2023/06/27

ワンルームマンション投資の失敗原因・儲からないといわれる理由8選！事例・対処法も紹介

不動産投資

※ファンドへの投資申込を行う際は、事前に詳細を十分に確認し、リスクを理解した上でのご決定をお願いいたします。投資後は"ほったらかし"で運用することが可能ですが、運用状況の確認のため、定期的にログインしていただくことをお勧めいたします。
※本記事に記載されている内容のうち、当社サービス以外の個別の商品・銘柄・企業名については、あくまでも参考として掲載しているものであり、当社はその商品、銘柄又は企業の株式等の売買を推奨するものではありません。最終的な投資の実行は、ご自身の判断と責任の下で行っていただくようにお願いいたします。

「ワンルームマンション投資が失敗すると言われている理由は？」
「失敗しないための対処法は？」

ワンルームマンション投資を検討している方の多くは、こんな疑問を抱いている方も多いのではないでしょうか。

ワンルームマンション投資は、低価格で始められるがゆえに想定されるリスクが軽んじられているのも事実です。ワンルームマンション投資にもリスクがありますが、リスクを事前に理解して適切な対策を取ることで、ワンルームマンション投資の失敗を回避できる確率は上がります。

そこで今回の記事では、ワンルームマンション投資で失敗する原因や失敗しないためのコツについて紹介します。

記事を読むことで、ワンルーム投資マンションについて理解を深め、正しい方法で物件を購入できるようになります。ワンルームマンション投資を検討している人にとって有益な情報を網羅していますので、最後までご覧ください。

物件選び・管理会社選びなどすべて自分で行ってワンルームマンション投資を進める自信がない方は、不動産クラウドファンディングをご検討されてはいかがでしょうか？

ワンルームマンション投資で失敗する原因8選

ワンルームマンション投資は、一棟アパート・マンションの経営と比べると低単価で始められます。しかし、正しく運用をしないと失敗してしまいます。

ワンルームマンション投資の仕組みを理解していない

ワンルームマンション投資とは、単身者用の分譲マンションの一室を購入し、賃貸物件として入居者から家賃収入を得る投資手法のことです。不動産投資には売却益を得るキャピタルゲインと、家賃収入などの運用益を得るインカムゲインがあり、ワンルーム投資マンションをする人の多くは、インカムゲインを目的としています。

詳細は後述しますが、不動産投資には家賃滞納や空室リスク、修繕費や金利上昇のリスクなどがつきものです。ワンルームマンション投資は一棟アパートの経営より低価格で始められるため、低リスクと考えている人も多いでしょう。『健美家の調査』によると、健美家に登録されている全国のワンルームマンションの平均価格は1,617万円、一棟アパートの価格は7,756万円です。（2022年10月～12月期）

また、金融機関や購入者の属性、購入する物件の特徴によっては頭金（自己資金）0円で投資できる可能性があるのも事実です。例えば、ターミナル駅から徒歩10分以内だったり築浅などの収益性が見込めやすい物件です。大手企業の社員・公務員など社会的信頼が高い属性の方は、頭金0円で投資できる可能性もありますでしょう。

しかし一方で、一棟アパートの経営よりも表面利回りが低くなる傾向にあります。先述した『健美家の調査』によると、ワンルームマンションの利回りは7.21%、一棟アパートの利回りは8.07%です。
※参考：健美家

物件選びに失敗している

賃貸物件としての需要がある地域で、なおかつ競合物件と比較して自分の物件が優れていないと、入居者が決まらずに空室期間が長期化します。立地条件が良く、周囲の競合物件と比較して優良物件を購入することで空室リスクが軽減され、安定的な収入を得られる可能性が高まります。

例えば、ダイヤモンド社が発表した『都道府県魅力度ランキング2022【47都道府県・完全版】』では佐賀県が最下位。一方で、1位は北海道です。
※参考：DIAMOND online

賃貸需要があったり、魅力的と認知されている地域で物件を購入しないと、家賃収入がない状況でローンを返済していくことになります。また、物件について調査をせずに既存不適格物件を購入することで、売却時に安価になるなどのデメリットを抱えます。既存不適格物件とは、建設時には適法だった建物が、建築基準法や都市計画法などの改正によって改正後の法令の基準を満たしていない物件のことです。

物件の選び方は、後述の「物件の選び方」をご参照ください。

新築か築古すぎるワンルームマンションを購入した

新築ワンルームマンションは中古よりも物件価格が高く、入居して中古になると資産価値が大きく目減りする傾向にあります。新築は設備が新しくて入居者にも人気がありますが、価格が高く収益性が低い物件が多いため、初心者は不動産投資では避けたほうが無難です。

新築マンションは「新築プレミアム」によって高い家賃設定が可能ですが、年間の家賃下落率は1%程度※と言われています。新築プレミアムとは、新築物件にのみ発生する特有の価値のこと。新築の価格から新築直後の中古物件の価格を差し引いた価格差です。
※参考：総務省統計局物価統計室

