TOP > 不動産投資 > 不動産投資、税金対策の仕組みとは？

不動産投資、税金対策の仕組みとは？

2022/10/28

皆さんは、「不動産投資をすると節税になる」と聞いたことがありませんか？
たしかに、不動産投資をうまく活用することで税金対策になる場合があります。ですが、税金が抑えられる仕組みを理解して購入物件を選ばないと、想定していた効果を得られない・あるいは効果が薄れてしまう可能性があります。実際に不動産投資をしている人の中にも、あまりよく理解しないで購入してしまい、うまく恩恵を受けられていない方がいます。

そこで今回は、不動産投資で税金が抑えられる仕組みについて解説します。

日本の税金制度

所得税の速算表（平成27年分以降）

※所得控除は４８万円の基礎控除と、約１１３万円の社会保険料控除があると仮定しています。
※別途、復興特別所得税（基準所得税額×２．１％）が２０３７年１２月までかかります。

まずは、日本の税金制度について確認してみましょう。
日本の税率は超過累進課税率という方法を採用しており、図1の通り、所得が高くなるにしたがって、高い税金がのしかかってきます。
超過累進税率に基づくと、最大で所得税が45％かかり、別途住民税が10％かかります。つまり所得によっては、最大55％もの税金がかかる可能性があるのです。

会社員の税金支払いは「源泉徴収」

これらの税金は、企業にお勤めの方の場合、源泉徴収という形で毎月給料の額面金額から控除されています。年間の収入に対して税金計算をすれば１回の支払いで済みますが、取り損なうことがないように源泉徴収という形で概算金額を毎月徴収し、個人の代わりに会社が税金を納めているのです。これが、源泉徴収という名の「税金の前払い」となります。

「年末調整」とは？

しかしながら、源泉徴収はあくまでその年に収めるべき税金額を、前年の収入から概算して前払いしているため、実際の税金額は変わってきます。そのため、年末になると年末調整という形で、1年間の正確な税金額を再計算して調整を行います再計算した税金額と源泉徴収額の差分があった場合は、税金を納めすぎていた場合に還付・あるいは少なかった場合には追納することになります。

不動産所得は「確定申告」が必要になる

不動産を購入した場合、不動産から得られる収益については、会社員であっても個人事業主や経営者などと同じように確定申告が必要になります。

個人が確定申告をする場合は、該当年の1月1日～12月31日までの所得を計算して、翌年の2月から3月の間に申告します。確定申告が必要な条件は、所得が2,000万円を超える場合、医療費控除がある場合、副業で所得が20万円を超える場合、住宅ローン控除がある場合や不動産を所有している場合などがあります。

不動産投資の場合、不動産所得が20万円未満でも確定申告をすることがあります。購入した物件を貸すことにより得られる家賃収入が物件の維持費などの経費を上回れば、不動産所得は黒字となり、収入が経費を下回れば不動産所得は赤字となります。

不動産所得が赤字となった場合、給与所得と合算（損益通算）して申告すると、総所得が下がり、払いすぎた税金が還付されることがあります。これが、いわゆる「節税」・「税金対策」といわれている仕組みです。

税金計算上赤字を作ることで、税金を圧縮できる

これは、不動産の税金計算上の損益（所得計算）と、実際の現金収支（収支計算）が異なることが関係します。

図2は、不動産投資をした場合の収支計算と所得計算の表です。

収支計算をみると、支出となる管理費・修繕積立金・固定資産税・ローンの支払いなどよりも、家賃収入が多いため収支はプラスで所有しています。これが実際のお金の流れです。

それに対して所得計算をみると、収益や費用は収支計算と比較してみてもほとんど変わりませんが、1つだけ収支計算の時には計上されていない費用があります。それが「減価償却費」です。減価償却費が計上されることにより収益（家賃収入）よりも費用が多くなり、所得がマイナスになることがあります。これが、税金計算上の赤字となります。

このような仕組みにより、毎月プラス収支で利益が出ていても、税金計算上の所得はマイナスになるという計算に繋がるのです。

ポイントは「減価償却」

では、そのポイントとなる減価償却費とはどのようなものでしょうか？

減価償却費とは、非現金支出項目といわれ、現金の支出を伴わないで費用計上できる科目です。マンションに限らずですが、不動産は必ず経年劣化していきます。この経年劣化分を税金計算上は価値が目減りしていると考えよう、というのが減価償却のイメージです。減価償却費は、購入したときに一括で費用計上することはできず、税法で定められた期間にわたって毎年少しずつ費用計上をしていく性質です。ほとんどの費用はお金の支出が伴うものになりますが、減価償却費はお金の支出がなくとも、毎年費用として計上できる特殊な費用なのです。

