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REIT(リート)はおすすめしないと言われる理由とは?メリット・デメリットを解説

2021/12/22

REIT(リート)は、少額から不動産に投資できる金融商品の1つです。初心者でも投資しやすい商品ですが、インターネット上には「リートはおすすめしない」との意見もあります。リートにはどのような特徴があり、どんな人に向いているのでしょうか。

今回は、リートのメリット・デメリット、おすすめしないと言われる理由について詳しく解説します。

REIT(リート)とは

REIT(リート)とは、投資家から集めた資金でオフィスビルや商業施設などの不動産を購入し、その賃貸収入や売却益を投資家に分配する金融商品です。

もともとはアメリカで生まれた仕組みで、「Real Estate Investment Trust」を略した言葉になります。日本では、JapanのJをつけてJ-REIT(ジェイ・リート)と呼ばれています。本記事における「リート」は、主にJ-REITについての説明である点にご留意ください。

リートは証券取引所に上場しており、株式と同じように取引できるのが特徴です。保有期間中は定期的に分配金を受け取れます。

リートを運営する不動産投資法人は、株式会社の株式にあたる「投資証券」を発行し、投資家はこの投資証券を購入します。投資家から預かった資金を使って不動産に投資し、賃貸収入や売却益を投資家に分配します。金融機関の融資を利用して資金調達をすることもあります。

リートは「収益の90%超を分配する」などの条件を満たすと、実質的に法人税がかからない仕組みがあります。収益の大半を分配に回せるため、投資家に分配金を出しやすい金融商品といえるでしょう。

リートの種類

リートは以下の3種類があります。

  • ・単一用途特化型:特定の用途の不動産に投資するリート
  • ・複合型:2つの用途の不動産に投資するリート
  • ・総合型:3つ以上の用途の不動産に投資するリート

単一用途特化型は「オフィスビル特化型」「住居特化型」など、1種類の不動産に投資するリートです。それに対して、複合型と総合型は、2種類以上の不動産を組み合わせて投資するリートになります。

単一用途特化型は値動きが予測しやすく、大きな値上がり益を狙えるのが特徴です。不動産は用途によって特徴が異なります。

たとえば、オフィスビルやホテルは好景気のときに値上がりしやすい傾向にあります。不動産市場の動向をうまく捉えることができれば、分配金だけでなく値上がり益も期待できるでしょう。

ただし、1種類の不動産への投資はリスクが分散されません。新型コロナウイルス感染拡大の影響でホテルリートが大きく値下がりしたように、景気動向や想定外の出来事に影響を受けやすいのがデメリットです。

一方、複数の種類の不動産を組み合わせる複合型・総合型のリートは、分散投資によってリスク軽減が期待できます。

ただし、単一用途特化型に比べると値動きが小さくなる傾向にあります。銘柄によっては、大きな値上がり益を得るのは難しいかもしれません。また、複合型・総合型であっても、不動産市場全体が低迷するような場面では大きく値下がりする可能性があります。

リートに投資する方法

2021年11月末現在、東京証券取引所には61銘柄のリートが上場しています。※1 個別銘柄には、証券会社を通じて株式と同じように投資できます。

数万円で投資できる銘柄もあれば、50万円以上必要な銘柄もありますが、多くの銘柄は10万円台で購入可能です。購入代金以外に、証券会社ごとに定められた売買手数料がかかる点に注意しましょう。

個別銘柄のほかに、東証REIT指数に連動する投資信託・ETFを購入する方法もあります。リート市場全体に投資できるので、個別銘柄よりもリスク分散が期待できます。投資信託なら、積立投資にも対応しています。

ただし、投資信託とETFは、保有期間中に「信託報酬」と呼ばれる運用管理費用が運用資産から差し引かれます。また、投資信託は購入時手数料(無料の商品もあり)、ETFは証券会社ごとに定められた売買手数料もかかります。

※1 出所: 日本取引所グループ「銘柄一覧(REIT)」

リートはおすすめしないと言われる7つの理由

元本割れリスクがある

リートには元本割れリスクがあり、取引のタイミングによっては損失が生じる可能性があります。株式と同じように価格が日々変動するため、購入時より価格が下落すると元本割れします。