反対に、築年数が古すぎるワンルームマンションは、入居希望者が求める住宅設備や共用部の設備などが整っていないケースがあります。具体的には、『SUUMOの「使える」設備ランキング』で上位にランクインしている宅配ボックスやモニター付きインターホンなどが挙げられます。入居希望者が求める設備が整っていないマンションでは入居が決まらず、家賃収入を得られなくなり、ローンの返済が困難になるでしょう。

また、1981年6月1日より前に建築された建物は旧耐震基準となるため、注意が必要です。旧耐震基準とは、震度5強程度の揺れでも建物が倒壊せず、破損しても補修することで生活が可能な構造基準として設定されています。1981年6月1日以降に建築された建物は新耐震基準となり、震度6強や震度7程度の地震でも倒壊しない基準で建築されています。

中古物件の中でも以下のような項目で物件を比較検討することをおすすめします。

・立地条件
・周辺環境
・共用部の設備
・1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物

怠慢な管理会社に物件管理を任せている

怠慢な不動産会社に管理を依頼すると、十分な入居者募集活動が行われず、空室期間が長期化するケースも考えられます。十分な入居者募集活動をしてくれる不動産会社を見極めるには、以下の項目を確認してみましょう。

・他の不動産会社への言葉遣いが丁寧か
・地域の動向などを論理的に説明できるか
・SUUMOなどのポータルサイトへ物件を掲載しているか

さらに、入居者の家賃滞納やペット飼育の規約違反などのトラブルにもしっかりと対応してくれる不動産会社に管理を依頼しないと、物件のオーナーが直接対処することになります。トラブルにしっかりと対応してくれる不動産会社を見極めるには、以下の項目を確認してみましょう。

・『国土交通省ネガティブ情報等検索システム』で、過去に行政処分を受けていないか確認する
・質問に対する回答などが早く、根拠を持って説明してくれるか
・担当者のデスク周りが整理整頓されているか

口コミサイトなどで会社の評判を調査した上で、複数の不動産会社から管理を依頼する会社を選定することが大切です。

ちなみに、当社のグループ会社『クリアルパートナーズ株式会社』は、入居者募集、入出金業務、契約更新、工事対応、解約手続き、クレーム対応など、一連の業務を当社で引き受けます。（各業務につき、当社から一部再委託をする場合があります。）詳細は下記をご覧ください。
>>クリアルパートナーズ株式会社

空室が長期化したor空室率が下がらない

購入時に満室想定で資金計画を組んでいても、空室が長期化することで想定通りに家賃収入を得られなくなります。

空室が長期化する理由には、以下のようなものが考えられます。

・築古すぎる
・設備が充実していない
・家賃が周辺相場より高い
・入居者募集活動が十分に行われていない
・管理会社の物件管理が不十分
・競合物件の方が魅力的

上記項目に該当したまま放置してしまうと、空室が長期化して賃料収入が得られなくなるため、自己資金でローンを返済することになります。入居が決まっても短期間で入退去を繰り返す場合には、不動産会社に都度仲介手数料を支払う必要があります。不動産会社に支払う仲介手数料の上限は「家賃の1ヵ月＋消費税」と国土交通省によって定められています。つまり、家賃10万円の物件で入居者が決まった際に不動産会社に支払う仲介手数料の上限は、11万円です。

賃料が下がった

先述したように、年間の賃料下落率は1%程度と言われており、購入当初から常に同じ賃料設定をするのは困難です。つまり、新築時に10万円の家賃設定をしていても、10年後には9万円程度になる可能性があります。

賃料が下がる理由には、以下のようなものが挙げられます。

・物件がある地域における賃貸の需要と供給のバランスが変化した
・周辺に新築物件の建築が続いた
・物件の老朽化
・物件がある地域の人口減少

一般的には上記項目に該当すると、賃料を下げないと入居者が決まらない可能性があります。ただし、以下のような場合には賃料を上げられるケースもあります。

・地域の再開発によって物件の資産価値が上昇した
・地域の人口増加によって需要が増すことで周辺相場が高くなった
・新築時の募集賃料を見誤った

不動産会社の言いなりになって賃料設定をしないように、自分でも周辺相場や競合物件の調査をしてから適切に賃料設定をして、資金計画を立てるようにしましょう。

ローン返済などを考慮した資金計画を立てていない

不動産投資を行う多くの人は金融機関でローンを組むため、資金計画について詳細なシミュレーションを行うことが大切です。金利の影響や老朽化による管理費・修繕積立金の上昇などを考慮せずに資金計画を立てると、想定よりも収支が悪くなります。

