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不動産投資クラウドファンディングとは?仕組みや他商品との違い、始め方について解説

2021/9/13

不動産投資クラウドファンディングは、少額から不動産投資ができるサービスとして注目を集めています。まだ新しいサービスであるため、実際に投資をしたことがないと「よくわからない」「難しい」と感じる方も多いと思います。

不動産投資クラウドファンディングは他の商品とは仕組みが異なるため、投資を始める前に特徴を理解しておくことが大切です。今回は、不動産投資クラウドファンディングの仕組みや他の商品との違いについて以下で詳しく解説します。

不動産投資クラウドファンディングとは

不動産投資クラウドファンディングの仕組み

不動産投資クラウドファンディングは、インターネットを通じて不特定多数の投資家から資金を集め、その資金をもとに不動産投資を行うサービスです。

まず、1つの物件に対してファンドが組成され、募集期間中に一定以上の投資資金が集まるとファンドが成立、運用が開始されます。運用で得られた家賃収入や不動産の売却利益は投資金額に応じて投資家に分配され、運用が終了すると投資元本が返還される仕組みです。

通常、マンションやアパートといった現物不動産を購入するには金融機関からの借入れやまとまった資金が必要ですが、不動産投資クラウドファンディングの場合は、1万円程度から少額で不動産へ投資することができます。

また、入居者との契約や物件の修繕といった管理業務はすべて運営会社に任せられ、運用に手間がかかりません。ほったらかしで不動産投資を始めることができます。

さらにインターネットで取引が完結する手軽さもあり、投資初心者の方を中心に人気を集めています。

不動産投資クラウドファンディングのメリット・デメリットについては、こちらの記事をご覧ください。

不動産投資クラウドファンディングの投資対象

不動産投資クラウドファンディングの投資対象は、運営会社によって異なります。区分マンションや一棟マンションを中心に、ホテルや保育園、学校、商業施設などさまざまです。

中には古民家の再生、ホテルからオフィスへの用途変更といったプロジェクトを扱っているサービスもあります。

他にも不動産投資クラウドファンディングでは、投資を通じて社会貢献に繋がる案件もあります。

例えば、保育園ファンドへの投資は、待機児童や少子化問題の解消に貢献できますし、老朽化した不動産を宿泊施設として蘇らせることで、地方の雇用創出や経済の活性化などに貢献できるプロジェクトもあります。

個人では投資することが難しい不動産やプロジェクトに投資ができる点は、不動産投資クラウドファンディングの魅力といえるでしょう。

参考までに、弊社で運営する「CREAL」の社会貢献関連のファンドを以下にてご紹介します。

CREAL保育園ファンドの事例

グローバルキッズ西大井園

CREALホテルファンドの事例

不動産特定共同事業法とは

不動産特定共同事業法とは、不動産特定共同事業に参加する投資家を保護するための法律です。不動産特定共同事業は、投資家からの出資金で現物不動産を取得し、その運用収益を投資家に分配する事業のことです。

不動産投資クラウドファンディングは、不動産特定共同事業法に基づいて運営されています。不動産投資クラウドファンディングが普及するきっかけとなったのが、不動産特定共同事業法の改正です。

2017年の改正では「小規模不動産特定共同事業」が創設され、空き家等の再生・活用事業に地域の不動産事業者等が幅広く参入できるようになりました。また、インターネットを通じて資金を集めるクラウドファンディングに対応するため、電子取引業務に関する環境も整備されました。※1

2019年の改正では、電子取引業務ガイドラインが策定されました。電子取引業務の適正な運営と投資家の利益保護のため、「電子情報処理組織の管理」「クーリング・オフ」「分別管理の徹底」などについて明確化されています。

また、新設法人の参入要件が緩和され、より多くの法人が不動産特定共同事業に参入できるようになっています。※2

※1 参考:国土交通省「不動産特定共同事業法の一部を改正する法律が平成29年12月1日に施行されました」
※2 参考:国土交通省「不動産投資クラウドファンディング 規制の明確化等により使いやすく~不動産投資クラウドファンディングに係るガイドラインの策定等~」

不動産投資クラウドファンディングと他の投資商品は何が違う?

