2025/05/08

NISAにはない不動産クラウドファンディングのメリット！デメリットや向いている人も解説

不動産投資クラウドファンディング

※ファンドへの投資申込を行う際は、事前に詳細を十分に確認し、リスクを理解した上でのご決定をお願いいたします。投資後は"ほったらかし"で運用することが可能ですが、運用状況の確認のため、定期的にログインしていただくことをお勧めいたします。
※本記事に記載されている内容のうち、当社サービス以外の個別の商品・銘柄・企業名については、あくまでも参考として掲載しているものであり、当社はその商品、銘柄又は企業の株式等の売買を推奨するものではありません。最終的な投資の実行は、ご自身の判断と責任の下で行っていただくようにお願いいたします。

老後の生活に備え、NISAを活用して投資信託や株式に投資している人は少なくないでしょう。ただ、予想外のライフイベントや急な出費に備えて、ある程度の利回りを安定的に得られる金融商品に投資したいと思っている方もいるのではないでしょうか。

結論からいうと、不動産クラウドファンディングには以下のようなメリットがあります。

・価格変動が少ない
・投資家のリスクを軽減する仕組みがあるファンドが多い
・安定した利回りが見込める
・管理の手間がかからない
・運用期間やリターンが決まっており資金計画を立てやすい

本記事を読めば、不動産クラウドファンディングのメリットや向いている人の特徴が理解でき、不動産クラウドファンディングに投資するべきかの判断材料となるでしょう。

おさらい｜そもそも不動産クラウドファンディングとは？

不動産クラウドファンディングとは、インターネットを通じて不特定多数の投資家から資金を集め、その資金をもとに不動産投資を行うサービスです。

まず、特定の物件に対して投資を行うファンドが企画され、募集期間中に一定以上の投資資金が集まるとファンドが成立、運用が開始されます。

運用で得られた家賃収入や不動産の売却による利益は投資金額に応じて投資家に分配され、運用が終了すると投資元本が返還される仕組みです。

不動産投資クラウドファンディングの仕組み

不動産クラウドファンディングの仕組みなどを知りたい方は、下記記事をご参照ください。
※関連記事：不動産クラウドファンディングとは？仕組み・他の不動産投資商品との比較表付き

補足｜NISAで投資できる他の金融商品との違い

不動産クラウドファンディングと、NISAで投資できる他の金融商品の違いを確認しておきましょう。

	不動産クラウドファンディング	投資信託	J-REIT	株式
NISA	対象外	対象	対象	対象
最低投資金額	1万円～	100円～	数万円～10万円程度	数万円～数百万円程度
利回り	3～8%※1	インデックスファンド：4～7%※2 アクティブファンド：－64～40%※3	5.02%※4	2.31％※5
日々の価格変動	なし	あり	あり	あり
流動性	低い	高い	高い	高い
元本割れへの対策	あり（優先劣後出資・マスターリース契約）	特になし	特になし	特になし

※1：株式会社矢野経済研究所
※2：ヘッジファンドダイレクト
※3：モーニングスター（「リターンとリスク」参照）
※4：一般社団法人不動産証券化協会（2025年2月時点）
※5：日本取引所グループ（2025年2月時点）

不動産クラウドファンディングは他の金融商品と比較して日々の価格変動が少なく、安定的なリターンを期待できる点が特徴です。

株式やJ-REITは証券取引所で売買されるため、売り手と買い手のバランスによって、価格が変動します。投資信託は非上場の商品が多いものの、ファンドに組み込まれている資産価格変動に影響を受けます。不動産クラウドファンディングはある程度利回りが決まっており、安定したリターンが見込めます。

なお、他の金融商品と違い、不動産クラウドファンディングは元本割れを防ぐための対策が用意されているファンドが多いです。ただし、運用期間中は原則解約できず、必要なときにすぐに換金できるわけではない点には注意が必要です。

