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不動産投資のリスクを種類別に解説

2022/2/22

不動産投資は、賃貸収入や売却益の獲得が期待できる投資手法です。不動産は他の金融商品と比較して金融市場の影響を受けにくく、価値が相対的に安定しています。資産運用に欠かせない金融商品のひとつといえるでしょう。

不動産投資にはいくつかの種類があり、すべてに共通するリスクもあれば、その種類特有のリスクもあります。初心者が不動産投資を始めるなら、リスクを理解した上で自分に合った投資方法を選ぶことが大切です。

今回は、不動産投資の主な種類やリスク、投資方法の選び方について解説します。

不動産投資にはどのような種類がある？

個人でも始められる不動産投資は主に以下の3種類です。まずはそれぞれの特徴を確認していきましょう。

現物不動産投資

現物不動産投資とは、マンションやアパートといった収益不動産を入居希望者に貸し出して家賃収入を得る方法です。入居者がいれば、長期にわたって安定した収入（インカムゲイン）が期待できます。購入価格より高い価格で売却できれば、売買差益（キャピタルゲイン）を得ることも可能です。

現物不動産投資の利回りは、不動産の種類や物件によって大きな差があります。たとえば、2021年10月のワンルームマンションの取引利回り※1は、東京都の城南地区で3.8％、城東地区で3.9％です。※2

入居者募集や賃貸借契約、家賃の回収といった賃貸管理業務は管理会社に任せられるので、副業として始める人もいます。

収益不動産を購入するにはまとまった資金が必要ですが、金融機関の融資を利用することも可能です。手元資金がなくても、融資を活用して規模を拡大していけるのが現物不動産投資の魅力といえるでしょう。

※1 取引利回りとは、市場での還元利回り。純収益（NOI）を市場価格で割ったものを指す。
※2 一般社団法人 日本不動産研究所「第45回不動産投資家調査（2021年10月現在）」

J-REIT

J-REIT（不動産投資信託）とは、多くの投資家から集めた資金でオフィスビルや商業施設、マンションなどの不動産を購入し、その賃貸収入や売買差益を投資家に分配する金融商品です。証券取引所に上場しており、証券会社を通じて上場株式と同じように売買できます。

購入時より高い価格で売却できれば、売買差益を得ることが可能です。一方で、購入時より値下がりして損失が生じる恐れもあります。また、保有中は年1～2回の決算ごとに分配金を受け取れます。

J-REITには「収益の90％超を分配する」などの条件を満たすと、実質的に法人税がかからない仕組みがあるため、分配金利回りは高い傾向にあります。2021年12月のJ-REITの平均利回りは3.52％です。※1 ただし、分配金利回りは銘柄によって異なります。

たとえば、新型コロナウイルス感染拡大により大きな打撃を受けたホテル主体型の銘柄は、分配金利回りが低下傾向です。一方で、複数用途の不動産に投資する複合型や総合型などは、平均より高い分配金利回りを維持している銘柄もあります。

最低投資金額もさまざまで、数万円から購入できる銘柄もあれば、50万円以上必要な銘柄もあります。多くの銘柄は10万円台で購入できるため、比較的少額から投資を始められます。

※1 一般社団法人 不動産証券化協会「J-REIT分配金利回り（10年間）」

不動産投資クラウドファンディング

不動産投資クラウドファンディングとは、インターネットを通じて不特定多数の投資家から資金を集め、その資金をもとに不動産運用を行うサービスです。運用で得られた賃貸収入や売買差益は投資金額に応じて投資家に分配され、運用が終了すると元本が返還される仕組みです。

不動産投資クラウドファンディングは1万円程度の少額から投資ができ、多くの運営会社で想定利回り3～8％程度※1のファンドを扱っています。

入居者募集や賃貸借契約といった管理業務は、すべてサービス運営会社に任せられます。基本的に日々の価格変動がないので、J-REITのように日々の値動きに振り回されることなく投資に取り組めるのも魅力です。
不動産投資クラウドファンディングの仕組みについては、こちらの記事で詳しく解説しています。

※1出所： （株）矢野経済研究所「2021年版 国内クラウドファンディングの市場動向」

すべての不動産投資に共通するリスク

自然災害リスク

不動産は実物資産なので、地震や台風、水害などの自然災害リスクがあります。大きな地震が発生すれば、建物が損壊・倒壊するかもしれません。台風による強風で外壁や設備が壊れたり、浸水で室内の備品や家財に被害が出たりする恐れもあります。
自然災害で建物に被害が出た場合は、原則として所有者が修繕費用を負担する必要があります。

資産価値下落リスク

実物資産である不動産は、築年数の経過とともに資産価値が下落する傾向にあります。東日本不動産流通機構の資料によれば、東京都区部の中古マンションの築年数ごとの成約状況（2021年10～12月）は以下の通りです。※1

