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不動産投資って本当に儲かるの?初心者が目指すべき適正な利回りとは?

2020/3/19

不動産投資で収益物件を購入する時に、
本当に儲かる物件かを判断するための一つの指標となるものが「利回り」です。

不動産投資の利回りにはいくつかの種類があるため、
それぞれの計算方法や意味を理解しておく必要があります。

また、利回りは物件種類や地域に影響を受けます。
物件を選ぶときは利回りの最低ラインを決めておくことも大切です。

そこで今回は、不動産投資の利回りの種類や計算方法、
物件種類や地域ごとに期待できる利回りについて解説します。

不動産投資の利回りとは?

不動産投資の主な利回りは、以下の3種類があります。

● 表面利回り
● 想定利回り
● 実質利回り

 

不動産投資を始めるなら、それぞれの計算方法・意味を正確に理解していないと、
本当に儲かる物件を選ぶことはできません。

物件情報に掲載されている利回りは、経費を考慮していない「表面利回り」または「想定利回り」がほとんどです。

実際の利回りとは異なるため、物件情報に掲載されている利回りだけで物件を選ぶと失敗につながる可能性があります。

不動産投資の利回りの計算方法と意味

ここでは、「表面利回り」「想定利回り」「実質利回り」それぞれの計算方法と意味について確認していきましょう。

表面利回り(グロス利回り)

表面利回りとは、不動産投資でかかる経費(管理費、税金など)を考慮せずに計算した利回りで、
以下の算式で計算できます。グロス利回りとも呼ばれています。

表面利回り(%)=年間家賃収入÷物件購入価格×100

 

たとえば、2,500万円で中古ワンルームマンションを購入し、
年間家賃収入が114万円(月9.5万円)の場合の表面利回りは以下の通りです。

114万円÷2,500万円×100=約4.6%

 

物件情報に掲載されている利回りのほとんどは、この表面利回りです。
計算方法がシンプルで、物件の収益性をざっくりと確認するには適しています。

しかし、経費が考慮されておらず、実際の利回りより高くなるため、
物件を選ぶときは表面利回りの高さだけで判断しないことが大切です。

想定利回り

想定利回りは表面利回りと似ていますが、
年間家賃収入が想定額で計算されるのが特徴で、以下の算式で計算できます。

想定利回り(%)=年間想定家賃収入÷物件購入価格×100

 

たとえば、2,500万円で売り出されている中古ワンルームマンションの年間想定家賃収入が114万円の場合、想定利回りは以下の通りです。

114万円÷2,500万円×100=約4.6%

 

空室で入居者がいない物件は家賃が決まっていないため、相場をもとに年間家賃収入を想定し、
想定利回りとして物件情報に掲載します。

つまり、想定利回りが掲載されている物件は空室で、相場の家賃で入居者がついた場合の利回りになります。

想定利回りも経費を考慮しておらず、実際の利回りより高くなるので注意が必要です。

実質利回り(ネット利回り)

実質利回りとは、諸経費や維持管理費を考慮して計算した利回りで、以下の算式で計算できます。
ネット利回りとも呼ばれています。

実質利回り(%)=(年間家賃収入-年間維持管理費)÷(物件購入価格+諸経費)×100

 

たとえば、2,500万円(諸経費50万円)の中古ワンルームマンションを購入し、
年間家賃収入が114万円、年間維持管理費が20万円の場合の実質利回りは以下の通りです。

(114万円-20万円)÷(2,500万円+50万円)×100=約3.7%

 

年間維持管理費の代表的な項目は以下となります。
・固定資産税
・都市計画税
・管理費(建物管理費・賃貸管理費)
・修繕積立金

実質利回りは、諸経費や維持管理費も考慮して利回りを計算するため、物件の収益性を正確に判断できるのが特徴です。

さらに空室率や家賃下落率なども考慮することでより精緻なシミュレーションが可能です。
物件情報には掲載されていないので、実質利回りは自分で計算する必要があります。

購入してから後悔しないように、実質利回りを計算してから購入判断するのがおすすめです。

利回りが10%でも儲からない場合がある?    

