不動産クラウドファンディングとは？仕組み・他の不動産投資商品との比較表付き

不動産クラウドファンディングは、少額から不動産投資ができるサービスとして注目を集めています。まだ新しいサービスであるため、実際に投資をしたことがないと「よくわからない」「難しい」と感じる方も多いと思います。

不動産クラウドファンディングは他の商品とは仕組みが異なるため、投資を始める前に特徴を理解しておくことが大切です。

今回は、不動産クラウドファンディングの仕組みや他の商品との違いについて以下で詳しく解説します。

当社の不動産クラウドファンディングサービス「CREAL」は、運用をプロにお任せでき、1万円からほったらかしで投資できます！
とくに直近では、ファンド募集開始して約数分後には締切になる案件もあります。ファンド公開も月に1～3案件のため、ファンド募集開始直後に投資申し込みができるよう、今のうちに投資家登録（無料）まで済ませておくことをおすすめします！
CREALは想定利回り（年利）4.0～5.5％※の分配金を定期的に受け取れ、2018年サービス開始以来元本割れもございません！※

※ 2023年10月末現在

不動産クラウドファンディングとは

仕組み

不動産クラウドファンディングは、インターネットを通じて不特定多数の投資家から資金を集め、その資金をもとに不動産投資を行うサービスです。

まず、1つの物件に対してファンドが組成され、募集期間中に一定以上の投資資金が集まるとファンドが成立、運用が開始されます。運用で得られた家賃収入や不動産の売却利益は投資金額に応じて投資家に分配され、運用が終了すると投資元本が返還される仕組みです。

メリット

1万円程度という少額から不動産へ投資できる

通常、マンションやアパートといった現物不動産を購入するには金融機関からの借入れやまとまった資金がかかります。ローンを利用する場合、初期費用と頭金の合計で物件価格の20～30％の資金を準備するのが一般的です。物件価格が2,000万円なら、400～600万円程度が目安です。不動産投資の初期費用については、以下の記事で詳しく解説しています。
※関連記事：不動産投資の初期費用は物件価格の10％!?費用の種類とシミュレーションを紹介

不動産クラウドファンディングを利用すれば、まとまった資金を用意できなくてもすぐに不動産への投資を始められます。物件情報を見ながら、現物不動産投資と同じような感覚で投資判断を行えます。

不動産クラウドファンディングの各サービスごとに最低投資額は異なるため、余裕資金で可能な範囲内を基準に自分に合ったサービスかどうか事前に確認しましょう。

当社の不動産クラウドファンディングサービス「CREAL」は、運用をプロにお任せでき、1万円からほったらかしで投資できます！
とくに直近では、ファンド募集開始して約数分後には締切になる案件もあります。ファンド公開も月に1～3案件のため、ファンド募集開始直後に投資申し込みができるよう、今のうちに投資家登録（無料）まで済ませておくことをおすすめします！
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※ 2023年10月末現在

運用に手間がかからない

不動産クラウドファンディングなら、入居者との契約や物件の修繕といった管理業務はすべて運営会社に任せられ、ほったらかしで不動産投資を始められます。インターネット上で簡単に手続きが完結でき、投資後は基本的には分配金や元本の入金を待つだけです。

現物不動産投資においても、物件管理を管理会社に任せることは可能です。しかし、以下のような事柄は、管理会社とやり取りしながら自分で決定しなくてはなりません。

• ・入居者募集の際に家賃をいくらに設定するか
• ・入居希望者と契約するか
• ・設備の交換、修繕をどのように行うか（予算、素材の決定など）

インターネットで取引が完結できる

投資家登録からファンド選び、契約実務、不動産管理までインターネット上で手続きできます。現物不動産投資のように、紙の書類を使った不動産売買契約や賃貸借契約は不要です。物件選びや契約などに時間をかけられない人でも、パソコンやスマホだけで気軽に投資を始められるでしょう。

