2023/06/12

不動産投資での共同購入のメリットや仕組み！デメリットは無限責任!?

不動産投資

不動産投資は入居者がいれば家賃が入ってくるため、長期の安定収入が期待できます。ただし、マンションやアパートを購入するにはまとまった資金が必要です。そこで、「不動産を複数人で共同購入すれば、投資金額を抑えられ、リスク分散にもなる」と考える方もいるでしょう。

たとえば、物件価格1億円の一棟マンションを100人で購入すれば、1人あたりの投資金額は100万円で済みます。想定外の損失が発生しても、全員で分担すれば、各投資家の負担を抑えることも可能です。

不動産投資では、物件を共同購入できる方法が複数あります。仕組みや特徴を理解して、自分に合った方法を選択すれば、初心者でも安定収入を得られるでしょう。

今回は、不動産投資における共同購入の方法や仕組み、メリット、注意点、必要書類について解説します。

不動産を共同的に少額で投資したいという方は、不動産投資クラウドファンディングをご検討されてはいかがでしょうか？

不動産投資共同購入の仕組み

自分に合った方法を選択し、安定収入を確保するには、不動産投資での共同購入の仕組みを理解する必要があります。

不動産投資における共同購入とは、複数の投資家による出資金でマンションやアパートといった収益不動産を購入することです。具体的には、「不動産小口化商品」「不動産投資クラウドファンディング」があります。

■不動産小口化商品

一棟マンションなどの不動産を1口数万円～100万円程度に小口化して投資家に販売する商品です。

信託を利用した不動産小口化商品や「不動産特定共同事業法」という法律に基づいて組成された不動産小口化商品がありますが、ここでは不動産特定共同事業法に基づく不動産小口化商品を前提とします。不動産特定共同事業法に基づく不動産小口化商品は、国土交通大臣または都道府県知事の許可を受けた不動産特定共同事業者から購入します。

不動産小口化商品の詳細は下記記事をご参照ください。
※関連記事：不動産小口化商品とは？メリット・デメリット・3種類ごとおすすめの人も紹介

■不動産投資クラウドファンディング

インターネットを通じて不特定多数の投資家から資金を集め、その資金をもとに不動産投資を行うサービスです。

不動産小口化商品と同じく、不動産特定共同事業法に基づいて運営されています。ただし、電子取引業務の許認可を受けて、インターネットで投資家登録から投資申込みまですべて完結できる点が、不動産小口化商品と異なります。

いずれも少額から不動産に投資でき、出資金に応じて収益の分配を得られるのが特徴です。

不動産小口化商品・不動産投資クラウドファンディングのいずれにおいても、不動産を共同で購入したり運用する仕組みは次の3つです。

種類	特徴	向いている人
任意組合型	不動産を複数の投資家で共同所有する	所有権を得たい人
賃貸型	出資後に事業者と賃貸借契約を締結する	所有権を得たい人
匿名組合型	事業者と匿名契約を締結する	少額から投資したい人

一般的に、購入すると所有権も購入者に移転します。そのため「不動産を共同購入する」という意味では、任意組合型と賃貸型が該当します。一方、匿名組合型は対象不動産への共同出資で、所有権を得るものではありません。

※以下、本記事においては「不動産投資の共同購入」とは、任意組合型・賃貸型を指すものとして解説します

ここでは、「任意組合型」「賃貸型」「匿名組合型」それぞれの仕組みを紹介します。

任意組合型

任意組合型とは、不動産を複数の投資家で共同所有する仕組みです。組合を組成して、出資した複数の投資家が共同で事業を行います。投資家は、運営事業者に業務執行を委任し、運営事業者が組合の業務を決定して執行します。

現物不動産投資と同じように、投資家は物件の共有持分（所有権）を得られます。商品によって異なりますが、任意組合型は1口100万円程度から投資可能です。1億円を超えるような高額物件にも、比較的少額から投資できます。

任意組合型は、少額から不動産を所有したい人や相続税対策※をしたい人におすすめです。
※詳しくは後述しますが、不動産は現金より相続税評価額が下がるため、相続税対策として活用できる場合があります。（詳細は税理士にご確認ください。）

ただし、相続時の税制上のメリットを享受できる場合がある一方で、無限責任※を追うことになる点には注意が必要です。
※無限責任：出資金額にかかわらず、全ての債務について弁済義務を負うこと。例えば、物件に備え付けられた看板や窓が落下して通行人に直撃して死亡した場合、投資家は損害賠償責任を負います。

