2023/12/06

不動産小口化商品の危険性・デメリット・リスク7つ！向いている人も紹介

不動産投資

将来のお金の不安から資産拡大のために投資方法を調べると、安定性が高くて歴史が長い「不動産投資」が一つの候補に挙がるのではないでしょうか。

一般的にマンションやアパートなどの現物不動産に投資するには、高額の費用が必要です。不動産小口化商品であれば、個人でも1口数十万円～100万円程度から投資できるため、「投資経験のない自分にもできるのではないか」と思うでしょう。

ただし、不動産小口化商品は複数の投資家で収益不動産を共同購入する仕組みです。不動産の運用について単独で意識決定できないため、危険性もあると感じるかもしれません。実際に、不動産小口化商品にはデメリットやリスクがあるため、自分に合っているかを見極めた上で投資を行うことが大切です。

不動産小口化商品の危険性・デメリットは主に下記の通りです。

・不動産クラウドファンディングでないと電子契約非対応
・物件の選択肢が少ない
・任意組合型だと1口100万円も必要な場合がある
・金融機関の融資を利用できない
・中途解約できないケースがほとんど
・匿名組合型だと所有権がなく節税効果もない
・損失は雑所得同士でしか損益通算できない

本記事では他にも、不動産小口化商品のメリットや向いている人も紹介しますので、ぜひ参考にしてください。

おさらい｜不動産小口化商品の種類

まずは、不動産小口化商品の種類と仕組みをおさらいしましょう。

「早く不動産小口化商品の危険性・デメリットを見たい」という方は『不動産小口化商品の危険性・デメリット・リスク』よりご覧ください。

不動産小口化商品とは、不動産を小口化して少額から取引できるようにした投資商品です。たとえば、1億円の一棟マンションを「1口100万円×100口」で販売するイメージです。不動産から得られた利益は、投資口数に応じて投資家に分配されます。

「不動産特定共同事業法」という法律に基づいて運営されており、国土交通大臣または都道府県知事の許可をうけた不動産特定共同事業者から購入します。

不動産小口化商品は、主に「任意組合型」「賃貸型」「匿名組合型」の3種類があります。

種類	特徴	向いている人
任意組合型	不動産を複数の投資家で共同所有する	所有権を得たい人
賃貸型	出資後に事業者と賃貸借契約を締結する	所有権を得たい人
匿名組合型	事業者と匿名契約を締結する	少額から投資したい人

任意組合型

任意組合型とは、不動産を複数の投資家で共同所有する仕組みです。組合を組成して、出資した複数の投資家が共同で事業を行います。投資家は、運営事業者に業務執行を委任し、運営事業者が組合の業務を決定して執行します。

現物不動産投資と同じように、投資家は物件の共有持分（所有権）を得られます。商品によって異なりますが、任意組合型は1口100万円程度から投資可能です。1億円を超えるような高額物件にも、比較的少額から投資できます。

任意組合型は、少額から不動産を所有したい人や相続税対策※をしたい人におすすめです。

※不動産は現金より相続税評価額が下がるため、相続税対策として活用できる場合があります。（詳細は税理士にご確認ください）

任意組合型の詳細は下記記事をご参照ください。
※関連記事：不動産小口化商品の任意組合型とは？匿名組合型との違いを比較表付きで解説

賃貸型

賃貸型とは、対象不動産の持分を購入後、事業者と賃貸借契約を締結する仕組みです。不動産の運用・管理を事業者に任せながら、賃貸収入を得られます。

任意組合型と同じく、投資家は物件の所有権を得ることが可能です。ただし、賃貸型は任意組合型と比較して物件数が少なく、個人を対象とした商品は多くありません。

匿名組合型

匿名組合型とは、不動産の運用・管理を行う事業者に出資することで、その事業から生じた収益から分配を受けられる仕組みです。投資家は出資割合に応じて、事業者から分配金を受け取れます。

匿名組合型は、不動産事業への共同出資です。正確には共同購入ではなく、投資家に物件の所有権はありません。複数の投資家が出資するため、少額から大型物件に投資できるのは共通しています。

当社が提供している不動産投資クラウドファンディングサービス「CREAL」も、匿名組合型に該当します。匿名組合型は、数万円程度から投資できるのが一般的です。任意組合型や賃貸型に比べて、少額から不動産投資を始められます。

