2024/01/10

不動産小口化商品の任意組合型とは？匿名組合型との違いを比較表付きで解説

不動産投資

不動産小口化商品について調べているうちに、任意組合型と匿名組合型があることを知ったのではないでしょうか。

任意組合型は、「任意」という言葉から自由度が高いイメージを持つかもしれません。しかし、仕組みを正しく理解せず、何となく投資を始めると後悔する恐れがあります。

任意組合型と匿名組合型では、最低投資金額や所有権の取り扱いなどが異なるため、違いを知ってから投資を始めることが大切です。

今回は、不動産小口化商品の任意組合型の仕組みやメリット・デメリット、匿名組合型との違いについて解説します。おすすめ・向いている人の特徴も紹介しますので、ぜひ参考にしてください。

不動産小口化商品をまずおさらいしたい方は下記記事をご参照ください。
※関連記事：不動産小口化商品とは？メリット・デメリット・3種類ごとおすすめの人も紹介

不動産小口化商品の任意組合型とは？

任意組合型の図

そもそも不動産小口化商品とは、不動産を小口化して少額から取引できるようにした投資商品です。たとえば、1億円の一棟マンションを「1口100万円×100口」で販売するイメージです。不動産から得られた利益は、投資口数に応じて投資家に分配されます。

「不動産特定共同事業法」という法律に基づいて運営されており、国土交通大臣または都道府県知事の許可をうけた不動産特定共同事業者から購入します。

不動産小口化商品は、「任意組合型」「匿名組合型」「賃貸型」の3つに分けられます。ただし「賃貸型」は対象となる物件数が少ないため、投資家が契約できる機会が限定されています。したがって本記事では、「任意組合型」と「匿名組合型」について解説します。

任意組合型とは、不動産を複数の投資家で共同所有する仕組みです。組合を組成して、出資した複数の投資家が共同で事業を行います。投資家は、運営事業者に業務執行を委任し、運営事業者が組合の業務を決定して執行します。

現物不動産投資と同じように、投資家は物件の共有持分（所有権）を得られます。商品によって異なりますが、任意組合型は1口100万円程度から投資可能です。1億円を超えるような高額物件にも、比較的少額から投資できます。

※匿名組合型については後述

匿名組合型との主な違い：最低出資金額と所有権の有無

	任意組合型	匿名組合型
特徴	不動産を複数の投資家で共同所有する	事業者と匿名契約を締結する
出資方法	金銭出資、現物出資、労務出資	金銭出資のみ
最低出資金額	1口100万円程度～	1口1万円～
運用期間	数年～10年以上	数ヵ月～数年程度
平均利回り	ファンドによって大きく異なる	3～8％程度（不動産クラウドファンディングの場合）※1
不動産の所有権	あり	なし
向いている人	節税効果を得たい人	少額から投資したい人

※1 ：（株）矢野経済研究所「2021年版国内クラウドファンディングの市場動向」

匿名組合型とは、不動産の運用・管理を行う事業者に出資することで、その事業から生じた収益から分配を受けられる仕組みです。投資家は出資割合に応じて、事業者から分配金を受け取れます。

複数の投資家が出資するため、少額から大型物件に投資できるのは任意組合型と共通しています。ただし、匿名組合型は不動産事業への共同出資であり、投資家に所有権はありません。また、任意組合型の最低出資金額は1口100万円程度ですが、匿名組合型は1口1万円から投資できるのが一般的です。

ここでは、匿名組合型との比較を前提に、任意組合型のメリットを紹介します。

メリット1：出資方法が複数ある

多くの任意組合型のファンドは、「現物出資型」と「金銭出資型」に分けられます。

※参考：FAITHNETWORK

・現物出資型：一般に、投資家が事業者から不動産の共有持分を購入し、その持分を組合に現物出資する形式
・金銭出資型：投資家が組合に金銭を出資し、組合が不動産を購入して共有財産として保有する形式

