2023/10/31

少額から不動産投資を始める5つの方法比較！メリット・デメリット、おすすめの人を解説

不動産投資

投資手法としては歴史が長く「ミドルリスク・ミドルリターン」といわれ、毎月安定した家賃収入を得られることから、資産形成の選択肢として「不動産投資」に注目する人は多いです。しかし、マンションやアパートを取得するにはまとまったお金がかかるため、初心者にはハードルが高いと感じるのではないでしょうか。

不動産投資にはマンションやアパートの一棟を対象にした投資のみならず、少額から不動産投資ができる商品・サービスもあるのです。

今回は、少額から不動産投資を始める5つの方法を比較しそれぞれのメリット・デメリット、おすすめの人を解説します。

記事を読めば、あなたに適した投資先を判断する手助けになるでしょう。

少額から不動産投資を始める5つの方法比較

まずはそれぞれの概要を確認していきましょう。

商品名	最低投資金額	平均利回り（程度）	おすすめの人
不動産小口化商品	100万円程度～	3～4％	少額で投資を始めつつ、物件に所有権を持ちたい人（任意組合型と賃貸型）
不動産クラウドファンディング	1万円程度～	3〜8％ ※想定利回り	インターネットで手続きを完了させて、 1万円という少額から投資したい人
J-REIT （不動産投資信託）	数万円程度～	4.22％ ※分配金利回り	少額で投資を始めつつ、自分で売買タイミングを判断したい人
区分マンション（ワンルーム）	数十万円程度～	東京都の城南地区で3.5％城東地区で3.7％ ※取引利回り	高額なローンが組めて、老後の年金代わりとして収入源を確保したい人
ヤドカリ投資	数十万円程度～	※物件による	これから自宅を購入検討の人

※当社調べ

不動産小口化商品：100万円程度～

不動産小口化商品の仕組み

不動産小口化商品とは、不動産を小口化して少額から取引できるようにした投資商品です。たとえば、1億円の一棟マンションを「1口100万円×100口」で販売するイメージです。不動産から得られた利益は、投資口数に応じて投資家に分配されます。

「不動産特定共同事業法」という法律に基づいて運営されており、国土交通大臣または都道府県知事の許可をうけた不動産特定共同事業者から購入します。

不動産小口化商品は、主に「匿名組合型」「任意組合型」「賃貸型」の3種類があります。

不動産小口化商品の詳細は下記記事をご参照ください。
※関連記事：不動産小口化商品とは？メリット・デメリット・3種類ごとおすすめの人も紹介

匿名組合型

不動産を管理する事業者と匿名契約を締結します。事業者が運用益の一部を分配する仕組みで、投資家に所有権はありません。

任意組合型

不動産を複数の投資家で共同所有します。組合を組成して、出資した複数の投資家が共同で事業を行うのが特徴です。投資家には共同所有者として物件の所有権（共有持分権）があります。

任意組合型の詳細は下記記事をご参照ください。
※関連記事：不動産小口化商品の任意組合型とは？匿名組合型との違いを比較表付きで解説

賃貸型

任意組合型と同じく物件の所有権が認められます。出資後に事業者と賃貸借契約を締結することで、賃貸収入を得られる仕組みになっています。

商品によって異なりますが、匿名組合型は1口数万円程度、任意組合型は1口100万円程度から投資できることが一般的です。利回りは不動産投資クラウドファンディングと同程度の水準となっており、3〜4％程度が標準です。

なお、次にご説明する不動産投資クラウドファンディングも不動産特定共同事業法に基づいて運営されており、ファンドを組成して投資家と匿名組合契約または任意組合契約を締結します。不動産特定共同事業法に基づいた不動産小口化商品の1つに分類されます。（詳細は後述します。）