不動産小口化商品の詳細は下記記事をご参照ください。
※関連記事：不動産小口化商品とは？メリット・デメリット・3種類ごとおすすめの人も紹介

不動産小口化商品の危険性・デメリット・リスク

不動産クラウドファンディングでないと電子契約非対応

不動産クラウドファンディングは、インターネットを通じて不特定多数の投資家から資金を集め、その資金をもとに不動産投資を行うサービスです。

まず、1つの物件に対してファンドが組成され、募集期間中に一定以上の投資資金が集まるとファンドが成立、運用が開始されます。運用で得られた家賃収入や不動産の売却利益は投資金額に応じて投資家に分配され、運用が終了すると投資元本が返還される仕組みです。

不動産クラウドファンディングも不動産特定共同事業法に基づくサービスであり、不動産小口化商品の一つに分類されます。不動産クラウドファンディングであれば、投資対象物件の選定から契約などの取引はインターネット上で完結します。

しかし、不動産クラウドファンディング以外の不動産小口化商品（不動産特定共同事業法に準ずる商品に限る）は電子契約に対応していません。今のところ多くのサービスでは、資料請求やセミナー参加で申込書を入手して重要事項の説明を受けた上で契約します。任意組合型や賃貸型は所有権が発生するため、所有権移転登記の手続きも必要です。

登記手続きは法務局で行えますが、自分で手続きするのが難しい場合は司法書士に依頼することも可能です。登記手続きのやり方については、不動産小口化商品を取り扱う不動産会社に相談するといいでしょう。
※関連記事：不動産クラウドファンディングとは？仕組み・他の不動産投資商品との比較表付き

物件の選択肢が少ない

国土交通省の資料によると、2022年の不動産特定共同事業の案件数は540件です。同年における不動産特定共同事業のクラウドファンディングの件数は419件のため、一般的な不動産小口化商品の件数は121件（540件－419件）だと考えられます。

※引用：国土交通省「不動産特定共同事業（FTK）の利活用促進ハンドブックP12」

※引用：国土交通省「不動産特定共同事業（FTK）の利活用促進ハンドブックP13」

この結果から、一般的な不動産小口化商品は、現物不動産投資や不動産クラウドファンディングに比べて物件の選択肢が少ないといえます。

任意組合型だと1口100万円も必要な場合がある

商品によって異なりますが、任意組合型は1口100万円程度から投資できることが一般的です。

現物不動産投資の場合、初期費用と頭金の合計で、物件価格の20～30％程度の自己資金が必要です。仮に物件価格が2,000万円なら、400～600万円程度を準備しなくてはならないため、現物不動産投資よりは初期費用を抑えられるでしょう。

しかし、「最初から100万円を投資するのはハードルが高い」と感じる人もいるでしょう。数万円程度の少額から不動産投資を始めたい場合は、不動産クラウドファンディングのような匿名組合型の不動産小口化商品が選択肢といえます。

金融機関の融資を利用できない

現物不動産投資は、金融機関の融資を利用して収益不動産を購入できます。金融機関によって異なりますが、融資を受けた場合では物件価格の10～20％の頭金を準備することが一般的です。自己資金よりも大きな金額の投資を行えるため、少ない資金で効率よく収益を得られる可能性があります。

しかし、不動産小口化商品への投資では、金融機関から融資を通常受けられません。借入金を利用して不動産投資をしたい人にとっては大きなデメリットになるでしょう。

中途解約できないケースがほとんど

多くの不動産小口化商品では、中途解約が認められません。商品によって運用期間が異なり、任意組合型の場合は10年以上の長期にわたることもあります。中途解約できないと、急にお金が必要になった場合に手元資金が不足するかもしれません。

※運営会社の重要な義務の懈怠（不履行）又はその義務の履行不能のようなやむを得ない事情がある場合に限り、中途解約が認められる可能性もあります

契約者としての権利を第三者に売却することで中途解約できる場合もありますが、通常は手数料がかかります。サービスによって異なりますが、手数料は売却価格の3％程度が一般的です。ただし、次のような中途解約手数料を設定している運営会社もあります。

自分で売却先を見つけた場合は売却先1先あたり数万円
運営会社が売却先を斡旋した場合は売却価格の数％

不動産小口化商品に投資する場合は、事前に中途解約の条件や手数料について確認しておきましょう。

匿名組合型だと所有権がなく節税効果もない

任意組合型や賃貸型で持分（所有権）を購入すれば、贈与時や相続時には路線価や固定資産税評価額をもとに財産評価が行われるのが一般的です。預貯金は額面金額で評価されますが、不動産であれば評価額を圧縮できるため、結果として贈与税や相続税の負担軽減が期待できる場合があります。（詳細は税理士にご確認ください）

