IRR(内部収益率)とは?初心者もすぐわかる計算式や利回りとの違いを紹介

IRR(内部収益率)は、投資判断の目安となる指標の一つです。

IRRという言葉を聞いたことはあっても、意味や計算方法はよくわからないのではないでしょうか。

IRRは難しいと感じるかもしれませんが、簡単に計算する方法もあるので、意味を理解しておくと投資判断に役立ちます。

今回は、IRRの意味や活用方法、計算式などについてわかりやすく解説していきます。

IRRを用いて投資判断をするのに不安な方は「不動産クラウドファンディング」を検討されてはいかがでしょうか?

  • 不動産クラウドファンディング「CREAL」では、東証グロース市場上場の当社が厳選した不動産へ1万円からほったらかしで投資可能です!
    想定利回り(年利)4.0~5.5%※の分配金を定期的に受け取れ、2018年サービス開始以来元本割れもございません!

  • ※ 2024年1月末現在

  • IRR(内部収益率)とは

    IRR(内部収益率:Internal Rate of Return)とは、簡単に説明すると、お金の時間的な価値を考慮して計算した利回りです。単に「投資額に対してどれだけのリターンを得られるか」ではなく、時間的価値も考慮しているのがポイントです。

    投資判断の指標として、一般的に使われるのが「利回り」でしょう。利回りとIRRとの違いは下記の通りです。

    利回りとの違い:時間的価値を考慮しているかどうか

    利回りは投資額に対する収益の割合を表し、不動産投資では主に「表面利回り」や「実質利回り」が使われます。表面利回りや実質利回りは収益が発生するタイミングを考慮しておらず、1年後に発生した収益も、3年後に発生した収益も価値は同じです。

    一方、IRRは収益を再投資することが前提であるため、短期間で発生した収益ほど価値が高いとみなされます。また、IRRの意味をさらに理解するには、「割引率」も知る必要があります。

    ※「IRRの計算式を早く見たい」という方は、「IRRの計算方法」をクリックしてご覧ください。

    割引率=将来のお金の価値(将来価値)を現在価値に換算するために用いる割合

    割引率の計算

    仮に100万円を年率1%で運用すると、1年後には101万円に増えます。計算式で表すと以下の通りです。

    100万円×(1+0.01)=101万円

    このケースではそれぞれ下記の通りになります。

    • ・100万円が「現在価値」
    • ・101万円が「将来価値」
    • ・年率1%は「期待収益率」

    反対に、1年後の101万円から現在価値を計算する場合は、以下の計算式で求められます。

    101万円÷(1+0.01)=100万円

    このケースでは、年率1%は「割引率」となり、将来価値101万円を割引率1%で割り引くことで現在価値が算出できます。

    運用利率は同じ1%ですが、現在価値から将来価値を求める利率を「期待収益率」、将来価値から現在価値を求める利率を「割引率」といいます。

    ここでのポイントは、「現在のお金の価値と将来もらえるお金の価値は違う」ということです。

    期待収益率が年率1%という前提のもとでは、以下の通りになります。

    「現在」もらえる100万円の価値=「将来」もらえる101万円の価値

    お金は運用によって増えるため、時間の経過に伴って価値が変わります。IRRは、お金の時間的価値を考慮した投資指標であることを理解しておきましょう。

    IRR(内部収益率)の計算方法

    ここからは、IRRを求めるための具体的な計算式や計算方法について確認していきます。

    IRRの計算式

    計算式で使われている記号には、以下のような意味があります。

    • ・C0:初期投資額
    • ・C1~n:1~n年目のキャッシュフロー総額
    • ・r:IRR

    上記をさらに具体化すると、計算式は下記のようになります。

    IRRの計算式の具体化

    初期投資額と各年のキャッシュフロー総額がわかればIRRは求められます。

    具体的な計算例

    具体例として、当社が販売した区分ワンルームマンションの実際の運用実績を元にIRRを計算してみましょう。

    今回は、都内(中央区)の区分ワンルームマンションを金融機関からの借り入れで購入(諸経費含めたフルローンにて購入)し、約6年間運用したシミュレーションとなります。本物件の価格や実質利回りなどは以下の通りです。

    区分ワンルームマンション概要

    • ・物件購入価格:約2,320万円
    • ・諸経費:約58万円
    • ・総費用:約2,378万円
    • ・借入金額:約2,270万円
    • ・初期投資額:約120万円
    • ・実質利回り:年約4.07%
    • ・運用期間:約6年
    • ・家賃収入:月額9万2,000円 ※年額110万4,000円
    • ・固定費用:月額1万3,400円(管理費・修繕積立金、賃貸管理委託費用など) ※年額16万800円
    • ・固定資産税:年額5万1,500円
    • ・自己資金:約50万円
    • ・物件売却価格:約2,320万円(購入価格と同額で売却完了)

