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家賃収入の作り方とは?仕組みやメリット・失敗事例について解説

2021/8/5

低金利で銀行預金ではお金が増えないことや老後資金への不安から、不動産投資を検討する人が増えています。不動産投資は他の金融商品と比較して利回りが高く、長期にわたって家賃収入を得られる点が魅力です。

しかし、利回りが高いということは相応のリスクが伴うということです。不動産はさまざまな物件があり、投資金額も大きいので、投資経験がないとハードルが高いと感じるかもしれません。初心者が不動産投資で家賃収入を得るには、どのようなことに注意すればよいのでしょうか。

今回は、家賃収入の作り方やメリット・デメリット、失敗事例について詳しく解説します。

家賃収入とは

家賃収入とは、マンションやアパートなどの収益不動産に投資し、入居希望者に貸し出すことで得られる収入のことです。「不動産投資」「マンション(アパート)経営」などと呼ばれる投資方法で、会社員をしながら副業として取り組む人もいます。

家賃収入は、入居者がいれば毎月収入を得られるのが魅力です。いわゆる不労所得であり、働かなくても収入を得られることから、老後の資金づくりとしても人気があります。

一般的には不動産に投資するにはまとまったお金が必要ですが、金融機関の融資(不動産投資ローン)を利用することも可能です。給与という安定収入がある会社員は金融機関からの評価が高く、融資を受けやすい傾向にあります。

家賃収入の作り方

不動産投資で家賃収入を得る仕組みについて

不動産投資で家賃収入を得るには、収益不動産を購入して入居者に貸し出す必要があります。主な投資対象不動産は以下の通りです。

・区分マンション(ワンルームなど)
・一棟マンション
・一棟アパート

利回りや物件価格は、不動産の種類によって変わってきます。例えば、2021年4月のデータで賃貸住宅一棟(ワンルーム)における取引利回り※1は東京都の城南地区で3.8%、城東地区で4.0%となっています。

※出典:第44回不動産投資家調査(2021年4月現在)

収益不動産を探すには、不動産会社のセミナーに参加して物件を紹介してもらうのが一般的です。収益物件サイトを利用する方法もありますが、売れ残り物件が掲載されていることも多々あります。

初心者はまず書籍などで基礎知識を身につけた上で、プロである不動産会社に物件を紹介してもらうのが良いでしょう。

入居者募集や賃貸借契約、家賃回収といった賃貸管理は管理会社に依頼できるので、仕事をしながら副業として不動産投資に取り組むことも可能です。

また、家賃収入を得るには「不動産投資クラウドファンディング」を利用する方法もあります。

不動産投資クラウドファンディングとは、不動産特定共同事業法に基づき、インターネット上で投資家から調達した資金で不動産を購入する仕組みのことです。投資家は、投資金額に応じて不動産から得られた収益(家賃収入、キャピタルゲインなど)を定期的に分配金として受け取れます。

不動産クラウドファンディングは、現物不動産投資に比べて手軽に少額から不動産に投資できるのが特徴です。インターネット上で手続きが完結するため、契約などに手間や時間がかからないメリットもあります。

利回りは運営会社やファンドによって異なり、弊社で運営するCREALの場合は実質利回り※2で3~8%のファンドを中心に取り扱っています。

※1 取引利回りとは、市場での還元利回り。純収益(NOI)を市場価格で割ったものを指す。
※2 実質利回りとは、諸経費や維持管理費を考慮して計算した利回りです。「実質利回り(%)=(年間家賃収入-年間維持管理費)÷(物件購入価格+諸経費)×100」で求められます。

家賃収入にかかる費用について

現物不動産投資の場合、家賃収入にかかる費用は、初期費用と維持費(ランニングコスト)の2つに分けられます。区分マンションと一棟マンション/アパートのどちらも、初期費用として物件の購入代金が必要です。

築年数やエリアによって異なりますが、一棟アパートは数千万円程度、一棟マンションの場合は1億円以上かかることもあります。区分マンションは都内で1,500万円~2,000万円程度、地方なら数百万円程度で購入できる物件もあります。

その他に仲介手数料や印紙税、登記費用、火災保険料、不動産取得税などの諸経費もかかります。融資を利用するかによっても変わってきますが、諸経費は物件価格の5~10%が目安です。

維持費は賃貸管理会社に支払う委託費用のほか、固定資産税、所得税・住民税などです。マンションの場合は、毎月管理費・修繕積立金の支払いも必要です。また、融資を利用する場合はローン返済、退去が発生すれば室内のクリーニング・修繕費用もかかります。

