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不動産投資で失敗しないために知っておくべきポイントを事例を元に解説

2019/10/28

不動産投資はうまくいけば安定した家賃収入を得られる一方で、賃貸経営がうまくいかず、失敗してしまう人もいます。
不動産投資で成功する人は、失敗する人と何が違うのでしょうか。

それは、失敗しないために注意すべきポイントを知っていることです。
失敗事例から学び、注意すべきポイントをおさえれば、不動産投資で成功できる確率は高くなります。

そこで今回は、具体的な失敗事例を紹介しながら、不動産投資で失敗しないために知っておくべきポイントについて解説します。

なぜ不動産投資で失敗するのか

不動産投資で失敗する理由は、主に以下の2点に絞り込むことができます。

● 物件選び
● 多額の借金(ローン)

まず、不動産投資で成功するには、物件選びが重要です。
収益物件ならどんな物件でもいいわけではなく、空室リスクが低く、収益力が高い物件を選ぶ必要があります。

不動産業者は利益を得るために少しでも多くの不動産を売却したいので、時には不動産投資にふさわしくない物件を紹介される可能性もあります。
そのため、長期に渡って家賃収入を得られる物件を自分で見極める必要があります。

また、身の丈を超えた多額の借金も、不動産投資で失敗する理由のひとつです。
不動産投資をする多くの方が銀行から借入をすると思いますが、その借入額が大きいと毎月の返済額が大きくなるので、
空室が続いたり、予定外の修繕が発生したりすると、家賃収入の範囲でローン返済ができなくなる可能性があります。

その結果、資金が回らなくなり、最悪の場合は自己破産につながってしまいます。
不動産投資で失敗しないためには、不動産投資に適した物件を選ぶこと、身の丈を超えた多額の借金をしないことが大切です。

不動産投資の失敗事例!なぜ不動産投資に失敗した?

不動産投資で失敗しないためには、失敗事例から学ぶことが大切です。
ここでは、不動産投資の失敗事例を3つ紹介します。

・失敗事例その1:利回りの高さに惹かれて地方郊外の物件を購入した結果、、、

Aさんは以前から不動産投資に興味がありましたが、最初からまとまったお金を投資することに怖さも感じています。
そこで、まずは物件価格が低くて利回りが高い、地方郊外のワンルームマンションを購入することにしました。

物件価格は300万円、想定家賃収入は年間36万円(月3万円)、表面利回りは12%です。
最初は順調に家賃収入を得られていましたが、しばらくすると入居者が退去してしまい、その後は空室の状態が続いてしまいました。

最寄り駅から15分以上離れていることもあり、なかなか入居者が見つかりません。
やっと決まった入居者も1年後に退去してしまい、現在はまた空室の状態が続いています。

毎月かかる管理費・修繕積立金の負担が大きいため、売却を決意しますが、買い手が見つからず、売るに売れない状態になってしまっています。

・失敗事例その2:新築で購入した物件の価値が数年で3割減した結果、、、

老後のお金に不安を感じている大手企業勤務のBさんは、仕事をしながら家賃収入が得られる不動産投資に興味を持ちます。
長く家賃収入を得られること、入居者が見つけやすいことを理由に、東京23区内の新築ワンルームマンションを購入しました。

物件価格は4,500万円、想定年間収入は192万円(月16万円)、表面利回りは4.26%です。
Bさんは大手企業勤務のため金融機関の評価が高く、ほぼ全額をローンでまかなうことができました。

予定通り家賃収入を得られているものの、毎月のローン返済額と管理費・修繕積立金、税金を差し引くと収支はマイナスです。
「将来は資産になる」と自分に言い聞かせてきましたが、ローン返済がきつくなってきたので、3年後に売却することにしました。

しかし、査定を依頼したところ、市場価格は3割減の3,150万円です。
売却してもローンが600万円以上残ってしまうため、不足分は自己資金で補わないと売れません。
急にまとまったお金を用意するのは難しく、Bさんはマンションを売却するか決められないでいます。

