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REIT(リート)と不動産投資の違いを解説

2019/10/28

不動産投資を始める場合、比較的価格が安いワンルームマンションでも、都内の物件なら1,000万円以上の資金が必要になります。

不動産投資に興味があっても、まとまった資金を用意するのは難しいのではないでしょうか。

しかし、REIT(リート/不動産投資信託)であれば、数万円程度の少額から不動産に投資することが可能です。 そこで今回は、REITのメリット・デメリット、実物不動産投資や不動産投資クラウドファンディングとの違いについて詳しく解説します。

REIT(リート/不動産投資信託)とは?

REITとは、投資家から集めた資金で収益不動産を購入し、その不動産から得られる賃貸収入や売却益を投資家に分配する投資商品です。 REITはアメリカで生まれた仕組みで、日本の不動産が投資対象のREITはJapanのJをつけてJ-REIT(ジェイリート)と呼ばれます。

REITは証券取引所に上場しているため、証券会社で口座開設する株式投資と同じように売買することができ、数万円~数十万円程度から投資ができます。

J-REITの場合、収益の90%超を分配するなどの一定の条件を満たすと、実質的に法人税が免除されるため、分配金利回りが高いのが特徴です。2017年以降は4%前後で推移しており、2019年6月のJ-REITの平均分配金利回りは3.86%となっております。

REITの投資対象となる不動産は、オフィスビル、商業施設、ホテル、住居、物流施設などさまざまで、大きく以下の2種類に分類することができます。

  • ①単一用途特化型
  • ②複数用途型(複合型、総合型)

①単一用途型

単一用途特化型とは、「オフィスビル特化型」「住居特化型」「ヘルスケア特化型」のように、特定の用途の不動産に投資するREITです。

②複数用途型(複合型、総合型)

複数用途型とは、「オフィスビル+住居」「オフィス+商業施設+物流施設」のように、複数の用途の不動産に投資するREITになります。

さらに、複数用途型は2つの用途に投資する「複合型」と、3つ以上の用途に投資する「総合型」の2つのタイプがあります。

REIT(不動産投資信託)のメリット

REITのメリットは以下2つです。

  • ・少額から投資できる
  • ・すぐに換金できる

REITと不動産投資はともに高い利回りが期待できますが、不動産投資を始めるにはまとまった資金が必要です。 しかし、REITなら数万円程度の少額から投資できるので、投資経験がない方でも気軽に始められます。

また、REITはすぐに換金できるのもメリットのひとつです。 現物不動産を売却するには、不動産会社に依頼して買い手を見つける必要があるため、通常は現金化まで1か月~3か月程度かかります。

一方、REITは証券取引所で株式と同じように売買できるので、市場で売却すればすぐに現金化できます。

REIT(不動産投資信託)のデメリット

REITのデメリットは以下2つです。

  • ・元本割れリスクがある
  • ・不動産投資ローンを利用できない

REITは証券取引所に上場しており、株式と同じようにリアルタイムで価格が変動しているので、元本割れリスクがあります。

購入後に価格が下落すると、分配金を上回る売却損が発生するかもしれません。 そのため、なるべく安い価格で購入できるように、購入タイミングを検討する必要があります。 また、REITは不動産投資ローンを利用できないこともデメリットです。

不動産投資ならローンを利用して物件を購入し、家賃収入からローン返済できるので、効率よく資産を増やせます(レバレッジ効果)が、REITは自己資金で購入しなくてはなりませ ん。

REITはまとまった資金を投資しないと得られる分配金は少ないので、ローンを利用する不動産投資に比べると、資産が増えるまでに時間がかかってしまいます。

REIT(不動産投資信託)と実物不動産投資比較

REITと実物不動産投資にはどのような違いがあるのでしょうか。 それぞれの特徴をまとめました。

REIT(不動産投資信託)と実物不動産投資の比較

これらの比較項目の中で、特に注目しておきたいのが以下の4つです。

  •  ・最低投資金額
  •  ・流動性・換金性
  •  ・不動産投資ローン
  •  ・元本変動

最低投資金額

REITは数万円程度から投資ができますが、実物不動産投資は不動産投資ローンを利用する場合で数百万円、 現金購入なら物件によっては1,000万円以上の資金が必要です。

