2023/07/26

不動産クラウドファンディングの利回りは3～8％程度！他の投資商品とも利回り比較

不動産投資クラウドファンディング

不動産投資クラウドファンディングの利回りは他の投資商品と比較してどのくらいあるか、気になる方も多いのではないでしょうか。

投資には利回りが重要ですが、利回りだけに焦点を当てると、投資先のリスクや特徴を見落としてしまうこともあります。サービス・ファンド選びでの失敗を避けるには、利回りの相場や計算方法、注意点について理解しておくことが大切です。

そこで、この記事では不動産投資クラウドファンディングの利回りと計算方法、預貯金、株式投資、J-REIT、現物不動産投資、ソーシャルレンディングなど他の投資商品との比較も交えながら詳しく解説していきます。

記事を読むことで、不動産投資クラウドファンディングの利回りや他の投資商品との比較について理解を深め、自身の投資判断に役立てることができるでしょう。

不動産クラウドファンディングの想定利回りは3～8％程度

利回りとは、投資金額に対する収益の割合です。通常は年単位で示されるため、「年利」とも呼ばれます。

たとえば、100万円投資して1年間に得られた利益が3万円なら、利回り（年利）は3％（3万円÷100万円）です。実際に利回りを計算するときは、手数料や税金なども考慮する必要があります。

低金利の影響で、銀行預金だけでお金を増やすのは難しい状況が続いています。不動産クラウドファンディングは想定利回りが概ね3～8％程度※1のファンドを扱う運営会社が多く、後述しますが、預貯金や他の投資商品に比べると高い利回りが期待できます。

また不動産クラウドファンディングは株式のような日々の価格変動がなく、投資時点で収支計算がしやすいのが特徴です。物件管理は運営会社に任せられ、投資後は分配金と元本の入金を待つだけで運用の手間が掛からないメリットもあります。

投資初心者が現在のような低金利下で資産を増やすなら、不動産投資クラウドファンディングは有効な手段の1つといえるでしょう。
※1 出所：（株）矢野経済研究所「2021年版国内クラウドファンディングの市場動向」

想定利回りの計算方法

想定利回りは「1年間の予定配当金額÷投資金額」です。募集時点での予定配当金額をもとに計算した利回りであり、確定したものではないため「想定」という言葉がついています。

不動産クラウドファンディングでは、ファンドへの出資募集の際に想定利回り（年利）が示されます。

投資予定金額に想定利回りを掛ければ、1年間の想定利益を計算できます。想定利回り4.5％のファンドに100万円投資する場合、1年間で期待できる利益は4.5万円（100万円×4.5％）です。想定利回りが高いファンドほど大きな利益が期待できます。

想定利回りは変更となる可能性がある

不動産クラウドファンディングの想定利回りは、確定されたものではありません。ファンドの運用がうまくいかなければ、分配金が減額されたり、無配当になったりするケースも考えられます。

募集時に示されている想定利回りは確約されておらず、運用次第で変更となる可能性があることを理解しておきましょう。

弊社が運営する「CREAL」では、運用が終了しているファンドについては、すべて想定利回りで配当が行われております。詳しくは下記をご覧ください。
※関連記事：最新の運用実績について

分配金は源泉徴収税が控除される

不動産クラウドファンディングで受け取る分配金は、源泉徴収税20.42％（所得税＋復興特別所得税）が控除されます。想定利回りは、源泉徴収税控除前の分配金で計算した利回りです。そのため、手取りベースの利回りは想定利回りよりも下がります。

たとえば、想定利回り5％のファンドに100万円投資すると、1年間に受け取れる分配金は5万円です。しかし、源泉徴収税1万210円（5万円×20.24％）が差し引かれます。実際に手元に残る金額は3万9,790円のため、手取りベースの実質的な利回りは3.979％となります。

不動産クラウドファンディングの税金のシミュレーションなど、詳細は下記記事をご参照ください。
※関連記事：不動産クラウドファンディングの税金は雑所得!?相続税対策できる条件も紹介