両者は不動産登記のやり方が異なります。

現物出資型は、持分に応じて投資家の名前で登記されます。そのため、所有権を第三者に対抗しやすいといえるでしょう。金銭出資型は、事業者が代表して不動産登記を行うため、登記費用がかかりません。名義は事業者ですが、売買契約書や出資者名簿などにより、不動産の持分を証明することは可能です。

現物出資型は、不動産の持分を自分の名前で登記したい人におすすめです。金銭出資型は、登記費用の負担を抑えたい人に向いているでしょう。現物出資型と金銭出資型はどちらも投資家が持分の所有権を有するため、分配金や相続などに関する節税対策に大きな違いはありません。

メリット2：所有権を得られる（相続税・贈与税の節税対策になる）

任意組合型は、出資口数に応じて不動産の所有権（共有持分）を得られるため、相続税や贈与税の節税対策として活用できる可能性があります（詳細は税理士にご確認ください）。

相続や贈与が生じた場合、対象不動産の持分は投資金額ではなく「路線価」や「固定資産税評価額」をもとに評価されるのが一般的です。評価額は、路線価は時価の80％程度、固定資産税評価額は70％程度が目安です。土地は基本的に路線価で評価しますが、路線価がない場合は固定資産税評価額が使われます。建物は固定資産税評価額で評価します。

相続税や贈与税は、不動産評価をもとに税額を計算します。

■例（任意組合型で物件の持分を1,000万円分購入する場合）
相続時の評価額は700～800万円（1,000万円×70～80％）程度が目安

任意組合型で持分を購入すれば、相続時には路線価や固定資産税評価額をもとに財産評価が行われるのが一般的です。預貯金は額面金額で評価されますが、不動産であれば評価額を圧縮できるため、結果として税負担の軽減が期待できる場合があります（詳細は税理士にご確認ください）。

※当社は、相続税を意図的に圧縮することを目的とする取引を推奨するものではありません。

メリット3：匿名組合型より運用期間が長いファンドが多い

匿名組合型は短いファンドで数ヵ月程度、長くても数年程度で運用終了となるケースが一般的です。一方、任意組合型は10年以上の長期にわたって運用されるファンドも少なくありません。

運用期間が長いファンドは、中長期的に安定した収益を得やすいでしょう。また、次に投資する案件を探す時間や手間を省けるのもメリットです。運用期間が短いと、運用が終了して投資資金が戻ってくるたびに新たな投資先を探す必要があります。

ただし、完全にほったらかしにはせず、運用状況や分配金の入金状況を定期的にチェックすることが大切です。

不動産小口化商品の任意組合型のデメリット・注意点

任意組合型のファンドに投資すべきか判断するには、メリットだけでなく、デメリットを理解しておくことも重要です。ここでは、匿名組合型との比較を前提に、任意組合型の注意点を紹介します。

最低出資金額が高額なファンドが多い

任意組合型のファンドは、最低出資金額が1口100万円程度であることが一般的です。また、最低出資口数が2口以上などと定められていることもあります。高額物件に少額から投資できるものの、それなりにまとまった金額を用意する必要があります。初めての不動産投資としては、ハードルの高さを感じるかもしれません。

匿名組合型は1口1万円から購入できるため、初心者でも始めやすいでしょう。

運用期間が長い＝資金拘束期間が長い

不動産小口化商品は、任意組合型と匿名組合型のどちらも中途解約できないケースがほとんどです。任意組合型は運用期間が長いファンドが多く、投資資金が拘束される期間も長くなります。運用中にまとまった資金が必要になった場合、手元のお金が足りなくなる恐れがあるでしょう。

中途解約できる場合でも、持分を売却する相手を見つける必要があるため、現金化までに時間がかかる可能性があります。

運用期間が長い任意組合型のファンドに投資する場合は、ある程度の資金を手元に残しておきましょう。また、中途解約の条件を確認しておくことも大切です。

投資家は無限責任を負う

民法675条第2項に「組合の債権者は、その選択に従い、各組合員に対して損失分担の割合又は等しい割合でその権利を行使することができる。ただし、組合の債権者がその債権発生の時に各組合員の損失分担の割合を知っていたときは、その割合による。」と規定されており、投資家は組合の債権者に対して責任を負います。組合において想定外の債務が発生した場合など、出資金額を上回る損失が生じる可能性があります。