図3は、区分マンション（鉄筋コンクリート造）の価格構造をイメージしたものです。

マンションの価格は、まず建物の価格と土地の価格に分解され、建物の価格はさらに躯体（くたい）部分と、設備部分に分かれます。躯体は建物本体、設備はキッチンやガス給湯器など建物に付随するもの、とざっくり理解ください。このうち減価償却の対象になるのは、建物部分になります。建物価格と土地価格の割合は、市区町村（東京都は都）の発行する固定資産評価証明書をもとに按分計算することが一般的です。

さらに建物の価格は、躯体と設備に分けられます。躯体は鉄筋コンクリート造の場合は47年、設備15年にわたって均等に減価償却を行っていくことになります。中古物件の場合には、築年数の経過を反映した残存耐用年数になりますので、新築建物より短い期間で償却を行うことができます。

【中古物件の場合の耐用年数の計算】

・中古物件の残存耐用年数=（法定耐用年数-経過年数）+経過年数×0.2

・経過年数が耐用年数を上回る場合には、以下が減価償却期間となります。

耐用年数×0.2

このように減価償却が計上できることで、不動産投資での税金対策につながっています。では、どれだけの税金対策になるのでしょうか。事例で、この仕組みを確認してみましょう！

給与収入が600万円の会社員の場合

例えば年収600万円のサラリーマンの場合で比べてみましょう。

不動産を所有していない場合、給与収入600万円から給与所得控除や所得控除が引かれ、299万円が課税所得となっております。299万円だと所得税は税率10％の所得になるため、住民税と合わせて約52万円納税することとなります。

それに対して、同じ年収600万円でも不動産所得がある場合、給与所得と不動産所得を合算することになります。不動産所得の算出には、減価償却費のほかにも、管理費等やローンを利用している場合は、ローンの利息部分などマイナス計上できるものがあります。仮に図のように不動産所得が△167万円（＝赤字）の場合、課税対象額が132万円まで下がることになります。すると所得税率は、図1の通り、10％から5％に下がることになり、結果住民税と合わせ約30万円近くの税還付を受けられることになります。

収入が高い方ほど、課税所得が下がることの恩恵は基本的には大きくなります。また物件の戸数が増えればそれだけ減価償却費も変わります。税金対策をお考えの方は、不動産投資に係る税金の仕組みを理解することで節税効果というメリットを享受できるのです。

税金対策におすすめの物件

クリアルパートナーズでは、東京・横浜エリアを中心に中古区分マンションをご紹介しております。その中でも税金対策をご検討されている方におすすめしているのは、都心にアクセスしやすい周辺区や横浜などの好立地物件が中心です。

なお、減価償却は建物価格だけが対象となりますので、土地価格の高い都心部の物件は相対的に減価償却による税金圧縮効果は薄れます。かといって土地の価格が低く、建物割合は大きいものの賃貸需要の少ない地方物件は、そもそも賃借人がつかず肝心の家賃収入が入ってこないため、あまりおすすめできません。最初から極端にエリアを絞って物件を探している方もいらっしゃると思いますが、何を目的として不動産投資をするのかをよく考え、目的に合った物件を購入することが大切です。

売却時の税金には要注意！

不動産投資で税金対策をされる場合、不動産所得がマイナスの期間だけ税還付による税金対策が見込めます。当然、不動産所得がプラスになった場合、税金対策の効果はなくなりますので、そうなると売却を考える方も多いと思いますが、不動産は取得時だけでなく売却時にも税金がかかりますので、注意が必要です。

不動産を売却するときの税金は、物件の引き渡しを受けた日から売却する年の1月1日時点までで、保有期間が5年以内なのか、5年超なのかによって税率が大幅に変わります（以下は2022年4月時点の税制に基づいた税率です）。

・保有期間が5年以内の場合

売却益に対して39.63％（所得税30.63％　住民税9％）

・保有期間が5年超の場合

売却益に対して20.315％（所得税15.315％　住民税5％）

約20％も税率が変わりますので、将来売却を考える際は保有期間に注意する必要があります。

また、売却益の計算にはどれだけ減価償却をしたかが関わってきます。不動産の売却益の計算は以下の通りです。

売却益＝売却価格-（不動産の帳簿価格+譲渡にかかった費用）

不動産の帳簿価格とは、取得価格から減価償却費の累計額を控除した額を指します。例えば、2,000万円で購入した物件を毎年100万円減価償却していた場合、5年後の帳簿価格は、「2000万円－（100万円×5年）＝1,500万円」となります。このケースですと、譲渡にかかった費用を度外視すれば、購入時と同額で売却できれば、税金計算上は売却益が500万円出ることになります。5年超の保有期間であればこの500万円に対して約20%の税率がかかりますから、100万円の納税が必要となるわけです。