金融機関でローンを組む際に全期間固定金利にしていない場合は、一定の期間で市場金利に合わせた金利上昇リスクを抱えることになるでしょう。

借入をする際の金利タイプには以下の3つがあります。

・全期間固定金利型
・固定金利期間選択型
・変動金利型

借入をする際の金利タイプ

※引用：マネーライフ本舗

また、築年数の経過に伴う設備の経年劣化は避けられず、建物が古くなるにつれて管理費や修繕積立金が多くかかることになります。マンションの場合、所有者から集金している修繕積立金によって大規模修繕費用が負担されます。屋上やバルコニーの防水工事、タイルや吹付の外壁工事などの大規模修繕の周期は12年が目安です。築年数が経過するにつれて修繕箇所も増えるため、大規模修繕を終えたタイミングで次の大規模修繕に向けて、修繕積立金の値上げについての決議が区分所有者によって取られることがほとんどです。

ワンルームマンション購入時には、管理組合が作成した長期修繕計画案が用意されており、将来的な修繕積立金や管理費の値上げ予想も記載されています。必ず確認しておきましょう。

これから不動産投資を始めるにあたりローンを利用するか悩んでいる方は、下記記事をご参照ください。
※関連記事：不動産投資にローンは必須？メリット・デメリットと住宅ローンとの違い

設備の故障で想定外の支出が発生した

信頼できる不動産会社に管理を依頼しても、不動産会社からのアドバイスを無視してメンテナンスを怠ってしまえば、修繕時に多額の費用が発生する可能性もあります。

メンテナンスを怠ることで、設備が古い状態のまま放置されることになり、空室率が上昇したり、賃料が下落したりします。築年数が経過して水回りの設備やエアコンの交換が必要になれば、通常の入退去時よりも費用がかかるでしょう。特に、ユニットバスの交換やシステムキッチンの交換は、100万円以上かかるケースもあります。

十分なメンテナンスを行わずに設備の故障が発覚した際には、売主の契約不適合責任が適用されなくなるケースがあります。契約不適合責任とは、売主が見落としていた商品（不動産投資であれば住宅）の欠陥や不具合に対して修繕や保証をする責任のことです。

宅建業法第40条では、宅地建物取引業者が売主で買主が個人の場合、売主が負う契約不適合責任は物件の引き渡しから2年を超えないと免れません。ただし、購入者の「メンテナンス不足」による不具合であれば、売主が修繕などを行う必要がなくなるため、購入者が修繕をすることとなります。

このように、メンテナンスを行わないことで想定外の支出が発生することがあるため、入居者が退去したタイミングで不具合がないかを確認することをおすすめします。

不動産投資のリスクの詳細は下記記事をご参照ください。
※関連記事：不動産投資のリスク10選！対処法を知って安定収入を確保しよう

ワンルームマンション投資の失敗事例・赤字になるケース

ワンルームマンション投資の失敗事例や赤字になるケースを確認することで、同じ失敗をしないための物件選びや不動産会社の選定に役立てられるでしょう。

地方で築古のワンルームマンションを購入

Aさんは、地方都市のワンルームマンションを購入しました。Aさんは物件価格が安く、利回りが高いことに魅かれました。物件価格は450万円であり、想定家賃収入は年間54万円（月4.5万円）で、表面利回り（グロス利回り）は12％です。物件はオーナーチェンジ物件であり、入居者がいる状態で購入できたため、当初は問題なく家賃収入を得ることができました。

しかし、契約更新のタイミングで入居者が退去してしまい、以降入居者を集められず、家賃収入が途絶えました。Aさんは家賃を月1万円以上下げて、半年後に新しい入居者を獲得できましたが、1年後には退去してしまい、再び空室が続くこととなりました。

Aさんは、物件の売却も検討していますが、築年数が古く、最寄り駅からは20分離れているため、買い手が見つからず、売却が難しい状況です。

都内の新築のワンルームマンションを購入

Bさんは老後の生活に不安を感じていたため、不動産投資による安定した家賃収入を得るために、不動産会社のセミナーに参加しました。セミナーでは、東京23区内の新築物件なら空室リスクが低く、家賃保証もあるため安心できるという説明を受け、2,800万円の新築ワンルームマンションを購入。融資により物件価格を全額賄い、購入時には諸経費のみを支払いました。

しかし、毎月の返済額が保証家賃を上回っており、毎月2万円以上が給与から持ち出しになってしまう状況になったのです。また、3年後には保証家賃の引き下げ通知が届き、持ち出し金額が増えてしまいました。

Bさんは、このまま不動産投資を続けるか、売却するか決断に迷っていました。しかし、査定を依頼したところ、1,800万円という結果となり、購入時から1,000万円も下落してしまいました。

ここまでワンルームマンション投資の失敗事例を読んで「ワンルームマンション投資のみならず、一棟マンション投資も検討している」「一棟マンションなら入居者も複数いるので、空室が0になることは少なさそう」と考える読者の方もいるでしょう。一棟マンション投資の失敗談は下記記事でくわしく紹介していますので、ご参照ください。
※関連記事：【注意】一棟マンション投資は危険？3つのデメリット・失敗談

