事例から学ぶ「不動産投資はやめとけ」といわれる失敗原因!損したくない投資初心者は必読

不動産投資は毎月安定した家賃収入を得られますが、投資である以上は失敗する可能性もあります。物件取得にまとまったお金がかかるので、失敗すると大きな損失が発生する可能性があります。ローンを利用する場合は借金が残ることもあります。

不動産投資で成功するには、失敗事例からリスクを軽減する方法や考え方を学ぶことが大切です。今回の記事では、不動産投資で失敗する理由とリスクを抑えるポイントについて解説します。

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    不動産投資の5つの失敗事例

    地方のアパート投資で空室が埋まらない

    地方のアパートは首都圏に比べて物件価格が安く、利回りが高いのが魅力です。表面利回りが10%を超える物件も珍しくないため、早くにお金を増やしていきたい場合は地方のアパート投資を検討するかもしれません。

    しかし、地方は首都圏に比べて人口が少ないため、退去が発生した際に次の入居者を見つけるのに苦労する可能性があります。(リーシングリスクが高い※)

    利回りがどれだけ高くても、入居者がいなければ家賃は入ってきません。

    金融機関の融資を利用して物件を取得する場合、家賃収入からローンを返済するので、空室期間中は自己資金の持ち出しとなります。空室期間が長引くとキャッシュフローが赤字になり、不動産投資を続けるのが難しくなります。

    また、赤字で「不動産投資をやめたい」と思っても、アパートの買い手がなかなか見つからず、売るに売れなくなったり、買い叩かれるリスクもあります。
    ※リーシングとは、テナント(入居者)誘致活動のことをいいます。

    所有物件の資産価値が大幅に低下

    不動産投資を始めるときに、投資対象として新築マンションを検討するかもしれません。新築マンションは設備が新しく、室内がきれいなので入居希望者から人気があります。

    ただし、新築マンションの価格には「新築プレミアム」が上乗せされています。

    新築プレミアムとは、新築物件の販売価格に上乗せされている広告宣伝費や利益、新築としての価値などのことです。

    まだ誰も入居していない新築物件は、中古物件より価値が高いと評価されるのが一般的です。物件によって差はありますが、一度入居して中古になると資産価値が1〜2割下がるといわれています。国土交通省の資料では、新築マンションの資産価値は築5〜10年で約2〜3割下落すると試算しています。※1

    新築は物件価格が割高で、中古に比べると収益性が低い傾向にあります。家賃収入の範囲でローンを返済できず、毎月のキャッシュフローが赤字になる可能性があるので要注意です。

    資産価値の減少分が家賃収入を上回る場合、トータルでは損失となってしまいます。

    ※1 国土交通省「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」

    物件購入後に多額の費用が発生

    中古物件への投資は、物件購入後に多額の費用が発生する可能性があります。

    すでに入居者がいるオーナーチェンジ物件の場合、原則として購入前に室内を確認できません。

    築年数が古い物件の場合、購入後すぐに設備交換が必要になることがあります。

    長期間入居していた部屋で退去が発生すると、原状回復や修繕費用でまとまった費用がかかることもあります。その際に手元に十分な資金を準備しておかないと、費用の支払いに苦労することも考えられます。

    また、中古マンションの場合は、修繕積立金の値上げによって利回りが低下するリスクもあるので注意が必要です。

    利回りが高い物件であっても、状況によってはコストが嵩み、費用回収に時間がかかるリスクがあることも想定しておきましょう。

    入居者の家賃滞納で収入が途絶えてしまった

    不動産投資は、入居者がいても家賃を滞納されると収入を得られません。ローンを組んで不動産投資をしている場合は、家賃収入が途絶えるとローン返済が困難となります。

    家賃滞納が発生しても強制的に退去させるのは簡単ではありません。裁判所に申し立てて認めてもらう必要があるので、退去までに時間がかかります。

    サブリース契約の保証賃料を減額された

    サブリース契約とは、サブリース業者が賃貸不動産を一括で借り上げる契約です。入居者の有無にかかわらず一定の家賃が保証されるので、空室リスクや家賃滞納リスクを回避できます。

    ただし、サブリースの保証賃料は相場の80〜90%程度が一般的です。また、サブリースは保証賃料の減額を巡るトラブルが発生しており、国土交通省が下記資料にて注意喚起を行っています。
    ※関連資料:アパート等のサブリース契約を検討されている方は契約後のトラブルにご注意ください

