2024/11/22

不動産クラウドファンディングと投資信託の違い！メリット・デメリットや向いている人も紹介

不動産投資クラウドファンディング

※ファンドへの投資申込を行う際は、事前に詳細を十分に確認し、リスクを理解した上でのご決定をお願いいたします。投資後は"ほったらかし"で運用することが可能ですが、運用状況の確認のため、定期的にログインしていただくことをお勧めいたします。
※本記事に記載されている内容のうち、当社サービス以外の個別の商品・銘柄・企業名については、あくまでも参考として掲載しているものであり、当社はその商品、銘柄又は企業の株式等の売買を推奨するものではありません。最終的な投資の実行は、ご自身の判断と責任の下で行っていただくようにお願いいたします。

主にローリスク・ローリターンの投資信託や、ハイリスク・ハイリターンの株式に投資する中で、リスクを分散でき、かつ安定した収入が見込める投資先として、実物不動産投資を検討している人もいるでしょう。実物不動産投資は、入居者がいる限り家賃収入を得られるため、安定した収益が期待できます。

しかし、実物不動産投資には多額の資金が必要であり、失敗するリスクを不安に感じる人もいるでしょう。また、不動産に投資する投資信託（REIT）は、値動きが激しいところもあります。そこで投資先として挙がるのが、少額から不動産へ投資できる不動産クラウドファンディングです。

ただ、投資信託との違いがはっきり分からず、自分にはどちらが向いているのか悩む人も少なくないでしょう。それぞれの特性を理解しないまま投資すると、思わぬ損失が発生する可能性も考えられます。

不動産クラウドファンディングと投資信託の主な違いは、以下の通りです。

	不動産クラウドファンディング	投資信託
市場規模	1,007.8億円※1	2.43兆円※2
銘柄・ファンド数	530本（新規案件数/2023年度）※1	5,924本※2
利回り	3～8%※3	インデックスファンド：4～7%※4 アクティブファンド：－7～17%※5
最低購入金額	1万円～	100円～
買いやすさ	△ （人気のファンドは投資できないケースがある）	〇（ほとんどの銘柄でいつでも購入可能）
換金性（売りやすさ）	△ （中途解約は原則不可）	〇（ほとんどの銘柄でいつでも売却可能）
分散投資のしやすさ	△ （1つの物件へ投資するファンドが一般的）	〇（複数の資産へ投資する銘柄が一般的）
元本割れへの対策	あり（優先劣後出資・マスターリース契約）	特になし

※2024年8月30日時点
※1：国土交通省
※2：一般社団法人投資信託協会
※3：株式会社矢野経済研究所
※4：ヘッジファンドダイレクト
※5：モーニングスター

本記事では他にも、それぞれのメリット・デメリットや向いている人を紹介します。最後まで読めば、自分がどちらに投資すべきか判断できるでしょう。

おさらい｜そもそも不動産クラウドファンディングと投資信託とは？

不動産クラウドファンディングと投資信託の違いをより深く理解できるよう、まずはそれぞれの基本情報を確認しておきましょう。

不動産クラウドファンディングは「少額から不動産へ投資できる金融商品」

不動産クラウドファンディングは、インターネットを通じて投資家から集めた資金をもとに不動産投資を行い、投資で得た家賃収入や売却益を投資家に分配する金融商品です。

不動産投資クラウドファンディングの仕組み

実物の不動産に投資する場合は、通常多額の資金が必要です。しかし、不動産クラウドファンディングでは、1万円程度の少額から不動産に投資できるケースが多いです。

物件の選定や管理は運用会社が行うため、投資家が物件を管理する必要はありません。また、あらかじめ想定利回り（年利）や想定運用期間が提示されているため、資金計画を立てやすいのも特徴です。

不動産クラウドファンディングについて詳しく知りたい方は、下記記事をご参照ください。
※関連記事：不動産クラウドファンディングとは？仕組み・他の不動産投資商品との比較表付き

投資信託は「投資家から集めた資金を専門家が投資・運用する金融商品」

投資信託は、多くの投資家から集めた資金を、運用の専門家であるファンドマネージャーが株式や債券など複数の金融商品に投資・運用するパッケージ型の金融商品です。

投資信託の仕組み ※引用：一般社団法人投資信託協会

運用で得た利益は分配金、または元本払戻金として投資家に還元される仕組みです。また、投資信託の価格が購入時よりも上がったタイミングで売却することで、売却益が得られます。
※参考：三菱UFJ銀行

