【注意】一棟マンション投資は危険?3つのデメリット・失敗談

【注意】一棟マンション投資は危険?3つのデメリット・失敗談

もしかするとこの記事を見ているあなたは、一棟マンションの投資を検討しているのではないでしょうか。

一棟マンション投資は区分マンション投資に比べて平均利回りが高いというデータが出ています。(詳しくは後述します)しかし利回りが高いとは言え、一棟マンション投資には知らないと危険な大きな落とし穴もたくさんあります。

この記事ではそんな一棟マンション投資のデメリット・リスクを中心に徹底解説します。実際に一棟マンション投資でよくある失敗談についてもまとめているので、一棟マンション投資を検討している方はこの記事を最後まで読み、リスクについて十分に理解してお役立て頂ければ幸いです。

一棟マンション投資とは、マンションを一棟単位で購入する不動産投資

一棟マンション投資(一棟収益物件投資)とは、マンションを一棟単位で購入し家賃収入および売却収入で利益を狙う不動産投資です。一棟マンション投資の平均利回り(表面利回り)は、2020年2月のデータでは8.42%と言われています。表面利回りとは、不動産投資でかかる経費(管理費、税金など)を考慮せずに計算した利回りです。より詳しく知りたい方はこちらの記事を御覧ください。

※出典:不動産投資と収益物件の情報サイト 健美家(けんびや)

一棟マンション投資は区分所有マンションに比べ必要資金が高額であるため、失敗した場合のリスクが大きいというデメリットがあります。そのため、一棟マンションは区分所有マンションに比べ、流動性が低く、その分リスクが高い状態となっております。そういった理由のため、一棟マンション投資は高い利回りが期待できる点が特徴です。

1-1. 新築マンション・中古マンションの違い

購入する物件は新築物件だけでなく中古物件という場合も想定されます。以下にてそれぞれの違いについて整理しておきましょう。

新築物件 中古物件
物件価格 高い 低い(築年数経過に応じて徐々に価格が下がる傾向)
利回り 低い 高い(築年数経過に応じて徐々に利回りが上がる傾向)
賃料価格 高い 低い(築年数経過に応じて徐々に賃料が下がる傾向)
賃料下落率 高い 低い(築年数経過に応じて徐々に下落率が緩やかになる傾向)
ローン借入期間 長い(最長35年) 短い(20年~30年:築年数などに応じて変動)
設備 最新 古い場合もある
耐震性 高い 低い(旧耐震基準の場合)
維持コスト 修繕費が少ない傾向 修繕費が高い傾向
償却期間 長い(節税目的で購入する場合はデメリット) 短い(節税目的で購入する場合はメリット)
瑕疵担保責任 引き渡しから保証期間が10年
※住宅の品質確保の促進等に関する法律に基づく
引き渡しから保証期間が2年(売主が宅建業者の場合

※出典: 金融・投資メディアHEDGE GUIDE

中古物件とは、新たに建設された住宅のうち人が住んだことのある物件、もしくは築1年を迎えた物件を指します。

中古マンションに一棟投資する場合、新築マンションに比べ以下のような注意点があります。

・大規模修繕が必要な場合がある
・空室のリスクが高い
・瑕疵担保責任※の保証期間が短い
・賃料が低い

※2020年4月の民法改正により、現在は「契約不適合責任」となります。

ただし、中古マンションは取得費用が2〜3割程低く、年数によっては賃料の下落率も緩やかなため、新築マンションよりも利回りが高い傾向にあります。また、中古マンションでも立地の良いエリアを選ぶことで、空室リスクを抑えることができます。一長一短ではありますが、中古マンションは物件を見極める力があり、利回りを重視する方は検討してみても良いでしょう。

一棟マンション投資で必要な費用

一棟マンション投資で必要な費用

結論から言うと、一棟マンション投資には基本的に数千万〜億単位の資金が必要になります。

ただし、マンション一棟を購入する資金がなくても、ローンを組むことで購入額全体の1割〜3割程度の自己資金で始めることもできます。また一棟マンションに限らず不動産には物件の購入費用以外にも様々な初期費用がかかります。新築・中古によって若干の差はありますが、参考として以下のような費用がかかることをきちんと把握しておきましょう。

一棟マンションに掛かる費用
仲介手数料 物件価格×3%+6万円が上限で発生
不動産取得税 固定資産税評価額の3~4%が目安
固定資産税 固定資産税評価額÷6×1.4%を日割り計算した金額が目安
都市計画税 固定資産税×0.3%を日割り計算した金額が目安
印紙税 物件価格が1億円〜5億円の場合は10万円
登録免許税・司法書士費用 固定資産税評価額×2%が目安
修繕積立基金 数十万円が目安(専有面積に比例して高くなる傾向)

※出典:不動産・住宅情報サイトLIFULL HOME’S

一棟マンションに投資する3つのデメリット・リスク

1,巨額の資金を準備する必要がある
2,管理コストが大きくかかる
3,買い手がつきにくく売却が難しい

一棟マンション投資のデメリットは、失敗した場合の損失が大きいことです。具体的には、区分マンション投資に比べ大きな資金を投資する必要があり、管理コストも大きくかかるためその分失敗した場合の損失額は大きくなります。また、投資額が大きいことから売却時にも買い手が見つかりにくいため、その分売却が難しくなります。