「ワンルームマンション投資はやめておけ！儲からない！」という情報の真偽

結論：一概には言えない

ワンルームマンション投資では物件選びや運用方法によって儲かるケースも儲からないケースもあります。

儲かりやすい・成功しやすいケース

例えば、人口が増加するエリア選定や、適切な家賃設定で入居者を決めることで、儲かる可能性が高くなります。また、敷金・礼金・更新料を下げたり（もしくは0円にする）フリーレント期間を設定したりして、空室対策を行うことも有効です。

失敗しない物件の選び方の詳細は、後述の「物件の選び方」をご参照ください。

儲かりづらい・失敗しやすいケース

賃貸需要がないエリアの物件を購入することが挙げられます。また、自分の収入レンジを超えた多額の借金をすることも、不動産投資で失敗しやすい確率が高まります。多額な借金をしている状態で空室が続いたり想定外の修繕が発生すると、家賃収入の範囲でローン返済ができなくなる恐れがあるのです。

【失敗事例を1つ紹介します】
老後のお金に不安を感じている大手企業勤務のBさんは、仕事をしながら家賃収入が得られる不動産投資に興味を持ちます。長く家賃収入を得られること、入居者が見つけやすいことを理由に、東京23区内の新築ワンルームマンションを購入しました。
・物件価格：4,500万円
・想定年間収入：192万円（月16万円）
・表面利回り：4.26％
Bさんは大手企業勤務のため金融機関の評価が高く、ほぼ全額をローンでまかなうことができました。

↓　↓

■結果…
予定通り家賃収入を得られているものの、毎月のローン返済額と管理費・修繕積立金、税金を差し引くと収支はマイナスです。
「将来は資産になる」と自分に言い聞かせてきましたが、ローン返済がきつくなってきたので、3年後に売却することにしました。しかし、査定を依頼したところ、市場価格は3割減の3,150万円です。

売却してもローンが600万円以上残ってしまうため、不足分は自己資金で補わないと売れません。急にまとまったお金を用意するのは難しく、Bさんはマンションを売却するか決められないでいます。

ネット上で「ワンルームマンション投資は儲からない」という文言を鵜吞みにしないように注意しましょう。自分で正しい物件選びをしたり適切な運用をすれば、投資に成功する可能性はあります。

ワンルームマンション投資が向いている人の特徴は、以下のようなものが挙げられます。

・現物不動産投資の中でもなるべくローリスクの投資をしたい人
・属性がよくて借り入れがまだなく、初めて現物不動産投資をする人
・大手or上場企業に勤める高年収の人

ワンルームマンション投資の悪徳業者の手口・詐欺

ワンルームマンション投資では、悪徳業者や詐欺に引っかかるケースも見受けられます。具体的な手口について解説します。

満室だと嘘をつく・偽装する

実際には入居者がいない物件について、「高い家賃を支払っているという架空の入居者」を用意しているケースがあります。周辺相場よりも高い賃料収入を得られる高利回り物件として紹介され、物件購入後に「入居者がいなくなった」と知らされることになります。不動産投資初心者にとっては、入居者が架空の入居者かの判断がつかないでしょう。

高利回りの物件であれば「不動産経営による高収入」を得られることになるため、飛びついてしまいがちです。しかし、不動産会社がこのような手口を利用するのは、購入者が見つからない物件を購入させることと、購入価格を引き上げる意図があります。

以下のような項目を確認しておくと、詐欺に遭うリスクを軽減できるでしょう。

・都道府県知事もしくは国土交通大臣の免許を取得しているかどうか
・不動産会社の豊富な販売実績
・ネットなどの評判
・質問時の丁寧な回答や、他の不動産会社に対する丁寧な言葉遣い
・過去入居者の入居期間や賃料などの確認
・現地に足を運んで入居者の所在を確認

現地に足を運ぶ際には、不動産会社に連絡をすると事前に物件の電気をつけておくなど対策をされてしまうため、抜き打ちで現地に運ぶことをおすすめします。

不動産投資の利回りの詳細は下記記事をご参照ください。
※関連記事：不動産投資の利回りとは？理想と最低ライン・計算方法もズバリ紹介

恋人商法詐欺

恋人商法詐欺とは、マッチングアプリや婚活パーティーなどで知り合った異性から、親密になった後にワンルームマンション投資の話を持ちかけられる手口のこと。「親密な関係を壊したくない」といった恋愛感情を利用した詐欺で、不動産購入後に連絡が取れなくなるケースがほとんどでしょう。

下記条件にすべて満たしていれば、不動産を購入してもクーリングオフが適用されます。

・不動産の売主が宅地建物取引業者である
・契約場所が宅地建物取引業者の事務所などではない
・法定書面の交付後8日以内である
・引き渡しや代金支払いが完了していない