日本はマイナス金利の影響で低金利が続いているので、
「表面利回り10%」と聞くと「不動産投資はそんなに儲かるのか」と思うかもしれません。

しかし、表面利回りが10%と高くても、不動産投資では儲からない場合があります。

先ほど確認したように、表面利回りは空室率や年間維持管理などの経費は一切考慮していません。
そのため、地方の築古物件のように価格が安い物件ほど、表面利回りは高くなります。

しかし、地方の築古物件は、一度空室になってしまうと入居者を見つけるのに苦労するため、安定した家賃収入を得るのは難しいでしょう。

また、売却したくても買い手が見つからず、経費だけがかかる状態になるリスクもあります。

このように、たとえ表面利回りが10%でも、
物件によっては儲からない場合があるので注意が必要です。

不動産投資の利回りの統計情報

次に一般的な利回りがどれくらいなのかを統計情報をもとに確認していきましょう。

不動産投資の利回り最低ラインはどれくらい?

不動産投資で収益物件を選ぶ場合、利回りの最低ラインはどれくらいに設定すればよいのでしょうか。
不動産投資の利回りは、物件種類と地域に影響を受けます。

国内最大の不動産投資サイト「楽待」を運営する、株式会社ファーストロジックの物件統計レポートによると、2019年3月の物件種類別の表面利回りは以下の通りです。

● 一棟アパート:9.23%
● 一棟マンション:7.88%
● 区分マンション:7.27%
出展:2019 年 1~3 月期 投資用不動産の市場動向|株式会社ファーストロジック(楽待)

 

マンションより一棟アパートのほうが、表面利回りは高くなっています。

この利回りは地方物件も含めた全国平均となっており、
東京等の大都市の利回りはもっと低くなることにも注意が必要です。

また、一般社団法人日本不動産研究所の調査結果によると、
2019年10月現在の賃貸住宅一棟(ワンルームタイプ)の地域別期待利回りは以下の通りです。

期待利回りとは各投資家が期待する採算性に基づく利回りです。

● 東京23区:4.2%~4.5%
● 札幌:5.5%
● 仙台:5.5%
● 横浜:5%
● 名古屋:5%
● 京都:5.2%
● 大阪:4.9%
● 神戸:5.2%
● 広島:5.7%
● 福岡:5.1%
出展:第 41 回 「不動産投資家調査」(2019 年 10 月現在)の調査結果 |一般社団法人 日本不動産研究所

 

地域で比較すると、東京より地方都市のほうが期待利回りは高い傾向にあることが分かります。

このように、不動産投資の利回りは物件種類と地域の影響を受けるため、収益物件を選ぶときは、
物件種類や地域を参考に利回りの最低ラインを決めるのがおすすめです。

東京23区内の中古マンションの利回りの目安は?

東京23区内の中古マンションに投資する場合、表面利回りは4.5%以上を目安にするとよいでしょう。区分マンションの平均利回りは7%弱ありますが、東京23区内は物件価格が高いので、地方に比べて利回りは低くなります。

利回りだけ比べると地方の方が良く見えますが、地方は東京よりも人口が少なく増加率も低いため、需要は高いといえます。




出展:人口推計(2018年(平成30年)10月1日現在)結果の要約

 

特に東京は単身世帯が全国で1番多いこともあり、需要が高いとされるワンルームマンションへの投資が注目されています。

東京23区内のワンルームタイプの期待利回りは4.2%~4.5%ですが、
昨今の不動産市況を加味すると実質利回り3.5%~4%前後が現実です。

現に投資家が実際の市場を観察して想定する利回り(取引利回り)では3.9%~4.1%とされています。

都内の中古マンションに投資するなら、表面利回り4.5%以上・実質利回り3.5%~4%前後を目安に物件を探してみましょう。

不動産投資の利回りは必ず実質利回りを確認しよう

ここまで、不動産投資の利回りの種類や計算方法、
物件種類や地域別の利回りについて確認してきました。

たくさんある物件の中から投資対象を絞り込む段階では、
表面利回りや想定利回りを使うといいでしょう。

しかし、表面利回りが高くても、空室率や年間維持管理費などの経費も考慮して実質利回りを計算すると、収益性が低い物件もあるので要注意です。

実質利回りは物件情報には掲載されていませんが、
不動産業者へのヒアリングやネットでの調査で情報収集を行うことは可能です。

その情報を元に物件を選ぶときは必ず実質利回りを計算し、収益性を確認したうえで購入しましょう。

不動産投資で収益物件を選ぶときは、表面利回りだけでなく、
必ず実質利回りを確認することが大切です。