不動産投資クラウドファンディングと他の投資商品との比較表は以下の通りです。

  不動産投資クラウドファンディング J-REIT 現物不動産投資 ソーシャルレンディング
投資対象 マンション、商業施設、ホテルなど多様 マンション、商業施設、ホテルなど多様 主にマンション、アパート 資金需要者への貸付
最低投資金額 1万円程度 数万円~10万円程度 数十万円~百万円程度 1万円程度
流動性 低い 高い 低い 低い
不動産投資ローン 利用不可 利用不可 利用可 利用不可
日々の価格変動 なし あり なし なし
所得の分類 雑所得 配当所得、譲渡所得 不動産所得、譲渡所得 雑所得

※不動産投資クラウドファンディングやソーシャルレンディングは基本的に日々の価格変動はありませんが、それを保証するものではございません。詳しくは各サービスや事業者ごとの実績をご確認ください。

J-REITとの違い

J-REITとは、投資家から集めた資金でオフィスビルや商業施設などの不動産を購入し、その不動産から得られる賃貸収入や売買差益を投資家に分配する金融商品です。不動産投資クラウドファンディングと仕組みは似ていますが、J-REITは証券取引所に上場しているのが大きな違いです。

J-REITの最低投資金額は、銘柄によって異なり数万円から数十万円程掛かり、不動産投資クラウドファンディングに比べると、最低投資額は高いです。

また、J-REITは株式と同じように日々価格が変動するため、うまく取引できれば売買差益を得られますが、タイミングによっては損失が生じるリスクもあり、注意が必要です。

流動性については、J-REITは好きな時に売却して現金化できるので、不動産投資クラウドファンディングに比べると流動性は高いといえます(不動産投資クラウドファンディングでは、基本的に運用期間中の中途解約や持分譲渡はできないサービスが多いため、流動性は一般的に低いです)。

現物不動産投資との違い

現物不動産投資はマンションやアパートなどの収益不動産を購入し、入居希望者に貸し出して家賃収入を得る投資方法です。不動産投資クラウドファンディングと現物不動産投資は、最低投資金額や物件管理、金融機関の融資に違いがあります。

収益不動産を購入するにはまとまった資金が必要です。比較的価格が安い区分マンションでも、都内の物件であれば1,000万円を超えます。金融機関の融資を利用しても、通常は数十万円~数百万円程度の自己資金が必要です。

物件購入後は家賃の回収や入居者募集、設備の修繕といった管理業務が生じます。不動産投資クラウドファンディングなら1万円程度から投資を始められ、物件管理は運営会社に任せられます。

現物不動産投資は、金融機関の融資(不動産投資ローン)を利用することでレバレッジ効果を得られるのが魅力です。家賃収入でローンを返済できるため、少ない元手で効率的に資産を増やせます。

ただし、現物不動産投資は退去が発生すると、次の入居者が決まるまで家賃収入を得られません。無理な借り入れはリスクを高めるので、無理なく返済できる金額に留めることが大切です。

ソーシャルレンディングとの違い

ソーシャルレンディングはインターネット上で出資を募り、集めた資金を資金需要者に貸し付けます。そこから得られた金利から投資家へ分配金を支払う仕組みです。

不動産投資クラウドファンディングと同じく1万円程度の少額から投資ができ、インターネット上で取引は完結します。基本的には運用期間中の中途解約はできないこと、日々の価格変動がないことも共通しています。

ただし、不動産投資クラウドファンディングは投資対象が不動産であるのに対し、ソーシャルレンディングは資金需要者への貸付である点が異なります。

両者は情報開示についても大きな違いがあります。不動産投資クラウドファンディングは、事業者の判断でファンドごとに物件情報をすべて開示できます。情報開示の度合いはサービスによって差はありますが、情報開示の透明性は高い傾向にあります。

一方、ソーシャルレンディングは詳細な情報開示には借入人の協力・同意が必要です。匿名性解除の動きはあるものの、依然として融資先企業が不明確なケースもあります。

不動産投資クラウドファンディングとソーシャルレンディングの違いについては、こちらの記事で詳しく解説しています。

不動産投資クラウドファンディングでよくある質問

元本は保証されているか

不動産投資クラウドファンディングの出資金は元本保証ではありません。

運営会社は独自の基準で、収益性が高いと考えられる不動産を選定しています。ただし、経済環境や不動産市場の動向によっては想定通りに運用できず、出資金の元本割れが発生する恐れもあります。

リスクに備えるためにも、やみくもに投資するのではなく、投資先の物件情報や各サービスの運営実績・会社情報などをあらかじめ確認した上で余裕資金で投資を行うことが大切です。

いくらから投資できるか

不動産投資クラウドファンディングの最低投資金額は、運営会社によって異なります。多くの運営会社は1万円程度から投資できますが、10万円程度から出資を受け付けている運営会社もあります。