匿名組合型は有限責任のため、仮に損失が発生しても、投資家の負担は出資金額が上限となります。また、事業者が劣後出資を行い、損失が発生した場合は劣後出資分から負担が生じる仕組みを採用しているサービスもあります。

当社が運営する匿名組合型の不動産投資クラウドファンディング「CREAL」も、すべてのファンドに5％程度の劣後出資を行っています（2023年12月現在）。

不動産小口化商品の任意組合型がおすすめ・向いている人

匿名組合型との比較を前提に、任意組合型がおすすめ・向いている人の特徴を紹介します。任意組合型の不動産小口化商品が、自分にあっているかを判断しましょう。

数年以上の長期的な運用を望む人

任意組合型は、匿名組合型に比べて運用期間の長いファンドが多いのが特徴です。運用がうまくいけば、長期的に安定した分配金収入が期待できます。

節税効果を得たい人

子どもなどに財産を贈与・相続する予定があり、少しでも税負担を軽減したい人にもおすすめです。

任意組合型では出資割合に応じて所有権を得られるため、預貯金よりも贈与・相続時の評価額を圧縮できます。結果として、贈与税や相続税の負担軽減が期待できるのです。
※当社は、租税を意図的に圧縮することを目的とする取引を推奨するものではありません。

匿名組合型は所有権がないため、節税効果は期待できません（詳細は税理士にご確認ください）。

不動産小口化商品の任意組合型で得た収益は確定申告が必要

任意組合型は出資口数に応じて所有権を持つため、現物不動産投資と同様に、分配金収入は所得税法における「不動産所得」に該当します。所得税法の規定により、一般的な会社員は、不動産所得を含めた各種の所得金額の合計が年20万円を超えると確定申告が必要です。ただし、各種の所得に譲渡所得や山林所得は含みません。

確定申告の流れは以下の通りです。

1.不動産所得の金額を確認する
2.必要書類を用意する
3.確定申告書を記入する
4.確定申告書を税務署へ提出する
5.払い過ぎていた税金が還付される※

※所得金額によっては還付されないケースもあります

確定申告が必要になるのは、他の所得と合算して20万円を超える場合です。確定申告の有無を判断するためにも、収入がわかる書類を見ながら計算しましょう。

確定申告が必要な場合、以下のような書類を用意します。
※e-taxの場合は提出不要な書類もあります

書類	入手場所
確定申告書	税務署の窓口・ホームページ・確定申告書作成コーナー
本人確認書類（運転免許証、マイナンバーカードなど）	自己所有
源泉徴収票	勤め先
所得を確認できるもの（支払調書など）	クラウドファンディング会社
還付金を受け取る銀行口座の情報	自己所有
控除を受けるための書類（生命保険料控除証明書や小規模企業共済等掛金払込証明書など）	自己所有

これらの書類があれば確定申告書の記入項目を埋められます。

確定申告書の書き方がわからない方は、国税庁の「確定申告書等作成コーナー」を利用しましょう。マニュアルに沿って進めるだけで確定申告書を作成できます。また、電子申告も可能であるため、税務署へ行かずに提出できます。

他にも、副業をしていて入力項目が多い方などは、マネーフォワードクラウド確定申告などの会計ソフトの利用がおすすめです。

※引用：Money Forward

一部有料ですが、経理の知識がない方でも直感的な操作で確定申告書を作成できるものもあります。

確定申告の時期は例年2月16日〜3月15日です。還付金がある場合は申告をしてから概ね1ヶ月〜1ヶ月半程度で指定口座に振り込まれると考えましょう。

匿名組合型ならクリアル（CREAL）がおすすめ

当社が運営する不動産投資クラウドファンディング「CREAL」は、匿名組合型の不動産小口化商品に該当します。匿名組合型は数万円程度から投資でき、任意組合型に比べて少額から不動産投資を始められるのが魅力です。