投資信託について詳しく知りたい方は、下記記事をご参照ください。
※関連記事：「投資信託はおすすめしない」といわれる理由・デメリット3つ！おすすめしない人も紹介

リートについて詳しく知りたい方は、下記記事をご参照ください。
※関連記事：巷でリート（REIT）はおすすめしないといわれる理由とメリットの両方を徹底解説！

株について詳しく知りたい方は、下記記事をご参照ください。
※関連記事：株は儲からないといわれる理由・失敗原因7つ！向いていない人や失敗事例も紹介

NISAにはない不動産クラウドファンディングのメリット

価格変動が少ない

NISA枠で投資することの多い株式やJ-REITのような金融商品とは異なり、不動産クラウドファンディングでは基本的に日々の価格変動が少ないです。

日々の価格変動を気にすることなく、定期的に安定した配当が期待できます。もっとも投資家の皆様へ元本償還を行うためには、原則として投資不動産の売却を行う必要があり、不動産クラウドファンディングにおいて投資不動産が適切な価格とタイミングで外部へ売却できるかは重要です。

投資家のリスクを軽減する仕組みがあるファンドが多い

多くの不動産クラウドファンディングサービスで、投資リスクを軽減する以下2つの仕組みがあります。

・優先劣後方式
・マスターリース契約

優先劣後方式とは、ファンドで損失が生じた場合に運営会社の出資分から負担が生じる仕組みです。

不動産クラウドファンディングでは優先劣後方式を採用するファンドが多く、この場合万が一売却する際に損失が⽣じた際は、まずファンド組成会社から損失を負担する仕組みです。

優先劣後構造とは

投資家は優先的に利益の分配を受けられるため、配当遅延のリスクの軽減が期待できます。

マスターリース契約とは、不動産の賃借人がさらに別の賃借人にサブリース（転貸）することを前提とした契約です。

賃料の下落が発生しても、賃借人はファンド組成会社へ毎月固定の賃料を支払うため、運用時のリスク軽減が期待できます。

マスターリース契約

CREALにおいても、多くのファンドでマスターリース契約を設定しています。

安定した利回りが見込める

投資信託や株式のような金融商品は、同じ銘柄でも投資するタイミングによってリターンが大きく異なります。

たとえば、ソニーグループ株式会社の株価は、2022年1月から2023年1月までの1年間で約30%下落しましたが、2023年1月から2024年1月までの1年間では約45%上昇しました。

ソニーグループ株式会社の株価

※引用：SBI証券

一方、不動産クラウドファンディングは下記画面のようにファンド情報の公開時点で想定利回りが決まっているため、安定した利回りが見込めます。

ファンド情報

また賃貸経営の不振による元本割れなどを軽減するために、投資家の資金を守る仕組みを導入しているファンドも多いです。元本は保証されていないものの、損失リスクの低減を期待できます。

優先劣後出資方式の詳細は、下記記事をご参照ください。
※関連記事：よくある質問｜「優先劣後出資方式」とはどんな仕組みですか？

補足｜運用期間やリターンが決まっており資金計画も立てやすい

投資信託や株式などの金融商品は、どのタイミングで売却すべきかを自分で判断する必要があります。

また先述の通り、投資した時期によってリターンが異なるため、将来の資金計画を立てにくい場合があります。

不動産クラウドファンディングは、あらかじめ運用期間やリターンの目安が分かるため、資金計画を立てやすいのも嬉しいメリットです。

たとえば、以下は不動産クラウドファンディング「CREAL」のファンド情報となっており、募集開始前から運用期間や想定利回りが確認できます。

ファンド情報

また不動産クラウドファンディングは投資した後は運用終了を待つだけで、売却のタイミングを判断する必要がありません。

ちなみにCREALの場合、ファンドによっては想定運用期間よりも早く運用が終了したケースが少なくありません。

CREAL（クリアル）で早期償還したファンドを知りたい方は、下記記事をご参照ください。
※関連記事：CREAL（クリアル）で早期償還したファンド数を実際のファンド名とともに紹介