築年数が古くなるほど、物件価格や㎡単価が低くなっていることが確認できます。

不動産は個別性の高い資産であるため、物件の場所や建物の状態によって資産価値が左右される部分もあります。中には築年数が古くても、高い資産価値を維持している物件もあるでしょう。

ただし、一般的には築年数が古くなるほど資産価値も下がりやすいことは理解しておく必要があります。

※1出所： 東日本不動産流通機構「首都圏中古マンション・中古戸建住宅地域別・築年帯別成約状況【2021年10～12月】」

現物不動産投資のリスク

空室リスク

現物不動産投資は、入居者が見つからないと家賃収入を得られない空室リスクがあります。「人口が少なくて賃貸需要が低い」「築年数が古くて人気がない」など、空室リスクの高い物件への投資は避けなくてはなりません。
金融機関の融資を利用する場合、家賃収入を得られないとローン返済に支障が出る恐れがあるので注意が必要です。

建物管理・修繕リスク

現物不動産投資では、給湯器やエアコンといった備品が壊れたら新しいものに交換しなくてはなりません。退去が発生すれば、次の入居者を迎えるために室内の修繕・クリーニングも必要です。入居者が安心して生活できるように、必要に応じて修繕工事を実施する必要もあります。

これらの建物管理・修繕にかかる費用は、原則として所有者負担です。計画的に資金を準備しておかないと、収益の圧迫要因となります。

家賃滞納リスク

現物不動産投資では、入居者がいても家賃を滞納されると収入を得られません。日本賃貸住宅管理協会の調査によると、2020年下期の月初全体の滞納率は全国で5.0％、首都圏で4.1％、関西圏で8.2％となっています。※1

長期にわたって家賃を滞納されると、裁判などの対応が必要になる可能性もあります。入居時の審査を厳格化した上で、「家賃保証会社を利用する」「家賃滞納が発生したら早期に回収する」といった対策が必要になるでしょう。

※1出所： 公益財団法人 日本賃貸住宅管理協会「第25回 賃貸住宅市場景況感調査『日管協短観』」

家賃下落リスク

収益不動産は、新築時の家賃がずっと続くわけではありません。通常は、築年数の経過とともに家賃は下落します。物件購入時は安定した収益を得られていても、退去が発生する度に家賃が下がり、収益性が低下する可能性があります。

家賃の下落については、デフレリスクにも注意が必要です。「不動産はインフレ（物価上昇）に強い」と言われますが、デフレ（物価下落）時には家賃が下がる傾向にあります。景気悪化などでデフレになり、給与や賃金が低下すると、家賃が低い物件の需要が高まるからです。

デフレが長く続くと家賃の下落ペースが早まり、物件の収益性が下がる可能性があります。

流動性リスク

不動産は上場株式などの金融商品とは異なり、すぐに現金化できません。売却先を見つける必要があるため、現金化までに数ヵ月程度かかるのが一般的です。なかなか買い手が見つからなければ、さらに時間がかかることもあります。

不動産は相対取引なので、希望価格で売却できるとは限らない点にも注意が必要です。

金利上昇リスク

金融機関の融資を利用して収益不動産を購入する場合は、金利上昇リスクもあります。

固定金利であれば、返済期間中に適用金利が変わることはありません。しかし、変動金利で借りる場合は、市場金利と連動してローンの適用金利が変動します。もし市場金利が上昇すれば、適用金利が上昇して毎月の返済額や総返済額が増える可能性があります。
現物不動産投資（一棟マンション投資）のデメリットや失敗談を知りたい場合は、こちらの記事をご覧ください。

J-REITのリスク

価格変動リスク

J-REITの投資口価格は、不動産市場や投資家の動向などの影響を受けます。直近では、新型コロナウイルス感染拡大の影響で、2020年2～3月に東証REIT指数（J-REITの全銘柄の価格を指数化したもの）が大きく下落する場面がありました。※1

また、2022年1月には、米国をはじめとする主要国において利上げ開始時期が前倒しされるとの見通しから東証REIT指数が急落しました。

債券は定期的に利息収入を得られ、満期まで保有すれば元本が返還されます。デフォルト（債務不履行）となるリスクはありますが、国債の場合は発行体である国が元本と利払いを保証しています。

「より安全に運用したい」と考える投資家は、金利が上がると値動きが大きい株式ではなく債券に投資する傾向にあるため、利上げは株式相場と相関性の高いREIT価格の下落につながります。

このように、取引のタイミングによっては、大きな売却損が生じるリスクがあるので要注意です。

※1出所： モーニングスター「東証REIT指数」

分配金減額リスク

J-REITは不動産の運用収益を原資に分配金が支払われます。投資対象不動産の運用がうまくいかなければ、分配金が減額されるリスクがあります。
現在は分配金利回りが高い銘柄であっても、今後も分配金が安定して支払われるとは限りません。投資銘柄を選定する際は、投資対象不動産や投資法人の財務状況などを確認した上で、銘柄の収益性を見極める必要があるでしょう。