投資家の投資リスクを軽減する仕組みがある

多くの不動産クラウドファンディングサービスで、投資リスクを軽減する以下2つの仕組みがあります。

• ・優先劣後方式
• ・マスターリース契約

優先劣後方式とは、ファンドで損失が生じた場合に運営会社の出資分から負担が生じる仕組みです。不動産クラウドファンディングでは優先劣後方式を採用するファンドが多く、この場合万が一売却する際に損失が⽣じた際は、まずファンド組成会社から損失を負担する仕組みです。

投資家は優先的に利益の分配を受けられるため、配当遅延のリスクの軽減が期待できます。

CREALでは、すべてのファンドに弊社が5％ほどの劣後出資をしています。不動産価値の下落が起きた場合は、まず弊社の出資分から損失の負担が生じる仕組みになっています。

マスターリース契約とは、不動産の賃借人がさらに別の賃借人にサブリース（転貸）することを前提とした契約です。賃料の下落が発生しても、賃借人はファンド組成会社へ毎月固定の賃料を支払うため、運用時のリスク軽減が期待できます。

CREALにおいても、多くのファンドでマスターリース契約を設定しています。

当社の不動産クラウドファンディングサービス「CREAL」は、運用をプロにお任せでき、1万円からほったらかしで投資できます！
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※ 2023年10月末現在

不動産クラウドファンディングのメリット・デメリットについては、下記記事をご覧ください。
※関連記事：不動産クラウドファンディングのデメリット・失敗リスク6選！REITなど他の投資と比較

不動産クラウドファンディングの投資対象

運営会社によって異なります。区分マンションや一棟マンションを中心に、ホテルや保育園、学校、商業施設などさまざまです。

中には古民家の再生、ホテルからオフィスへの用途変更といったプロジェクトを扱っているサービスもあります。

他にも不動産クラウドファンディングでは、投資を通じて社会貢献に繋がる案件もあります。例えば、保育園ファンドへの投資は、待機児童や少子化問題の解消に貢献できますし、老朽化した不動産を宿泊施設として蘇らせることで、地方の雇用創出や経済の活性化などに貢献できるプロジェクトもあります。

個人では投資することが難しい不動産やプロジェクトに投資ができる点は、不動産クラウドファンディングの魅力といえるでしょう。ご参考までに、弊社で運営する「CREAL」の代表的なファンドについて以下にてご紹介します。

CREAL保育園ファンドの事例

CREALホテルファンドの事例

不動産特定共同事業法に基づいて運営される

不動産特定共同事業法とは、不動産特定共同事業に参加する投資家を保護するための法律です。不動産特定共同事業は、投資家からの出資金で現物不動産を取得し、その運用収益を投資家に分配する事業のことです。

不動産クラウドファンディングが普及するきっかけとなったのが、不動産特定共同事業法の改正です。2017年の改正では「小規模不動産特定共同事業」が創設され、空き家等の再生・活用事業に地域の不動産事業者等が幅広く参入できるようになりました。また、インターネットを通じて資金を集めるクラウドファンディングに対応するため、電子取引業務に関する環境も整備されました。※1

2019年の改正では、電子取引業務ガイドラインが策定されました。電子取引業務の適正な運営と投資家の利益保護のため、「電子情報処理組織の管理」「クーリング・オフ」「分別管理の徹底」などについて明確化されています。

また、新設法人の参入要件が緩和され、より多くの法人が不動産特定共同事業に参入できるようになっています。※2

※1 参考：国土交通省「不動産特定共同事業法の一部を改正する法律が平成29年12月1日に施行されました」
※2 参考：国土交通省「不動産投資クラウドファンディング　規制の明確化等により使いやすく～不動産投資クラウドファンディングに係るガイドラインの策定等～」