不動産クラウドファンディングの利回りについて知りたい方は、下記記事をご参照ください。
※関連記事：不動産クラウドファンディングの利回りは3～8％程度！他の投資商品とも利回り比較

管理の手間がかからない

NISAを利用して投資する場合、投資信託や株式の値動きを確認し、その都度売買や保有の判断が求められます。

不動産クラウドファンディングなら、入居者との契約や物件の修繕といった管理業務はすべて運営会社に任せられ、ほったらかしで不動産投資を始められます。インターネット上で簡単に手続きが完結でき、投資後は基本的に分配金や元本の入金を待つだけです。

ちなみに現物不動産投資においても、物件管理を管理会社に任せることは可能です。しかし以下のような事柄は、管理会社とやり取りしながら自分で決定しなくてはなりません。

・入居者募集の際に家賃をいくらに設定するか
・入居希望者と契約するか
・設備の交換、修繕をどのように行うか（予算、素材の決定など）

現物不動産投資のリスクを知りたい方は、下記記事をご参照ください。
※関連記事：不動産投資のリスク・やめとけといわれる理由10選！対処法を知って安定収入を確保しよう

NISAに劣る不動産クラウドファンディングの注意点・デメリット

不動産クラウドファンディングを活用すれば、より手堅く資産形成できるでしょう。ここからは不動産クラウドファンディングに投資すべきかの判断材料として、不動産クラウドファンディングの注意点を紹介します。

税制上のメリットが少ない

投資信託や株式への投資で得た利益には通常20.315%※の税金がかかりますが、NISAを利用すると非課税扱いになります。
※参考：国税庁

一方、不動産クラウドファンディング（匿名組合型）で得た利益には、非課税制度が適用されません。

ただ、以下の方法で払いすぎた税金を取り戻せる可能性があります。

・その年の他の雑所得と損益通算する
・課税所得金額が695万円未満の人が確定申告を行う

不動産クラウドファンディングの利益は「雑所得」に分類されるため、他の雑所得と損益通算が可能です。損益通算とは、1年間の利益と損失を同じ区分の所得の中で相殺することで、税負担を軽減できる仕組み※1です。雑所得にはアフィリエイト収入やネットオークションでの収入、暗号資産の取引による所得などが含まれます※2。
※1：国税庁
※2：国税庁

また不動産クラウドファンディングの利益からは、通常20.42%の税金が源泉徴収されます。

例：5万円の配当金を受け取る場合

「5万円×20.42%=1万210円」の税金が自動的に差し引かれる

日本では、所得金額が高いほど税率も高くなる累進課税制度が採用されています。課税所得金額が695万円未満の場合、税率は20%以下となり、確定申告を行うことで払いすぎた税金が還付される可能性があります。
※参考：国税庁

不動産クラウドファンディングの税金について詳しく知りたい方は、下記記事をご参照ください。
※関連記事：不動産クラウドファンディングの税金は雑所得！匿名組合型と任意組合型の比較付

途中解約できない場合が多い

NISAを利用した場合、投資信託や株式などの金融商品は自分の好きなタイミングで売却できます。

不動産クラウドファンディングは、中途解約に対応していない運営会社・ファンドが多いです。まとまったお金が必要になっても、運用期間が終了するまで出資金を引き出せません。また、通常は出資持分の譲渡も困難です。

ただし、運営会社の重要な義務の懈怠（不履行）、またはその義務の履行不能のようなやむを得ない事情がある場合に限り、中途解約が認められる可能性もあります。

不動産クラウドファンディングがおすすめ・向いている人

・NISA枠以外での分散投資を検討している人
・日々の価格変動を気にせず、安定したリターンを得たい人
・投資後の管理に手間をかけたくない人
・定期収入（インカム収入）を確保したい人

不動産クラウドファンディングは想定利回りの掲載によってある程度リターンが決まっており、元本割れへの対策を取っているファンドもあります。そのため、日々の価格変動を気にせず安定したリターンを得たい人や、投資後の管理に手間をかけたくない人に向いています。