上場廃止リスク

J-REITは、証券取引所が定める上場基準に抵触すると上場廃止になる可能性があります。投資法人の倒産などを理由に上場廃止になれば、投資資金を回収できなくなるかもしれません。

もし上場廃止が決定した場合は整理銘柄に指定され、一定期間は取引できます。※1 ただし、上場廃止が決まれば投資口価格が下落し、売却できたとしても大きな損失が生じる恐れがあります。

※1出所： 日本取引所グループ「上場制度（上場廃止基準）」

不動産投資クラウドファンディングのリスク

配当遅延・元本割れリスク

不動産投資クラウドファンディングは、投資対象不動産の運用結果次第では配当遅延や元本割れのリスクがあります。

ファンド募集の際に提示される想定利回りはあくまでも「想定」であり、確約されているわけではありません。ファンド情報や運営会社の実績などから、安全性を見極めて投資判断をすることが大切です。
弊社が運営する「CREAL」は、2018年11月のサービス開始以来元本割れは0件です。また、すべてのファンドについて想定利回り通りの配当が行われています。（運用実績はこちら）

流動性リスク

不動産投資クラウドファンディングは基本的に途中解約が認められないため、ファンドの運用が終了するまでは出資資金を引き出せません。

出資後にまとまったお金が必要になる可能性も考えられます。特に運用期間が長いファンドに出資する際は、手元資金が不足して困ることがないように、余裕資金で投資することが大切です。

運営会社によっては、やむを得ない事情がある場合に限り、中途解約や出資持分の譲渡が認められる可能性もあります。

運営会社の破綻リスク

不動産投資クラウドファンディングは、運営会社の破綻によってサービスを利用できなくなったり、出資資金が返還されなくなったりするリスクがあります。利用するサービスを選ぶ際は、運営会社の会社概要や実績、財務情報などを確認して、信頼できる会社を見極める必要があるでしょう。

不動産投資クラウドファンディングの運営会社を比較するポイントは、こちらの記事で詳しく解説しています。

種類別の不動産投資の選び方

現物不動産投資が向いている人

現物不動産投資は、入居者がいれば毎月家賃収入を得られます。自己資金がなくても、金融機関の融資を活用しながら効率的に資産を増やしていけるのも魅力です。

一方で、まとまった金額の投資となるため、うまくいかなかった場合は大きな損失が生じるリスクもあります。さまざまな費用がかかり、税金の知識も必要なので、初心者には投資判断が難しいかもしれません。

現物不動産投資はリスクをとって資産を大きく増やしたい人や、不動産投資の基礎知識を習得している経験者向けの投資方法といえるでしょう。

J-REITが向いている人

J-REITは流動性が高く、短期間で現金化できるのが特徴です。分配金を目的に長期保有するにせよ、売買差益を狙うにせよ、すぐに現金化できる状態で不動産に投資したい人に向いています。

J-REITは10万円程度から投資できるので、初心者でも比較的始めやすいでしょう。ただし、日々の値動きが気になって、仕事や私生活に支障が出る恐れがある点には要注意です。

不動産投資クラウドファンディングが向いている人

不動産投資クラウドファンディングは、1万円程度から不動産に投資ができ、出資後は分配金と元本の入金を待つだけという手軽さが魅力です。日々の価格変動がないため、資産の増減に振り回されることなく、落ち着いて投資に取り組めます。

このような特徴から、不動産投資クラウドファンディングは少額から不動産に投資したい初心者に最適な投資方法といえます。出資資金の中途解約ができないリスクがあるので、余裕資金で投資することが大切です。

まとめ

不動産投資は、どの投資方法を選ぶかによってリスクが変わってきます。種類別のリスクを理解して、自分に合った投資方法を選ぶことが大切です。

不動産投資の経験がなく、どの投資方法を選べばよいかわからない場合は、1万円から手軽に始められる不動産投資クラウドファンディングを検討してみてはいかがでしょうか。

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CREALは、運用資産残高3年連続No.1※1の不動産投資クラウドファンディングサービスです。

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賃料収入をもとに配当を行うため、マーケットの影響を受けにくい安定的な配当が可能です。煩わしい契約実務や不動産管理は不要で、出資後は分配金と元本の入金を待つだけという手軽さも魅力です。

2018年11月のサービス開始から現時点まで、配当はすべて遅延なく想定利回りで支払われ、元本割れもございません。※3

また、すべてのファンドに弊社も5～20％ほどの劣後出資をしています。不動産価値の下落が起きた場合は、まず弊社の出資分から損失の負担が生じる仕組みになっているため、リスクを抑えながら不動産への投資が可能です。

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※1 日本マーケティングリサーチ機構調べ 2021年6月期 指定テーマ領域における競合調査
※2 2022年1月末現在
※3 2022年1月末現在