    本物件に投資する場合、初期投資額や各年のキャッシュフローは以下となります。

    期間 キャッシュフロー
    初期投資額 -¥1,204,900
    1年目 -¥29,004
    2年目 -¥20,332
    3年目 -¥11,471
    4年目 -¥2,418
    5年目 ¥6,833
    6年目 ¥3,328,207

    ※クリアル株式会社の実際の運用・売却事例に基づいた数値となります。

    上記の計算式に当てはめて計算すると、6年目で売却した場合のIRRは17.7%です。

    例えば、2年目以降に物件を今回の売却価格と同額の約2,320万円で売却した場合、IRRは下記の通りになります。

    • ・2年目:65.0%
    • ・3年目:39.1%
    • ・5年目:21.6%

    売却する期間が早まるにつれてIRRも高くなることがわかります。

    このようにIRRでは、キャッシュフローが発生するタイミングによって値が変わるため、時間的な価値を考慮して利回りを算出することが可能です。

    IRRはEXCEL関数で簡単に計算できる

    IRRの計算式を見たときに、自分で計算するのは難しいと感じたのではないでしょうか。計算式が複雑なので、電卓を使って算出するのは難しいでしょう。

    しかし、EXCELやGoogleスプレッドシートのIRR関数を使えば簡単に計算できます。具体例として示した物件の事例で、IRRの計算方法を確認してみましょう。

    IRRを計算するときは出ていくお金をマイナス、入ってくるお金をプラスで入力します。初期投資額と各年のキャッシュフローを入力し、IRR関数で範囲指定すれば自動的にIRRが算出されます。

    上記のように計算すると、IRRは17.7%となります。このように、初期投資額と各年のキャッシュフローがわかれば、不動産に限らずさまざまな金融商品のIRRを算出して比較することが可能です。

    ただし、IRRはあくまで他の投資内容・手法と比較するためのツールにすぎません。利回りと同様に「IRRが〇%以上なら投資して大丈夫」と一概には判断できません。

    IRRを用いて投資判断をするのに不安な方は「不動産クラウドファンディング」を検討されてはいかがでしょうか?

  • 不動産クラウドファンディング「CREAL」では、東証グロース市場上場の当社が厳選した不動産へ1万円からほったらかしで投資可能です!
    想定利回り(年利)4.0~5.5%※の分配金を定期的に受け取れ、2018年サービス開始以来元本割れもございません!

  • ※ 2024年1月末現在

  • IRR(内部収益率)の活用方法・メリット

    IRRはどのような場面で活用できるのでしょうか。投資判断でIRRを活用するメリットは以下の3つです。

    • ・さまざまな金融商品を比較できる
    • ・投資期間が異なる商品を比較できる
    • ・収益の発生タイミングが不安定な案件を比較できる

    IRRは投資期間や現在価値などを考慮して収益率を算出するため、不動産だけでなくさまざまな金融商品を比較できます。例えば「不動産と株式、債券を比較して有利な商品に投資する」という場合にも活用できます。

    また、不動産は個別性が高く、物件によって投資期間やキャッシュフローが発生するタイミングは変わります。しかし、IRRを活用すれば条件が異なる物件でも比較できます。

    不動産投資は購入や入居者の退去、賃貸契約の更新、売却など、キャッシュフローが変動する要因が多いので、IRRとの相性がよいといえるでしょう。

    IRR(内部収益率)のデメリット

    IRR(内部収益率)のデメリット

    様々な比較に活用できるIRRですが、デメリットもあります。

    投資規模を考慮できない

    IRRの数値だけで判断してしまうと、収益額が低い投資方法を選んでしまう可能性があります。

    例えば、投資額5,000万円、IRRが5%の不動産投資と投資額100万、IRRが10%の株式投資を比較した場合、IRRだけをみれば株式投資一択ですが、実際の収益額は不動産投資が250万、株式投資が10万となり、不動産投資の方が収益が大きいという結果になります。

    株式投資と不動産投資の比較表

    そのため、必ずIRRのみならず、収益額も含めて投資判断をしましょう。

    IRRだとリスクが測れない

    IRRが良くてもハイリスクな投資商材である可能性があります。

    例えば不動産投資の場合、レバレッジをかけることで初期投資額を減らして投資を行うことができます。初期投資額が少なくなるとIRRは上がりますので、投資として良いように感じるかもしれませんが、失敗した時にレバレッジをかけている分損も大きい投資となります。