評価額は、路線価は時価の80％程度、固定資産税評価額は70％程度が目安です。土地は基本的に路線価で評価しますが、路線価がない場合は固定資産税評価額が使われます。建物は固定資産税評価額で評価します。

■例
（任意組合型で物件の持分を1,000万円分購入する場合）
相続時の評価額は700～800万円（1,000万円×70～80％）程度が目安

しかし、匿名組合型の不動産小口化商品は所有権がないため、上記のような節税効果は得られません。

損失は雑所得同士でしか損益通算できない

不動産小口化商品で損失（赤字）が発生しても、所得税や住民税の節税効果は得られません。

区分マンションなどの現物不動産投資で赤字が発生すると、不動産所得の赤字と給与所得を相殺（損益通算）することで、所得税・住民税の節税が可能です。しかし、不動産小口化商品で生じた不動産所得の赤字は、税務上の特例により、他の不動産所得の黒字や給与所得とは相殺できないため注意しましょう。

本来不動産小口化商品におすすめ・向いている人

不動産小口化商品におすすめ・向いている人

不動産小口化商品が自分に合っているかを判断できるように、おすすめの人や向いている人の特徴を紹介します。

融資属性が低い人

融資属性とは、年収、勤務先、肩書、勤続年数などローン申込者の返済能力を判断するための情報です。不動産投資で融資を申し込むと、金融機関は属性をもとにローン審査を行います。

一般的に、上場企業に勤務する高収入の会社員、公務員、医師などは不動産投資で融資を受けやすいといわれています。一方で、転職したばかりの人や個人事業主、フリーランスなどは収入が不安定と判断されるため、審査は厳しい傾向にあります。

不動産小口化商品は金融機関の融資を利用できないため、属性の問題でローンを組むのが難しい人に向いているでしょう。

少額・低リスクで不動産投資したい人

不動産小口化商品は、匿名組合型なら1口数万円程度、任意組合型でも1口100万円程度から投資できます。現物不動産投資に比べて投資金額が少なく済むため、複数の案件に資金を分散させてリスクを減らすことが可能です。

たとえば、1口1万円から投資できる匿名組合型のサービスの場合、投資資金が10万円あれば、1万円ずつ10案件に分散投資ができます。仮に1つの案件で運用がうまくいかず、元本が返ってこなかったとしても、残り9案件の分配金収入で損失をカバーできる可能性があります。

メモ！リートとの違いは主に「売買の自由度」

リート（REIT）とは、投資家から集めた資金でオフィスビルや商業施設などの不動産を購入し、その賃貸収入や売却益を投資家に分配する金融商品です。

不動産小口化商品と同じく、少額からオフィスビルや商業施設などの現物不動産に投資できます。最低投資金額は銘柄によって異なりますが、多くの銘柄は10万円台で購入可能です。

リートは証券取引所に上場しているため、流動性が高く、市場が開いている時間帯であれば短時間で売買が成立します。値動きを確認しながら、売買価格を指定して注文を出すことも可能です。

対して、不動産小口化商品は中途解約できないケースが多いです。中途解約が認められるサービスであっても、契約者としての権利を購入してくれる第三者を見つける必要があるため、売却までに時間がかかる可能性があります。

少額から不動産に投資できるのは共通していますが、不動産小口化商品よりリートのほうが売買の自由度は高いといえるでしょう。

不動産小口化商品のメリット

不動産小口化商品には、現物不動産投資と比較して以下のようなメリットがあります。メリットを知ることで、不動産小口化商品への投資が自分に合っているかを判断しやすくなるでしょう。

プロが選んだ物件に投資できる

不動産小口化商品として出資が募集される案件は、プロが厳選した物件が投資対象です。

不動産は個別性の高い資産であり、物件種別やエリア、築年数、周辺環境など様々な要因で収益性が変わってきます。投資経験のない個人が、自分で収益性の高い物件を見つけるのは難しいでしょう。

不動産小口化商品はプロが様々な分析を行った上で物件を選んでいるため、収益性の高い不動産に投資できる確率が高いといえます。より高確率で収益性の高い不動産ファンドに投資するには、投資対象となる物件情報を入念に確認するのはもちろん、サービス運営会社の実績や評判・口コミもチェックしておくといいでしょう。

好立地の物件に少額から投資できる

都心などの好立地の物件は価格が高額であるため、よほど資金力のある人でない限り、個人で投資するのは困難です。一棟マンションであれば数億円程度、オフィスビルならさらに高額の投資になります。

