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不動産投資クラウドファンディングの利回りはどれくらい?他の投資商品との比較も紹介

2021/11/9

不動産投資クラウドファンディングにおいて、サービスやファンドを選ぶ指標の1つに「利回り」があります。利回りが高いほど大きな利益が期待できるため、利回りを重視する投資家は多いのではないでしょうか。

ただし、利回りは高ければよいとは限りません。サービス・ファンド選びでの失敗を避けるには、利回りの相場や計算方法、注意点について理解しておくことが大切です。

今回は、不動産投資クラウドファンディングで期待できる利回りや他の投資商品との比較について解説します。

不動産投資クラウドファンディングの利回りとは

利回りとは、投資金額に対する収益の割合です。通常は年単位で示されるため、「年利」とも呼ばれます。

たとえば、100万円投資して1年間に得られた利益が3万円なら、利回り(年利)は3%(3万円÷100万円)です。実際に利回りを計算するときは、手数料や税金なども考慮する必要があります。

想定利回りの計算方法

不動産投資クラウドファンディングでは、ファンドへの出資募集の際に想定利回り(年利)が示されます。想定利回りは「1年間の予定配当金額÷投資金額」です。募集時点での予定配当金額をもとに計算した利回りであり、確定したものではないため「想定」という言葉がついています。

投資予定金額に想定利回りを掛ければ、1年間の想定利益を計算できます。想定利回り4.5%のファンドに100万円投資する場合、1年間で期待できる利益は4.5万円(100万円×4.5%)です。想定利回りが高いファンドほど大きな利益が期待できます。

分配金は源泉徴収税が控除される

不動産投資クラウドファンディングで受け取る分配金は、源泉徴収税20.42%(所得税+復興特別所得税)が控除されます。想定利回りは、源泉徴収税控除前の分配金で計算した利回りです。そのため、手取りベースの利回りは想定利回りよりも下がります。

たとえば、想定利回り5%のファンドに100万円投資すると、1年間に受け取れる分配金は5万円です。しかし、源泉徴収税1万210円(5万円×20.24%)が差し引かれます。実際に手元に残る金額は3万9,790円のため、手取りベースの実質的な利回りは3.979%となります。

不動産投資クラウドファンディングでファンドを選ぶ際は、手取りベースの利回りまで計算して投資判断を行うといいでしょう。

分配金に関する税金については、こちらにも記載しています。

想定利回りは変更となる可能性がある

不動産投資クラウドファンディングの想定利回りは、確定されたものではありません。ファンドの運用がうまくいかなければ、分配金が減額されたり、無配当になったりするケースも考えられます。

募集時に示されている想定利回りは確約されておらず、運用次第で変更となる可能性があることを理解しておきましょう。

弊社が運営する「CREAL」では、運用が終了しているファンドについては、すべて想定利回りで遅延なく配当が行われております。(詳しくはこちら

不動産投資クラウドファンディングの利回りはどれくらい?

低金利の影響で、銀行預金だけでお金を増やすのは難しい状況が続いています。不動産投資クラウドファンディングは想定利回りが概ね3~8%程度※1のファンドを扱う運営会社が多く、預貯金や他の投資商品に比べると高い利回りが期待できます。

また不動産投資クラウドファンディングは株式のような日々の価格変動がなく、投資時点で収支計算がしやすいのが特徴です。物件管理は運営会社に任せられ、投資後は分配金と元本の入金を待つだけで運用の手間が掛からないメリットもあります。

投資初心者が現在のような低金利下で資産を増やすなら、不動産投資クラウドファンディングは有効な手段の1つといえるでしょう。

※1 出所:(株)矢野経済研究所「2021年版 国内クラウドファンディングの市場動向」

不動産投資クラウドファンディングと他の投資商品の利回りを比較

不動産投資クラウドファンディングと他の投資商品の利回りの比較表は以下の通りです。

投資商品・サービス 平均利回り(年利) 投資金額100万円あたりの期待利益
不動産投資クラウドファンディング 3~8%程度※1 3~8万円程度
預貯金(普通預金) 0.001%※2 10円
株式投資 1.96%※3 1万9,600円
J-REIT 3.32%※4 3万3,200円
現物不動産投資(ワンルーム) 3.8~4.0%程度※5 3万8,000円~4万円程度
ソーシャルレンディング 3~8%程度※1 3~8万円程度

※1 出所:(株)矢野経済研究所「2021年版 国内クラウドファンディングの市場動向」
※2 出所:三菱UFJ銀行「円預金金利」
※3 出所:日本取引所グループ「株式平均利回り(2021年8月)」
※4 出所:一般社団法人 不動産証券化協会「J-REIT分配金利回り(10年間)2021年8月」
※5 出所:一般社団法人 日本不動産研究所「第44回不動産投資家調査(2021年4月現在)」

