2019/09/04

不動産投資の基礎知識！知っておきたいリスクや失敗事例、物件の選び方は？

不動産投資

人生100年時代と叫ばれる中、投資に興味を持つ方も増えてきました。

不動産投資は認知度が高い投資手法ですが、知識不足や情報の少なさから実際に投資を行うまで踏み出せていない方が多いように感じます。

今回は、そんな不動産投資を始める前の心構えとして、リスクや失敗事例、物件を選ぶ方法について詳しく解説します。

投資を始める前に知りたい不動産投資の6つのリスク

不動産投資を始める前に、リスクについて理解しておくことも大切です。ここでは、不動産投資のリスクを6つ紹介します。

①空室リスク

不動産投資で最も気をつけなくてはならないのが空室リスクです。
投資用不動産を購入しても、入居者がいないと家賃収入を得られないからです。
特に、金融機関の融資を利用して購入する場合、空室期間中は家賃収入から借入金を返済できないので、自己資金の持ち出しが発生してしまいます。
空室リスクに備えるには「人口集積度の高い都心エリアに所在」「最寄駅から近い」「築年数が浅い」など、賃貸需要が高い物件を選ぶことが大切です。

②家賃下落リスク

家賃も築年数が浅い物件ほど高く、経過年数とともに下落していきますが、資産価値と同じく地域によって下落率は異なります。
賃貸需要がある地域の物件は家賃が下がりにくく、長期的に安定した家賃収入を得られます。
しかし、賃貸需要が少ない物件や地域を選んでしまうと、経過年数とともに家賃が下落し、予定通りの収入が得られなくなる可能性があります。

③家賃滞納リスク

入居者がいても、家賃を滞納されてしまうと家賃収入は得ることができません。
不動産投資で家賃の滞納に備えるには、家賃滞納に強い管理会社を探して物件管理を委託するのが有効です。
家賃保証会社への加入が義務付けられている物件を選ぶと、滞納が発生しても家賃を保証してもらえるので安心して運営できます。

④災害リスク（地震・火災）

不動産投資には、地震や火事などの災害リスクもあります。
地震による建物の倒壊、火災による被害が発生すると、物件の資産価値が下落してしまいます。
災害リスクに備えるには、以下の2つを意識しましょう。
• 1981年以降に建てられた新耐震基準の物件を選ぶ
• 木造ではなく鉄筋コンクリート造の物件を選ぶ

新耐震基準の物件は、震度6強の地震が発生しても倒壊しない基準で建てられているため、地震対策になります。
鉄筋コンクリート造は木造に比べて燃え広がりにくく、火災の被害を最小限に抑えられます。
また、地震保険、火災保険に関しては任意となり入らない方が多いのが実状ではありますが、心配な方は入っておくに越したことはありません。

⑤金利上昇リスク

日本は低金利が続いていますが、金利が上昇すると変動金利の場合は借入金の返済額が増えてしまいます。
金利上昇リスクが不安な場合は、固定金利を利用する方法もあります。
金利上昇が続くと見込まれる状況にある時は、繰り上げ返済により早期に完済することも一つの手段です。
なお、一般的に、金利が上昇する状況下では、それに伴い不動産の資産価値が高まっている場合があります。資産価値の高いときに不動産を売却するという選択肢もあります。

⑥資産価値下落リスク

不動産の資産価値は築年数が浅い物件ほど高く、経過年数とともに下落していきます。
どの物件も一律に価値が下落していくわけではなく、首都圏のように賃貸需要がある地域の物件は、地方の物件に比べて下落しにくい傾向にあります。
また、資産価値が下落しにくい地域の物件は、賃貸需要があって空室が発生しにくい物件でもあります。
物件を選ぶときは、資産価値が下落しにくい地域の物件を選ぶことが大切です。