任意組合型の詳細は下記記事をご参照ください。
※関連記事：不動産小口化商品の任意組合型とは？匿名組合型との違いを比較表付きで解説

賃貸型

賃貸型とは、対象不動産の持分を購入後、事業者と賃貸借契約を締結する仕組みです。不動産の運用・管理を事業者に任せながら、賃貸収入を得られます。

任意組合型と同じく、投資家は物件の所有権を得ることが可能です。ただし、賃貸型は任意組合型と比較して物件数が少なく、個人を対象とした商品は多くありません。

匿名組合型

匿名組合型とは、不動産の運用・管理を行う事業者に出資することで、その事業から生じた収益から分配を受けられる仕組みです。投資家は出資割合に応じて、事業者から分配金を受け取れます。

匿名組合型は、不動産事業への共同出資です。正確には共同購入ではなく、投資家に物件の所有権はありません。複数の投資家が出資するため、少額から大型物件に投資できるのは共通しています。

当社が提供している不動産投資クラウドファンディングサービス「CREAL」も、匿名組合型に該当します。匿名組合型は、数万円程度から投資できるのが一般的です。任意組合型や賃貸型に比べて、少額から不動産投資を始められます。

不動産投資クラウドファンディングの詳細は下記記事をご参照ください。
※関連記事：不動産投資クラウドファンディングとは？他の不動産投資商品との比較表付き

不動産投資の共同購入のメリット

丸ごと1棟でなくても投資できる

個々の物件によりますが、1棟マンションの価格は都内なら1億円を超えます。1棟アパートでも、3,000万円以上の物件がほとんどです。

初心者が購入するには、かなりハードルが高いといえるでしょう。仮に金融機関から融資を受けられたとしても、最初から多額の投資を行うのはリスクが高いといえます。共同購入であれば、高額の1棟物件でも100万円などの少額から投資可能です。

以下の記事で、少額から不動産投資を始める方法を4つ紹介しています。各方法の特徴やメリット・デメリットを解説しておりますので、ぜひご覧ください。
関連記事：少額から不動産投資を始める4つの方法とは？メリット・デメリット、注意点を解説

物件の管理・運営業務の負担が軽減される

不動産投資は、物件を購入して終わりではありません。購入後はオーナーとして、様々な業務が発生します。

■主な業務例

・入居者から家賃回収
・滞納が発生すれば入金を催促
・入居者募集
・賃貸借契約の締結
・設備の修繕
・入居者からのクレーム対応

共同購入であれば、これらの対象不動産の管理・運営業務は事業者に任せられます。

以下の記事で、家賃収入の作り方を詳しく説明しております。物件購入後の管理業務や維持費、リスクなどにも触れておりますので、ぜひご覧ください。
関連記事：家賃収入の作り方とは？仕組みやメリット・失敗事例について解説

相続の取り組みに活用できる場合がある

不動産投資での共同購入は、相続税や贈与税の対策としても活用できる場合があります。

任意組合型や賃貸型の場合、出資金額に応じて共有持分（所有権）を得られます。税務上の取り扱いは、原則として現物不動産と同様です。

相続や贈与が生じた場合、対象不動産の持分は投資金額ではなく「路線価」や「固定資産税評価額」をもとに評価されるのが一般的です。評価額は、路線価は時価の80％程度、固定資産税評価額は70％程度が目安です。土地は基本的に路線価で評価しますが、路線価がない場合は固定資産税評価額が使われます。建物は固定資産税評価額で評価します。

相続税や贈与税は、不動産評価をもとに税額を計算します。

■例（任意組合型で物件の持分を1,000万円分購入する場合）

相続時の評価額は700～800万円（1,000万円×70～80％）程度が目安

任意組合型や賃貸型で持分を購入すれば、相続時には路線価や固定資産税評価額をもとに財産評価が行われるのが一般的です。預貯金は額面金額で評価されますが、不動産であれば評価額を圧縮できるため、結果として税負担の軽減が期待できる場合があります。（詳細は税理士にご確認ください）

※当社は、相続税を意図的に圧縮することを目的とする取引を推奨するものではありません。

不動産を共同的に少額で投資したいという方は、不動産投資クラウドファンディングをご検討されてはいかがでしょうか？

不動産投資の共同購入のやり方・流れ

ここでは、任意組合型の不動産投資クラウドファンディングを前提に、共同購入のやり方を説明します。一例として手続きの流れをまとめました。

1.不動産特定共同事業の商品を選ぶ
2.事業者による取引時確認（本人確認など）
3.事業者と任意組合契約を締結する
4.出資金額に応じた共有持分を購入する
5.出資金を指定口座に振り込む
6.物件の運用状況や収益分配の報告を受ける
7.契約期間終了時に出資金と利益を受け取る

不動産特定共同事業とは、複数の投資家から出資を受けて不動産売買や賃貸を行い、その収益を投資家に分配する事業です。「不動産特定共同事業法」という法律に基づき、行政当局から許可を受けた事業者が運営しています。

任意組合型は、商品ごとに1口あたりの価格や最低投資口数が異なります。例えば、1口100万円であっても、最低投資口数は5口（500万円～）という可能性もあるので、契約前に確認しておくことが大切です。

任意組合型では、運用期間が10年以上の長期で設定されていることもあります。運用中にまとまったお金が必要になった場合に備えて、中途解約が可能かを確認しておくといいでしょう。

不動産投資の基本的な始め方・フローは、下記記事をご参照ください。
※関連記事：不動産投資の始め方10ステップ！初心者におすすめなのは中古ワンルームマンション!?