ワンルームマンション投資詐欺の詳細は下記記事をご参照ください。
※関連記事：ワンルームマンション投資詐欺を避けるには？手口や事例、対策を紹介

ワンルームマンション投資で失敗しないためのコツ

「失敗する原因はわかったが、失敗しないためのコツはないの？」という方のために、いくつかコツを紹介します。本章で紹介するコツを把握して、検討する物件に本当に投資すべきか否かの判断にお役立てください。

物件の選び方

長期的に賃貸需要を見込める物件を選ぶことで、安定した不動産経営を実現しやすくなります。選ぶ項目のなかでも、特に確認しておきたい項目を下記にまとめました。ただし、物件に応じて確認すべきポイントはさまざまであり、以下は一例となります。

■エリア

・政令指定都市周辺
・最寄り駅から徒歩10分圏内
・利用する路線がターミナル駅に出やすい
・スーパー、コンビニなど商業施設や学校、病院などの公共施設が近くにある
・人口減少率が低いエリアにある

■建物

・長期空室（3か月以上）はない
・建築確認が1981年（昭和56年）6月以降
・接道要件を満たしている（前面道路の状況など）

■契約時

・契約不適合責任が説明なしに免責されていない
・土地の権利形態が「借地権」ではない※

■間取り

・不整形でない部屋

※借地権：建物を建てるために土地を借りる権利のこと。借地権付きの建物は地代の負担があり、第三者に売却しづらいケースもあるため注意しましょう。

不整形な部屋と不整形でない部屋の違いは以下の通りです。

不整形な部屋

画像出典：スマイティ

不整形でない部屋
画像出典：スマイティ

ワンルームの物件に入居するほとんどが独身のサラリーマンであるため、例えば歩いて数分でコンビニがあるような物件は、投資対象に入れるといいでしょう。また、単身の女性向けなら、オートロックシステムやカメラ付きインターホンが設置されているマンションもおすすめです。

管理会社の選び方

ワンルームマンション管理実績が豊富

一棟アパートを得意とする会社やワンルームマンションを得意とする会社など、不動産会社によって得意分野が分かれます。ワンルームマンションの管理実績が豊富な不動産会社に管理を依頼することで、適切なタイミングで修繕などの提案を行ってくれます。その結果、無駄な支出を発生させずにワンルームマンションの投資ができるようになるでしょう。

管理状況を定期的に報告してくれる

物件購入後全く連絡がなければ、先述した通りメンテナンス不足で無駄な支出が発生することもあります。管理状況を定期的に報告してくれることで、設備の異常を発見しやすくなります。これにより、早期に設備の故障に対処しやすくなり、建物の劣化も遅らせることができます。

入居者募集（空室対策）に力を入れる

不動産投資においては、空室リスクを軽減することが安定経営につながります。そのため、入居希望者に対し、物件の立地や周辺環境をしっかりとアピールしてくれる不動産会社でないと、空室が長期化します。不動産会社のホームページやSUUMOなどの不動産情報サイトで、適切に集客してくれる不動産会社を選ばなければなりません。

人気エリアで物件を購入することに加え、地域の魅力を入居希望者に伝えることで入居が決まる可能性が高くなるため、地域の情報に詳しい不動産会社に依頼することが大切です。

適切な火災保険に加入する

水漏れにも対応している火災保険に加入することで、入居者が安心できるだけではなく、万が一の時の支出も抑えられます。火災保険のなかには、落雷や風災、盗難なども補償されるものもあります。

浸水などの被害が予想される地域においては、水災の補償をつけておきましょう。火災保険比較サイトにおいて、以下の条件で見積もりを比較すると、セコム損害保険の5年間の火災保険料が45,050円で最安値でした。（2023年4月末時点）

・東京都
・マンション構造
・築10年
・建物の保険金額2,000万円
・地震保険なし

※参考：火災保険比較サイト

保険会社によって保険料や補償内容が異なるため、複数の会社に見積もりを取るのがおすすめです。

適切な資金計画を組む

一棟アパート・マンション投資に比べて、比較的少額で始められるとはいえ、ワンルームマンション投資も一種の事業です。多くの場合、不動産投資ローンを利用することになります。ワンルームマンション投資の場合には、以下のような項目に注意しながら資金計画を組む必要があります。

・管理費や修繕積立金の上昇
・金利の上昇リスク
・賃料下落率
・空室率

不動産投資ローンを組む際には、信用情報のチェックや返済計画の立案を行います。しかし、融資の審査に通過するためだけに返済計画を組んでしまうと、現実的な計画ではなくなります。そのため、想定外の支出があっても対応できるような現実的な返済計画を組んだ上で、将来的にも返済に苦しまないようにすることが大切です。

適切な税金対策を行う

不動産投資で赤字になった場合、損益通算で給与所得などの他の所得と合算することで、所得税や住民税の負担を減らせます。また、不動産を購入して1年目は不動産取得税などの諸経費を多く計上できるため、節税効果を得られやすいです。（詳細は税理士にご確認ください）