不動産投資のリスクの詳細は下記記事をご参照ください。
※関連記事：不動産投資のリスク10選！対処法を知って安定収入を確保しよう

知っておきたい不動産投資の3つの失敗事例

不動産投資で失敗しないためには、失敗事例から学ぶことが有効です。
失敗してしまった人は、どの地域のどんな物件を購入したのかなどを知っておきましょう。
ここでは、不動産投資の失敗事例を3つ紹介した上で、不動産投資で失敗を防ぐ方法について解説していきます。

失敗事例その1：地方で築古のワンルームマンションを購入

Aさんは物件価格の安さと利回りの高さに魅かれて、地方都市のワンルームマンションを購入しました。
物件価格は450万円、想定家賃収入は年間54万円（月4.5万円）、表面利回り（グロス利回り）は12％です。
オーナーチェンジ物件で入居者がいる状態で購入できたので、当初は問題なく家賃収入を得られていました。
しかし、契約更新のタイミングで入居者が退去してしまうと、なかなか入居者が見つからず、家賃収入が途絶えてしまいます。
家賃を月1万円以上下げて、半年後にやっと新しい入居者を見つけることができましたが、1年後には退去してしまい、現在は空室が続いています。
Aさんは物件の売却も検討していますが、築年数が古く、最寄り駅からは20分離れているため買い手が見つからず、売るに売れない状態です。

失敗事例その2：都内の新築のワンルームマンションを購入

老後の生活に不安を感じていた会社員のBさんは、不動産投資なら会社員でも安定した家賃収入を得られることを知り、不動産会社のセミナーに参加します。
セミナーでは「東京23区内の新築なら空室リスクは低い」「家賃保証があって安心」「いつでも売却できる」「自分年金を作れる」などと説明を受け、都内の新築ワンルームマンションを2,800万円で購入しました。
物件価格の全額を融資で賄うことができ、購入時に支払ったのは諸経費のみでした。
しかし、毎月の返済額が保証家賃を上回っており、毎月2万円以上が給与から持ち出しです。
3年後には不動産業者から保証家賃の引き下げ通知が届き、さらに持ち出し金額が増えてしまいました。
「これ以上不動産投資を続けるのは難しい」と思い、売却のために査定を依頼すると査定額はなんと1,800万円で、購入時から1,000万円も下落してしまいました。
このまま不動産投資を続けるか、それとも売却するか、Bさんはまだ決断できずにいます。

ワンルームマンション投資の失敗については、下記記事で詳しく説明しています。
※関連記事：ワンルームマンション投資の失敗原因8選！事例・対処法も紹介

失敗事例その3：ひとつの工場需要に依存している地方のアパート一棟を購入

不動産投資に興味があったCさんは、ワンルームマンションではあまり利益を得られないと考え、地方の一棟アパートを3,200万円で購入しました。
表面利回り（グロス利回り）は10％を超えており、近隣に企業の工場があって賃貸需要が見込めることが購入の決め手になりました。
最初の数年間は順調に運営できていましたが、企業が経営不振を理由に突然工場の閉鎖を発表します。
本社は別の地域にあり、転勤で来ていた社員が多かったため、工場閉鎖後は一気に空室になってしまいました。
Cさんは悩んだ末にアパートの売却を決断しますが、工場の社員以外に賃貸需要が見込めない地域だったこともあり、なかなか買い手が見つかりません。
融資で物件を購入しているので、借入金の返済で自己資金の持ち出しが続いています。
貯金を切り崩して対応していますが、このままでは1年以内に貯金もなくなってしまうため、Cさんはどうすればよいかわからず途方に暮れています。

不動産投資で失敗を防ぐ3つの方法

不動産投資の失敗事例を3つ紹介しましたが、失敗を防ぐにはどうすればよかったのでしょうか。
不動産投資で失敗を防ぐ方法を3つ紹介します。

①地方の築古物件には手を出さない

不動産投資では物件価格が安く、利回りが高くても、賃貸需要が見込めない地方の物件には手を出さないことが大切です。
購入するときには入居者がいても、空室になると新たな入居者を探すのが難しく、空室期間が長く続く可能性があります。
また、築年数が古い物件は、売りたくても買い手がなかなか見つかりません。
物件価格や利回りだけで判断せず、賃貸需要がある地域の物件を購入しましょう。