不動産投資クラウドファンディングでファンドを選ぶ際は、手取りベースの利回りまで計算して投資判断を行うといいでしょう。

分配金に関する税金については、下記にも記載しています。
※関連記事：分配金に関する税金の取扱いはどうなりますか？（よくある質問）

確定申告は原則不要

不動産クラウドファンディングの分配金は、所得税法上は雑所得に分類されます。勤務先で年末調整を受けている会社員で、不動産投資クラウドファンディングの分配金を含めて給与所得以外の所得が年20万円以下であれば、確定申告は不要です。※1

ただし、不動産投資クラウドファンディングの分配金からは所得税等が源泉徴収されます。不動産投資クラウドファンディングの源泉徴収の税率は20.42%であり、年間10万円の分配金を受け取る場合、20,420円が差し引かれます。

ちなみに、課税所得金額が695万円未満の場合、確定申告をすることで差し引かれた源泉徴収の一部が還付される可能性があります。なぜなら、695万円未満の本来の所得税率が20%以下であり、源泉徴収の際に税金を払い過ぎているためです。詳しくは、所轄税務署または税理士などの専門家にご確認ください。

※1 参考：国税庁「No.1900 給与所得者で確定申告が必要な人」

不動産クラウドファンディングと他の投資商品の利回りを比較

投資商品・サービス	平均利回り（年利）	投資金額100万円あたりの期待利益	おすすめの人
不動産クラウドファンディング	3～8％程度※1	3～8万円程度	少額から不動産に投資して運用に時間や手間をかけたくない人
預貯金（普通預金）	0.001％※2	10円	堅実に貯蓄を増やしたい人
株式投資	1.96％※3	1万9,600円	損益計算書や決算説明書などを読み解ける人
J-REIT	3.32％※4	3万3,200円	少額から不動産に投資して自分で売買タイミングを判断したい人
現物不動産投資（ワンルーム）	3.8～4.0％程度※5	3万8,000円～ 4万円程度	ローンを組んでレバレッジをかけて、投資をしつつ節税もしたい人
ソーシャルレンディング	3～8％程度※1	3～8万円程度	資金需要のある会社に少額から投資したい人

※1 出所：（株）矢野経済研究所「2021年版国内クラウドファンディングの市場動向」
※2 出所：三菱UFJ銀行「円預金金利」
※3 出所：日本取引所グループ「株式平均利回り（2021年8月）」
※4 出所：一般社団法人不動産証券化協会「J-REIT分配金利回り（10年間）2021年8月」
※5 出所：一般社団法人日本不動産研究所「第44回不動産投資家調査（2021年4月現在）」

預貯金

預貯金は、銀行の普通預金や定期預金です。元本が保証されており、すぐに引き出せるため、生活費や近いうちに使う予定のお金の置き場所に便利です。しかし、利回りは低いので、お金を増やす手段には向いていません。

2021年9月現在、一般的な都市銀行の普通預金金利は年0.001％程です。100万円預けても、1年間に受け取れる利息は10円です。受取利息には税金がかかるので、手元に残る金額はさらに少なくなります。インターネット専業銀行は金利が高い傾向にありますが、それでもお金を増やす観点で考えると難しいでしょう。

投資のリスクを下げるために、保有資産の一定割合を預貯金で保有することは大切です。

株式投資

上場株式に投資すると、銘柄によっては決算ごとに配当金を受け取れます。2021年8月現在、東証一部上場企業の株式平均利回り（加重平均利回り）は1.96％です。利回りは銘柄によって差があり、さらに高い利回りが期待できる銘柄もあります。

株価は常に変動しているため、配当金のほかに値上がり益を得られる可能性もあります。売買タイミングをうまくとらえることができれば、大きな値上がり益を得られるでしょう。一方で、取引のタイミングを間違えて大きな損失が発生するリスクもあります。

配当金を目的に株式を長期保有する投資スタイルの場合、ファンドによっては不動産投資クラウドファンディングのほうが高い利回りが期待できます。

J-REIT

J-REIT（不動産投資信託）は、投資家から集めた資金でオフィスビルなどの不動産を購入し、その不動産から得られる賃貸収入や売買差益を投資家に分配する金融商品です。証券取引所に上場しており、株式と同じように売買できるのが特徴です。また、定期的に分配金を受け取れます。

