2023/09/05

IRR（内部収益率）とは？初心者もすぐわかる計算式や利回りとの違いを紹介

不動産投資

IRR（内部収益率）は、投資判断の目安となる指標の一つです。

IRRという言葉を聞いたことはあっても、意味や計算方法はよくわからないのではないでしょうか。

IRRは難しいと感じるかもしれませんが、簡単に計算する方法もあるので、意味を理解しておくと投資判断に役立ちます。

「IRR（内部収益率：Internal Rate of Return）とは、簡単に説明すると、お金の時間的な価値を考慮して計算した利回り」です。

また本記事ではIRRの活用方法や計算式などもわかりやすく解説していきます。

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IRR（内部収益率）について

単に「投資額に対してどれだけのリターンを得られるか」ではなく、時間的価値も考慮しているのがポイントです。

投資判断の指標として、一般的に使われるのが「利回り」でしょう。利回りとIRRとの違いは下記の通りです。

利回りとの違い：時間的価値を考慮しているかどうか

利回りは投資額に対する収益の割合を表し、不動産投資では主に「表面利回り」や「実質利回り」が使われます。表面利回りや実質利回りは収益が発生するタイミングを考慮しておらず、1年後に発生した収益も、3年後に発生した収益も価値は同じです。

一方、IRRは収益を再投資することが前提であるため、短期間で発生した収益ほど価値が高いとみなされます。また、IRRの意味をさらに理解するには、「割引率」も知る必要があります。

※「IRRの計算式を早く見たい」という方は、「IRRの計算方法」をクリックしてご覧ください。

割引率＝将来のお金の価値（将来価値）を現在価値に換算するために用いる割合

割引率の計算

仮に100万円を年率1％で運用すると、1年後には101万円に増えます。計算式で表すと以下の通りです。

100万円×（1+0.01）=101万円

このケースではそれぞれ下記の通りになります。

・100万円が「現在価値」
・101万円が「将来価値」
・年率1％は「期待収益率」

反対に、1年後の101万円から現在価値を計算する場合は、以下の計算式で求められます。

101万円÷（1+0.01）=100万円

このケースでは、年率1％は「割引率」となり、将来価値101万円を割引率1％で割り引くことで現在価値が算出できます。

運用利率は同じ1％ですが、現在価値から将来価値を求める利率を「期待収益率」、将来価値から現在価値を求める利率を「割引率」といいます。

ここでのポイントは、「現在のお金の価値と将来もらえるお金の価値は違う」ということです。

期待収益率が年率1%という前提のもとでは、以下の通りになります。

「現在」もらえる100万円の価値＝「将来」もらえる101万円の価値

お金は運用によって増えるため、時間の経過に伴って価値が変わります。IRRは、お金の時間的価値を考慮した投資指標であることを理解しておきましょう。

IRR（内部収益率）の計算方法

ここからは、IRRを求めるための具体的な計算式や計算方法について確認していきます。

IRRの計算式

計算式で使われている記号には、以下のような意味があります。

・C0：初期投資額
・C1～n：1～n年目のキャッシュフロー総額
・r：IRR

上記をさらに具体化すると、計算式は下記のようになります。

IRRの計算式の具体化

初期投資額と各年のキャッシュフロー総額がわかればIRRは求められます。

具体的な計算例

具体例として、当社が販売した区分ワンルームマンションの実際の運用実績を元にIRRを計算してみましょう。

今回は、都内（中央区）の区分ワンルームマンションを金融機関からの借り入れで購入（諸経費含めたフルローンにて購入）し、約6年間運用したシミュレーションとなります。本物件の価格や実質利回りなどは以下の通りです。

区分ワンルームマンション概要

・物件購入価格：約2,320万円
・諸経費：約58万円
・総費用：約2,378万円
・借入金額：約2,270万円
・初期投資額：約120万円
・実質利回り：年約4.07％
・運用期間：約6年
・家賃収入：月額9万2,000円 ※年額110万4,000円
・固定費用：月額1万3,400円（管理費・修繕積立金、賃貸管理委託費用など） ※年額16万800円
・固定資産税：年額5万1,500円
・自己資金：約50万円
・物件売却価格：約2,320万円（購入価格と同額で売却完了）

本物件に投資する場合、初期投資額や各年のキャッシュフローは以下となります。

期間	キャッシュフロー
初期投資額	-¥1,204,900
1年目	-¥29,004
2年目	-¥20,332
3年目	-¥11,471
4年目	-¥2,418
5年目	¥6,833
6年目	¥3,328,207