    相場より低い保証賃料が減額されると、収益性は大きく下がってしまいます家賃収入からローン返済をしている場合は毎月のキャッシュフローが赤字になり、不動産投資を続けられなくなる恐れがあります。
    サブリース契約の仕組みについては、下記記事で詳しく解説しています。
    ※関連記事:不動産投資のサブリース契約とは?仕組みとメリット・デメリット、注意点をわかりやすく解説

    不動産投資で失敗する理由

    不動産投資の失敗事例を確認しましたが、うまくいかない人には同じような傾向が見られます。ここでは、不動産投資で失敗する理由を6つ紹介します。

    基礎知識が不足している

    不動産投資で失敗する人は、基礎知識が不足している傾向にあります。基礎知識がないと、不動産業者の説明内容や紹介物件の良し悪しを判断できません不動産に限らず、仕組みが理解できないものに投資するのはリスクが高い行為といえます。

    専門的な知識を習得する必要はありませんが、初心者向けの書籍を読んだりセミナーに参加したりして、投資を始める前に基礎知識を習得しておくことが大切です。

    不動産投資の基礎知識については、下記記事でくわしく解説しています。
    ※関連記事:不動産投資の基礎知識!知っておきたいリスクや失敗事例、物件の選び方は?

    不動産業者の言うことを鵜呑みにしてしまう

    初心者が不動産投資で成功するには、不動産業者などのプロの力を借りる必要があります。物件選びやローンの活用、賃貸管理などについてサポートを受けることで、初心者でも成功する確率が高まるでしょう。

    ただし、不動産業者の言うことをすべて鵜呑みにするのは危険です。不動産業者の言うことが正しいとは限りません。不動産業者の言う通りに投資をして損失が生じた場合、その責任を負うのは不動産業者ではなく投資した本人です。

    すべてを疑う必要はありませんが、自ら情報収集を行い、不動産業者の提案やアドバイスが正しいか(自分にあっているか)を見極めることが大切です。

    長期的な資金計画を立てていない

    不動産投資で失敗する人は、長期的な資金計画を立てずに投資をしている可能性があります。「不動産賃貸業」「賃貸経営」という言葉からわかるように、不動産投資は事業に近い仕組みです。

    物件が生み出す家賃収入や空室率、税金、修繕費、経年劣化による資産価値の低下などを考慮して投資判断を行う必要があります。

    金融機関の融資を活用する場合は、「毎月のキャッシュフローは黒字になるか」「問題なくローンを返済できるか」といった点も確認しなくてはなりません。長期的な資金計画を立てることなく、その時の感覚で投資判断をするとリスクが高くなります。

    利回りだけを見て物件を選んでいる

    不動産投資では、利回りだけを見て物件を選ぶのも失敗する原因の一つです。

    失敗事例でも触れたように、地方の物件は利回りが高い傾向にありますが、退去が発生すると空室が長期化するリスクがあります。築年数が古い物件の場合は、多額の修繕費がかかったり資産価値が低下したりするかもしれません。

    たとえ利回りが高くても、家賃収入を上回る修繕費・売却損が生じるとトータルでは損益がマイナスになってしまいます。利回りは重要な指標ではありますが、その他の要素も含めて総合的に投資判断をすることが大切です。

    節税だけを目的にしている

    不動産所得が赤字の場合、他の所得(給与所得や事業所得など)と損益通算することで所得税や住民税が軽減されます。そのため、不動産投資のメリットとして節税が強調されることがあります。

    しかし、不動産投資の本来の目的は家賃収入で安定した収益を得ることですそのため、ローン返済後のキャッシュフローがプラスになるのが理想といえます。

    節税だけを目的に不動産投資を始めると、節税効果を上回る損失が発生するかもしれません。不動産所得がマイナスの状態では金融機関からの評価が下がり、規模拡大のために追加融資を依頼しても審査に通過できない可能性があります。

    不動産投資で安定した収益の獲得を目指すなら、節税だけを目的にするのは避けたほうがいいでしょう。

    不動産投資の節税については、下記記事でくわしく解説しています。
    ※関連記事:不動産投資における税金対策(節税)の仕組みとは?