②新築より中古を選ぶ

マイホームを購入する場合は新築が良いという方もいるかもしれませんが、不動産投資では新築はおすすめしません。
新築の物件価格には、販売会社の利益や人件費・広告宣伝費などが含まれるため、投資用物件としては割高な傾向があります。
しかも新築はいわゆる「新築プレミアム」が価格に上乗せされているため、一度購入し中古になった瞬間に、資産価値は大きく下がってしまいます。
不動産投資をするなら、新築より物件価格が割安な中古の築浅物件を選ぶのがおすすめです。

③ひとつの企業や大学に依存しない

企業で働く社員や学生の入居を見込んで、企業や大学が近くにある東京郊外・地方の物件を購入する人もいます。
企業や大学があるうちは長く住んでもらえるかもしれませんが、その地域から企業や大学が撤退してしまうと、賃貸需要が一気になくなってしまうリスクがあります。
特に融資を利用して物件を購入する場合は、家賃収入から借入金を返済できなくなってしまい、最悪の場合は破綻してしまうかもしれません。
ひとつの企業や大学に依存せず、安定して賃貸需要が見込める地域の物件を購入することが大切です。

不動産投資の基本的な始め方・フローは下記記事をご参照ください。
※関連記事：不動産投資の始め方10ステップ！初心者におすすめなのは中古ワンルームマンション!?

不動産投資の物件の選び方

空室になりにくい物件を選ぶことが大切だとわかっても、投資経験がないと物件を選ぶのは難しいのではないでしょうか。

ここでは、不動産投資をする上で、どのような物件を選べばよいのか具体的に解説していきます。

地方より首都圏の物件を選ぶ

不動産投資では、どの地域の物件を購入するかも重要です。
地方は物件価格が安く、利回りも高くなりますが、その分空室リスクも高くなります。
いくら計算上の利回りが高くても、実際に入居者がいなければ意味がありません。
利回りが下がっても賃貸需要がある首都圏、できれば東京23区内の物件を購入するのがおすすめです。
総務省の「住民基本台帳人口移動報告平成30年（2018年）結果」によると、2018年に人口が転入超過になっているのは8都道府県だけでした。
転入超過は東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県に集中しており、中でも東京都は転入超過数が7万9,844人と突出しています。
日本の人口は減少していますが、東京は今後もしばらく人口の転入超過が続くと見込まれており、安定した賃貸需要が期待できます。

〔参考URL〕
https://www.stat.go.jp/data/idou/2018np/kihon/youyaku/index.html#a1

まずは中古ワンルームマンションがおすすめ

不動産投資用の物件はワンルームマンション、ファミリーマンション、一棟アパート・マンションなど、さまざまな種類があります。
これから不動産投資を始めるなら、まずは中古ワンルームマンションを購入するのがおすすめです。
中古ワンルームマンションは投資用不動産の中では比較的物件価格が安く、初心者でも購入しやすい特徴があります。
一棟アパート・マンションは3,000万円～1億円の資金が必要ですが、中古ワンルームマンションは首都圏でも1,000万円～2,000万円程度で購入できます。

1戸では大きな家賃収入は見込めませんが、その分リスクも低いので、最初の投資用物件には最適です。
毎月自己資金から持ち出しがあるのは精神的にもきついものがあるので、融資を利用する場合は、家賃収入で借入金の返済額ができるように調整しましょう。

不動産投資基礎知識まとめ

不動産投資は安定した家賃収入を得られますが、失敗すると損失が大きくなってしまうこともあります。
不動産投資におけるリスク、失敗事例などから知識を身に付け、失敗を防ぐ方法について理解を深めることが大切です。
不動産に投資することになるので、「物件の選び方」も重要な要素となります。
「物件」のどんな所を見て投資判断をすればいいのかわからないという方は、CREALに会員登録をして、一度物件の詳細情報を見ていただくことをおすすめします。

不動産投資の基礎知識！知っておきたいリスクや失敗事例、物件の選び方は？