J-REITには「収益の90％超を分配する」などの条件を満たすと、実質的に法人税がかからない仕組みがあるので、分配金利回りは高い傾向にあります。過去には、分配金利回りが5％を超えていた時期もありました。

しかし、2021年8月の平均分配金利回りは3.32％となっており、最近は利回りが低下傾向にあります。株式と同じく日々の価格変動リスクがあるため、分配金を上回る売却損が生じる可能性もあります。

REITの詳細は、下記記事でくわしく解説しています。
※関連記事：REIT（リート）はおすすめしないと言われる理由とは？メリット・デメリットを解説
※関連記事：リート（REIT）とは？仕組みや種類、他の不動産投資との比較を紹介

分配金を目的に投資する場合、利回りの面では現在は不動産投資クラウドファンディングのほうが有利といえます。一方で、REITの方が流動性が高いため、換金に時間がかからないメリットもあります。不動産投資クラウドファンディングの詳細は下記記事をご参照ください。
※関連記事：不動産投資クラウドファンディングとは？他の不動産投資商品との比較表付き

現物不動産投資

現物不動産投資は、マンションやアパートなどの収益不動産を入居希望者に貸し出して家賃収入を得る方法です。

不動産は個別性が高く、不動産の種類によって物件価格や利回りに大きな差があります。たとえば、2021年4月のワンルームマンションの取引利回りは、東京都の城南地区で3.8％、城東地区で4.0％となっています。

現物不動産投資は、金融機関の融資を利用して物件を購入できるのが大きな特徴です。レバレッジをかけて自己資金を上回る金額を運用することで、運用効率の向上が期待できます。

ただし、現物不動産投資は賃貸管理費用や管理費・修繕積立金、各種税金などさまざまな費用がかかります。また、実物資産である不動産は築年数が経過すると建物が老朽化し、価値が下落するリスクもあります。

現物不動産投資で資産を増やすには、専門家である不動産会社の力も借りながら利回りを計算し、収益性の高い物件を見極めなくてはなりません。

不動産投資クラウドファンディングは、ファンドによっては現物不動産投資（ワンルーム）を上回る利回りが期待でき、物件管理も運営会社に任せられます。

ソーシャルレンディング

ソーシャルレンディングは、インターネット上で出資を募り、集めた資金を資金需要者に貸し付けるサービスです。貸付先から返済される利息を原資に、投資家に対して分配金が支払われます。

ソーシャルレンディングは、想定利回りが３～８％程度のファンドを扱う運営会社が多いです。ただし、平均利回りが３％程度の運営会社もあれば、８％程度の会社もあります。また、運営会社は同じでも、ファンドによって想定利回りに差があります。

不動産クラウドファンディングと仕組みが似ており、株式のような日々の値動きはありません。比較的高い利回りが期待でき、投資後は分配金と元本の入金を待つだけで済むので、初心者でも取り組みやすいでしょう。

ソーシャルレンディングは貸付先がデフォルト（債務不履行）となり、損失が生じるリスクがある点に注意が必要です。不動産クラウドファンディングとソーシャルレンディングの違いについては、下記記事で詳しく解説しています。
※関連記事：不動産投資クラウドファンディングとソーシャルレンディングの違いについて解説

不動産クラウドファンディングの利回りに関する注意点

利回りの計算方法が理解しただけでは、ファンド選びに失敗する恐れがあります。利回りを計算する際の注意点を把握しておくことで、計算と違って損をする確率を下げていきましょう。

利回りが高い案件はリスクも高い傾向にある

資産運用の世界では、利回りが高い商品ほどリスクも高い傾向にあります。不動産投資クラウドファンディングにおいても、この原則が当てはまると考えられます。一般的なファンドに比べて、想定利回りが極端に高い場合は要注意です。