一棟マンション投資を検討している方はそういったデメリットを十分に理解しておく必要があります。

3-1. 巨額の資金を準備する必要がある

一棟マンション投資では、区分投資に比べ大きな資金が必要になります。

基本的には、よほどの手持ち資金を持っている方でなければ、ローンを組まずに始めることは難しいでしょう。そのため、金融機関からのローンを組むことができるような与信を持っている人でなければそもそも一棟マンション投資を始める事は難しいです。

また、マンションを一棟買いする場合、一つの物件に大きな資金をつぎ込む必要があるため、分散投資が難しいという側面もあります。万が一、火災や災害の被害を受けた際に、複数エリアで区分マンション投資をしているケースと比較すると、分散ができていないためにリスクが大きくなる点もデメリットと言えます。

3-2. 管理コストが大きくかかる

一棟マンション投資では、マンション全体の建物維持のために一定期間での大規模な修繕や改装が必要になります。

さらに、

・損害保険料
・固定資産税
・都市計画税

など、保険や税金の額も区分マンション投資に比べて高額になります。そのため、一棟マンション投資では購入費用以外で掛かる費用においても高額になることに注意が必要です。

3-3. 買い手がつきにくく売却が難しい(流動性が低い)

一棟マンション投資は区分マンション投資に比べ、投資額が大きいことから売却の際に買い手が見つかりにくいというデメリットもあります。そのため、条件次第ではなかなか買い手が決まらずに売却までに時間が掛かる可能性があるということも念頭に置いておきましょう。

一棟マンション投資でよくある3つの失敗談・体験談

一棟マンション投資でよくある3つの失敗談・体験談

1,知人や不動産会社からの話を鵜呑みにした
2,高額リフォーム代金や広告費がかかる
3,ローンの返済で赤字

一棟マンション投資に限らず、不動産投資において失敗する一番の理由は、知人や不動産会社の勧誘を鵜呑みにする事です。他人からの儲け話を鵜呑みにし、物件を購入した後に実際の収支と合わず高額な経費がかかり赤字になることや高金利ローンの罠にはまる可能性もあります。

区分マンション投資に比べ、一棟マンションの場合は高額で失敗した際のリスクも大きくなるため、特に注意が必要です。一棟マンション投資を検討している方は、最悪な末路を回避するためにも失敗談についてしっかりと理解しておくことをおすすめします。

4-1. 知人や不動産会社からの話を鵜呑みにした

一棟マンション投資を始めるきっかけとして多くあるのが、知人や不動産会社からの勧めです。さらに、知人や不動産会社に勧められてセミナーに出席した人の多くが、「利回りが高い」「満室稼働状態」「仲介手数料無料で販売」など、好条件に惹かれて安易に物件購入を検討してしまうことがあります。

しかし、実際に下見をすると話とは違う点があったり、悪質なケースでは物件の利回りを確認するための収支シミュレーションで、わざと利回りを高く見せるために事実と異なるデータ(賃料相場や空室率、修繕費用の目安等)を提案されるケースなども報告されています。

信頼の置ける知人や不動産のプロだからという理由で簡単に信頼すると、怪しい物件を掴まされるリスクもあるので注意が必要です。きちんと自分でも調べて判断するようにしましょう。

4-2. 高額リフォーム代金や広告費がかかる

実際に物件を購入した後にも空室が頻発した事で、高額なリフォーム代かかったという例もあります。

さらに、不動産の空室を埋めるために新たな賃借人を募集するための広告費も必要になることから、空室が出る度に高額な経費が重なり赤字になってしまうリスクもあります。どれくらいの修繕が必要な物件なのか、修繕費用は適正か、いま入っている賃料は適正な価格なのか、といった見極めが必要になります。

4-3. ローンの返済で赤字

一棟マンション投資では、ローンを利用して購入する方がほとんどです。当然ローンは返済を毎月行う必要がありますが、保有している不動産からはローンの支払に充てるための収益が安定的に入ってこない可能性もあります。

例えば、想定通りにマンションが客付けできない時はその分家賃が発生しないため、ローンの支払で赤字になるケースもあります。その際に金銭的に余裕がなくご自身が返済可能なギリギリのラインでローンを組んでいると支払い困難になるリスクも考えられますので、そういったリスクも考慮に入れて余裕を持ったラインでローンの借入をするようにしましょう。

まとめ|一棟マンション投資は自分自身で物件の良し悪しを見分ける力がなければ

一棟マンション投資は自分自身で物件の良し悪しを見分ける力がなければ

難しい一棟マンション投資は利回りが大きいメリットがあるため、投資セミナーや不動産からの勧誘等で耳にする機会もあるでしょう。しかし、一棟マンション投資には見逃してはいけない危険なデメリットもあります。