不動産クラウドファンディングの市場規模

国土交通省によると、不動産特定共同事業のクラウドファンディングの市場規模の推移は以下の通りです。

※引用：国土交通省「不動産特定共同事業（FTK）の利活用促進ハンドブック」

2022年度の出資募集額は604.3億円（前年比2.61倍）、案件数は419件（前年比1.85倍）となっています。短期間で市場が拡大しており、多くの投資家に支持されていることがわかります。CREALも不動産特定共同事業に基づくクラウドファンディングに該当します。

国は2017年に不動産特定共同事業法の改正を行い、不動産クラウドファンディングに対応した環境整備を進めています。参入事業者が増え、競争原理が働いたことでサービスの質が向上しました。案件数増加に伴い投資先の選択肢も増え、投資家が安心して出資できる環境が整いつつあります。今後も市場拡大が見込まれるでしょう。

また、昨今の不動産価格上昇により、初心者がマンションやアパートに投資するハードルは高まっています。不動産クラウドファンディングは最低投資金額が1万円程度と低く、初心者でも始めやすいことも市場拡大への追い風となると考えられます。

不動産クラウドファンディングと他の投資商品との違い

※不動産投資クラウドファンディングやソーシャルレンディングは基本的に日々の価格変動はありませんが、それを保証するものではございません。詳しくは各サービスや事業者ごとの実績をご確認ください。

※1 参考：（株）矢野経済研究所「2021年版 国内クラウドファンディングの市場動向」
※2 参考：一般社団法人 不動産証券化協会「J-REIT分配金利回り（10年間）2023年6月」
※3 参考：一般社団法人 日本不動産研究所「第48回不動産投資家調査（2023年4月現在）」

当社の不動産クラウドファンディングサービス「CREAL」は、運用をプロにお任せでき、1万円からほったらかしで投資できます！
とくに直近では、ファンド募集開始して約数分後には締切になる案件もあります。ファンド公開も月に1～3案件のため、ファンド募集開始直後に投資申し込みができるよう、今のうちに投資家登録（無料）まで済ませておくことをおすすめします！
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※ 2023年10月末現在

J-REITとの違い

※1 参考：（株）矢野経済研究所「2021年版 国内クラウドファンディングの市場動向」
※2 参考：一般社団法人 不動産証券化協会「J-REIT分配金利回り（10年間）2023年6月」

J-REITとは、投資家から集めた資金でオフィスビルや商業施設などの不動産を購入し、その不動産から得られる賃貸収入や売買差益を投資家に分配する金融商品です。不動産クラウドファンディングと仕組みは似ていますが、J-REITは証券取引所に上場しているのが大きな違いです。

J-REITの最低投資金額は、銘柄によって異なり数万円から数十万円程掛かり、不動産投資クラウドファンディングに比べると、最低投資額は高いです。

また、J-REITは株式と同じように日々価格が変動するため、うまく取引できれば売買差益を得られます。しかし、タイミングによっては損失が生じるリスクもあり、注意が必要です。

流動性については、J-REITは好きな時に売却して現金化できるので、不動産クラウドファンディングに比べると高いといえます（不動産クラウドファンディングでは、基本的に運用期間中の中途解約や持分譲渡はできないサービスが多いため、流動性は一般的に低いです）。

利回りは投資先によって変わりますが、不動産クラウドファンディングのほうが高い傾向にあります。

不動産クラウドファンディングは少額から投資でき、不動産管理を任せられますが、人気が高いファンドはクリック合戦となって投資できないことがあります。一方、J-REITは日々の値動きがあるので、うまく取引できれば売買差益を得られますが、売却損が生じるリスクがあります。

それぞれのおすすめ人は下記の通りです。

• ・不動産クラウドファンディング：運用に時間や手間をかけたくない人
• ・J-REIT：自分で売買タイミングを判断したい人

リートの詳細は下記記事をご参照ください。
※関連記事：リート（REIT）とは？仕組みや種類、他の不動産投資との比較を紹介
※関連記事：リート（REIT）はおすすめしない・やめとけといわれる理由7選！結局おすすめの人は…
※関連記事：不動産クラウドファンディングとREIT（リート）の違いを比較！おすすめの人も紹介