不動産投資クラウドファンディングの場合、上記のようなコストが同様に掛かりますが、運営会社の事業計画に含まれており、その上での実施利回りで表記されています。そのため、費用を除いて具体的にどれくらいの利益がでるか把握しやすいよう工夫されています。

また1万円から投資できるサービスも多く、現物不動産投資に比べて初期費用を抑えて、手軽に不動産投資を始めることができます。

家賃収入の手取り額ついて

現物不動産投資では、家賃収入から賃貸管理費用、管理費・修繕積立金、ローン返済額を差し引いた金額が毎月の手取り額となります。一棟アパートの場合は、将来の修繕費・建て替え費用を家賃収入から自分で貯めておかなくてはなりません。

毎月ではありませんが、固定資産税や所得税・住民税もかかります。退去が発生すれば、次の入居者が決まるまでの間は家賃収入がストップし、クリーニング費用なども発生します。空室率や不定期でかかる修繕費用なども考慮して、収支計画をたてることが大切です。

不動産投資クラウドファンディングの場合は、基本的には投資金額に応じた分配金(配当金)が毎月もしくは一定の頻度で入金されます。一般的な現物不動産投資に比べて、手間が掛からずほったらかしで投資できる点も支持される理由のひとつです。

ただし、分配金額や分配頻度はファンドによって異なるので、投資する前にファンド情報をきちんと確認して判断することが大切です。

また、分配金は源泉徴収税20.42%(所得税+復興特別所得税)が差し引かれて入金されます。納めすぎた税金がある場合は、確定申告をすることで還付を受けられることがあります。確定申告が必要かどうかは、所轄税務署や税理士に確認して判断するといいでしょう。

不動産投資におけるリスクは、不動産クラウドファンディングでも同様に存在します。事前にきちんと把握した上で、最終的な投資判断をするようにしましょう。

弊社で運営する不動産投資クラウドファンディングサービス「CREAL」では、投資における情報の透明性に特にこだわっており、各ファンド詳細ページにはこのような形でリスクについて詳細に記載しています。

不動産投資で家賃収入を得るメリット

毎月収入を得られる

家賃収入は、入居者がいれば毎月収入を得られるのが魅力です。株式投資の場合は、配当金が入金される頻度は年1~2回です。一方、家賃収入は給与のように毎月入金されるので、収支計画をたてやすく、生活費としても使いやすいでしょう。

不労所得を得られる

家賃収入は、不動産がお金を生み出してくれる不労所得です。自分が働く必要はなく、入居者がいる限りは何をしていても収入を得られます。ケガや病気で働けなくなったり、高齢で体力がなくなったりしても、収益不動産を保有していれば一定の収入を確保できます。

金融機関の融資を利用できる

マンションやアパートへの投資は、金融機関の融資を利用して規模を拡大していけるのもメリットの1つです。不動産は物件価格が高額なので、自己資金で購入しようとすると、お金を貯めるまでに時間がかかってしまいます。

金融機関の融資を利用すれば、手元資金がなくても収益不動産をローンで購入できます。ただし、過度の借り入れはリスクが高いので、無理なく返済できる金額に留めることが大切です。

不動産投資で家賃収入を得るデメリット

空室リスクがある

家賃収入は毎月安定した利益が期待できる一方で、空室期間中は家賃が入ってきません。次の入居者が決まらずに空室が長引けば、ローン返済に影響し、最悪の場合は不動産投資を続けられなくなります。

たとえば、家賃収入からローンを返済している場合、空室期間中は自己資金で返済する必要があります。手元資金に余裕がないと、ローン返済を続けることが難しくなるため、最終的には不動産を売却するしかありません。

不動産投資で安定した家賃収入を得るには、賃貸需要を見極めて、空室リスクの低い物件に投資する必要があります。

不動産の価値下落リスクがある

家賃収入を得られたとしても、不動産自体の価値が下落すれば、トータルでは損失が出る可能性があります。

たとえば、極端な例ですが2,000万円(実質利回り4%)の物件に投資する場合、10年間で得られる家賃収入は合計800万円です。しかし、10年後に物件価値が1,000万円に下落すれば、トータルでは200万円の損失(800万円-1,000万円)となります(空室、税金などは考慮外)。