    とはいえ、利回りでも同様にリスクは測れません。不動産投資をするなら、空室リスクや家賃滞納リスク、金利上昇リスクなどの基本的なリスクは事前に把握しましょう。

    また、IRRが高すぎる場合には注意しましょう。あまりに高いIRRとなった物件には、高利回りな物件同様に下記のようなネガティブな理由が考えられる場合があります。

    • ・賃貸需要が低い
    • ・住人同士のトラブルが止まない
    • ・修繕が適切に行われていない
    • ・室内設備の状態が良好でない
    • ・再建築不可で建て替えできない
    • ・違法建築に該当する
    • ・新耐震基準を満たしていない
    • ・告知事項がある

    例えば、最寄り駅から徒歩10分以上と遠く、不便な立地で賃貸需要が見込めない物件は買い手が見つけづらいため、売出価格は低下しやすくなります。しかし、想定家賃を高めに設定すれば、物件価格が低い分だけIRRも上昇します。

    いくらIRRが高くても、入居者が見つからなければ家賃収入を得られません。自ら現地に行って物件を見たり、周辺環境をチェックすることも大切です。不安を感じる場合は、投資を見送るのも選択肢といえます。

    不動産投資のリスクの詳細は下記をご覧ください。

    ※関連記事:不動産投資のリスク10選!対処法を知って安定収入を確保しよう

    期間を定める必要がある

    売却を前提としない投資ではIRRを求めることはできません。そのため、不動産投資で長期的に家賃収入を得たいと考える人などにはIRRは不向きです。

    このように、IRRではデメリットもあるため、あくまで参考指標の一つとして活用すると良いでしょう。IRRの結果だけを見て判断することは危険ですので、ご注意ください。

  • 不動産クラウドファンディング「CREAL」では、東証グロース市場上場の当社が厳選した不動産へ1万円からほったらかしで投資可能です!
    想定利回り(年利)4.0~5.5%※の分配金を定期的に受け取れ、2018年サービス開始以来元本割れもございません!

  • ※ 2024年1月末現在

  • IRR(内部収益率)の目安

    不動産投資の場合:ケースバイケース

    ネットで検索すると、不動産投資を行うか否かの目安となるIRRは5%などといった情報が出ていますが、実際に不動産は個別性の高い資産であり、購入時の借り入れの有無や築年数や物件種類、エリアによって収益性は大きく変わってきます。そのためIRRもケースバイケースとなります。

    例えば、先程ご紹介した不動産投資の例では約2,320万円で購入した区分ワンルーム物件を6年間運用後に売却。自己資金をほとんど使わずに借り入れ(融資)を活用して、物件を購入しているため、IRR17.7%となっています。このように区分ワンルーム投資では一般的に借り入れをテコに自己資金を極力使わずに投資をすることで、高いIRRが期待できます。

    ただし、不動産投資では上記のような高いIRRが期待ができる一方で、注意が必要な点も多くあります。一例を挙げると、入居者を確保しづらいエリアに位置する区分マンションを購入してしまい、長期間の空室が出てしまうことで安定した家賃収入を得られないリスクがあります。他にもサブリース問題など、重要なポイントがいくつかあります。

    詳しく知りたい方は、弊社グループ会社のクリアルパートナーズ社で個別のご相談も受け付けておりますので、以下よりお気軽にご相談ください。

    >>現物不動産の無料相談はこちら

    太陽光発電投資の場合:ケースバイケース

    太陽光発電投資は、不動産投資と比較されることが多い投資方法です。

    固定価格買取制度(FIT)により国が固定価格での電気の買取を保証しているため、長期にわたって安定した売電収入が期待できます。

    太陽光発電投資も、投資する目安となるIRRは5%という情報がネットで検索すると出てきますが、不動産投資と同様に物件によって土地価格や初期費用、期待できる売電収入が変わってきますので、個別性が高くIRRもケースバイケースです。

    IRRを使って収益不動産や複数の太陽光発電投資案件と比較し、適切な投資判断を行うことが大切です。

    太陽光発電投資の危険性・デメリットは下記記事をご参照ください。
    ※関連記事:太陽光発電投資の危険性・デメリット・リスク!失敗例・FIT制度終了後はどうなる?