預貯金

預貯金は、銀行の普通預金や定期預金です。元本が保証されており、すぐに引き出せるため、生活費や近いうちに使う予定のお金の置き場所に便利です。しかし、利回りは低いので、お金を増やす手段には向いていません。

2021年9月現在、一般的な都市銀行の普通預金金利は年0.001%程です。100万円預けても、1年間に受け取れる利息は10円です。受取利息には税金がかかるので、手元に残る金額はさらに少なくなります。インターネット専業銀行は金利が高い傾向にありますが、それでもお金を増やす観点で考えると難しいでしょう。

投資のリスクを下げるために、保有資産の一定割合を預貯金で保有することは大切です。

株式投資

上場株式に投資すると、銘柄によっては決算ごとに配当金を受け取れます。2021年8月現在、東証一部上場企業の株式平均利回り(加重平均利回り)は1.96%です。利回りは銘柄によって差があり、さらに高い利回りが期待できる銘柄もあります。

株価は常に変動しているため、配当金のほかに値上がり益を得られる可能性もあります。売買タイミングをうまくとらえることができれば、大きな値上がり益を得られるでしょう。一方で、取引のタイミングを間違えて大きな損失が発生するリスクもあります。

配当金を目的に株式を長期保有する投資スタイルの場合、ファンドによっては不動産投資クラウドファンディングのほうが高い利回りが期待できます。

J-REIT

J-REIT(不動産投資信託)は、投資家から集めた資金でオフィスビルなどの不動産を購入し、その不動産から得られる賃貸収入や売買差益を投資家に分配する金融商品です。証券取引所に上場しており、株式と同じように売買できるのが特徴です。また、定期的に分配金を受け取れます。

J-REITには「収益の90%超を分配する」などの条件を満たすと、実質的に法人税がかからない仕組みがあるので、分配金利回りは高い傾向にあります。過去には、分配金利回りが5%を超えていた時期もありました。

しかし、2021年8月の平均分配金利回りは3.32%となっており、最近は利回りが低下傾向にあります。株式と同じく日々の価格変動リスクがあるため、分配金を上回る売却損が生じる可能性もあります。

分配金を目的に投資する場合、利回りの面では現在は不動産投資クラウドファンディングのほうが有利といえます。一方で、REITの方が流動性が高いため、換金に時間がかからないメリットもあります。詳しくはこちらの記事で解説しています。

現物不動産投資

現物不動産投資は、マンションやアパートなどの収益不動産を入居希望者に貸し出して家賃収入を得る方法です。

不動産は個別性が高く、不動産の種類によって物件価格や利回りに大きな差があります。たとえば、2021年4月のワンルームマンションの取引利回りは、東京都の城南地区で3.8%、城東地区で4.0%となっています。

現物不動産投資は、金融機関の融資を利用して物件を購入できるのが大きな特徴です。レバレッジをかけて自己資金を上回る金額を運用することで、運用効率の向上が期待できます。

ただし、現物不動産投資は賃貸管理費用や管理費・修繕積立金、各種税金などさまざまな費用がかかります。また、実物資産である不動産は築年数が経過すると建物が老朽化し、価値が下落するリスクもあります。

現物不動産投資で資産を増やすには、専門家である不動産会社の力も借りながら利回りを計算し、収益性の高い物件を見極めなくてはなりません。

不動産投資クラウドファンディングは、ファンドによっては現物不動産投資(ワンルーム)を上回る利回りが期待でき、物件管理も運営会社に任せられます。不動産クラウドファンディングと現物不動産投資の違いについては、こちらの記事で詳しく解説しています。

ソーシャルレンディング

ソーシャルレンディングは、インターネット上で出資を募り、集めた資金を資金需要者に貸し付けるサービスです。貸付先から返済される利息を原資に、投資家に対して分配金が支払われます。

ソーシャルレンディングは、想定利回りが3~8%程度のファンドを扱う運営会社が多いです。ただし、平均利回りが3%程度の運営会社もあれば、8%程度の会社もあります。また、運営会社は同じでも、ファンドによって想定利回りに差があります。

不動産クラウドファンディングと仕組みが似ており、株式のような日々の値動きはありません。比較的高い利回りが期待でき、投資後は分配金と元本の入金を待つだけで済むので、初心者でも取り組みやすいでしょう。

ソーシャルレンディングは貸付先がデフォルト(債務不履行)となり、損失が生じるリスクがある点に注意が必要です。不動産クラウドファンディングとソーシャルレンディングの違いについては、こちらの記事で詳しく解説しています。