リートの価格は経済情勢や不動産市場動向など、さまざまな要因に影響を受けます。将来の価格を正確に予測することはできません。もし損失が出ても生活に支障が出ないように、余裕資金で投資をすることが大切です。

投資法人の倒産・上場廃止リスクがある

リートは運営元の不動産投資法人が倒産したり、上場廃止になったりするリスクがあります。もし投資法人の倒産・上場廃止があれば、投資したリートの価格は大幅に下落するかもしれません。

上場廃止基準に該当する可能性がある場合、監理銘柄に指定されて審査・確認が行われます。上場廃止が決定すると1ヵ月間整理銘柄に指定され、上場廃止となります。監理銘柄や整理銘柄に指定されても売買は可能ですが、実際は価格が大きく下落し、売買が困難となる恐れがあります。

リートの個別銘柄に投資する場合は、定期的に投資法人の運営状況や投資対象資産を確認し、問題がないかを見極める必要があるでしょう。

分配金の減額リスクがある

リートは、投資法人の運営状況によっては分配金が減額されるリスクがあります。直近では、新型コロナウイルス感染拡大の影響で観光客が減少したため、ホテル特化型リートの分配金利回りが低下傾向にあります。

利回りが高いことを理由に投資銘柄を選定しても、途中で分配金が減額される可能性がある点に注意が必要です。

複利効果を得られない

複利効果とは、投資で得られた利益を元本に組み入れることで、運用で得られる利益が大きくなっていく効果のことです。

リートは投資対象不動産が生み出す賃貸収入や売却益を再投資せず、投資家に分配金として支払う仕組みになっています。投資家がリートで複利効果を得るには、受け取った分配金でリートを購入しなくてはなりません。

しかし、リートの最低投資金額は数万円~数十万円です。多額の投資を行わないと、1回の分配金でリートの個別銘柄に再投資するのは難しいでしょう。

分配金が目的であれば問題ありません。しかし、長期的に資産を増やしたい場合、リートへの投資は効率が悪い可能性があります。

自然災害の影響を受ける

リートは、オフィスビルや商業施設などの現物不動産が投資対象です。地震や台風、水害といった自然災害によって建物に被害が出れば、リートの収益に影響を与えます。

火災保険や地震保険によって一定の補償を受けられますが、被害状況によってはしばらく賃貸収入を得ることができず、分配金の減額につながる恐れがあります。

投資銘柄を選定する際は、物件が特定の地域に集中していないかなど、災害リスクについても考慮する必要があるでしょう。

金融機関の融資を受けられない

現物不動産への投資は、金融機関の融資を利用できるのが魅力です。自己資金を上回る金額を運用できるので、少ない資金で効率的に資産を増やせます。

しかし、リートへ投資する際に金融機関の融資は利用できません。全額自己資金で投資する必要があるので、資金が少ないうちは資産の大きく増やすのは難しいでしょう。

ただし、融資を利用するとリスクも高まります。初心者にとっては、リスクを抑えて少額から不動産投資ができる仕組みともいえます。

節税メリットが少ない

現物不動産投資は、節税できる手段が豊富です。たとえば、物件取得や賃貸管理に必要な費用を経費に計上できます。また、事業的規模になれば青色申告が利用できるため、青色申告特別控除などの税務上の特典が適用されます。

一方、リートは節税メリットが少ない投資方法です。リートの分配金や売却益には、通常約20%の税金がかかります。一般NISAを利用すれば、年120万円(5年間で最大600万円)までの投資は非課税で運用できます。※1 しかし、一般NISA以外に節税できる手段はほとんどありません。

※1 出所: 金融庁「NISAの概要」

リートのメリット

流動性が高く換金しやすい

リートは流動性が高く、換金しやすいのがメリットです。

不動産を売却するには、買い手を見つける必要があります。売却が成立するまでに数ヵ月程度かかることも珍しくありません。物件によってはなかなか買い手が見つからず、希望条件で売却できないこともあります。

しかし、リートなら市場ですぐに売却し、数日で現金化できます。投資の途中でまとまったお金が必要になっても、リートを売却して資金を準備できるので安心です。

ただし、資金が必要なタイミングでリートの価格が下がっていると、元本割れする可能性があります。

少額からさまざまな不動産に分散投資ができる

リートは、投資家から集めた資金で複数の不動産に投資を行います。リートを購入すれば、さまざまな不動産に分散投資を行うのと同じ効果を得られます。オフィスビルや商業施設、物流施設など、個人が購入するのは難しい物件にも少額から投資可能です。