不動産投資で共同購入する物件の選び方

不動産投資で共同購入する物件を選ぶときは、「エリア」「建物」「契約内容」の3つに注目しましょう。

エリア

3つのポイントの中でも、特に重要なのは「エリア（立地）」といえます。どんなに質の高い建物であっても、立地が悪いと空室リスクが高まるからです。不動産投資では、入居者がいないと家賃収入を得られません。

エリアについて、特に確認しておきたい項目をまとめました。ただし、物件に応じて確認すべきポイントはさまざまであり、以下は一例となります。

・政令指定都市周辺
・最寄り駅から徒歩10分圏内
・利用する路線がターミナル駅に出やすい
・スーパー、コンビニなど商業施設や学校、病院などの公共施設が近くにある
・人口減少率が低いエリアにある

安定的に家賃収入を得るには、賃貸需要のあるエリアの物件を選ぶことが重要です。

上記の条件を満たすエリアは交通の利便性が高く、生活に必要な施設もそろっているので、人気が高い傾向にあります。人口減少率が低いエリアは、退去が発生しても次の入居者を見つけやすいでしょう。

建物

建物について、特に確認しておきたい項目は以下の通りです。ただし、物件に応じて確認すべきポイントはさまざまであり、以下は一例となります。

・入居率が95%を上回っている
・長期空室（3か月以上）はない
・築年月が1981年（昭和56年）6月以降
・接道要件を満たしている（前面道路の状況など）

日本賃貸住宅管理協会の資料では、入居率の平均は全国96.2％、首都圏97.8％となっています。
※参考：公益財団法人日本賃貸住宅管理協会　日管協総合研究所※P15（7.入居率・滞納率）

一般的には、入居率が高く、長期の空室がない物件ほど家賃収入を確保しやすいといえます。

築年月が1981年（昭和56年）6月以降の建物は、建築確認において「新耐震基準」が適用されており、震度6強～7の揺れでも倒壊しないとされています。1981年5月以前の建物は「旧耐震基準」と呼ばれ、現在の耐震基準を満たさない可能性が高いため、避けることをおすすめします。

接道要件は、建築基準法第43条で定められた「建築物の敷地は、4ｍ以上の道路に2ｍ以上接しなければならない」というルールのこと。大規模なマンションの場合、地方自治体が接道の長さを規定しているケースもあります。接道要件を満たしていないと物件の資産価値に影響を与える恐れがあるので、注意しましょう。

契約内容

契約時には、以下の内容に注目しましょう。

・契約不適合責任が説明なしに免責されていない
・土地の権利形態

契約不適合責任とは、買主に引き渡した不動産が契約内容と合っていない場合に、売主が負うべき責任のことです。契約不適合責任が免責の場合、購入後に不具合が見つかっても売主に対応してもらえないリスクがあります。

土地の権利形態は所有権のほか、借地権※の場合があります。
※借地権：建物を建てるために土地を借りる権利。借地権付きの建物は地代の負担があり、第三者に売却しづらいケースもあるため注意しましょう。

不動産投資の共同購入で必要・交わす書類

不動産投資で物件を共同購入するには、事業者に必要書類を提出して契約を締結しなくてはなりません。ここでは、クラウドファンディングでの任意組合型と匿名組合型それぞれの必要書類を紹介します。なお、任意組合型は一例であり、具体的な手続きは予め事業者に確認してください。

任意組合型の場合（一例）

任意組合型の不動産投資クラウドファンディングでは、投資家登録を行う際に本人確認書類が必要です。具体的には、運転免許証やマイナンバーカード、健康保険証などが該当します。投資家登録の際、メールアドレスとパスワードも必要です。

また、事業者のWebサイトを利用して、次の書面が交付されます。

・電子取引業務に係る重要事項
・契約成立前書面
・契約成立時書面
・決算報告書

電子取引業務に係る重要事項には、事業者や対象不動産の情報、契約内容などが記載されています。契約解除やリスクなどについても説明されているので、契約前に必ず目を通しておきましょう。