不動産小口化商品を利用すれば、好立地の高額物件に100万円程度の少額から投資できます。一棟丸ごと所有できるわけではありませんが、任意組合型や賃貸型なら投資口数に応じて所有権が付与され、分配金も受け取れます。

危険な不動産小口化商品に投資しないためのコツ

様々な不動産会社が不動産小口化商品を扱っています。ほとんどは良心的な会社であっても、なかには危険性のある商品・サービスがあるかもしれません。安心して投資するには、以下2つを心掛けるといいでしょう。

上場企業のサービスを利用する

上場企業は、有価証券報告書で売上高や利益、資産状況などを開示しています。決算説明資料として、投資家向けに事業内容や実績、今後の取り組みなどをわかりやすくまとめた資料が開示されていることもあります。

＜決算説明資料の例（クリアル株式会社の場合）＞

質の高いサービスを提供している非上場企業もあるかもしれませんが、上場企業なら個人でもサービス利用の判断材料となる多くの情報を入手できます。どのサービスを利用するか迷ったら、上場企業が運営しているサービスを選ぶのがおすすめです。

ちなみに、CREALを運営するクリアル株式会社は東京証券取引所グロース市場の上場企業です。2022年4月に上場を果たしましたが、不動産クラウドファンディングサービスを主業とする会社では初めての上場でした。

CREALの評判は下記記事をご参照ください。
※関連記事：CREAL（クリアル）の評判・口コミを赤裸々紹介！デメリットも正直にお伝えします

FPなどの専門家に相談する

以下のような疑問がある場合は、FPなどの専門家に相談することを検討しましょう。

そもそも不動産小口化商品に投資すべきか
不動産小口化商品を取り扱うサービスは信用できるか
投資したい案件に問題はないか

専門家に相談すると第三者の視点から的確なアドバイスを受けられるため、冷静に投資判断を行えます。「いくらまでなら投資に回してもよいか」「他にどんな投資方法があるか」といった疑問にも答えてもらえるでしょう。

ただし、専門家によって得意領域は異なります。不動産小口化商品への投資について相談するなら、資産運用や不動産に強いFPを探すといいでしょう。節税効果や確定申告などについて確認したい場合は、税の専門家である税理士に相談しましょう。

不動産小口化商品に確定申告は必要か？

確定申告が必要になるかは、年収や職業、不動産小口化商品から得られる所得などによって変わってきます。

必要な人

＜不動産小口化商品で確定申告が必要な人の主な条件＞

1か所から給与を受け取っている会社員で、給与所得・退職所得以外の所得が20万円を超える人
給与収入が2,000万円を超える人
個人事業主、フリーランス
↓下記2つともに該当する人↓
2か所以上から給与を受け取っている
給与の全部が源泉徴収の対象となる場合において、年末調整をされなかった給与の収入金額と、各種の所得金額（給与所得、退職所得を除く）との合計額が20万円を超える

※参考：国税庁

確定申告が必要な人の条件は、所得税法で規定されています。一般的な会社員（上記1）の場合、不動産小口化商品から得られる所得が20万円を超えると確定申告が必要です。

不要な人

上記「必要な人」の条件に当てはまらない人は、確定申告は原則不要となります。具体的には、1か所から給与を受け取っている会社員で、不動産小口化商品を含む他の所得が20万円以下の人が該当します。

通常は、不動産小口化商品を扱う不動産会社から「年間取引報告書」「財産管理報告書」などの書類が届きます。その書類で年間収入金額を把握し、経費にできる支出があれば収入から差し引いて、所得がいくらになるかを計算しましょう。

所得＝収入－必要経費

必要経費は、収入を得るために直接要した費用です。セミナー参加や契約時の交通費、勉強のための書籍代などは経費として認められる可能性があります。詳しくは、最寄りの税務署や税理士にご確認ください。

※当社は税金を意図的に圧縮することを目的とする取引を推奨するものではありません

不動産小口化商品の匿名組合型ならクリアル（CREAL）がおすすめ

当社が提供している不動産投資クラウドファンディングサービス「CREAL」はも、匿名組合型の不動産小口化商品に該当します。匿名組合型は、数万円程度から投資できるのが一般的です。任意組合型や賃貸型に比べて、少額から不動産投資を始められます。

「CREAL」は、不動産のプロが厳選した収益性の高い物件に1万円から投資でき、ほったらかしで手間をかけずに運用できるのが魅力です。

2018年11月のサービス運営開始から元本割れなし

2023年8月現在、運用が終了しているファンドはすべて元本割れすることなく出資金が償還されています。

不動産クラウドファンディングは安定した配当収入が期待できますが、運用がうまくいかないと元本割れの可能性があります。元本割れ0件の実績は、CREALの大きな強みといえるでしょう。