・失敗事例その3:安易に自己資金0円でアパート一棟を購入した結果、、、

会社員のCさんは区分マンションでは利益が小さいと考え、より大きな利益が期待できる地方都市のアパート一棟を購入しました。
物件価格は4,980万円、想定年間収入は710.4万円(月59.2万円)、表面利回りは14.26%です。

Cさんはあまり自己資金を用意できませんでしたが、勤続年数が長く、役職についていたこともあって、自己資金0円のフルローンで購入することができました。
毎月のローン返済額は家賃収入でまかなえる予定でしたが、実際にアパート経営を始めてみると、地方で賃貸需要が低いこともあり、なかなか入居者を確保できません。

アパートの稼働率は半分程度で、毎月のローン返済だけで精一杯です。
このままでは利益を得るどころか、設備交換や外壁などの修繕が必要になっても資金を用意できません。

Cさんは自己資金0円で始められるからと、安易に大型アパート経営に手を出してしまったことを後悔しています。

不動産投資で失敗しないために注意したい3つのポイント

不動産投資の失敗事例を3つ紹介しましたが、これから不動産投資を始める場合はどのような点に注意すればよいのでしょうか。
最後に、不動産投資で失敗しないために注意したい3つのポイントを紹介します。

①賃貸需要が旺盛な首都圏で行う

不動産投資は、賃貸需要が旺盛な首都圏で行うことが大切です。

総務省が発表した「住民基本台帳人口移動報告 平成30年(2018年)結果」によると、人口が転入超過になっているのは8都府県のみです。
中でも首都圏(東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県)の転入超過数が大きく、特に東京都は7万9,884人で突出しています。

人口が増えているのは、賃貸需要が旺盛である証拠です。
また、国立社会保障・人口問題研究所の「日本の地域別将来推計人口(平成30(2018)年推計)」によると、2030年以降はすべての都道府県で総人口が減少します。

しかし、東京都だけは人口減少ペースが緩やかで、「2045年の東京都の人口は2015年とほぼ変わらない」という試算結果も出ています。
これから不動産投資を始めるなら、長期にわたって賃貸需要が見込める首都圏、特に東京23区内の物件がおすすめです。

一方、地方郊外の物件は、人口減少によりさらに空室リスクが高くなるため、避けたほうが無難でしょう。

〔参考URL〕
住民基本台帳人口移動報告 平成30年(2018年)結果|総務省
日本の地域別将来推計人口(平成30(2018)年推計)|国立社会保障・人口問題研究所

②新築物件には慎重に

実需ではなく不動産投資という観点では新築物件は検討が必要です。

というのは新築物件の価格には、ディベロッパーや販売会社の人件費・広告宣伝費などが上乗せされており、
購入した瞬間に中古になって価値が2~3割減少してしまうケースも発生し得るからです。

また、ローン返済がきつくなって売却したくなっても、価値が大きく下がっているので売るに売れなくなるリスクもあります。
マイホームを購入する時は新築という選択肢は大いにあると思いますが、不動産投資は収益性の高い中古物件がおすすめです。

③身の丈を超えた多額の借金はしない

不動産投資はローンを利用して物件を購入できるのがメリット(レバレッジ効果)ですが、ご自身の収入レンジを超えた多額の借金をしないことも大切です。

入居者がいる間は問題がなくても、空室になって家賃収入が途絶えてしまうと、自己資金でローンを返済しなくてはなりません。

多額の借金をすると毎月の返済額が大きくなり、自己資金の持ち出しが続くと耐えられなくなります。
最悪の場合は、自己破産につながりかねません。

不動産投資では身の丈を超えた多額の借金をせず、空室になっても対応できるように備えておくことが大切です。

まとめ

不動産投資で失敗しないためには、物件選びと多額の借金に注意することが大切です。
空室リスクが高い地方郊外の物件や価格が割高な新築物件を避け、ローンを利用する場合は無理のない金額に留めておきましょう。