また同じく不動産へ投資する金融商品であるJ-REITは価格変動が大きいのに対して、不動産クラウドファンディングは安定的なリターンが期待できるため、NISA枠外での分散投資を検討する人にもおすすめです。

さらに運用期間中は分配金が支払われるため、定期収入（インカム収入）を確保したい人にも適しています。

不動産クラウドファンディングなら「CREAL（クリアル）」がおすすめ

CREAL（クリアル）のメリット

2018年11月のサービス運営開始から元本割れなし

現在運用が終了しているファンドはすべて元本割れすることなく出資金が償還されています※。
※2025年3月末時点

不動産クラウドファンディングは安定した配当収入が期待できますが、運用がうまくいかないと元本割れの可能性があります。元本割れ0件の実績は、CREALの大きな強みといえるでしょう。

CREALの出資から元本償還までのプロセスについては、以下の記事で詳しく解説しています。
関連記事：CREAL運営ファンドの元本償還プロセスと償還期限に対しての考え方

1万円から投資可能

不動産投資に興味があっても、マンションやアパートを取得するにはまとまったお金がかかります。失敗すれば多額の損失が発生する恐れがあるため、投資に踏み出せない人もいるでしょう。

CREALなら1万円から投資できるため、不動産投資を試してみたい初心者の方に最適です。また、すでに株式や投資信託で運用している人の分散投資先にも向いています。

各ファンドの詳細情報が濃密

不動産投資には、保有情報の格差で買主が不利になる「情報の非対称性」※1があります。

CREALでは、ITの活用によって各ファンドの情報を詳細に開示することで、情報の非対称性の解消を目指しています。

主な開示項目は以下の通りです。

・地図や図面の紹介
・動画による物件紹介
・不動産鑑定会社による第三者評価
・リターンのシミュレーション
・運営事業者の概要
・人口推移の情報

投資家登録をすれば、エンジニアリングレポート（地震リスク評価など）や図面、不動産調査報告概要も閲覧できます。

事前に様々な情報を確認できるため、現物不動産投資と同じような感覚で投資判断を行えます。まずは不動産クラウドファンディングからスタートし、将来はマンションやアパートの取得を目指している人にもおすすめです。

※1：物件所有者である売主や仲介に入る不動産会社と個人の買主の間で保有する情報に格差があり、買主にとって不利な条件で不動産投資をせざるを得ない状況のこと

CREALのお客様の声は下記よりご覧いただけます。
※関連記事：お客様インタビュー（CREAL） | 記事一覧

CREALのよくある質問は下記より検索いただけます。
>>CREAL よくある質問

CREALの評判は下記記事をご参照ください。
※関連記事：CREAL（クリアル）の評判・口コミを赤裸々紹介！デメリットも正直にお伝えします

「とはいえ、より利回りの高いファンドが出るまで、投資は控えたほうがいいのでは？」と考えている人！にお伝えしますが、「CREALの場合は今あるファンドに即投資した方が、結果的にもらえる配当額が高く、投資の効率が良い」といえます！詳細は下記記事をご参照ください。
※関連記事：利回りが高いファンドを待つVSすぐに投資できるファンドに投資するどっちがお得？

まとめ｜NISAにはない不動産クラウドファンディングのメリット

不動産クラウドファンディングはNISAの対象外ですが、以下のようなメリットがあります。

不動産クラウドファンディングは、価格変動が少なく投資家のリスクを軽減する仕組みがあるファンドが多いことから、安定したリターンが期待できます。また、運用期間やリターンが決まっているため、投資後の資金計画を立てやすい点もメリットです。

さらに、J-REITのように価格変動を気にする必要がなく、現物不動産投資のような管理の手間が不要であるため、バランスの取れた不動産投資の手段といえるでしょう。

NISAで投資信託や株式に投資している人は、分散投資の選択肢として不動産クラウドファンディングを検討してみてはいかがでしょうか。

NISAにはない不動産クラウドファンディングのメリット！デメリットや向いている人も解説