2019/10/28

不動産投資にローンは必須？メリット・デメリットと住宅ローンとの違い

不動産投資

これから不動産投資を始める場合、ローンを利用するかどうか悩むのではないでしょうか。

収益不動産は区分マンションでも1,000万円ほどしますので、金融機関から不動産投資ローンを受けて購入するのが一般的です。ローンを利用すれば少ない自己資金で不動産投資を始められるというメリットがありますが、賃貸経営がうまくいかないと、ローン返済が困難になるリスクもあります。

また、不動産投資ローンは住宅ローンとは審査基準や融資条件が異なるため、利用には注意が必要です。

そこで今回は、不動産投資ローンの特徴や住宅ローンとの違い、メリット・デメリット、ローンを利用するときにおすすめの方法について詳しく解説します。

不動産投資ローンとは？

不動産投資ローンとは、収益不動産を購入して不動産投資をする際に金融機関から利用できるローンのことです。不動産投資ローンを利用すれば、少ない自己資金で収益不動産を購入できるというメリットがあります。

不動産投資ローンでは、金融機関ごとに審査基準や融資条件が設けられています。購入者（借入人）の返済能力に加えて、物件の収益性や事業の採算性、将来にわたって賃貸経営を継続できるかといった観点から審査されるのが特徴です。

不動産投資ローンは賃貸経営という事業に対して融資が実行されるので、事業として成り立つかどうかを重視して審査が行われます。不動産投資ローンはメガバンクのほか、地方銀行、ネット銀行、ノンバンク（融資のみを行う金融機関）、日本政策金融公庫などが提供しています。

メガバンクは審査基準が厳しく、年収1,000万円以上の会社員など、安定して高収入を得られる人以外は審査が通らないことが多いです。一方で、ノンバンクや日本政策金融公庫では、自営業者や年収500万円以下の会社員でも比較的融資を受けやすい傾向にあります。（諸条件により異なります。）

不動産投資ローンでは団体信用生命保険を利用できるので、購入者（借入人）に万が一のことがあった場合は、ローン返済を肩代わりしてもらうことも可能です。

不動産投資ローンのメリット

① 少ない自己資金で収益不動産を購入できる
②団体信用生命保険を利用できる

収益不動産は高額なので、自己資金で購入するのは簡単ではありません。

しかし、不動産投資ローンを利用すれば、自己資金をあまり用意できなくても不動産投資を始められます。家賃収入の範囲でローンを返済できれば、自己資金も持ち出しは発生しませんし、ローン返済を進めるほど資産は増えていきます。

また、団体信用生命保険を利用できるのも、不動産投資ローンのメリットのひとつです。購入者に万が一のことがあっても、団体信用生命保険でローンを完済できるので、家族にローンがない収益不動産を遺せます。

家族は引き続き収益不動産から家賃収入を得るか、売却して現金化するかを選べるので、生命保険の代わりになります。

不動産投資ローンのデメリット

● 空室になると自己資金の持ち出しが発生する
● 住宅ローンに比べると審査が厳しい
● ローンの契約に時間・手間がかかる

空室が発生して家賃収入がストップすると、自己資金でローンを返済しなくてはなりません。

手元資金が少ない状態で不動産投資ローンを利用すると、空室や修繕が発生したときにローン返済が困難になる可能性があります。不動産投資ローンは無理のない金額で利用し、手元資金に余裕がある場合は繰り上げ返済を進めて、少しでも早く完済するのがおすすめです。

不動産投資ローンは住宅ローンに比べて審査が厳しく、年収が融資基準に達していないと利用できないのもデメリットです。

また、不動産投資ローンを利用するには必要書類を準備し、金融機関の担当者と面談する必要があるので、現金購入に比べると時間・手間がかかります。このように、不動産投資ローンにはデメリットもあるため、利用するかどうかは慎重に判断することが大切です。

不動産投資ローンと住宅ローンの違い

不動産投資ローンと住宅ローンでは、審査基準や融資条件が異なります。住宅ローンは返済原資が給与（事業収入）であるため、購入者の返済能力が重視されるのが特徴です。

勤務先や年収、勤続年数、役職のほかに、債務や延滞の有無などの信用情報を審査されます。年収が300万円台でも勤続年数が長く、信用情報に問題がなければ、審査に通ることは珍しくありません。

また、住宅ローンは給与から返済されるので、貸し倒れリスクが低く、金利は年0.5％～と低めに設定されています。

一方、不動産投資ローンは、前述の通り賃貸経営という事業に対して融資が実行されます。購入者の返済能力だけでなく、物件の収益性や担保力、事業の採算性・継続可能性など、さまざまな要素を考慮したうえで融資条件や融資の可否が決定されるのが特徴です。返済原資が家賃収入であるため、空室リスクが低く、安定した家賃収入が見込める物件なら審査に通りやすいでしょう。

また、上場企業の会社員など、安定して高収入を得られている人も審査に通りやすくなります。金融機関にもよりますが、不動産投資ローンを利用するには、最低でも年収400万円程度は必要となることが一般的です。不動産投資ローンの金利は年1.5％～5％程度で、住宅ローンに比べると高く設定されています。

適用金利や融資額は金融機関によって異なり、本人の返済能力や物件の収益性にかなり左右されます。住宅ローンと不動産投資ローンは目的が違うため、住宅ローンで不動産投資をすることはできません。

不動産投資ローンをする時のおすすめの方法

収益不動産を購入する場合は、ご自身の身の丈にあった借入額の範囲で不動産投資ローンを利用することがおすすめです。

ローンを利用して収益不動産を購入したい場合は、不動産販売会社の提携ローンを検討しましょう。提携ローンとは、不動産販売会社が金融機関と提携して用意している不動産投資ローンです。

提携ローンなら、初めて収益不動産を購入する場合でも、不動産販売会社の信用で融資してもらえる可能性が高くなります。また、提携ローンが使える物件は、不動産販売会社が事前に金融機関に照会して、金融機関が物件の収益性や担保力を確認しているので、比較的安心して購入できます。ローン契約の手続きは不動産販売会社にサポートしてもらえますし、借入金額や金利なども、個人で金融機関を探すより有利な条件で利用できることが多いです。

初心者が不動産投資ローンを利用する場合は、不動産販売会社の提携ローンがおすすめです。そのため、不動産販売会社の選定には、提携ローンの有無が非常に大切なポイントとなります。