不動産小口化商品のメリット・デメリットは、「不動産小口化商品の特徴」からご覧ください。

不動産クラウドファンディング：1万円～

不動産クラウドファンディングの仕組み

不動産クラウドファンディングでは、不動産小口化商品と同じく不動産特定共同事業法に基づいて運営されていますが、電子取引業務の認可を受けて、インターネットで投資家登録から投資申込みまですべて完結できる点が不動産小口化商品と異なります。インターネットを通じて不特定多数の投資家から集めた資金で不動産運用を行うサービスです。

オンラインで1つの物件についてファンドが組成され、募集期間中に一定以上の資金が集まるとファンドが成立して運用が開始されます。運用で得られた収益は投資金額に応じて投資家に分配され、運用が終了すると元本が返還される仕組みです。（複数物件でファンドが組成されるケースもございます。）

事業者によっては1万円程度から投資可能で、多くの運営会社で想定利回りが概ね3〜8％程度※1のファンドを取り扱っています。
※1 矢野経済研究所「2022年版国内クラウドファンディングの市場動向」

不動産投資クラウドファンディングの詳細は下記記事をご参照ください。
※関連記事：不動産投資クラウドファンディングとは？他の不動産投資商品との比較表付き

不動産クラウドファンディングのメリット・デメリットは、「不動産クラウドファンディングの特徴」からご覧ください。

J-REIT（不動産投資信託）：数万円程度～

J-REIT（不動産投資信託）とは、投資家から集めた資金でオフィスビルや商業施設などの不動産を購入し、運用益を投資家に分配する金融商品です。

証券取引所に上場しており、証券口座を通じて株式と同じように売買が可能です。保有期間中は、年1〜2回の決算ごとに分配金を受け取れます。

J-REITには「配当可能利益の90％超を投資家に分配する」などの要件を満たすと、実質的に法人税がかからない「導管性」という仕組みがあります。そのため、投資家に分配金を出しやすい金融商品といえるでしょう。

最低投資金額は銘柄によって異なり、2023年10月17日時点の投資口価格は5万円〜65万円程度、平均利回りは4.22％※1です。多くの銘柄は10万円台で購入できます。
※1 JAPAN-REIT.COM「利回り一覧」

リートの基本的な内容は下記記事をご参照ください。
※関連記事：リート（REIT）とは？仕組みや種類、他の不動産投資との比較を紹介

J-REITのメリット・デメリットは、「J-REIT（不動産投資信託）の特徴」からご覧ください。

区分マンション（ワンルーム）投資：数十万円程度～

ワンルームなどの区分マンションを購入し、入居希望者に貸し出して家賃収入を得る方法です。一棟マンション・アパートに比べると物件価格が安く、初期費用は比較的少なく済みます。

中古ワンルームであれば、エリアや築年数によっては数百万円で購入できる物件もあります。金融機関の融資を利用することで、数十万円〜百万円程度の初期費用で投資を始めることも可能です。

初めて現物不動産に投資する場合、少額から物件を取得したいなら区分のワンルームマンションが選択肢となるでしょう。

利回りは物件によって差がありますが、2023年9月のデータでは、賃貸住宅一棟（ワンルーム）における取引利回りは東京都の城南地区で3.5％、城東地区で3.7％※1となっています。
※1 日本不動産研究所「第48回不動産投資家調査（2023年10月現在）」

ワンルームマンション投資をしようにも、「失敗する原因」が気になる方は、下記記事をご参照ください。
※関連記事：ワンルームマンション投資の失敗原因8選！事例・対処法も紹介

ワンルームマンション投資のメリット・デメリットは、「区分マンション/ワンルーム投資の特徴」からご覧ください。

ヤドカリ投資：数十万円程度～

ヤドカリ投資とは、不動産の価値が上がったタイミングで、購入した自宅を住み替えることで売却益を狙う投資方法です。文字通り、ヤドカリが次々と貝殻を替えていくことから、この呼び名が知られるようになりました。