現物不動産投資との違い

※1 参考：（株）矢野経済研究所「2021年版 国内クラウドファンディングの市場動向」
※2 参考：一般社団法人 日本不動産研究所「第48回不動産投資家調査（2023年4月現在）」

現物不動産投資はマンションやアパートなどの収益不動産を購入し、入居希望者に貸し出して家賃収入を得る投資方法です。不動産クラウドファンディングと現物不動産投資は、最低投資金額や物件管理、金融機関の融資に違いがあります。

収益不動産を購入するにはまとまった資金が必要です。比較的価格が安い区分マンションでも、都内の物件であれば1,000万円を超えます。金融機関の融資を利用しても、通常は数十万円~数百万円程度の自己資金が必要です。

物件購入後は家賃の回収や入居者募集、設備の修繕といった管理業務が生じます。不動産クラウドファンディングなら1万円程度から投資を始められ、物件管理は運営会社に任せられます。

現物不動産投資は、金融機関の融資（不動産投資ローン）を利用することでレバレッジ効果を得られるのが魅力です。家賃収入でローンを返済できるため、少ない元手で効率的に資産を増やせます。

ただし、現物不動産投資は退去が発生すると、次の入居者が決まるまで家賃収入を得られません。無理な借り入れはリスクを高めるので、無理なく返済できる金額に留めることが大切です。

利回りは、不動産クラウドファンディングのほうが高い傾向にあります。ただし、現物不動産投資は、物件種類や立地、築年数といった個別要因によって利回りに差が生じる点に注意が必要です。

不動産クラウドファンディングはインターネットで取引が完結し、物件管理は事業者に任せられますが、中途解約できないことが多いのがデメリットです。現物不動産投資は毎月家賃収入を得られ、ローンで物件を購入できる一方で、空室・災害リスクがあり、物件管理に手間がかかります。

それぞれのおすすめ人は下記の通りです。

• ・不動産クラウドファンディング：運用に手間をかけたくない人
• ・現物不動産投資：ローンを組んでレバレッジをかけて投資したい人

ソーシャルレンディングとの違い

※1 参考：（株）矢野経済研究所「2021年版 国内クラウドファンディングの市場動向」

ソーシャルレンディングはインターネット上で出資を募り、集めた資金を資金需要者に貸し付けます。そこから得られた金利から投資家へ分配金を支払う仕組みです。

不動産クラウドファンディングと同じく1万円程度の少額から投資ができ、インターネット上で取引は完結します。基本的には運用期間中の中途解約はできないこと、日々の価格変動がないことも共通しています。

ただし、不動産クラウドファンディングは投資対象が不動産であるのに対し、ソーシャルレンディングは資金需要者への貸付である点が異なります。

両者は情報開示についても大きな違いがあります。不動産クラウドファンディングは、事業者の判断でファンドごとに物件情報をすべて開示できます。情報開示の度合いはサービスによって差はありますが、情報開示の透明性は高い傾向にあります。

一方、ソーシャルレンディングは詳細な情報開示には借入人の協力・同意が必要です。匿名性解除の動きはあるものの、依然として融資先企業が不明確なケースもあります。

不動産投資クラウドファンディングとソーシャルレンディングの違いについては、下記記事で詳しく解説しています。
※関連記事：不動産投資クラウドファンディングとソーシャルレンディングの違いについて解説

当社の不動産クラウドファンディングサービス「CREAL」は、運用をプロにお任せでき、1万円からほったらかしで投資できます！
とくに直近では、ファンド募集開始して約数分後には締切になる案件もあります。ファンド公開も月に1～3案件のため、ファンド募集開始直後に投資申し込みができるよう、今のうちに投資家登録（無料）まで済ませておくことをおすすめします！
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※ 2023年10月末現在