流動性・換金性

REITは株式と同じように証券会社ですぐに売買できますが、 実物不動産は買い手を見つける必要があるため、売却までに時間がかかるのも大きな違いです。

不動産投資ローン

REITは現金購入のみですが、実物不動産投資ならローンを利用して物件を購入し、 家賃収入でローン返済できるので、効率よく資産を増やせます。

元本変動

REITは証券取引所に上場しており、株式と同じようにリアルタイムで価格が変動しているので、元本割れリスクがあります。

また、株式市場と相関性があり、株式市場が大きく下落するとREIT市場もつられて下落することも頻繁にあります。 一方で、不動産価格も大きな相場観では経済動向に連動しますが、株式市場・REIT市場ほど大きく変動したり、毎日変動することはありません。

このように、REITは少額から投資でき、すぐに現金化できる一方で、実物不動産投資はローンを利用して効率よく資産を増やせ、 かつ投資元本の変動幅が大きくなく、中長期的に腰を据えて資産運用する場合には適した商品といえるでしょう。

REIT(不動産投資信託)と不動産投資クラウドファンディングの比較

REITと不動産投資クラウドファンディングは、「少額から投資ができる」「投資家から集めた資金で収益不動産を購入する」のは同じですが、具体的にどのような違いがあるのでしょうか。

REITと不動産投資クラウドファンディングの商品であるCREALの違いをまとめました。

REIT(不動産投資信託)と不動産投資クラウドファンディング(CREAL)の比較

これらの比較項目の中で、特に注目しておきたいのが以下の3つです。

  • ・流動性と換金性
  • ・価格変動
  • ・分配頻度

流動性と換金性

REITは証券取引所でいつでも売却できますが、CREALのファンドは運用期間が決まっており、出資者が死亡した場合など、やむを得ない事由がある場合以外は中途解約ができません。

価格変動

REITは株式市場で取引される投資信託のため、値動きが不安定となるリスクがあり、うまく運用できれば売却益を得られますが、運用に失敗すると分配金を超える損失が発生する可能性もあります。

CREALの価格変動は不動産の価格変動と連動しているため、元本の変動幅は大きくないのが特徴です。

また、CREALの配当は、賃料収入を元にした配当のため価格が変動しづらく、安定的であることが特徴です。さらに、「優先劣後構造」*により、元本割れのリスクに備えた仕組みとなっております。

優先劣後構造とは? 優先劣後方式の仕組み CREALでは、すべてのファンドに弊社も10~20%程(現在は5%~20%程)の劣後出資をしており、不動産価値の下落が起きた場合でも、弊社の劣後出資分がクッションのような役割となり、まず弊社の出資分から損失の負担が生じる仕組みとなっています。

例えば、売却の際に不動産の評価額が下がって場合でも、その下落分をまずは弊社が負担し、その元本分で補填しきれない場合にのみ、優先出資者である投資家のみなさまの負担となります。

分配頻度

REITの多くは年2回の配当となります。一方CREALは賃料収入が多くの案件で毎月分配されます。(一部の開発案件等は除く)

まとめ

REITは少額から不動産に投資でき、すぐに現金化できるのがメリットです。 不動産投資ローンを利用できないので、大きな資産を作るまでに時間はかかりますが、初心者の方でも気軽に投資を始められます。

また、少額から不動産に投資するなら、不動産投資クラウドファンディングのCREALを活用する方法もあります。 CREALは不動産価格の変動と連動しているためREITのように大きく価格が変動しません。

また上述の優先劣後構造により、さらに元本割れのリスクに備えた仕組みとなっており、元本変動リスクを気にする必要がなく、ほったらかしで分配金を受け取れるのが魅力です。