラウドファンディングのメリット・デメリット、注意点について解説

参考｜不動産クラウドファンディングに向いている人

• ・少額から不動産投資を始めたい
• ・不動産投資に手間をかけたくない
• ・大きなリスクは負いたくない

安定資産として根強い人気がある不動産ですが、数百万円〜数千万円の資金がなければ投資できません。しかし、不動産クラウドファンディングであれば1万円からリスクを抑えた投資が可能です。

現物不動産のように管理の手間もかからないため、不動産投資に興味がある方は不動産クラウドファンディングも検討してみましょう。

他の不動産クラウドファンディングサービスと比較する材料として、次章よりCREALを紹介します。

CREAL（クリアル）のメリット

2018年11月のサービス運営開始から元本割れなし

2024年5月現在、運用が終了しているファンドはすべて元本割れすることなく出資金が償還されています。

不動産クラウドファンディングは安定した配当収入が期待できますが、運用がうまくいかないと元本割れの可能性があります。元本割れ0件の実績は、CREALの大きな強みといえるでしょう。

CREALの出資から元本償還までのプロセスについては、以下の記事で詳しく解説しています。ぜひご覧ください。
関連記事：CREAL運営ファンドの元本償還プロセスと償還期限に対しての考え方

一棟レジのみならず保育園、物流など対象物件の種類が様々

「不動産投資」と聞くと、マンションやアパートを思い浮かべるかもしれません。しかし、CREALは一棟レジデンスのほかに保育園、ホテル、物流など、個人では投資機会が少ない不動産も扱っています。

保育園への投資は安定したリターンが期待できるほか、待機児童問題の解消や少子化対策に貢献できるのも魅力です。出資金は保育園の建設や運営、施設の整備などに使われるため、投資が社会貢献にもなります。

また、不動産は物件の種類によって強みやリスクが異なります。2020～2022年は、新型コロナウイルス感染症の影響で観光客が激減し、ホテル経営に大きな影響を与えました。一方で、コロナ禍でのリモートワーク拡大や外出控えでネット通販の利用が増加し、物流施設は需要が拡大しました。様々な不動産に分散投資を行うことで、リスクの軽減が期待できます。

CREALのホテルファンドの事例

CREALの保育園ファンドの事例

1万円から投資可能

不動産投資に興味があっても、マンションやアパートを取得するにはまとまったお金がかかります。失敗すれば多額の損失が発生する恐れがあるため、投資に踏み出せない人もいるでしょう。

CREALなら1万円から投資できるため、不動産投資を試してみたい初心者の方に最適です。また、すでに株式や投資信託で運用している人の分散投資先にも向いています。

各ファンドの詳細情報が濃密

不動産投資には、保有情報の格差で買主が不利になる「情報の非対称性」※1があります。CREALでは、ITの活用によって各ファンドの情報を詳細に開示することで、情報の非対称性の解消を目指しています。主な開示項目は以下の通りです。

• ・地図や図面の紹介
• ・動画による物件紹介
• ・不動産鑑定会社による第三者評価
• ・リターンのシミュレーション
• ・運営事業者の概要
• ・人口推移の情報

投資家登録をすれば、エンジニアリングレポート（地震リスク評価など）や図面、不動産調査報告概要も閲覧できます。

事前に様々な情報を確認できるため、現物不動産投資と同じような感覚で投資判断を行えます。まずは不動産クラウドファンディングからスタートし、将来はマンションやアパートの取得を目指している人にもおすすめです。

※1：物件所有者である売主や仲介に入る不動産会社と個人の買主の間で保有する情報に格差があり、買主にとって不利な条件で不動産投資をせざるを得ない状況のこと

「とはいえ、より利回りの高いファンドが出るまで、投資は控えたほうがいいのでは？」と考えている人！にお伝えしますが、「CREALの場合は今あるファンドに即投資した方が、結果的にもらえる配当額が高く、投資の効率が良い」といえます！詳細は下記記事をご参照ください。
※関連記事：利回りが高いファンドを待つVSすぐに投資できるファンドに投資する どっちがお得？

まとめ：不動産クラウドファンディングの税金

不動産クラウドファンディングの税金は雑所得に該当します。雑所得は年間20万円以下であれば確定申告は不要であるため、手間をかけずに投資を始めてみたい方におすすめです。

ただし、雑所得が20万円を超える方や元々確定申告をする必要がある方は忘れずに確定申告をしましょう。また、給与所得と雑所得の合計が900万円以上の方は、資産管理会社経由で投資すると税金が安くなる可能性があります。

税務面の内容が明確になったら、いよいよクラウドファンディングサービスを選ぶステップです。クラウドファンディングサービスを比較して、自身に合ったサービスを選びましょう。

「どのプラットフォームで不動産クラウドファンディングを始めればいいか」と迷った方は、当社サービス「CREAL」を試してみてはいかがでしょうか。

CREALなら1万円からリスクを抑えて不動産投資を始められる

★CREALは経済アナリストの馬渕 磨理子さんにもご紹介いただいております★

CREALは、1万円から投資できる不動産投資型クラウドファンディングサービスです。

プロが厳選した不動産へ投資ができ、平均想定利回り4.3％※1の分配金を定期的に受け取れます。東京証券取引所市場に上場している不動産アセットマネジメント会社が運営しており、運用の手間なく、ほったらかしで投資できる点も特徴です。

CREALは商品ラインナップが豊富で大型案件を多数取り揃えており、マンションだけでなくホテルや保育園、学校など、個人では難しい不動産にも投資できます。

また、多くのファンドに当社も5％程度の劣後出資をしています。不動産価値の下落が起きた場合は、まず当社の出資分から損失の負担が生じる仕組みになっているため、リスクを抑えながら不動産への投資が可能です。

2018年11月のサービス開始から現時点まで、元本割れもございません※2。

ファンド公開も月に1～3案件のため、ファンド募集開始直後に投資申し込みができるよう、今のうちに投資家登録（無料）されておくことをおすすめします！
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