出資申込み前に契約成立前書面が交付されるので、あらためて内容を確認します。投資申込が完了すると、契約成立時書面が交付されます。

必要書類や交付書面はサービスによって異なります。不明点や疑問点があれば、事業者のWebサイトやサポート窓口から問い合わせましょう。

匿名組合型の場合（CREALの例）

CREALでは現在、匿名組合型の不動産投資クラウドファンディングのみを提供しています。ここでは、CREALを例に、匿名組合型の必要書類や契約時に取り交わす書面を紹介します。

投資家登録時には運転免許証やマイナンバーカード、パスポートなどの本人確認書類が必要です。スマートフォンで本人確認を行う場合は1種類、郵便受け取りの場合は2種類準備します。

登録完了後、投資申込を行う際は、以下の書面が交付されます。

書類名称	内容
電子取引業務に係る重要事項	オンライン取引における重要事項の説明
契約成立前書面	申込前に同意してもらうファンド概要に関する書面
契約成立時書面	契約成立時に交付するファンド概要が書かれた書面
匿名組合契約書	投資したファンドの契約書
事業会社の決算報告書	クリアル株式会社の直近3期分BS/PL

基本的な流れは、先ほど説明した任意組合型と同じです。CREALでは、不動産特定共同事業法第2条第4項第1号に定める不動産特定共同事業を営む事業者として、運営会社であるクリアル株式会社の決算報告書も交付しています。

また、ファンド運用開始後は次の書面が交付されます。

書類名称	内容
財産管理報告書	ファンドの収支情報
年間取引報告書	投資家単位での年間配当額や源泉徴収額等の報告書

財産管理報告書は、不動産特定共同事業法に基づいて交付される書類です。投資したファンドの運用実績を確認できます。年間取引報告書は、投資家が確定申告を行う際に活用されます。

不動産投資の共同購入の注意点・デメリット

不動産投資は元本保証ではありません。共同購入によってリスクは分散できますが、損失が生じる可能性もあるため、注意点やデメリットを理解しておくことが大切です。

無限責任を負う

任意組合型の場合、投資家は無限責任を負うことになります。

民法675条第2項に「組合の債権者は、その選択に従い、各組合員に対して損失分担の割合又は等しい割合でその権利を行使することができる。ただし、組合の債権者がその債権発生の時に各組合員の損失分担の割合を知っていたときは、その割合による。」と規定されており、投資家は組合の債権者に対して責任を負います。前述の事故のように、組合において想定外の債務が発生した場合など、出資金額を上回る損失が生じる可能性があります。

一方、当社が提供する「CREAL」の不動産投資クラウドファンディングはすべて匿名組合型で、有限責任となります。仮に損失が発生しても、投資家の負担は出資金額が上限です。

不動産の運用について単独で意思決定できない

匿名組合型で物件に共同投資する場合、対象不動産に関する意思決定は基本的に事業者が行います。任意組合型でも、事業者に業務執行を委任しますので、事業者が意思決定※を行います。
※任意組合型においては、売却などの特定の事項について組合員として事業に関する意思決定に参加できる場合があります。詳細は各社サービスにより異なるため、任意組合契約を確認してください。

例えば「出資以降の環境の変化を踏まえて、不動産のリニューアル工事などの投資を行ってより、高い賃料を目指したい」「早期に売却して現金化したい」など、個々の出資者としての希望があっても、事業者が当初定めた事業計画に従って運用されるのが原則となります。そのため、個々の出資者の希望は反映されづらいでしょう。匿名組合型でも任意組合型でも事業者に運用を任せられることがメリットですが、自分で不動産を運用・管理したい場合は、共同購入ではなく「現物不動産投資」を検討しましょう。

ローンを受けられない

現物不動産投資では、物件を担保に融資を受けられるため、自己資金を超える金額の投資が可能です。物件売却代金で融資を返済できない場合には、自己資金を超える損失が生じます。一方で、金利を超える不動産の利回りを実現できれば、レバレッジ効果でより高い利回りを享受できます。

しかし共同購入の場合、任意組合型なら物件の所有権を得られますが、ローンは利用できないのが一般的です。

ローンを利用して不動産投資を始めたい場合は、「区分マンション投資」を検討しましょう。一棟物件に比べると投資金額を抑えられるため、初心者に向いています。

まとめ：不動産投資の共同購入

不動産投資で物件を共同購入すれば、一棟マンション・アパートのような高額物件にも比較的少額から投資できます。任意組合型は少なくとも100万円以上の出資金が必要となるケースがありますが、匿名組合型による共同投資なら数万円程度から投資可能です。少額から投資できるので、個人でも分散投資がしやすいでしょう。

インターネットで手軽に不動産投資を始めたい方は、匿名組合型の不動産投資クラウドファンディングを検討してみてはいかがでしょうか。

不動産投資での共同購入のメリットや仕組み！デメリットは無限責任!?