※クリアル株式会社の実際の運用・売却事例に基づいた数値となります。

上記の計算式に当てはめて計算すると、6年目で売却した場合のIRRは17.7％です。

例えば、2年目以降に物件を今回の売却価格と同額の約2,320万円で売却した場合、IRRは下記の通りになります。

・2年目：65.0％
・3年目：39.1％
・5年目：21.6％

売却する期間が早まるにつれてIRRも高くなることがわかります。

このようにIRRでは、キャッシュフローが発生するタイミングによって値が変わるため、時間的な価値を考慮して利回りを算出することが可能です。

IRRはEXCEL関数で簡単に計算できる

IRRの計算式を見たときに、自分で計算するのは難しいと感じたのではないでしょうか。計算式が複雑なので、電卓を使って算出するのは難しいでしょう。

しかし、EXCELやGoogleスプレッドシートのIRR関数を使えば簡単に計算できます。具体例として示した物件の事例で、IRRの計算方法を確認してみましょう。

IRRを計算するときは出ていくお金をマイナス、入ってくるお金をプラスで入力します。初期投資額と各年のキャッシュフローを入力し、IRR関数で範囲指定すれば自動的にIRRが算出されます。

上記のように計算すると、IRRは17.7％となります。このように、初期投資額と各年のキャッシュフローがわかれば、不動産に限らずさまざまな金融商品のIRRを算出して比較することが可能です。

ただし、IRRはあくまで他の投資内容・手法と比較するためのツールにすぎません。利回りと同様に「IRRが〇％以上なら投資して大丈夫」と一概には判断できません。

IRRを用いて投資判断をするのに不安な方は「不動産クラウドファンディング」を検討されてはいかがでしょうか？

IRR（内部収益率）の活用方法・メリット

IRRはどのような場面で活用できるのでしょうか。投資判断でIRRを活用するメリットは以下の3つです。

・さまざまな金融商品を比較できる
・投資期間が異なる商品を比較できる
・収益の発生タイミングが不安定な案件を比較できる

IRRは投資期間や現在価値などを考慮して収益率を算出するため、不動産だけでなくさまざまな金融商品を比較できます。例えば「不動産と株式、債券を比較して有利な商品に投資する」という場合にも活用できます。

また、不動産は個別性が高く、物件によって投資期間やキャッシュフローが発生するタイミングは変わります。しかし、IRRを活用すれば条件が異なる物件でも比較できます。

不動産投資は購入や入居者の退去、賃貸契約の更新、売却など、キャッシュフローが変動する要因が多いので、IRRとの相性がよいといえるでしょう。

IRR（内部収益率）のデメリット

様々な比較に活用できるIRRですが、デメリットもあります。

投資規模を考慮できない

IRRの数値だけで判断してしまうと、収益額が低い投資方法を選んでしまう可能性があります。

例えば、投資額5,000万円、IRRが5%の不動産投資と投資額100万、IRRが10%の株式投資を比較した場合、IRRだけをみれば株式投資一択ですが、実際の収益額は不動産投資が250万、株式投資が10万となり、不動産投資の方が収益が大きいという結果になります。

株式投資と不動産投資の比較表

そのため、必ずIRRのみならず、収益額も含めて投資判断をしましょう。

IRRだとリスクが測れない

IRRが良くてもハイリスクな投資商材である可能性があります。

例えば不動産投資の場合、レバレッジをかけることで初期投資額を減らして投資を行うことができます。初期投資額が少なくなるとIRRは上がりますので、投資として良いように感じるかもしれませんが、失敗した時にレバレッジをかけている分損も大きい投資となります。

とはいえ、利回りでも同様にリスクは測れません。不動産投資をするなら、空室リスクや家賃滞納リスク、金利上昇リスクなどの基本的なリスクは事前に把握しましょう。

また、IRRが高すぎる場合には注意しましょう。あまりに高いIRRとなった物件には、高利回りな物件同様に下記のようなネガティブな理由が考えられる場合があります。

・賃貸需要が低い
・住人同士のトラブルが止まない
・修繕が適切に行われていない
・室内設備の状態が良好でない
・再建築不可で建て替えできない
・違法建築に該当する
・新耐震基準を満たしていない
・告知事項がある

例えば、最寄り駅から徒歩10分以上と遠く、不便な立地で賃貸需要が見込めない物件は買い手が見つけづらいため、売出価格は低下しやすくなります。しかし、想定家賃を高めに設定すれば、物件価格が低い分だけIRRも上昇します。

いくらIRRが高くても、入居者が見つからなければ家賃収入を得られません。自ら現地に行って物件を見たり、周辺環境をチェックすることも大切です。不安を感じる場合は、投資を見送るのも選択肢といえます。

不動産投資のリスクの詳細は下記をご覧ください。

※関連記事：不動産投資のリスク10選！対処法を知って安定収入を確保しよう

期間を定める必要がある

売却を前提としない投資ではIRRを求めることはできません。そのため、不動産投資で長期的に家賃収入を得たいと考える人などにはIRRは不向きです。

このように、IRRではデメリットもあるため、あくまで参考指標の一つとして活用すると良いでしょう。IRRの結果だけを見て判断することは危険ですので、ご注意ください。