大手や上場企業に勤めるサラリーマン、公務員などは、金融機関から「属性が高い＝安定的な収入があるので信用できる」とみなされ、より住宅ローンの審査が通りやすくなります。場合によっては、フルローンが通って初期費用を大幅に削減できることもあるのです。

当社にも、都内の中古マンションを4,300万円で購入して、5年経過して6,000万円以上で売却できる見込みで、約2,000万円の売却益を得る社員もいます。

ヤドカリ投資のメリット・デメリットは、「ヤドカリ投資の特徴」からご覧ください。

不動産小口化商品の特徴

メリット

・高額物件に少額から投資できる
・任意組合型と賃貸型は所有権を得られる
・日々の値動きがない商品設計
・定期的に配当がもらえる
・物件の管理・運用を任せられる
・リスクを軽減する仕組みがある

不動産小口化商品は、高額物件に少額から投資できるのが魅力です。都内の一棟マンションのような大型物件を購入するには、億単位の資金を用意しなくてはなりません。不動産小口化商品を利用すれば、個人でも1口数十万円～100万円程度から投資できます。

任意組合型の場合、現物不動産と同じように所有権を得られます。不動産は現金より相続税評価額が下がるため、相続税対策として活用できる場合があります。（詳細は税理士にご確認ください。）

株式のような日々の値動きがなく、定期的に配当がもらえるのも魅力です。物件管理は運営会社に任せられるため、時間や手間をかけずに安定収入を確保できます。

また、リスクを軽減する仕組みが用意されており、売却時に損失が生じた場合にまず運営会社の出資分から負担する「劣後出資」が採用されているケースもあります。

優先劣後構造の仕組みの図

ただし、相続時の税制上のメリットを享受できる一方で、無限責任を追うことになる点には注意が必要です。
※無限責任：出資金額にかかわらず、全ての債務について弁済義務を負うこと。例えば、物件に備え付けられた看板や窓が落下して通行人に直撃して死亡した場合、投資家は損害賠償責任を負います。

デメリット・リスク

・電子契約非対応
・物件の選択肢が少ない
・1口100万円必要な場合もある
・金融機関の融資を利用できない
・中途解約できないケースもある

不動産小口化商品は、電子契約ができない点や他の投資方法に比べて物件の選択肢が少ないです。

金融機関の融資を利用できないため、全額自己資金で購入しなくてはなりません。不動産投資としては比較的少額から始められますが、100万円程度の資金を準備する必要があります。（サービスによっては数十万円から始められるものもあります）

また、商品によっては中途解約できないケースもあります。中途解約はできても、買い手が見つからずに現金化に時間がかかる可能性もあるので注意が必要です。

不動産クラウドファンディングの特徴

メリット

・日々の値動きがない商品設計※
・定期的に配当がもらえる※
・物件の管理・運用を任せられる※
・リスクを軽減する仕組みがある※
・インターネットで1万円から手軽に投資できる
・さまざまなアセットタイプの不動産に投資できる

「※」の項目については、不動産小口化商品と同様のメリットとなります。

不動産投資クラウドファンディングでは、電子契約に対応しておりインターネットで1万円程度の少額から投資できます。そのため、まとまった資金を準備することなく、手軽に不動産投資を始められます。

一棟/区分マンションをはじめ、商業施設やホテル、保育園などさまざまなアセットタイプに投資できるのも特徴です。

CREALの不動産投資クラウドファンディングのお客様の声は、下記記事をご参照ください。
※関連記事：少額で投資ができ手間もかからないという理由で不動産投資クラウドファンディングへの投資を決めました

デメリット・リスク

・金融機関の融資を利用できない※
・中途解約できないケースもある※
・申し込みが集中して投資できないことがある

「※」の項目については、不動産小口化商品と同様のデメリットとなります。

案件によっては、ファンド募集の際に申し込みが集中することがあります。「人気の高いサービス」「高利回りのファンド」「募集金額が少ないファンド」の場合、募集開始から数十秒〜数分で受付終了となるケースもあるので注意が必要です。