CREALの出資から元本償還までのプロセスについては、以下の記事で詳しく解説しています。ぜひご覧ください。

関連記事：CREAL運営ファンドの元本償還プロセスと償還期限に対しての考え方

一棟レジのみならず保育園、物流など対象物件の種類が様々（社会貢献にも）

「不動産投資」と聞くと、マンションやアパートを思い浮かべるかもしれません。しかし、CREALは一棟レジデンスのほかに保育園、ホテル、物流など、個人では投資機会が少ない不動産も扱っています。

保育園への投資は安定したリターンが期待できるほか、待機児童問題の解消や少子化対策に貢献できるのも魅力です。出資金は保育園の建設や運営、施設の整備などに使われるため、投資が社会貢献にもなります。

また、不動産は物件の種類によって強みやリスクが異なります。2020～2022年は、新型コロナウイルス感染症の影響で観光客が激減し、ホテル経営に大きな影響を与えました。一方で、コロナ禍でのリモートワーク拡大や外出控えでネット通販の利用が増加し、物流施設は需要が拡大しました。様々な不動産に分散投資を行うことで、リスクの軽減が期待できます。

CREALの保育園ファンドの事例

CREALのホテルファンドの事例

CREALの物流施設ファンドの事例

1万円から投資可能

不動産投資に興味があっても、マンションやアパートを取得するにはまとまったお金がかかります。失敗すれば多額の損失が発生する恐れがあるため、投資に踏み出せない人もいるでしょう。

CREALなら1万円から投資できるため、不動産投資を試してみたい初心者の方に最適です。また、すでに株式や投資信託で運用している人の分散投資先にも向いています。

各ファンドの詳細情報が濃密

不動産投資には、保有情報の格差で買主が不利になる「情報の非対称性」※があります。
※物件所有者である売主や仲介に入る不動産会社と個人の買主の間で保有する情報に格差があり、買主にとって不利な条件で不動産投資をせざるを得ない状況のこと

CREALでは、ITの活用によって各ファンドの情報を詳細に開示することで、情報の非対称性の解消を目指しています。主な開示項目は以下の通りです。

地図や図面の紹介
動画による物件紹介
不動産鑑定会社による第三者評価
リターンのシミュレーション
運営事業者の概要
人口推移の情報

投資家登録をすれば、エンジニアリングレポート（地震リスク評価など）や図面、不動産調査報告概要も閲覧できます。

事前に様々な情報を確認できるため、現物不動産投資と同じような感覚で投資判断を行えます。まずは不動産クラウドファンディングからスタートし、将来はマンションやアパートの取得を目指している人にもおすすめです。

CREALのお客様の声は下記よりご覧いただけます。
※関連記事：お客様インタビュー（CREAL） | 記事一覧

CREALのよくある質問は下記より検索いただけます。
>>CREAL よくある質問

CREALの評判は下記記事をご参照ください。
※関連記事：CREAL（クリアル）の評判・口コミを赤裸々紹介！デメリットも正直にお伝えします

「とはいえ、より利回りの高いファンドが出るまで、投資は控えたほうがいいのでは？」と考えている人！にお伝えしますが、「CREALの場合は今あるファンドに即投資した方が、結果的にもらえる配当額が高く、投資の効率が良い」といえます！詳細は下記記事をご参照ください。
※関連記事：利回りが高いファンドを待つVSすぐに投資できるファンドに投資するどっちがお得？

まとめ：不動産小口化商品の危険性

不動産小口化商品は、現物不動産投資に比べて少額から投資できる一方で、以下のような危険性・デメリット・リスクがあります。

不動産クラウドファンディング以外は電子契約に対応していない
投資対象となる物件の選択肢が少ない
金融機関の融資を利用できない
任意組合型は1口100万円程度かかることがある
中途解約できないことが多い
匿名組合型は所有権がなく相続税・贈与税の節税効果を得られない
損失は他の所得と損益通算できない

金融機関の融資を利用して、自己資金よりも大きな額の投資を行いたい場合は、不動産小口化商品より区分マンションなどの現物不動産が向いているでしょう。

少額から優良物件に投資したい場合は、数万円程度から始められる匿名組合型の不動産クラウドファンディングがおすすめです。運用方針に応じて、自分に合った投資方法を選択しましょう。

不動産小口化商品の危険性・デメリット・リスク7つ！向いている人も紹介