比較的高い分配金利回りが期待できる

リートは、預貯金や他の金融商品に比べて高い利回りが期待できるのも魅力です。

2021年11月現在、一般的な銀行の普通預金金利は0.001%程※1となっています。低金利の影響もあって、銀行に預けるだけでお金を増やすのは難しい状況です。株式投資については、2021年10月現在、東証一部上場企業の株式平均利回り(加重平均利回り)は1.90%※2です。
それに対して、2021年10月現在のJ-REITの平均分配金利回りは3.40%※3となっています。リートは預貯金や株式に比べて利回りが高いことから、より大きな利益を得られる可能性があります。

※1 出所:三菱UFJ銀行「円預金金利」
※2 出所: 日本取引所グループ「株式平均利回り(2021年10月)」
※3 出所: 一般社団法人 不動産証券化協会「J-REIT分配金利回り(10年間)2021年10月」

値上がり益が期待できる

リートは、株式と同じように価格が日々変動します。値動きをうまく捉えることができれば、値上がり益が期待できます。元本割れリスクもありますが、相場によっては資産を大きく増やせる可能性もあるでしょう。

物件管理に手間がかからない

現物不動産投資とは異なり、リートは物件管理に手間がかかりません。価格や運営状況を定期的にチェックする必要はありますが、投資対象物件の管理は投資法人に任せられるので、初心者でも気軽に不動産投資を始められます。

リートはどんな人におすすめ?

リートへの投資が向いている人の特徴をまとめました。

  • ・少額から不動産投資をしたい人
  • ・定期的に分配金を得たい人
  • ・自分で売買タイミングを判断したい人

不動産は価格が高額ですが、リートなら10万円程度の少額から不動産へ投資可能です。

分配金利回りは銘柄によって異なりますが、保有期間中は分配金が支払われるため、定期収入を得たい人にも向いています。

リートは、株式と同じように価格が日々変動するのも特徴の1つです。取引タイミングによっては値上がり益も狙えます。また、流動性が高くて換金しやすいため、自分で売買タイミングを判断したい人にも向いているでしょう。

初心者は「不動産投資クラウドファンディング」という選択肢も

ここまでリートのメリット・デメリットを確認してきましたが、少額から不動産に投資するなら「不動産投資クラウドファンディング」という選択肢もあります。

不動産投資クラウドファンディングとは、インターネットを通じて不特定多数の投資家から資金を集め、その資金をもとに不動産投資を行うサービスです。

1万円程度の少額から不動産へ投資ができ、投資金額に応じて定期的に分配金を受け取れます。入居者との契約などの管理業務はすべて運営会社に任せられるなど、リートのメリットはほぼ網羅しています。

リートとの違いは以下の2つです。

  • ・運用期間中の中途解約不可
  • ・日々の値動きがない

不動産投資クラウドファンディングは、基本的に運用期間中の中途解約はできません。運用終了まで現金を引き出せないため、手元資金が不足しないように余裕資金で投資を行うことが大切です。運用期間は1年程の案件が多いです。

また、日々の値動きがないのも大きな特徴です。売買タイミングを判断する必要がなく、投資後は分配金の入金と元本の返還を待つだけで済むため、初心者でも不動産投資を始めやすいでしょう。

不動産投資クラウドファンディングについては、こちらの記事で詳しく解説しています。

まとめ

リートは少額からさまざまな不動産に投資ができ、すぐに現金化できる流動性の高さが魅力です。

ただし、株式と同じように価格が日々変動するため、値下がりして大きな損失が生じるリスクもあります。自分で売買タイミングを判断したり、常に価格をチェックしたりするのが難しい人には不向きな投資方法です。

時間や手間をかけずに少額からリスクを抑えて不動産に投資したい場合は、不動産投資クラウドファンディングを検討してみてはいかがでしょうか。

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2018年11月のサービス開始から現時点まで、配当はすべて遅延なく想定利回りで支払われ、元本割れもございません。※3

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※1 日本マーケティングリサーチ機構調べ 2021年6月期 指定テーマ領域における競合調査
※2 2021年5月末現在
※3 2021年11月末現在