    次章からは、IRRと用いられることが多い用語について簡潔に解説します。

    NPV(正味現在価値)=投資で得られるキャッシュフローの現在価値-投資額

    IRRは投資期間のキャッシュフローの正味現在価値(NPV)が0となる割引率でもあります。NPVもIRRと同様に、投資判断時に用いられる評価指標の一つです。

    NPVとIRRの違いは下記のとおりです。

    • ・NPV:投資で得られる利益額の大きさを確認する指標
    • ・IRR:投資の収益率を確認する指標

    NPVを計算式で表すと以下の通りです。

    NPV(正味現在価値)=キャッシュフローの現在価値(PV)‐投資額

    一般的には、NPVが大きいほど収益性が高い投資先だといえます。反対に、NPVがマイナスであれば投資をしないほうがいいと判断できます。

    Cap Rate(キャップレート)=還元利回り

    Cap Rate(キャップレート)も不動産の収益性を表す指標の一つです。一般的には、「Cap Rate=実質利回り」として使われることが多いです。

    IRRと同じく利回りの一種ですが、投資額やリターンから求める値ではありません。

    不動産投資において、キャップレートは物件価値を評価する際に用いられる計算上の利回りで、計算式で表すと以下の通りです。

    不動産価値=年間収益(家賃-経費)÷ キャップレート(%)

    IRRとは異なり、Cap Rateは投資期間の長さや物件保有中のキャッシュフローの変動は考慮されません。また、投資エリアによってもCap Rateが変わることに注意しましょう。

    ハードルレート=投資を行う際に最低限必要な収益率

    例えば、ある企業が新しい機械を導入しようとしている場合、その機械の投資によって得られる収益率が10%だとします。

    この企業のハードルレートが8%であれば、その投資は妥当性があるといえます。逆に、ハードルレートが12%であれば、その投資はマイナスになるため投資すべきではないと判断されるでしょう。

    ハードルレートを満たすことで、投資資金に対してより多くの利益を得ることが可能です。また、投資効率が向上してさらなる事業拡大もできる可能性も上がります。

    ただし、ハードルレートは企業や業界、不動産投資でいえば物件によって異なるため、一概に「〇%以上がいい」とはいえません。さらに、将来の収益やリスクを正確に予測することも難しいです。

    まとめ:IRR(内部収益率)とは

    IRRについて理解すれば、さまざまな金融商品を同じ尺度で比較できるため、投資判断がしやすくなります。特に不動産は投資期間が長期にわたるケースが多く、キャッシュフローも年度によって変動するため、IRRとの相性はよいといえます。

    IRRは、初期投資額と各年のキャッシュフローがわかればEXCELの関数で簡単に計算できるので、投資判断の指標として活用してみましょう。

    IRRを用いて投資判断をするのに不安な方は「不動産クラウドファンディング」を検討されてはいかがでしょうか?当社の不動産クラウドファンディングサービス「CREAL」が最低金額1万円から投資できるサービスです。

  • CREALなら1万円からリスクを抑えて不動産投資を始められる

  • ★CREALは経済アナリストの馬渕 磨理子さんにもご紹介いただいております★

  • CREALは、1万円から投資できる不動産投資型クラウドファンディングサービスです。

  • プロが厳選した不動産へ投資ができ、想定利回り(年利)4.0~5.5%の分配金を定期的に受け取れます※1。東京証券取引所グロース市場に上場している不動産アセットマネジメント会社が運営しており、運用の手間なく、ほったらかしで投資できる点も特徴です。

  • CREALは商品ラインナップが豊富で大型案件を多数取り揃えており、マンションだけでなくホテルや保育園、学校など、個人では難しい不動産にも投資できます。

  • また、すべてのファンドに弊社も5%程度の劣後出資をしています。不動産価値の下落が起きた場合は、まず弊社の出資分から損失の負担が生じる仕組みになっているため、リスクを抑えながら不動産への投資が可能です。

  • 5%程度の劣後出資

  • 2018年11月のサービス開始から現時点まで、元本割れもございません。※

  • ファンド公開も月に1~3案件のため、ファンド募集開始直後に投資申し込みができるよう、
    今のうちに投資家登録(無料)まで済ませておくことをおすすめします!

  • ※ 2024年1月末現在

  • 【2分で解説】不動産投資クラウドファンディングサービス「CREAL(クリアル)」とは

    Amazonギフトカード

    メールアドレスの形式で入力してください

    半角英数字・記号のみ、8文字以上で入力ください

    利用規約個人情報保護方針に同意の上ご利用ください。

    プレゼントの詳細は こちら