不動産クラウドファンディングのデメリット・注意点

元本は保証されていない

運営会社は独自の基準で、収益性が高いと考えられる不動産を選定しています。ただし、経済環境や不動産市場の動向によっては想定通りに運用できず、出資金の元本割れが発生する恐れもあります。

リスクに備えるためにも、やみくもに投資するのではなく、投資先の物件情報や各サービスの運営実績・会社情報などをあらかじめ確認した上で余裕資金で投資を行うことが大切です。

金融機関の融資を利用できない

現物不動産投資は金融機関の融資を利用して収益不動産を購入し、レバレッジをかけて運用できるのが魅力です。自己資金を上回る金額を運用できるため、少ない資金で効率よく資産を増やせます。

不動産クラウドファンディングは融資を利用できないので、全額自己資金での投資となります。ただし、融資を利用するとその分リスクも高まるため、不動産クラウドファンディングはリスクを抑えた形で投資を始めやすい仕組みともいえます。

中途解約や持分譲渡はできないサービスが多い

不動産クラウドファンディングは、運用期間中の中途解約や持分譲渡はできないサービスが多いです。

ただし、不動産クラウドファンディングは不動産特定共同事業法の規制対象であるため、クーリング・オフは認められます。投資申込みを行っても、契約成立時書面を受け取った日から8日以内であれば契約解除は可能です。*1

*1 参考：国土交通省「不動産特定共同事業法の電子取引業務ガイドライン」

クリック合戦になることがある

不動産クラウドファンディングは人気化しており、ファンドの募集をかけると案件によっては投資家の投資申込が集中する傾向にあります。人気が高い運営会社や募集金額が少ないファンドの場合はクリック合戦となり、数十秒～数分で募集が終了することも珍しくありません。

人気が高いファンドに投資するには事前にログインして詳細を確認し、募集開始と同時に申込みするといった工夫が必要となります。

不動産クラウドファンディングのメリット・デメリットについては、下記記事をご覧ください。
※関連記事：不動産クラウドファンディングのデメリット・失敗リスク6選！REITなど他の投資と比較

不動産クラウドファンディングで確定申告は必要か

不動産クラウドファンディングの分配金は、所得税法上は雑所得に分類されます。勤務先で年末調整を受けている会社員で、不動産クラウドファンディングの分配金を含めて給与所得以外の所得が年20万円以下であれば確定申告は不要です。※1

ただし、不動産クラウドファンディングの分配金からは所得税等が源泉徴収されます。確定申告を行うことで、源泉徴収税額の一部が還付される可能性があります。詳しくは、所轄税務署または税理士などの専門家にご確認ください。

※1 参考：国税庁「No.1900 給与所得者で確定申告が必要な人」

確定申告が必要なケースは主に3つ

不動産クラウドファンディングの利益は受け取り時に源泉徴収されるため、原則として確定申告は不要です。しかし、以下に該当する場合は確定申告が必要になります。

• ・雑所得が20万円を超える場合
• ・課税所得金額が694万円以下の場合
• ・元々確定申告をする必要がある場合（給与所得が2,000万円以上の会社員など）

日本では年間の雑所得の金額が20万円を超える場合、確定申告をしなければなりません。20万円は不動産クラウドファンディングで得た源泉徴収前の分配金に加えて、以下のような所得を合算して算出します。

• ・原稿料
• ・講演料
• ・印税
• ・放映出演料
• ・貸金の利子
• ・生命保険の年金（個人年金保険）
• ・互助年金
• ・副業収入
• ・ネットショップでの収入
• ・FXや仮想通貨取引での収入　など

※参考：国税庁「収入金額等、所得金額を計算する」

他の雑所得がある方は、不動産クラウドファンディングで得た源泉徴収前の分配金と合算して20万円を超えているかを確認しましょう。そのためにも、各種収入の記録は保管しておく必要があります。