たとえば、現物不動産投資では都心より地方のほうが物件価格が安く、利回りが高くなることが多いです。利回りだけを見れば、地方が有利といえるでしょう。

しかし、地方は人口が少ないため、退去が発生すると次の入居者を見つけるまでに時間がかかるかもしれません。物件を売却するときも、買い手を見つけるのに苦労する可能性があります。利回りが高い地方の物件は、空室リスクや流動性リスクも高くなります。

利回りは高ければよいとは限りません。想定利回りが高いファンドへの投資は慎重に検討しましょう。

利回りが高くても運用期間が短いと利益は小さい

不動産クラウドファンディングでは、運用期間が3ヵ月程度と短いファンドもあります。想定利回りが高くても、運用期間が短いと得られる利益は小さくなります。

たとえば、「想定利回り（年利）10％、運用期間3ヵ月」のファンドがあるとしましょう。仮に100万円する場合、利回りだけを見ると「1年で10万円の利益を得られる」と思うかもしれません。しかし、運用期間は3ヵ月なので、実際の利益は2万5,000円（100万円×10％×3ヵ月÷12ヵ月）です。

このように、運用期間が短いファンドは利回りが高くても利益が小さくなることがあるので注意しましょう。

利回り以外の要素も含めて投資判断を行う

不動産クラウドファンディングでファンドを選ぶ際は、具体的には以下の項目に注目しましょう。

・投資対象物件
・情報開示の質と量
・運用会社の実績・クレジット

投資対象物件については、ファンド情報にしっかりと目を通し、投資対象物件（エリア・立地・マーケット情報など）や情報開示の質に問題がないかを見極めましょう。「現物不動産投資ならこの物件を購入するか」という視点を持つと、投資判断がしやすくなります。

情報開示の質と量については、各サービスごとに異なるためファンド詳細ページを確認するようにしましょう。例えば、弊社の場合は一般的な物件情報に加えて、第三者の不動産鑑定士による「不動産調査報告概要」や一級建築士による「エンジニアリングレポート」も掲載し、より透明性の高い情報で投資家の皆様が適正な判断ができるよう力を入れています。

運用会社の実績・クレジットについては、過去にそのサービスで投資元本割れや配当遅延した案件がないかどうか確認するようにしましょう。また、運用資産残高も重要なポイントです。運用資産残高が多い運営会社は、安定した運用が可能です。また、多くの投資家から支持されていることを意味します。

不動産クラウドファンディングが儲からないといわれる理由・デメリット

株式投資やJ-REITよりも利回りが高い傾向にある不動産クラウドファンディングですが、「不動産クラウドファンディングは儲からない」というフレーズをネット広告で見たことがある方もいるでしょう。もちろん不動産クラウドファンディングにもデメリットはあります。

元本保証ではない

不動産投資クラウドファンディングの出資金は、株式投資やJ-REIT同様に元本保証ではありません。想定通りの賃料収入や売却益を得られなければ、「想定利回りより分配金が下がる」「元本の一部または全部が返還されない」といったリスクが考えられます。

中途解約できないことが多い

不動産投資クラウドファンディングは、中途解約に対応していない運営会社・ファンドが多いです。まとまったお金が必要になっても、運用期間が終了するまで出資金を引き出せません。また、通常は出資持分の譲渡も困難です。

ただし、運営会社の重要な義務の懈怠（不履行）又はその義務の履行不能のようなやむを得ない事情がある場合に限り、中途解約が認められる可能性もあります。詳しくは各事業者にご確認ください。

金融機関の融資を利用できない

現物不動産投資は金融機関の融資を利用して収益不動産を購入し、レバレッジをかけて運用できるのが魅力です。自己資金を上回る金額を運用できるため、少ない資金で効率よく資産を増やせます。

一方で、不動産投資クラウドファンディングは融資を利用できないので、全額自己資金での投資となります。ただし、融資を利用するとその分リスクも高まるため、不動産投資クラウドファンディングはリスクを抑えた形で投資を始めやすい仕組みともいえます。