ただし、所得税や住民税の節税の観点でいえば、不動産経営がマイナスでないと節税効果を得られません。そのため、2年目以降に入居者がいれば節税効果は大きくは期待できないことに注意しましょう。

減価償却費は経費計上できますが、数十万円単位での節税にはならないでしょう。減価償却とは、不動産の価値が年を追うごとに減少し、最終的にゼロになるという考え方。これを帳簿上で表現するために、減価償却費として毎年分割して経費として計上します。

不動産投資の税金対策の詳細は下記記事をご参照ください。
※関連記事：不動産投資の税金対策（節税）の仕組み！シミュレーション計算付き

設備の故障に備えて、適切なメンテナンスを行う

中古のワンルームマンションを購入した場合は、設備や内装が劣化・故障し、物件の価値が下がる可能性があります。メンテナンスをせずに老朽化が進んでしまうと、多額の修繕費や交換費用がかかるケースもあります。

レインズが発表している「首都圏中古マンションの管理費・修繕積立金」では、管理費の平均額は1戸あたり12,480円、修繕積立金の平均額は1戸あたり11,474円です。
※参考：レインズ

マンションの場合は管理費や修繕積立金から共用部の修繕費用などが捻出されます。ただし、室内の設備や内装についてはオーナーの自己負担となるため、入退去があるたびに専門家に確認してもらうのがおすすめです。2～3年に一度の排水管の高圧洗浄や、10年に一度のエアコン交換などを行うとよいでしょう。

ワンルームマンションの収益計算シミュレーション

今回は、都内（中央区）の区分ワンルームマンションを金融機関からの借り入れで購入（諸経費含めたフルローンにて購入）し、約6年間運用したシミュレーションとなります。本物件の価格や実質利回りなどは以下の通りです。

■区分ワンルームマンション概要

・物件購入価格：約2,320万円
・諸経費：約58万円
・借入金額：約2,270万円（ローン返済は月7万6,726円、返済期間34年、固定利率2％） ※年間92万712円
・家賃収入：月額9万2,000円 ※年額110万4,000円
・固定費用：月額1万3,400円（管理費・修繕積立金、賃貸管理委託費用など） ※年額16万800円
・固定資産税：年額5万1,500円
・自己資金：約50万円
・建物管理費：5,900円
・修繕積立金：4,200円
・管理会社委託手数料：3,300円
・実質利回り：年約3.77％
・運用期間：約6年
・物件売却価格：約2,320万円（購入価格と同額で売却完了）

本物件に投資する場合、初期投資額や各年のキャッシュフローは以下となります。

期間	キャッシュフロー
初期投資額	-¥1,204,900
1年目	-¥29,004
2年目	-¥20,332
3年目	-¥11,471
4年目	-¥2,418
5年目	¥6,833
6年目	¥3,328,207

※クリアル株式会社での実際の運用・売却事例に基づいた数値となります。

長期的な目線で収支計画をシミュレーションすることで、自己資金をいくら準備するべきなのか、その物件を購入するべきなのかを判断できるようにしていきましょう。

ワンルームマンション投資のメリット

前章までは、ワンルームマンション投資のデメリットや失敗原因を中心に解説しました。しかし、ワンルームマンション投資にはメリットもあるため、簡単におさらいしておきましょう。

毎月家賃収入を得られる

ワンルームマンション投資では、他の不動産投資と比較すると単身向けの物件であるため、物件選びを慎重に行えば空室率を下げられます。その結果、他の不動産投資よりも安定した家賃収入を得られるようになるでしょう。

金融機関の融資を利用できる

株式投資やFXでは金融機関からの融資を受けることはできませんが、ワンルームマンション投資をはじめとする不動産投資では、購入物件を担保にして融資を受けることでレバレッジを効かせることができます。不動産投資におけるレバレッジとは、少ない自己資金で大きな利益を得ることを指します。

ワンルームマンション投資の場合、自己資金0円で始められるケースもあるため、ご自身の予算に合わせた物件を選ぶとよいでしょう。

不動産投資初心者はワンルームマンション投資よりも不動産クラウドファンディングがおすすめ

不動産クラウドファンディングは、インターネットを通じて不特定多数の投資家から資金を集め、その資金をもとに不動産投資を行うサービスです。

まず、1つの物件に対してファンドが組成され、募集期間中に一定以上の投資資金が集まるとファンドが成立、運用が開始されます。運用で得られた家賃収入や不動産の売却利益は投資金額に応じて投資家に分配され、運用が終了すると投資元本が返還される仕組みです。

通常、マンションやアパートといった現物不動産を購入するには金融機関からの借入れやまとまった資金が必要ですが、不動産クラウドファンディングの場合は、1万円程度から少額で不動産へ投資できます。