不動産クラウドファンディングの税金の詳細は下記記事をご参照ください。
※関連記事：不動産クラウドファンディングの税金は雑所得!?相続税対策できる条件・確定申告方法も紹介

当社の不動産クラウドファンディングサービス「CREAL」は、運用をプロにお任せでき、1万円からほったらかしで投資できます！
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※ 2023年10月末現在

不動産クラウドファンディングの運営会社を選ぶポイント

不動産クラウドファンディングの運営会社を選ぶときに確認しておきたいポイントを以下にまとめました。

• ・運用実績
• ・案件数や物件種類の豊富さ
• ・情報開示が適切に行われているか
• ・投資家保護への取り組み

運用実績は、配当遅延や元本割れが発生していないかが重要なポイントです。発生している場合は、発生割合や理由を確認してから利用するか判断しましょう。

弊社が運営する「CREAL」では、2018年11月のサービス開始以来元本割れは0件です。運用実績は下記記事で公開しています。
※関連記事：最新の運用実績について

案件数は単に多ければ良いわけではありません。定期的に質の高い案件が募集されているかどうかにも注目しましょう。居住用マンションだけでなく、さまざまな種類の不動産に投資できるほうが、リスク分散効果が期待できます。

情報開示については、物件情報がしっかりと示されていることを確認しましょう。不動産投資において物件名称や所在地、物件種別、築年数、設備、収支シミュレーションなどは投資判断に欠かせない情報です。

また、優先劣後出資や分別管理など、投資家保護への取り組みがホームページ等でわかりやすく説明されているかも注目しておきたいポイントです。

不動産クラウドファンディングの運営会社の比較ポイントは下記記事をご参照ください。
※関連記事：不動産クラウドファンディングを比較する5つのポイントを解説

不動産クラウドファンディングの始め方

不動産クラウドファンディングの始め方はサービスによって異なりますが、概ね以下のような流れで進みます。

1. 1.会員登録（無料）
2. 2,投資家登録
3. 3.お好きなファンドへ投資申込

CREALの場合は会員登録を行った後、1〜5営業日程度で投資家登録が可能となります。とくにCREALでは、投資可能な物件の所在や築年数、特徴などが細かく記載されているため、どの不動産に投資すべきかを検討しましょう。

CREALの投資家登録の詳細は下記記事をご参照ください。
関連記事：よくある質問（投資家登録にかかる日数を教えてください。）

まとめ：不動産クラウドファンディングとは

不動産クラウドファンディングを利用すれば、少額からさまざまな不動産に投資できます。J-REITのような日々の価格変動がなく、現物不動産投資に比べると手間がかからないのも魅力です。

手軽に少額で不動産投資を始めたい方は、インターネット上で取引が完結する不動産投資クラウドファンディングを試してみてはいかがでしょうか。

CREALなら1万円からリスクを抑えて不動産投資を始められる

★CREALは経済アナリストの馬渕 磨理子さんにもご紹介いただいております★

CREALは、1万円から投資できる不動産投資型クラウドファンディングサービスです。

プロが厳選した不動産へ投資ができ、想定利回り（年利）4.0～5.5％の分配金を定期的に受け取れます※1。東京証券取引所グロース市場に上場している不動産アセットマネジメント会社が運営しており、運用の手間なく、ほったらかしで投資できる点も特徴です。

CREALは商品ラインナップが豊富で大型案件を多数取り揃えており、マンションだけでなくホテルや保育園、学校など、個人では難しい不動産にも投資できます。

また、すべてのファンドに弊社も5％程度の劣後出資をしています。不動産価値の下落が起きた場合は、まず弊社の出資分から損失の負担が生じる仕組みになっているため、リスクを抑えながら不動産への投資が可能です。

2018年11月のサービス開始から現時点まで、元本割れもございません。※

ファンド公開も月に1～3案件のため、ファンド募集開始直後に投資申し込みができるよう、
今のうちに投資家登録（無料）まで済ませておくことをおすすめします！

※ 2023年10月末現在