    サブリース契約のデメリットを理解していない

    サブリース契約は空室リスクや家賃滞納リスクを回避でき、賃貸管理をサブリース業者に任せられるのがメリットです。一方で、「保証賃料が相場より安い」「賃料減額リスクがある」「契約期間中でも解約されることがある」といったデメリットも存在します。

    「〜年間家賃は確実に保証される」「保証賃料は下がらない」と説明されても、その内容が契約書に明記されているとは限りません。

    サブリース契約のデメリットを理解しないで安易に利用すると、思うような利益を得られず、後悔することになりかねないので注意が必要です。サブリース契約のデメリットについては、下記記事で詳しく解説しています。
    ※関連記事:不動産投資のサブリース契約とは?仕組みとメリット・デメリット、注意点をわかりやすく解説

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    不動産投資で失敗するとどうなるか?

    不足分は自己資金の持ち出しとなる

    空室になって家賃収入を得られなくても、管理費や修繕積立金の支払い、賃貸管理会社への業務委託費などの経費は毎月発生します。融資を利用して物件を購入した場合は、毎月ローンの返済も必要です。

    毎月の収支が赤字で不動産投資を続けるのが厳しい場合は、物件を売却して撤退するのも選択肢です。

    しかし、安定した収益を得られない物件を売却しようとしても、買い手を見つけるのは難しいかもしれません。たとえ見つかったとしても、安値で売却することになれば売却資金だけでローンを完済するのは難しいでしょう。

    このように、不動産投資で失敗すると大きな損失が発生し、その後の生活に影響を及ぼす恐れがあります。

    不動産投資で失敗する確率

    不動産投資で失敗する確率を「〜%」という数字で表すのは簡単ではありません。不動産投資の目的は「家賃収入を得る」「売却益を獲得する」「相続税の節税」などさまざまで、人によって成功や失敗の定義が異なるからです。

    ただし、仮に不動産投資の失敗を「ローンを返済できない状態に陥ること」とすると、不動産投資ローンのデフォルト率を失敗する確率とみなすことができますデフォルト(債務不履行)とは、債務が予定通りに返済されないことです。

    地方銀行の不動産投資向けローンのデフォルト率を確認すると、千葉銀行が0.07%(2021年9月末時点)※1、静岡銀行が0.03%(2021年3月末時点)※2となっています。

    いずれもデフォルト率は1%未満のため、不動産投資で失敗する確率は低いといえるかもしれません。

    ただし、ローンは返済できていても、損益やキャッシュフローがマイナスになっている可能性はあります。不動産投資の失敗を「損益やキャッシュフローがマイナスの状態」とすると、失敗する確率はもう少し上がると考えられます。

    ※1千葉銀行「2022年3月期 中間決算説明会 P35」
    ※2 静岡銀行「2020年度決算ハイライト P20」

    不動産投資の失敗については、下記記事でくわしく解説しています。
    ※関連記事:不動産投資で失敗する理由とは?失敗事例とリスクを抑えるポイントを解説
    ※関連記事:不動産投資で失敗しないために知っておくべきポイントを事例を元に解説

    また、不動産投資のリスクの詳細は下記記事をご参照ください。
    ※関連記事:不動産投資のリスク10選!対処法を知って安定収入を確保しよう

    不動産投資のリスクを抑えるポイント

    不動産投資で失敗を避けるには、どんなことに注意すればよいのでしょうか。ここでは、不動産投資のリスクを抑えるポイントを6つ紹介します。

    賃貸需要が期待できるエリアで始める

    不動産投資は、一定の賃貸需要が期待できるエリアで始めることが大切です。定期的に退去が発生するのは避けられないので、短期間で次の入居者を見つけることが重要となります

    たとえば、首都圏のように人口が多いエリアであれば、短期間で空室を埋められる可能性が高まります。投資先の候補となる物件が見つかったら、そのエリアの人口推移を調べて投資判断を行いましょう。

    不動産投資の基本的な始め方・フローは下記記事をご参照ください。
    ※関連記事:不動産投資の始め方10ステップ!初心者におすすめなのは中古ワンルームマンション!?