1,巨額の資金を準備する必要がある
2,管理コストが大きくかかる
3,買い手がつきにくく売却が難しい

特に、一棟マンションの購入には巨額の資金が必要なことや管理コストが高くなるため、区分投資に比べて失敗した場合の損失が大きい点がデメリットです。また、一棟マンション投資は区分マンション投資に比べ、投資額が大きいことから売却の際に買い手が見つかりにくいというデメリットもあります。

一棟マンションは知人や不動産会社から勧誘される場合も多いですが、「信頼できる」「プロだから」という理由だけで話を鵜呑みにし、購入することは大変危険です。実際、話に乗せられて怪しい物件を掴まされたり、巨額の管理コストや高金利ローンが隠れている場合もあります。そのため一棟マンション投資は「自分自身で物件の良し悪しを見抜ける力」がなければ成功するのは難しいと言えるでしょう。

不動産投資クラウドファンディングサービス「CREAL」なら、リスクを抑えて1万円から一棟マンションに投資可能

CREALは、少額で1万円から始められる運用資産残高NO.1 ※1の不動産投資型クラウドファンディングサービスです。

一棟マンション投資となると巨額の資金やリスクも許容する必要性がありますが、CREALなら1万円からリスクを抑えて、一棟マンション投資を行うことが可能です。また、すべてのファンドに弊社も5~20%程の劣後出資をしており、不動産価値の下落が起きた場合でも、弊社の劣後出資分がクッションのような役割となり、まず弊社の出資分から損失の負担が生じる仕組みとなっています。

加えて、CREALでは運用資産残高約300億円※2の不動産アセットマネジメント会社で、不動産投資業界で実績のある弊社が厳選した資産価値の高い物件のみを掲載しており、現時点ではサービス開始から現在まで配当はすべて遅延なく想定利回りで支払われ、投資金額も元本割れすることなく償還されており、運用資産残高No.1となっています。

CREALの詳細はこちら

※1 2020年6月期不動産特定共同事業許認可におけるクラウドファンディングサービス運用資産残高調査
※2 2020年3月末現在

 

5-1. CREALでの一棟マンションファンドの事例

CREALで過去に募集された一棟マンションファンドとしては以下3つが挙げられます。

すでに2つのファンドは予定期間内で売却が完了し、配当遅延や元本割れなく運用が終了しております。

1,リノ西落合
2,ラ・ペルラ池袋
3,ドムス・スタイル目黒不動前

リノ西落合

CREALの一棟マンションファンド

「リノ西落合」は新宿区に位置する賃貸レジデンスであり、建物及びその所在する土地を取得・運用するファンドです。

本ファンドの募集金額や想定利回りなどは以下の通りです。

・募集金額:24,300万円(満額調達済、元本償還済)
・想定利回り(年利):4.0%
・想定運用期間:18か月
・想定初回配当日:2019年9月30日
・最小投資金額:1万円

東京23区では、人口増加が予測される事からコンパクトレジデンス市場は成長市場であると考えられます。

本物件も最寄り駅から駅徒歩5分に位置しており、池袋・新宿といった日本有数のターミナル駅へのアクセスに優れたデザイナーズマンションです。東京地区のマンション・アパート(一棟)の需要は底堅く、売却活動も順調に進み、予定期間内での元本償還となりました。

CREAL|リノ西落合

ラ・ペルラ池袋

CREALの一棟マンションファンド

本ファンドは、池袋エリアに位置する賃貸レジデンス「ラ・ペルラ池袋」を取得・運用するファンドです。

本ファンドの募集金額や想定利回りなどは以下の通りです。

・募集金額:29,600万円(満額調達済、元本償還済)
・想定利回り(年利):4.5%
・想定運用期間:18か月
・想定初回配当日:2019年10月31日
・最小投資金額:1万円

池袋エリアは「SUUMOの関東住みたい街ランキング」で毎年上位にランクインする人気エリアです。

「ラ・ペルラ池袋」は2016年2月に竣工した築浅賃貸レジデンスであり、池袋駅から徒歩圏内でありながら住環境も整った非常に利便性の高い立地に所在しています。このような発展エリアの築浅の一棟マンションを運用し、投資家の皆様への安定的なリターンの提供が行われました。予定されていた期間内に売却が完了し、元本償還となりました。

CREAL|ラ・ペルラ池袋

ドムス・スタイル目黒不動前

CREALの一棟マンションファンド

本ファンドは、目黒区に所在する「レジデンスドムス・スタイル目黒不動前」を取得・運用するファンドです。

本ファンドの募集金額や想定利回りなどは以下の通りです。

・募集金額:37,800万円(満額調達済)
・想定利回り(年利):6.0%
・想定運用期間:12か月
・想定初回配当日:2021年5月31日
・最小投資金額:1万円

目黒は池袋同様に毎年の「SUUMO住みたい街ランキング」の上位常連であり、2020年もランキング5位に選ばれる人気エリアです。

弊社の劣後出資割合を従来の10%から5%に下げることで物件売却時の元本償還リスクが高まることの見合いとして、売却時の利益(キャピタルゲイン)の一部を分配することによりリターンを高めるよう設計された商品でもあり、従来のレジデンスファンドよりも高い利回り設計としております。

CREAL|ドムス・スタイル目黒不動前