また、入居者との契約や物件の修繕といった管理業務はすべて運営会社に任せられ、運用に手間がかかりません。ほったらかしで不動産投資を始めることができます。

さらにインターネットで取引が完結する手軽さもあり、投資初心者の方を中心に人気を集めています。たとえば、弊社で運営する「CREAL」で実際に募集された以下のような案件の場合（現在は運営完了）は、募集金額は全体で6億3,100万円で投資家の皆様は1万円から投資が可能です。また投資した金額は12ヶ月間運用され、想定利回り（年利）5％の配当金を受け取ることができます。

不動産クラウドファンディングの詳細は下記記事をご参照ください。
※関連記事：不動産クラウドファンディングとは？仕組み・他の不動産投資商品との比較表付き

100万円投資した場合は、年間5万円を配当金として受け取ることが想定されています。
例）CREALのファンド詳細ページ

配当金

一般的な不動産クラウドファンディングサービスにおける投資対象不動産は、区分マンションの案件が中心となっています。マンション以外にも、商業ビルやホテル、保育園、学校などを扱っている不動産クラウドファンディングサービスもあります。

案件によっては、募集開始後に数分で募集が終了するケースもあり、クリック合戦となるため注意が必要です。

少額から不動産に投資ができ、契約実務や不動産管理は運営会社に任せられることから、手間を掛けずに資産運用ができ、投資初心者から経験者まで幅広い層の投資家から人気を集めています。

主なメリット

3～8％程度という比較的高い利回りが期待できる

現在は低金利が続いており、2021年8月時点での大手銀行の普通預金金利は年0.001％（税引前）※1です。100万円を預け入れても、1年間で受け取れる利息はわずか10円（100万円×0.001％）となります。

金融商品では、2021年7月の東証一部上場企業の株式利回り（加重平均利回り）は1.96％※2、2021年6月のJ-REITの分配金利回りは3.34％※3となっています。不動産クラウドファンディングの想定利回りは概ね3～8％程度※4のファンドを扱う運営会社が多く、預貯金や他の金融商品に比べて高い利回りが期待できます。

利回りに関しても、最低投資額と同様に各サービス/各案件ごとに異なるため、詳細を確認した上でリスク・リターンを考慮し、自身が許容できる範囲内で選ぶようにしましょう。当社で運営する「CREAL」では、アセットタイプなどに応じて平均想定利回り4.3％※5のファンドを取り扱っています。

不動産クラウドファンディングの利回りの詳細は下記記事をご参照ください。
※関連記事：不動産クラウドファンディングの利回りはどれくらい？他の投資商品との比較も紹介

※1 参考：三菱UFJ銀行「円預金金利」
※2 参考：日本取引所グループ「その他統計資料」
※3 参考：一般社団法人不動産証券化協会「J-REIT分配金利回り（10年間）」
※4 出所:（株）矢野経済研究所「2021年版国内クラウドファンディングの市場動向」
※5：2024年2月末時点で運用中の当社組成ファンドの想定利回りの平均値

社会貢献にも寄与できる

たとえば、保育園ファンドに投資をすれば、待機児童や少子化問題の解消に貢献でき、ホテルファンドでは、老朽化した不動産の再生による雇用の創出や地方創生などにも寄与することができます。以下、弊社で運営する「CREAL」の社会貢献に関連するファンドの事例となります。
CREALの保育園ファンドの事例

保育園ファンド

CREALのホテルファンドの事例

ホテルファンド

不動産クラウドファンディングは投資家として配当金のような金銭的なリターンを得るだけでなく、社会的なリターンを得られる側面もあります。

CREAL（クリアル）のメリット

クリアル（CREAL）のメリット

2018年11月のサービス運営開始から元本割れなし

2023年8月現在、運用が終了しているファンドはすべて元本割れすることなく出資金が償還されています。

不動産クラウドファンディングは安定した配当収入が期待できますが、運用がうまくいかないと元本割れの可能性があります。元本割れ0件の実績は、CREALの大きな強みといえるでしょう。

CREALの出資から元本償還までのプロセスについては、以下の記事で詳しく解説しています。ぜひご覧ください。
関連記事：CREAL運営ファンドの元本償還プロセスと償還期限に対しての考え方

一棟レジのみならず保育園、物流など対象物件の種類が様々

「不動産投資」と聞くと、マンションやアパートを思い浮かべるかもしれません。しかし、CREALは一棟レジデンスのほかに保育園、ホテル、物流など、個人では投資機会が少ない不動産も扱っています。

保育園への投資は安定したリターンが期待できるほか、待機児童問題の解消や少子化対策に貢献できるのも魅力です。出資金は保育園の建設や運営、施設の整備などに使われるため、投資が社会貢献にもなります。

また、不動産は物件の種類によって強みやリスクが異なります。2020～2022年は、新型コロナウイルス感染症の影響で観光客が激減し、ホテル経営に大きな影響を与えました。一方で、コロナ禍でのリモートワーク拡大や外出控えでネット通販の利用が増加し、物流施設は需要が拡大しました。様々な不動産に分散投資を行うことで、リスクの軽減が期待できます。