IRR（内部収益率）の目安

不動産投資の場合：ケースバイケース

ネットで検索すると、不動産投資を行うか否かの目安となるIRRは5%などといった情報が出ていますが、実際に不動産は個別性の高い資産であり、購入時の借り入れの有無や築年数や物件種類、エリアによって収益性は大きく変わってきます。そのためIRRもケースバイケースとなります。

例えば、先程ご紹介した不動産投資の例では約2,320万円で購入した区分ワンルーム物件を6年間運用後に売却。自己資金をほとんど使わずに借り入れ（融資）を活用して、物件を購入しているため、IRR17.7％となっています。このように区分ワンルーム投資では一般的に借り入れをテコに自己資金を極力使わずに投資をすることで、高いIRRが期待できます。

ただし、不動産投資では上記のような高いIRRが期待ができる一方で、注意が必要な点も多くあります。一例を挙げると、入居者を確保しづらいエリアに位置する区分マンションを購入してしまい、長期間の空室が出てしまうことで安定した家賃収入を得られないリスクがあります。他にもサブリース問題など、重要なポイントがいくつかあります。

詳しく知りたい方は、弊社グループ会社のクリアルパートナーズ社で個別のご相談も受け付けておりますので、以下よりお気軽にご相談ください。

>>現物不動産の無料相談はこちら

太陽光発電投資の場合：ケースバイケース

太陽光発電投資は、不動産投資と比較されることが多い投資方法です。

固定価格買取制度（FIT）により国が固定価格での電気の買取を保証しているため、長期にわたって安定した売電収入が期待できます。

太陽光発電投資も、投資する目安となるIRRは5％という情報がネットで検索すると出てきますが、不動産投資と同様に物件によって土地価格や初期費用、期待できる売電収入が変わってきますので、個別性が高くIRRもケースバイケースです。

IRRを使って収益不動産や複数の太陽光発電投資案件と比較し、適切な投資判断を行うことが大切です。

太陽光発電投資の危険性・デメリットは下記記事をご参照ください。
※関連記事：太陽光発電投資の危険性・デメリット・リスク！失敗例・FIT制度終了後はどうなる？

次章からは、IRRと用いられることが多い用語について簡潔に解説します。

NPV（正味現在価値）＝投資で得られるキャッシュフローの現在価値-投資額

IRRは投資期間のキャッシュフローの正味現在価値（NPV）が0となる割引率でもあります。NPVもIRRと同様に、投資判断時に用いられる評価指標の一つです。

NPVとIRRの違いは下記のとおりです。

・NPV：投資で得られる利益額の大きさを確認する指標
・IRR：投資の収益率を確認する指標

NPVを計算式で表すと以下の通りです。

NPV（正味現在価値）=キャッシュフローの現在価値（PV）‐投資額

一般的には、NPVが大きいほど収益性が高い投資先だといえます。反対に、NPVがマイナスであれば投資をしないほうがいいと判断できます。

Cap Rate（キャップレート）＝還元利回り

Cap Rate（キャップレート）も不動産の収益性を表す指標の一つです。一般的には、「Cap Rate=実質利回り」として使われることが多いです。

IRRと同じく利回りの一種ですが、投資額やリターンから求める値ではありません。

不動産投資において、キャップレートは物件価値を評価する際に用いられる計算上の利回りで、計算式で表すと以下の通りです。

不動産価値=年間収益（家賃-経費）÷ キャップレート（％）

IRRとは異なり、Cap Rateは投資期間の長さや物件保有中のキャッシュフローの変動は考慮されません。また、投資エリアによってもCap Rateが変わることに注意しましょう。

ハードルレート＝投資を行う際に最低限必要な収益率

例えば、ある企業が新しい機械を導入しようとしている場合、その機械の投資によって得られる収益率が10%だとします。

この企業のハードルレートが8%であれば、その投資は妥当性があるといえます。逆に、ハードルレートが12%であれば、その投資はマイナスになるため投資すべきではないと判断されるでしょう。

ハードルレートを満たすことで、投資資金に対してより多くの利益を得ることが可能です。また、投資効率が向上してさらなる事業拡大もできる可能性も上がります。

ただし、ハードルレートは企業や業界、不動産投資でいえば物件によって異なるため、一概に「〇％以上がいい」とはいえません。さらに、将来の収益やリスクを正確に予測することも難しいです。