    家賃収入を目的に物件を長期保有する

    不動産投資では、家賃収入を目的に物件を長期保有するのもリスクを抑えるポイントです。

    不動産価格が短期で大きく動くケースは少ないため、短期取引で売却益を得るのは難しいです。また、節税だけを主目的にすると毎月のキャッシュフローがマイナスになる恐れがあります。

    空室リスクの低い物件を選び、長期保有して家賃収入を積み上げていくスタイルであれば、初心者でも取り組みやすいでしょう。短期間で資産を大きく増やすことはできませんが、ローン返済が進めば借入比率が下がるので、着実に資産を増やしていけます。

    家賃収入については、下記記事でくわしく解説しています。
    ※関連記事:家賃収入の作り方とは?仕組みやメリット・失敗事例について解説

    信頼できる不動産会社・賃貸管理会社を見極める

    不動産投資で成功するには、信頼できる不動産会社や賃貸管理会社を見極めることも重要です。

    初心者が膨大な物件情報の中から優良物件を見つけるのは簡単ではありません中には売主が広告を出しておらず、不動産業者しか情報を見られない「非公開物件」も存在します。

    最終的な投資判断は自分で行うにしても、信頼できる不動産会社から物件を紹介してもらうほうが優良物件を見つけやすいでしょう。

    また、不動産投資は物件を購入して終わりではなく、購入後は賃貸管理業務があります。入居者募集や賃貸借契約、家賃の回収など、大家として多くの業務に対応しなくてはなりません。

    管理会社に委託すれば、賃貸管理業務のほとんどを任せられるので初心者でも安心して不動産投資に取り組めます。賃貸管理会社を探すときは、入居率や管理戸数などの実績を参考にすると良いでしょう。

    自分の目で物件を確かめる

    不動産投資では、自分の目で物件を見なくても購入は可能です。最近は画像や動画で物件の外観や室内の状況を確認できるため、実際の物件を見る必要性を感じないかもしれません。それでも、購入前に一度は実際の物件を見ておいたほうがいいでしょう。

    実際に物件を見てみると、不動産業者から聞いていた情報ではわからなかったことが判明する可能性がありますまた、最寄り駅から物件まで歩くと周辺環境を把握できるので、投資判断に役立ちます。

    購入してから後悔することがないように、必ず自分の目で物件を確かめてから契約しましょう。

    頭金を多めに準備する

    金融機関の融資を利用して物件を購入する場合は、頭金を多めに準備しておきましょう。頭金を多めに入れて借入比率を下げると、家賃収入からローンを返済した後のキャッシュフローがプラスになりやすいからです。

    毎月のキャッシュフローが黒字になると自己資金の持ち出しがないので、不動産投資を続けやすくなります。不動産が生み出したキャッシュを使わずに残しておけば、空室が発生しても一定期間ならカバーできます。次の物件を取得する際の頭金としても活用可能です。

    一方で頭金を多く用意することで、投資に対するレバレッジ効果が薄まる点には注意が必要です。自分自身のリスクとリターンのバランスを考慮し、適正なラインで判断することをおすすめします。

    サブリース契約はなるべく避ける

    サブリース契約は空室リスクや家賃滞納リスクを回避できますが、保証賃料が相場より安く、途中で減額されるリスクがあります。

    空室リスクの低い物件であれば、サブリース契約の必要性は低いといえます。家賃滞納リスクについても、家賃保証会社を利用すれば回避できます。

    不動産投資のリスクを抑えるには、サブリースを利用しなくても安定した収益が期待できる物件に投資することが大切です。どうしてもサブリース契約が気になる場合は、保証賃料や契約期間、解約条件などを確認したうえで、契約の必要性を十分に検討しましょう。サブリース契約の詳細は下記記事をご参照ください。
    ※関連記事:不動産投資のサブリース契約とは?仕組みとメリット・デメリット、注意点をわかりやすく解説

    不動産投資のリスクについては、下記記事で詳しく説明しています。
    ※関連記事:不動産投資のリスクを種類別に解説

    不動産投資クラウドファンディングならリスクを抑えながら投資が可能

    リスクを抑えて不動産に投資したい場合は、「不動産投資クラウドファンディング」を利用する方法もあります。

    不動産クラウドファンディングとは、インターネットを通じて不特定多数の投資家から集めた資金をもとに不動産投資を行うサービスです。運用で得られた収益は投資金額に応じて投資家に分配され、運用が終了すると元本が返還される仕組みになっています。

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    現物不動産への投資が難しいと感じる場合は、不動産投資クラウドファンディングを検討してみましょう。

    不動産投資クラウドファンディングの詳細は下記記事をご参照ください。
    ※関連記事:不動産投資クラウドファンディングとは?他の不動産投資商品との比較表付き

    不動産投資失敗まとめ

    不動産投資で失敗する人には、「基礎知識を身につけていない」「長期的な資金計画を立ててない」といった共通点があります。この記事で紹介したポイントを押さえて対策を講じれば、リスクの軽減は可能です。不動産投資で安定した収益を得られるように、まずは基礎知識を習得することから始めましょう。

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