マンションやアパートなどの収益不動産に投資するなら、家賃収入だけでなく、売却タイミングについても考えておく必要があります。

ただし、不動産の価値は0になることはありません。リーマンショック(2008~2009年)のときでも、東京圏のマンション価格(公示地価)の変動率は、新築・中古ともにマイナス6%程度でした。*3定期的に所有物件の価値を確認し、じっくりと売却タイミングを検討するといいでしょう。

*3 参考:グローバル都市不動産研究所「コロナショックが東京の不動産に与える影響」

まとまった投資金額が必要

現物不動産に投資するには、比較的価格が安いワンルームでも都心の物件なら1,000万円を超えます。一棟マンションなら、物件価格は1億円を超えることもあります。金融機関の融資が利用できたとしても、個人が投資するには大きな金額です。

うまくいかなければ、大きな損失が生じる可能性もあります。不動産投資で安定した家賃収入を得るには、エリアや築年数などの条件を見極めて、空室リスクの低い物件に投資することが大切です。

不動産投資の失敗事例

空室がなかなか埋まらない

地方のアパートは利回りが高く、物件価格も安いことから、投資対象として魅力的な物件に見えるかもしれません。しかし、利回りの高さだけに注目して物件を選ぶと、退去が発生したときに、次の入居者を探すのに苦労することがあります。

想定利回りが高くても、不動産投資では入居者がいなければ家賃収入は得られません。人口が少ないエリアの物件の場合、空室が長期間続くことも珍しくありません。

不動産投資では、一般的に家賃収入からローン返済を行います。空室が長く続くと毎月のキャッシュフローが赤字になり、アパート経営を続けるのが難しくなります。

利回りの高さだけに注目し、安易に地方の1棟アパートに投資するのは避けたほうがいいでしょう。

買い手が見つからず現金化できない

不動産投資は、売却してはじめて収支が確定します。先程も触れたように、売却によって家賃収入を上回る損失が出てしまうと、トータルの損益はマイナスになってしまいます。

同じ不動産でも、一棟マンション/アパートは投資金額が大きいことから、区分マンションより買い手を見つけにくい傾向にあります。条件次第では現金化までに時間がかかり、思うような価格で売却できないケースもあります。

不動産投資では流動性に着目し、売却しやすい物件に投資することも重要です。

サブリース契約を解除ができない

サブリース契約とは、サブリース業者が収益不動産を一括で借り上げる契約のことです。空室に関わらず一定の家賃が保証されるので、空室リスクを回避でき、賃貸管理も任せられるメリットがあります。

一方で、サブリースの保証賃料は相場の80~90%程度であるため、手取り額が減ってしまいます。また、サブリースについては、「保証家賃を減額された」「解約解除ができない」といったトラブルも発生しており、国土交通省がこのような注意喚起をしています。

2020年12月には、サブリースを巡るトラブルを防止するために「サブリース新法」が施行され、誇大広告や不当勧誘、家賃減額リスクの説明などが明確化されました。

空室リスクが低い物件であれば、サブリースを利用しなくても賃貸経営は成り立ちます。また、契約を解除できないと自由に売却できないため、出口戦略を立てにくくなります。

サブリースは空室リスクを回避できますが、トラブルも発生しているので、利用する場合は契約内容をよく確認するなど慎重に判断しましょう。

まとめ

不動産投資は、入居者がいれば長期にわたって家賃収入を得られるのが魅力です。働かなくても毎月家賃が入ってくるので、副収入や自分年金を作る手段に適しています。

ただし、家賃収入を得るにはまとまった金額の投資が必要で、空室リスクや価値下落リスクもあります。

不動産投資で成功するには、仕組みやリスクを十分に理解した上で、収益性の高い最適な物件を選ぶことが大切です。

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一般的には、区分マンションや一棟マンション/アパートなどへの投資にはまとまった資金が必要で、リスクも高くなります。しかし、CREALであれば1万円からインターネットで手軽にプロが厳選した不動産へ投資ができ、運用の手間もなく定期的に分配金を受け取ることができます。

想定利回り(年利)は3%~8%で、2018年11月のサービス開始から現時点まで配当はすべて遅延なく想定利回りで支払われており、元本割れもございません。※2

また、すべてのファンドに弊社も5~20%ほどの劣後出資をしています。不動産価値の下落が起きた場合は、まず弊社の出資分から損失の負担が生じる仕組みになっているため、リスクを抑えながら不動産への投資が可能です。

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※1 日本マーケティングリサーチ機構調べ 2021年6月期 指定テーマ領域における競合調査
※2 2021年7月末現在
※3 2021年5月末現在