投資を始めようと思っても何に投資すればいいか迷う方は、不動産クラウドファンディングをおすすめします。

不動産クラウドファンディングとは

不動産クラウドファンディングは、インターネットを通じて不特定多数の投資家から資金を集め、その資金をもとに不動産投資を行うサービスです。

まず、1つの物件に対してファンドが組成され、募集期間中に一定以上の投資資金が集まるとファンドが成立、運用が開始されます。運用で得られた家賃収入や不動産の売却利益は投資金額に応じて投資家に分配され、運用が終了すると投資元本が返還される仕組みです。

通常、マンションやアパートといった現物不動産を購入するには金融機関からの借入れやまとまった資金が必要ですが、不動産クラウドファンディングの場合は、1万円程度から少額で不動産へ投資できます。

また、入居者との契約や物件の修繕といった管理業務はすべて運営会社に任せられ、運用に手間がかかりません。ほったらかしで不動産投資を始めることができます。

さらにインターネットで取引が完結する手軽さもあり、投資初心者の方を中心に人気を集めています。たとえば、弊社で運営する「CREAL」で実際に募集された以下のような案件の場合（現在は運営完了）は、募集金額は全体で6億3,100万円で投資家の皆様は1万円から投資が可能です。また投資した金額は12ヶ月間運用され、想定利回り（年利）5％の配当金を受け取ることができます。

100万円投資した場合は、年間5万円を配当金として受け取ることが想定されています。
例）CREALのファンド詳細ページ

CREALのファンド詳細ページ

一般的な不動産クラウドファンディングサービスにおける投資対象不動産は、区分マンションの案件が中心となっています。マンション以外にも、商業ビルやホテル、保育園、学校などを扱っている不動産クラウドファンディングサービスもあります。

ただし、案件によっては募集開始後に数分で募集が終了するケースもあり、クリック合戦となるため注意が必要です。

少額から不動産に投資ができ、契約実務や不動産管理は運営会社に任せられることから、手間を掛けずに資産運用ができ、投資初心者から経験者まで幅広い層の投資家から人気を集めています。

主なメリット

3～8％程度と比較的高い利回りが期待できる

現在は低金利が続いており、2021年8月時点での大手銀行の普通預金金利は年0.001％（税引前）※1です。100万円を預け入れても、1年間で受け取れる利息はわずか10円（100万円×0.001％）となります。

金融商品では、2021年7月の東証一部上場企業の株式利回り（加重平均利回り）は1.96％※2、2021年6月のJ-REITの分配金利回りは3.34％※3となっています。不動産クラウドファンディングの想定利回りは概ね3～8％程度※4のファンドを扱う運営会社が多く、預貯金や他の金融商品に比べて高い利回りが期待できます。

利回りに関しても、最低投資額と同様に各サービス/各案件ごとに異なるため、詳細を確認した上でリスク・リターンを考慮し、自身が許容できる範囲内で選ぶようにしましょう。当社で運営する「CREAL」では、アセットタイプなどに応じて平均想定利回り4.3％※5のファンドを取り扱っています。

不動産クラウドファンディングの利回りの詳細は下記記事をご参照ください。
※関連記事：不動産クラウドファンディングの利回りはどれくらい？他の投資商品との比較も紹介

※1 参考：三菱UFJ銀行「円預金金利」
※2 参考：日本取引所グループ「その他統計資料」
※3 参考：一般社団法人不動産証券化協会「J-REIT分配金利回り（10年間）」
※4 出所:（株）矢野経済研究所「2021年版国内クラウドファンディングの市場動向」
※5：2024年2月末時点で運用中の当社組成ファンドの想定利回りの平均値

社会貢献にも寄与できる

たとえば、保育園ファンドに投資をすれば、待機児童や少子化問題の解消に貢献でき、ホテルファンドでは、老朽化した不動産の再生による雇用の創出や地方創生などにも寄与することができます。以下、弊社で運営する「CREAL」の社会貢献に関連するファンドの事例となります。
CREALの保育園ファンドの事例

CREALの保育園ファンドの事例

CREALのホテルファンドの事例

不動産投資クラウドファンディングは投資家として配当金のような金銭的なリターンを得るだけでなく、社会的なリターンを得られる側面もあります。

まとめ：IRR（内部収益率）とは

IRRについて理解すれば、さまざまな金融商品を同じ尺度で比較できるため、投資判断がしやすくなります。特に不動産は投資期間が長期にわたるケースが多く、キャッシュフローも年度によって変動するため、IRRとの相性はよいといえます。

IRRは、初期投資額と各年のキャッシュフローがわかればEXCELの関数で簡単に計算できるので、投資判断の指標として活用してみましょう。

IRRを用いて投資判断をするのに不安な方は「不動産クラウドファンディング」を検討されてはいかがでしょうか？当社の不動産クラウドファンディングサービス「CREAL」が最低金額1万円から投資できるサービスです。

IRR（内部収益率）とは？初心者もすぐわかる計算式や利回りとの違いを紹介