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不動産投資クラウドファンディングとソーシャルレンディングの違いについて解説

2021/2/12

不動産投資(不特法型)クラウドファンディングとは

1-1. 概要

不動産投資(不特法型)クラウドファンディングは、国土交通省の管轄する不動産特定共同事業法に基づく電子取引業務として、インターネット上で投資家から資金調達を行い、不動産への投資、つまり不動産を購入する仕組みとなります。

そのため、営業者では不動産の所有権を取得し、運用期間中の不動産の管理や運営は営業者で直接行うこととなり、投資対象不動産に対してフルコントロールを有します。

また、投資家には、運用期間中に当該不動産投資から得られた収益(家賃収入から不動産に掛かる費用を引いた期中収益及び売却時のキャピタルゲイン)から営業者の運営報酬を差し引いた金額が分配金として配当されます。

このようなサービスは「不特法型クラウドファンディング」とも呼ばれています。
(不特法とは、不動産特定共同事業法の略称です)

ソーシャルレンディング(融資・貸付型クラウドファンディング)とは

2-1. 概要

ソーシャルレンディング(融資・貸付型クラウドファンディング)は、営業者(クラウドファンディング事業者)が金融庁管轄の第二種金融商品取引業(電子申込型電子募集取扱業務等)の登録を受けることにより、インターネット上で出資資金を募集する仕組みとなります。

同時に、営業者は貸金業法上の貸金業者であり、募集した出資資金をもって営業者が選定をした資金需要者に貸付を行います。

そのため、営業者は資金需要者からの返済について強制力、ガバナンスを効かせることを目的として、当該貸付に際して担保を設定することが一般的です。(担保設定がされていないケースもあります。)

投資家には、資金需要者から営業者に支払われた金利から、営業者の運営報酬を差し引いた金額が分配金として配当されます。

不動産投資クラウドファンディングとソーシャルレンディングの違い

まず前提として、投資家から出資された資金が「不動産投資クラウドファンディング」では不動産の購入に充てられ、「ソーシャルレンディング」では貸付に充てられるという点で大きく異なります。その上で具体的な違いについて以下で詳しく解説していきます。

3-1. ガバナンス

・不動産投資クラウドファンディング

事業者自らが投資先物件の所有権、つまり「自由に使用・収益・処分する権利」を有しています。これは一定の条件のもと優先権を有する担保権よりも強い権利となります。仮に投資対象物件について何か問題が生じた場合でも、事業者の判断のもと迅速に対応することが可能となり、投資対象物件に対してのガバナンスを強く効かせることができます

例えば、CREALでは以前募集したホテルファンド(Q Stay and lounge上野)がコロナ禍で運営難となったことを受け、ホテルからコロナ禍でも高い稼働が見込めるセットアップオフィスへのコンバージョン(業態転換)対応を迅速に行うことができました。結果としてホテルファンド投資家の皆様には予定通りの配当を実施して本ファンドの運営を終了しております。

ホステルをオフィス転用でクラウドファンディング運用」(住宅新報)

投資型クラウドファンディングで運営中のホテルをオフィスに再生」(週刊ビル経営)

・ソーシャルレンディング

一般的なソーシャルレンディングでは、資金需要者の返済が滞る場合において、貸付の際にあらかじめ担保権が設定されている場合には、担保権を実行する法的手続きを踏むことにより資金回収を図る必要があります。(担保設定がされていないケースもあります。)

そのため、担保価値が重要となり、回収にも時間も要します。また、担保権が設定されていない場合には、資金需要者の他の債権者と同様の立場で、残余財産の分配等を通じて債権回収を図ることとなります。

3-2. 情報開示

・不動産投資クラウドファンディング

事業者の判断で個別の物件毎に情報をすべて開示することが可能です。情報開示の度合いは事業者により異なりますが、一般的なソーシャルレンディングに比較して情報開示の透明性は高い傾向にあります。

例えばCREALでは、投資家の皆様にとって投資判断のために十分な情報を開示しており、募集を行った資金使途は、ウェブサイト上で明確に記載されている他、全てのファンドごとに財産管理報告書、決算報告書等の報告を行い、投資家の皆様に透明性の高い情報提供を行なっています。

・ソーシャルレンディング

一般的なソーシャルレンディングでは、資金需要者に対して、貸し付けた資金が約束通りの所定の目的に使われているか、予定外の借入返済資金に回っていないか等、営業者自身が常にモニタリングする必要があり、投資家の皆様は営業者を通じて間接的に貸付金の資金使途と運営状況についての透明性を把握することができます。

また昨今では情報開示(匿名性解除)の動きもありますが、情報開示には借入人の協力や同意が必要となることもあり、依然として投資対象(融資先の企業)が不明確なケースや、適切な判断をする上で必要な情報が開示されていないケースもあります。

3-3. 共同出資

・不動産投資クラウドファンディング

事業者による劣後出資により、仮に損失が出た時でも事業者から優先的に損失を負担することで元本割れリスクを低減する仕組みが採用されています。例えば、CREALではこれまで募集を行っている全ての投資商品について、投資金額のうち5-20%程度を当社が劣後出資を行なっています。【2021年2月12日現在】

仮に各ファンド運営終了時に損失が発生した場合には、当社が拠出した劣後出資から優先的に損失を被る仕組みとしております。投資家の出資はエクイティであるため当社で損失補填を行うことはできませんが、投資家よりも当社が優先して損失を受ける形により、投資家に寄り添うことを目指しております。

また、このように投資家と一緒に投資をすることは、当社のファンドに対する強いコミットメントの現れでもあります。

・ソーシャルレンディング

一般的なソーシャルレンディングでは、ファンドに対しての共同投資はなされないことが多いです。

まとめ

新型コロナウイルス感染拡大防止のためリモートワークが増加したことにより、多くの方に時間的なゆとりが生まれました。

これを機に、資産運用について真剣に検討を始めようとする方が非常に増えております。同時に、オンラインで簡単に始められる投資商品も非常に増え、個々人の投資リテラシーが資産形成に大きな影響を与える時代になっています。

投資商品の構造、リスク/リターンはそれぞれ異なります。そのため、投資家の皆様には投資前に十分に商品特性をご理解いただき、ご自身のリスク/リターンに合った投資商品をご自身の判断により選別していただければと当社は考えております。