J-REIT（不動産投資信託）の特徴

メリット

・現金化しやすい
・分配金だけでなく値上がり益も期待できる
・少額から不動産に分散投資ができる
・物件管理を任せられる

J-REITは流動性が高く、市場で売却して数日で現金化できます。急にお金が必要になっても、保有銘柄を売却して資金を準備できるので安心です。上場株式と同じように投資口価格は変動するため、売買タイミングによっては値上がり益も期待できます。

J-REITを運営する投資法人は、投資家から集めた資金や借入金でさまざまな不動産に投資を行います。J-REIT銘柄に投資をすることで、複数の不動産を保有しているのと同じ効果を得られます。物件管理は投資法人に任せられるので、手間もかかりません。

デメリット

・価格変動リスク
・分配金の減額リスク
・投資物件を選べない

J-REITは値上がり益が期待できますが、購入時より投資口価格が下がって売却損が生じるリスクもあります。将来の値動きは予測できないため、初心者が売買タイミングを適切に判断するのは難しいでしょう。

J-REITは分配金を出しやすい金融商品ですが、運用状況によっては分配金が減額されるリスクもあります。直近では、新型コロナウイルス感染症の影響で観光需要が落ち込んだホテル系リートの分配金利回りが大きく低下しました。

また、投資法人が購入する物件を選定するため、投資家が自分で投資物件を選ぶことはできません。

区分マンション/ワンルーム投資の特徴

メリット

・毎月家賃収入を得られる
・不動産投資のノウハウを学べる
・金融機関の融資を利用できる
・物件によっては高利回りが期待できる

現物不動産への投資であるため、入居者がいれば毎月家賃収入を得られます。物件購入から賃貸管理、売却まで不動産投資のノウハウを一通り学べるのも魅力です。自己資金で購入する場合はまとまったお金がかかりますが、金融機関の融資を利用すれば初期費用を抑えられ、レバレッジ効果が期待できます。

また、築年数が経過した中古ワンルームは新築に比べて価格が安く、利回りが比較的高い傾向にあります。投資するエリアや築年数によっては高利回りが期待できるでしょう。

デメリット

・まとまったお金が必要
・投資金額の回収に時間がかかる
・空室・家賃滞納リスクがある
・修繕費がかかることがある

融資を利用すれば初期費用を抑えられますが、それでもある程度の頭金を準備しなくてはなりません。初期費用を抑えるほど借入金が増えて、返済負担が重くなります。

家賃収入を得られても、その大半を借入金の返済に充てるとキャッシュフローはほとんど手元に残らないでしょう。返済期間によっては、毎月のキャッシュフローが赤字になる恐れがあります。

区分マンション/ワンルームは、空室や家賃滞納が発生すると家賃収入を得られないのもデメリットです。築年数が古い物件の場合、設備などが故障して多額の修繕費がかかることもあります。

ワンルームマンション投資の失敗原因・デメリットは下記記事をご参照ください。
※関連記事：ワンルームマンション投資の失敗原因・儲からないといわれる理由8選！事例・対処法も紹介

区分マンションなどへの投資で家賃収入を作る方法は下記記事で解説しています。
※関連記事：家賃収入の作り方とは？仕組みやメリット・失敗事例について解説

ヤドカリ投資の特徴

メリット

・住宅ローンで購入できる（投資用ローンよりも金利が低い）
・自分の住まいを実質無料で住める可能性がある

住宅ローンでフルローンが通れば、初期費用を大幅に削減できることもあります。

今の日本の不動産価格の値上がり状況を考えると、月日が経過すると、物件によっては値上がりすることもあります。しかも、条件を満たせば売却益3,000万円までは非課税となる場合もあるのです。

※参考：三井のリハウス

売却益を得られれば、無料どころか収益を得つつ自分の住まいを確保できることになります。先の例の約2,000万円の売却益を得られれば、2,000万円を頭金にすれば、さらにグレードの高い住まいも購入できる可能性が生じるのです。