税金対策だけを目的に短期で売買すると、場合によっては売却時に税金を多く払い、結果的に損をしてしまうこともあります。しっかりと税理士など専門家に相談しながら進めることをおすすめします。当社では、提携の税理士事務所もご紹介が可能です。

ご興味ある方は個別相談へ

クリアルパートナーズの個別相談は、専門知識を持ったスタッフがお客様一人一人に合った資産形成方法をご提案しております。不動産投資のご相談はもちろん、ライフプランニングについてもご相談が可能です。対面でのご相談だけでなく、WEBでのご相談も受け付けております。

CREAL Partnersが選ばれる10のポイント

１　不動産クラウドファンディング運用資産残高で3年連続No.1（※１）

グループ会社のクリアルでは、不動産クラウドファンディング運用資産残高3年連続1位を取得しており、多くの方から高い信頼を得ています。弊社クリアルパートナーズは、そんな信頼高いクリアル株式会社と同じグループ会社で、区分マンション投資をご提案している会社です。

（※1）グループ会社クリアル（株）の実績。2019年6月期、2020年6月期、2021年6月期、不動産特定共同事業許認可におけるクラウドファンディングサービス運用資産残高調査

２　物件価格、家賃はAI査定済

ご提案する物件は、すべてAIを活用し相場でのご紹介を心がけております。不動産投資で気になるポイントの一つとして、「物件価格や家賃が適正であるか」だと思います。そのため仕入れる物件は全て相場価格を精査した上で、プロが厳選した物件のみをご紹介しております。

３　東京＋横浜における駅徒歩10分以内にフォーカス

当社では、東京・横浜エリアの物件を中心にご紹介しております。入居需要の高いエリアで、さらに駅からの距離が近い物件のみを取り扱っております。そのため、弊社管理物件の入居率は96%（※2021年6月実績）以上と高い水準となっています。

４　金利1%台からの豊富な提携金融機関（がん保障つき団信も紹介可能）

20社を超える豊富な提携金融機関の中から、お客様に最適な金融機関をご紹介いたします。中には、所定のがんと診断された場合、残債がゼロになる団体信用生命保険がつけられるプランもあり、保険の見直しとしてご相談いただくことも可能です。

※但し、提携金融機関の審査結果により、ご希望に添えない場合があります。

５　賃貸管理手数料が1,500円(税別)~　保証つきプランもあり

購入後の賃貸管理サービスとして、月々1,500円で集金代行などの管理をしております。プランは全部で３つあり、設備保証や家賃保証がついたプランもありますので、お客様のご希望に沿ったサポートが可能です。

６　オーナー様向け賃貸管理オンラインシステム

オーナー様限定管理システム「CREAL Concierge」を利用することで、知りたい情報が「ひと目」で確認でき、管理に役立ちます。所有物件の状況だけでなく、販売物件の情報も確認することができ、追加購入や売却時期を見極める材料にもなります。弊社管理物件のオーナー様は無料でご利用いただけます。

７　提携税理士による安心の確定申告サポート

不動産投資をすると確定申告は避けて通れない道です。弊社では提携税理士事務所がございますので、初心者の方でも安心してお任せいただけます。

８　売却時は海外までカバー。しかも手数料は1.5%

出口のサポートとして、売却の全面サポートを行っております。通常、売却時の仲介手数料が3％＋消費税のところ、当社より物件を購入されたオーナー様限定で1.5％の半額でご相談可能です。また、国内だけでなく海外のネットワークもあるため、より円滑な売却をサポートしております。

９　アフターフォロースタッフが在籍し、手厚いサポート

不動産購入後にありがちなお客様の不安を解決すべく、お客様と密度の濃いアフターフォローを行うスタッフを営業担当の他に配置し、チーム体制でフォロー致します。もちろん営業担当も継続的なコミュニケーションを取らせていただきますので、ご安心ください。

１０　FP、太陽光や保険の提携プロも紹介可能

不動産投資だけでなく、トータルプランニングが可能となっており、様々な信頼できる専門家をご紹介しております。

お客様の信頼できるパートナーとして、長いお付き合いができるような体制を整えておりますので、まずはお気軽にお問合せ下さい。