ここでは、CREALの概要やおすすめポイントを紹介します。

2018年11月のサービス運営開始から元本割れなし

2023年12月現在、運用が終了しているファンドはすべて元本割れすることなく出資金が償還されています。

不動産クラウドファンディングは安定した配当収入が期待できますが、運用がうまくいかないと元本割れの可能性があります。元本割れ0件の実績は、CREALの大きな強みといえるでしょう。

CREALの出資から元本償還までのプロセスについては、以下の記事で詳しく解説しています。ぜひご覧ください。
関連記事：CREAL運営ファンドの元本償還プロセスと償還期限に対しての考え方

一棟レジのみならず保育園、物流など対象物件の種類が様々（社会貢献にも）

「不動産投資」と聞くと、マンションやアパートを思い浮かべるかもしれません。しかし、CREALは一棟レジデンスのほかに保育園、ホテル、物流など、個人では投資機会が少ない不動産も扱っています。

保育園への投資は安定したリターンが期待できるほか、待機児童問題の解消や少子化対策に貢献できるのも魅力です。出資金は保育園の建設や運営、施設の整備などに使われるため、投資が社会貢献にもなります。

また、不動産は物件の種類によって強みやリスクが異なります。2020～2022年は、新型コロナウイルス感染症の影響で観光客が激減し、ホテル経営に大きな影響を与えました。一方で、コロナ禍でのリモートワーク拡大や外出控えでネット通販の利用が増加し、物流施設は需要が拡大しました。様々な不動産に分散投資を行うことで、リスクの軽減が期待できます。

CREALの保育園ファンドの事例

CREALのホテルファンドの事例

CREALの物流施設ファンドの事例

1万円から投資可能

不動産投資に興味があっても、マンションやアパートを取得するにはまとまったお金がかかります。失敗すれば多額の損失が発生する恐れがあるため、投資に踏み出せない人もいるでしょう。

CREALなら1万円から投資できるため、不動産投資を試してみたい初心者の方に最適です。また、すでに株式や投資信託で運用している人の分散投資先にも向いています。

各ファンドの詳細情報が濃密

不動産投資には、保有情報の格差で買主が不利になる「情報の非対称性」※1があります。CREALでは、ITの活用によって各ファンドの情報を詳細に開示することで、情報の非対称性の解消を目指しています。主な開示項目は以下の通りです。

・地図や図面の紹介
・動画による物件紹介
・不動産鑑定会社による第三者評価
・リターンのシミュレーション
・運営事業者の概要
・人口推移の情報

投資家登録をすれば、エンジニアリングレポート（地震リスク評価など）や図面、不動産調査報告概要も閲覧できます。

事前に様々な情報を確認できるため、現物不動産投資と同じような感覚で投資判断を行えます。まずは不動産クラウドファンディングからスタートし、将来はマンションやアパートの取得を目指している人にもおすすめです。

※1：物件所有者である売主や仲介に入る不動産会社と個人の買主の間で保有する情報に格差があり、買主にとって不利な条件で不動産投資をせざるを得ない状況のこと

まとめ：不動産小口化商品の任意組合型

不動産小口化商品の任意組合型は、複数の投資家で不動産を共同所有する仕組みです。出資口数に応じて所有権（共有持分）を得られるため、贈与税や相続税の節税効果を得られる可能性があります。運用期間が長いファンドが多く、長期的に安定した分配金収入が期待できるのもメリットです。

ただし、最低出資金額は1口100万円程度とまとまったお金が必要なことが多いです。運用終了まで資金が拘束されるため、運用期間が長いファンドの場合、運用中に手元のお金が不足するリスクもあります。

少額から不動産投資を始めたい場合は、数万円程度から購入できる匿名組合型の不動産クラウドファンディングを検討してみてはいかがでしょうか。

不動産小口化商品の任意組合型とは？匿名組合型との違いを比較表付きで解説