なお、不動産投資クラウドファンディングでは、ファンド内で借入を行う商品もありますので、ファンド概要を充分に確認してください。

クリック合戦になることがある

不動産投資クラウドファンディングは人気化しており、ファンドの募集をかけると案件によっては投資申込が集中する傾向にあります。人気が高い運営会社や募集金額が少ないファンドの場合はクリック合戦となり、数秒～数分で募集が終了することも珍しくありません。

人気が高いファンドに投資するには事前にログインして詳細を確認し、募集開始と同時に申込みするといった工夫が必要となります。

不動産クラウドファンディングのデメリットの詳細は下記記事をご参照ください。
※関連記事：不動産クラウドファンディングのデメリット・失敗リスク6選！REITなど他の投資と比較

不動産クラウドファンディングのメリット

デメリットのみならず、改めてメリットも確認しておきましょう。デメリットとメリット両方を把握して、不動産クラウドファンディングへ投資するか否かの判断材料にしてください。

少額から投資を始められる

一般的に、一棟マンションの価格は都内であれば数億円以上と高額です。区分マンションにしても、都内の物件ならおおよそ2,000万円以上の投資となるため、ローンを組まない限り個人が簡単に購入できる金額ではありません。

不動産投資クラウドファンディングであれば、1万円程度から投資できるので、初心者でも手軽に不動産投資を始められます。物件情報を見ながら、現物不動産投資と同じような感覚で投資判断を行えます。

不動産クラウドファンディングの各サービスごとに最低投資額は異なるため、余裕資金で可能な範囲内を基準に自分に合ったサービスかどうか事前に確認しましょう。

社会貢献にも寄与できる

たとえば、保育園ファンドに投資をすれば、待機児童や少子化問題の解消に貢献でき、ホテルファンドでは、老朽化した不動産の再生による雇用の創出や地方創生などにも寄与することができます。以下、弊社で運営する「CREAL」の社会貢献に関連するファンドの事例となります。
CREALの保育園ファンドの事例

グローバルキッズ森下五丁目園

CREALのホテルファンドの事例

ちくらつなぐホテル

不動産投資クラウドファンディングは投資家として配当金のような金銭的なリターンを得るだけでなく、社会的なリターンを得られる側面もあります。

価格変動がなく安定的

株式やJ-REITのような金融商品とは異なり、不動産投資クラウドファンディングでは基本的に日々の価格変動がありません。

日々の価格変動を気にすることなく、定期的に安定した配当が期待できます。もっとも、投資家の皆様へ元本償還を行うためには、原則として投資不動産の売却を行う必要があり、不動産投資クラウドファンディングにおいて投資不動産が適切な価格とタイミングで外部へ売却できるかどうかは非常に重要です。

弊社で運営の「CREAL」におけるファンドの元本償還プロセスと償還期限に対しての考え方については、下記記事をご確認ください。
※関連記事：CREAL運営ファンドの元本償還プロセスと償還期限に対しての考え方

まとめ：不動産投資クラウドファンディングの利回り

この記事では、不動産投資クラウドファンディングの利回りについて詳しく解説し、他の投資商品との比較もしました。不動産投資クラウドファンディングは、他の投資商品に比べて高い利回りが期待できます。ただし、利回りが高くなるほど損失が生じるリスクも高くなる傾向にあります。利回りの高さだけでなく、他の要素も考慮してファンドを選ぶことを心掛けましょう。

まず自身の投資目的やリスク許容度をよく考えることが大切です。不動産投資クラウドファンディングの利回りだけでなく、他の投資商品との比較を通じて、自分に合った投資方法を見極めましょう。高い利回りに誘われるかもしれませんが、リスクも見逃さずに検討し、安定的な収益を追求することが賢明です。また、投資判断をする際には利回り以外の要素も考慮し、信頼性のあるプラットフォームを選ぶことも大切です。

「どのプラットフォームで不動産クラウドファンディングを始めればいいか」と迷った方は、当社サービス「CREAL」を試してみてはいかがでしょうか。

不動産クラウドファンディングの利回りは3～8％程度！他の投資商品とも利回り比較