条件によっては住宅ローン減税が適用され、還付金を受け取れる場合もあります。

デメリット：物件選びを失敗すると売却益を得られないorマイナスになる危険性もある

売却するには、当然ながら買い手がいないと売却できません。つまり、なるべく多くの物件購入希望者から欲しいと思われる物件にヤドカリ投資にて購入する必要があるのです。仮に買い手が見つかっても、自分が購入したときの価格よりも安い価格でないと購入してもらえないこともあり、かえってマイナスになることもあるのです。

不動産投資の売却益をより多く生むには、なるべく安く買って高く売る必要があります。売れやすい物件選びでは価格や立地、周辺環境、賃貸需要などを調査する必要があります。

価格は、エリアや築年数、間取りが似た物件と比較して著しく高くない（低くない）かを確認しましょう。価格があまりに高い場合は収益性が下がり、あまりに低い場合は事故物件などの訳あり物件である可能性があります。

「エリア」「建物」「契約内容」でチェックしておきたい項目はそれぞれ以下の通りです。ただし、物件に応じて確認すべきポイントはさまざまであり、以下は一例となります。

＜エリア＞

・政令指定都市周辺
・最寄り駅から徒歩10分圏内
・利用する路線がターミナル駅に出やすい
・スーパー、コンビニなど商業施設や学校、病院などの公共施設が近くにある
・人口減少率が低いエリアにある

＜建物＞

・（一棟アパート・マンションの場合）入居率が95%を上回っている
・長期空室（3か月以上）はない
・築年月が1981年（昭和56年）6月以降（新耐震基準）であること
・接道要件を満たしている（前面道路の状況など）

＜契約内容＞

・契約不適合責任が説明なしに免責されていない
・土地の権利形態が「借地権」※ではない

※借地権：建物を建てるために土地を借りる権利。借地権付きの建物は地代の負担があり、第三者に売却しづらいケースもあるため注意しましょう。

少額から不動産投資を始める際の注意点

少額の不動産投資は、手元にあるお金で気軽に始められるのが魅力です。ただし、投資金額が少ないうちは得られる収益も小さいので、資産を大きく増やすことはできません。投資に慣れてきたら、少しずつ投資金額を増やすことを検討しましょう。

また、元本保証ではない点にも注意が必要です。特に区分マンションのように融資を利用して物件を取得する場合、初期費用は少額でも運用次第で損失が膨らむ恐れがあります。生活に支障が出ないように、余裕資金で投資を始めることが大切です。

初心者におすすめの不動産投資方法はクラウドファンディング

少額から不動産投資ができる方法を4つ紹介しましたが、初心者で不安な方は、まずは最も低い金額でインターネットで投資を始められる不動産クラウドファンディングを検討してみてはいかがでしょうか。

1万円程度の少額から投資ができるので、まとまったお金を準備する必要がありません。

日々の値動きがないため、売買タイミングを判断する必要がなく、出資後は分配金の入金と投資元本の返還を待つだけで済みます。

取引はインターネット上で完結し、物件管理も運営会社に任せられるので、普段忙しい方でも始めやすいでしょう。

どの投資方法が自分にあっているか判断できない場合は、まずは少額から始められる不動産投資クラウドファンディングを試してみましょう。

まとめ：少額から不動産投資を始める4つの方法

不動産投資を始めるには、まとまったお金が必要だと思うかもしれません。しかし、実際には少額から不動産に投資できる金融商品・サービスもあります。

投資方法によって特徴が異なるので、仕組みやメリット・デメリットを理解したうえで自分にあった方法を選ぶことが大切です。

不動産投資に興味があるなら、まずは少額から始められる投資方法を試してみてはいかがでしょうか。

少額から不動産投資を始める5つの方法比較！メリット・デメリット、おすすめの人を解説