中途解約や持分譲渡は可能か

不動産投資クラウドファンディングは、運用期間中の中途解約や持分譲渡はできないサービスが多いです。

ただし、不動産投資クラウドファンディングは不動産特定共同事業法の規制対象であるため、クーリング・オフは認められます。投資申込みを行っても、契約成立時書面を受け取った日から8日以内であれば契約解除は可能です。*1

*1 参考:国土交通省「不動産特定共同事業法の電子取引業務ガイドライン」

確定申告は必要か

不動産投資クラウドファンディングの分配金は、所得税法上は雑所得に分類されます。勤務先で年末調整を受けている会社員で、不動産投資クラウドファンディングの分配金を含めて給与所得以外の所得が年20万円以下であれば確定申告は不要です。※1

ただし、不動産投資クラウドファンディングの分配金からは所得税等が源泉徴収されます。確定申告を行うことで、源泉徴収税額の一部が還付される可能性があります。詳しくは、所轄税務署または税理士などの専門家にご確認ください。

※1 参考:国税庁「No.1900 給与所得者で確定申告が必要な人」

不動産投資クラウドファンディングの運営会社を選ぶポイント

不動産投資クラウドファンディングの運営会社を選ぶときに確認しておきたいポイントを以下にまとめました。

・運用実績
・案件数や物件種類の豊富さ
・情報開示が適切に行われているか
・投資家保護への取り組み

運用実績は、配当遅延や元本割れが発生していないかが重要なポイントです。発生している場合は、発生割合や理由を確認してから利用するか判断しましょう。

弊社が運営する「CREAL」では、運用資産残高3年連続No.1※で、2018年11月のサービス開始以来元本割れは0件です(運用実績はこちらで公開しています)。

案件数は単に多ければ良いわけではありません。定期的に質の高い案件が募集されているかどうかにも注目しましょう。居住用マンションだけでなく、さまざまな種類の不動産に投資できるほうが、リスク分散効果が期待できます。

情報開示については、物件情報がしっかりと示されていることを確認しましょう。不動産投資において物件名称や所在地、物件種別、築年数、設備、収支シミュレーションなどは投資判断に欠かせない情報です。

また、優先劣後出資や分別管理など、投資家保護への取り組みがホームページ等でわかりやすく説明されているかも注目しておきたいポイントです。

※ 日本マーケティングリサーチ機構調べ 2021年6月期 指定テーマ領域における競合調査

不動産投資クラウドファンディングの始め方

不動産投資クラウドファンディングで投資を始めるまでの一般的な流れは以下の通りです。

1.利用したいサービスに投資家登録する
2.専用口座に投資資金を入金する
3.投資したいファンドに投資申込みを行う

まずは利用したいサービスを選び、メールアドレスなどを使って投資家登録をします。投資家登録が完了して専用口座が開設されたら投資用資金を入金します。その後は、投資したいファンドを選んで投資申込みを行いましょう。

サービスによっては先に投資枠を確保し、その後期日までに入金するパターンもあります。

ファンドが成立して運用が開始されたら、定期的に分配金が入金されます(分配頻度はファンドによって異なります)。

まとめ

不動産投資クラウドファンディングを利用すれば、少額からさまざまな不動産に投資できます。J-REITのような日々の価格変動がなく、現物不動産投資に比べると手間がかからないのも魅力です。

手軽に少額で不動産投資を始めたい方は、インターネット上で取引が完結する不動産投資クラウドファンディングを試してみてはいかがでしょうか。

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CREALは、運用資産残高3年連続NO.1※1の不動産投資型クラウドファンディングサービスです。

1万円からプロが厳選した不動産へ投資ができ、想定利回り(年利)3~8%の分配金を定期的に受け取れます。運用資産残高約350億円※2の不動産アセットマネジメント会社が運営しており、運用の手間なく、ほったらかしで投資できる点も特徴です。

CREALは商品ナインラップが豊富で大型案件を多数取り揃えており、マンションだけでなくホテルや保育園、学校など、個人では難しい不動産にも投資できます。

また、すべてのファンドに弊社も5~20%ほどの劣後出資をしています。不動産価値の下落が起きた場合は、まず弊社の出資分から損失の負担が生じる仕組みになっているため、リスクを抑えながら不動産への投資が可能です。

優先劣後出資

2018年11月のサービス開始から現時点まで配当はすべて遅延なく想定利回りで支払われ、元本割れもございません。※3

CREALの詳細はこちら

※1 日本マーケティングリサーチ機構調べ 2021年6月期 指定テーマ領域における競合調査
※2 2021年5月末現在
※3 2021年8月末現在