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不動産投資とは?初心者の方のための基礎知識とメリット・デメリット

2019/8/28

副業や老後への備えとして、毎月安定した家賃収入が得られる不動産投資を始める方が増えています。

しかし、不動産投資の経験がないと、どのように始めればよいかわからないのではないでしょうか。

また、不動産投資は株式投資などに比べて投資額が大きく、失敗すると損失も大きくなるため、始める前にリスクや失敗を防ぐ方法を知っておくことが大切です。

今回は初心者の方のために、不動産投資の基礎知識として、メリットとデメリットについて詳しく解説します。

不動産投資とはどんな投資方法?

そもそも不動産投資とはどのような投資なのでしょうか。

不動産投資とは、利益を得ることを目的にワンルームマンションやアパートなどの不動産を購入して収益を得る投資方法です。

基礎知識とメリットやデメリット、リスクなどについて確認していきましょう。

覚えておきたいインカムゲインとキャピタルゲイン

不動産投資で利益を得るには、以下2つの方法があります。

この2つの用語は覚えておきましょう。

・インカムゲイン
購入した不動産を貸し出して家賃収入を得る方法

• キャピタルゲイン
不動産価格が上がったところで売却して利益を得る方法

1980年代後半のバブル景気のときは、キャピタルゲイン目的、つまり売却益を目的に不動産を購入するケースがほとんどでしたが、現在はインカムゲイン目的、つまり安定的な家賃収入を目的に不動産投資をするのが主流となっています。

少子高齢化によって年金の支給年齢引き上げが検討されており、老後への不安から不動産投資を検討する人が増えています。

株式投資やFXのような金融商品のように常に相場を気にする必要がなく、入居者がいれば安定した家賃収入を得られるため、会社員の副業にも適していると言えます。

不動産投資の対象になる不動産は、ワンルームマンション、ファミリーマンション、戸建て住宅、一棟アパート・マンションなどさまざまです。

不動産は物件価格が高額になるため、融資(ローン)を利用して購入するケースが多くなります。

また、投資する物件の種類や地域、新築・中古などによって特徴が異なるので、実際に投資を始める前に基礎的な知識を身につけておくことが大切です。

これだけは知っておきたい不動産投資のメリット

不動産投資には大きく5つのメリットがあります。

①安定した家賃収入を得られる

不動産投資の最大のメリットは、長期に渡って安定した家賃収入を得られることです。

不動産投資では入居者がいる限り、毎月家賃収入を得ることができます。

株式投資でも配当金を受け取れますが、市場やその企業の業績などに左右される要素が大きく、株価が下落すると大きく損をする可能性があります。

一方、不動産投資の家賃収入は景気に左右されにくいことが特徴で、空室になりにくい物件を選べば長期的に安定した収入が期待できます。

②節税や相続税対策になる

不動産投資は、節税や相続税対策にも有効です。

・節税対策(所得税と住民税の還付・軽減)について
減価償却など実際の出費を伴わない税務上の経費の計上により、家賃収入より経費が上回る年度が出て来ます。給与所得と不動産所得を「損益通算」して確定申告すれば、所得税の還付だけではなく住民税も軽減の対象となります。

・相続税対策について
相続税の計算では、現金や株式は時価で評価されますが、不動産は建物が固定資産税評価額、土地は路線価(道路(路線)に面する宅地1㎡あたりの評価額)で評価されるので、不動産で保有すると相続税評価額が下がります。
従って、相続財産を不動産で保有すれば、現金や株式で保有するよりも相続税評価額を30%~40%程度に圧縮することができるのです。