CREALの保育園ファンドの事例

CREALのホテルファンドの事例

1万円から投資可能

不動産投資に興味があっても、マンションやアパートを取得するにはまとまったお金がかかります。失敗すれば多額の損失が発生する恐れがあるため、投資に踏み出せない人もいるでしょう。

CREALなら1万円から投資できるため、不動産投資を試してみたい初心者の方に最適です。また、すでに株式や投資信託で運用している人の分散投資先にも向いています。

各ファンドの詳細情報が濃密

不動産投資には、保有情報の格差で買主が不利になる「情報の非対称性」※1があります。CREALでは、ITの活用によって各ファンドの情報を詳細に開示することで、情報の非対称性の解消を目指しています。主な開示項目は以下の通りです。

・地図や図面の紹介
・動画による物件紹介
・不動産鑑定会社による第三者評価
・リターンのシミュレーション
・運営事業者の概要
・人口推移の情報

投資家登録をすれば、エンジニアリングレポート（地震リスク評価など）や図面、不動産調査報告概要も閲覧できます。

事前に様々な情報を確認できるため、現物不動産投資と同じような感覚で投資判断を行えます。まずは不動産クラウドファンディングからスタートし、将来はマンションやアパートの取得を目指している人にもおすすめです。

※1：物件所有者である売主や仲介に入る不動産会社と個人の買主の間で保有する情報に格差があり、買主にとって不利な条件で不動産投資をせざるを得ない状況のこと

CREAL（クリアル）がとくにおすすめ・向いている人

クリアル（CREAL）がとくにおすすめ・向いている人

ここまでの説明でCREALを始めるか判断できない方向けに、おすすめ・向いている人の特徴を紹介します。

投資申し込みが先着順で構わない人

CREALは先着順でファンド募集を行っています。

不動産クラウドファンディングの募集方法は、主に「先着順」「抽選方式」の2つに分けられます。

・先着順：募集金額の上限に達するまで先着順に投資申込を受け付ける方法
・抽選方式：募集期間中に投資申込を行った人全員で抽選を行い、当選者のみ投資できる方法

先着順は、早く申し込めば投資できます。ただし、人気が高いファンドは投資家同士でクリック合戦になり、数分で受付終了となることもあります。抽選方式はクリック合戦を避けられますが、抽選に外れると投資できません。

社会貢献に繋がるファンドに投資をしたい人

CREALでは保育園や学校、物流施設などのファンドも扱っており、社会貢献性の高い不動産へ1万円から投資できます。住宅だけでなく、社会的にニーズはあるが投資資金が集まりづらい施設にも積極的に投資して社会貢献にも携わりたい人におすすめです。

まとめ：ワンルームマンション投資の失敗

ワンルームマンション投資が失敗するかどうかは一概には言えません。ワンルームマンション投資は、一棟アパート・マンションの購入と比べると低価格で始められるメリットがあり、物件選びや不動産会社の選定を慎重に行うことで、投資が成功する確率が高くなります。

エリアの選定や物件選び、不動産の動向について常に情報収集をすることが大切ですが、会社員として働きながらこれらすべてを自分で行うことは困難です。最新情報を効率よく得るためにも、不動産会社の担当者と親密な関係を築いておくことをおすすめします。

当社では、専門知識を持ったスタッフが個別相談を受け付けております。東京・横浜エリアの物件を中心にご紹介しており、提携金融機関のご紹介や購入後の賃貸管理にも対応しております！対面だけでなく、Webでのご相談も可能です。お気軽にお問い合わせください。
>>無料で相談する

ただし、「ローンを組んで数千万円もの物件を購入することが不安」「もっと手軽に少額で不動産投資がしたい」と思う方には、不動産クラウドファンディングをおすすめします。不動産クラウドファンディングは、インターネットを通じて不特定多数の投資家から資金を集め、その資金をもとに不動産投資を行うサービスです。

比較項目	不動産クラウドファンディング	現物不動産投資
投資対象	マンション、商業施設、ホテルなど多様	主にマンション、アパート
最低投資金額	1万円程度	数十万円~100万円程度
不動産投資ローン	利用不可	利用可
所得の分類	雑所得	不動産所得、譲渡所得
利回り	3～8％程度※1	3.5～3.7％程度（ワンルームマンション投資の場合）※2
メリット	少額から投資できる不動産管理を事業者に任せられる	入居者がいれば毎月家賃収入を得られるローンを利用することで、少ない元手で効率的に資産を増やせる
デメリット	クリック合戦になって投資できないことがある	空室・家賃滞納リスクがある
向いている人	少額から不動産に投資して運用に時間や手間をかけたくない人	ローンを組んでレバレッジをかけて投資をしつつ節税もしたい人