利回り以外に商品の特性などを詳しく比較したい場合はこちらの記事をご覧ください。

不動産投資クラウドファンディングの利回りに関する注意点

利回りが高い案件はリスクも高い傾向にある

資産運用の世界では、利回りが高い商品ほどリスクも高い傾向にあります。不動産投資クラウドファンディングにおいても、この原則が当てはまると考えられます一般的なファンドに比べて、想定利回りが極端に高い場合は要注意です。

たとえば、現物不動産投資では都心より地方のほうが物件価格が安く、利回りが高くなることが多いです。利回りだけを見れば、地方が有利といえるでしょう。

しかし、地方は人口が少ないため、退去が発生すると次の入居者を見つけるまでに時間がかかるかもしれません。物件を売却するときも、買い手を見つけるのに苦労する可能性があります。利回りが高い地方の物件は、空室リスクや流動性リスクも高くなります。

利回りは高ければよいとは限りません。想定利回りが高いファンドへの投資は慎重に検討しましょう。

利回りが高くても運用期間が短いと利益は小さい

不動産クラウドファンディングでは、運用期間が3ヵ月程度と短いファンドもあります。想定利回りが高くても、運用期間が短いと得られる利益は小さくなります。

たとえば、「想定利回り(年利)10%、運用期間3ヵ月」のファンドがあるとしましょう。仮に100万円する場合、利回りだけを見ると「1年で10万円の利益を得られる」と思うかもしれません。しかし、運用期間は3ヵ月なので、実際の利益は2万5,000円(100万円×10%×3ヵ月÷12ヵ月)です。

このように、運用期間が短いファンドは利回りが高くても利益が小さくなることがあるので注意しましょう。

利回り以外の要素も含めて投資判断を行う

不動産クラウドファンディングでファンドを選ぶ際は、利回り以外の要素も含めて総合的に投資判断を行うことが大切です。具体的には以下の項目に注目しましょう。

・投資対象物件
・情報開示の質と量
・運用会社の実績・クレジット

投資対象物件については、ファンド情報にしっかりと目を通し、投資対象物件(エリア・立地・マーケット情報など)や情報開示の質に問題がないかを見極めましょう。「現物不動産投資ならこの物件を購入するか」という視点を持つと、投資判断がしやすくなります。

情報開示の質と量については、各サービスごとに異なるためファンド詳細ページを確認するようにしましょう。例えば、弊社の場合は一般的な物件情報に加えて、第三者の不動産鑑定士による「不動産調査報告概要」や一級建築士による「エンジニアリングレポート」も掲載し、より透明性の高い情報で投資家の皆様が適正な判断ができるよう力を入れています。

運用会社の実績・クレジットについては、過去にそのサービスで投資元本割れや配当遅延した案件がないかどうか確認するようにしましょう。また、運用資産残高も重要なポイントです。運用資産残高が多い運営会社は、安定した運用が可能です。また、多くの投資家から支持されていることを意味します。

弊社が運営する「CREAL」は、運用資産残高3年連続No.1※1の不動産投資クラウドファンディングサービスで、サービス開始から現在※2まで元本割れや配当遅延はございません。

※1 日本マーケティングリサーチ機構調べ 2021年6月期 指定テーマ領域における競合調査
※2 2021年10月現在

まとめ

不動産投資クラウドファンディングは、他の投資商品に比べて高い利回りが期待できます。ただし、利回りが高くなるほど損失が生じるリスクも高くなる傾向にあります。

利回りの高さだけでなく、他の要素も考慮してファンドを選ぶことを心掛けましょう。

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CREALは、運用資産残高3年連続NO.1※1の不動産投資型クラウドファンディングサービスです。

運用資産残高約350億円※2の不動産アセットマネジメント会社が運営しており、不動産投資業界で実績のある弊社が厳選した資産価値の高い物件のみを掲載しています。1万円からプロが厳選した不動産へ投資ができ、想定利回り(年利)3~8%の分配金を定期的に受け取れます。

CREALは商品ナインラップが豊富で、大型案件を多数取り揃えているのも特徴です。マンションだけでなくホテルや保育園、学校など、個人では難しい不動産にも投資できます。さまざまなアセットタイプに分散投資をすることで、リスク軽減にもつながります。

2018年11月のサービス開始から現時点まで配当はすべて遅延なく想定利回りで支払われ、元本割れもございません。※3

また、すべてのファンドに弊社も5~20%ほどの劣後出資をしています。不動産価値の下落が起きた場合は、まず弊社の出資分から損失の負担が生じる仕組みになっているため、リスクを抑えながら不動産への投資が可能です。

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※1 日本マーケティングリサーチ機構調べ 2021年6月期 指定テーマ領域における競合調査
※2 2021年5月末現在
※3 2021年10月末現在