また、不動産を賃貸用にすると、借家権によって建物所有者である貸主の権利が制限されるため、さらに相続税評価額を下げることが可能となります。

〔参考URL〕
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4152.htm

③物件購入後は比較的手間がかからない

不動産投資は入居者募集(リーシング)や家賃回収、修繕など、物件の維持・管理についてやることはたくさんありますが、物件管理は管理会社に委託することができます。

管理会社に委託すれば、自分でやることは家賃の入金確認と確定申告くらいとなり比較的手間はかかりません。

管理会社への費用は賃料の3%~5%が相場で、中には「1物件につき3,000円」のような場合もあります。

物件を購入した不動産会社が管理業務も行っている場合は、そのまま管理もお願いするのがスムーズでおすすめです。(確定申告もお手伝いしてくれる不動産会社も存在します。)

④金融機関の融資(ローン)を利用できる

投資用不動産の物件価格は、都心なら中古のワンルームマンションでも1,500万円前後、一棟マンションなら1億円以上にもなります。

個人が簡単に用意できる額ではありませんが、自己資金が少なくても金融機関の融資を利用して物件を購入できます。

毎月の家賃収入から借入金を返済すれば、自己資金で返済する必要はありません。

また、返済額を家賃収入の範囲内におさめれば、家賃収入と返済額の差額が毎月手元に残ります。

金融機関の融資を利用して投資用不動産を購入すれば、少ない資金で大きな資産を作ることも可能です。

⑤住宅ローン設定により団体信用生命保険が付与される

マンション購入の際に設定する住宅ローンには「団体信用生命保険」が組み込まれています。ローンを組んだあなたに万が一のこと(死亡、高度障害等)が発生しても、ローンの残債は保険で支払われ、ご家族にはローンが完済されたマンションと家賃収入が残ります。

つまり、不動産投資をすることで生命保険が付与され、万が一のことがあっても、残されたご家族を守ることにつながります。

これだけは押さえておきたい不動産投資のデメリット

続いて、不動産投資のデメリットを4つ紹介します。

①投資額が大きい

株式投資の場合は、10万円程度の資金を用意すれば投資を始められます。

しかし、投資用不動産の物件価格は地方のワンルームマンションでも数百万円、一棟マンションだと1億円を超える物件もあります。

金融機関の融資(ローン)を利用して購入することもできますが、その場合でも少なくとも諸費用分、通常は物件価格の1~2割程度の現金を用意しなくてはなりません。

不動産投資は投資額が大きいため、失敗したときの損失も大きくなります。

②物件を購入するまでに手間がかかる

株式投資は証券会社で口座開設すればすぐに始められますが、不動産投資は物件を購入するまでに手間と時間がかかります。

まずは、様々な物件情報の中から、安定して家賃収入を得られる物件を探す必要があります。

金融機関の融資を利用する場合は、最低でも数回の面談が行われ、審査に必要な書類を用意しなくてはなりません。

また、物件契約の締結や入居者の募集、家賃回収などを行うために管理会社を探して契約する必要もあります。

このように、不動産投資は物件を購入するまでにやることが多く、投資するまでに時間が掛かり手軽に始めることができないのがデメリットです。

③簡単には売却できない

不動産は相対取引のため、所有物件を売却するには買い手を見つけなくてはなりません。

なかなか買い手が見つからない場合は物件価格を下げるなどの対策も必要です。

また、借入金が残っている物件を売却する場合は、残債を完済して抵当権を抹消する手続きを行います。

キャピタルゲインは魅力ですが、不動産を売却するには最低でも1か月程度、長い場合は半年以上かかることもあり、簡単には売却ができないので注意が必要です。

④確定申告する必要がある

会社員で給与以外に収入がない場合は、勤務先で年末調整してくれるので自分で確定申告する必要はありません。

しかし、不動産投資による収入がある場合は、自分で所得税を計算して確定申告する必要があります。

自分で確定申告するのが難しい場合は、税理士に依頼する方法もありますが、税理士への報酬支払いが発生します。

まとめ

不動産投資は安定的な賃料収入や節税効果が魅力である一方、投資用不動産の購入に際しては多額の借入が必要となる場合があり、メリットだけではなくデメリットもきちんと把握しておくことが重要です。