投資信託は一つの銘柄で複数の資産に投資されるケースが多く、特定の資産が値下がりしても、他の資産がその損失を補うため、大きな損失を避けやすいのが特徴です。

また、投資先の選定や調整はファンドマネージャーが行うため、プロの知識と経験に基づいた投資が可能です。

投資信託について詳しく知りたい人は、下記記事をご参照ください。
※関連記事：「投資信託はおすすめしない」といわれる理由・デメリット3つ！おすすめしない人も紹介

不動産クラウドファンディングと投資信託の違い

自分に合った投資先を判断できるよう、不動産クラウドファンディングと投資信託の違いを見ていきましょう。

市場規模：「投資信託」のほうが大きい

不動産クラウドファンディングの新規出資額は1,007.8億円です（2024年3月末時点）※1。一方、投資信託の純資産総額は2.43兆円となっています（2024年7月末時点）※2。
※1：国土交通省
※2：一般社団法人投資信託協会

新規出資額（年度内で新たに販売した不動産クラウドファンディングへの出資額）と、純資産総額（運用中の投資信託の総額）は性質が異なるため一概に比較できませんが、それを踏まえても、投資信託の市場規模のほうが大きいといえるでしょう。

また、投資信託には70年を超える長い歴史があり、大規模なマーケットと幅広い商品ラインアップが特徴です。
※参考：一般社団法人投資信託協会

これに対して、不動産クラウドファンディングは、2017年に改正された不動産特定共同事業法（不特法）により、法的に販売が認められるようになりました。不動産特定共同事業法とは、不動産クラウドファンディングの仕組みを定めた法律を指します。

市場は年々拡大していますが、投資信託に比べると規模はまだ小さいのが現状です。

銘柄・ファンド数：「投資信託」のほうが多い

不動産クラウドファンディングの新規ファンド数は530本です（2024年3月末時点）※1。一方、投資信託の銘柄数は5,924本存在しています（2024年7月末時点）※2。
※1：国土交通省
※2：一般社団法人投資信託協会

投資信託には様々な銘柄が揃っているため、投資家は自分のニーズやリスク許容度に応じて、より多くの選択肢から投資先を選べます。

利回り：「不動産クラウドファンディング」のほうが安定している

投資信託には、インデックスファンドとアクティブファンドの2種類があります。インデックスファンドは、市場全体の動きを表す指標に連動した成果を目指す投資信託のことで、比較的安定したリターンが見込めます。平均利回りは4〜7%程度※です。
※参考：ヘッジファンドダイレクト

アクティブファンドは、市場平均を上回るリターンを目指して積極的に運用するタイプの投資信託です。大きなリターンが得られる場合もありますが、運用コストが高い傾向にあります。また、銘柄によっては値動きが激しく、考えられる利回りは－7〜17%程度※です。
※参考：モーニングスター

一方、不動産クラウドファンディングの平均利回りは3〜8%程度で、株価の値動きにあまり左右されない安定的なリターンが見込めます。ただし、利回りは市場の状況によって変動するため、銘柄の内容や運用方針を理解したうえで投資することが大切です。
※参考：株式会社矢野経済研究所

なお、インデックスファンドとアクティブファンドの違いを詳しく知りたい方は、下記記事をご参照ください。
※関連記事：インデックスファンドとアクティブファンドの違いを比較！向いている人も紹介

不動産クラウドファンディングの利回りを詳しく知りたい方は、下記記事をご参照ください。
※関連記事：不動産クラウドファンディングの利回りは3～8％程度！他の投資商品とも利回り比較

最低購入金額：「投資信託」は100円から購入できる

不動産クラウドファンディングでは、運営会社によって最低投資金額が異なりますが、多くの場合において最低でも1万円が必要です。

一方、投資信託は100円から購入できるため、より手軽に投資を始められます。資金に余裕のない人や、少額から始めたい投資初心者にとって、負担が少ない選択肢といえるでしょう。

少額からほったらかしでできる投資手法について知りたい方は、下記記事をご参照ください。
※関連記事：投資初心者におすすめ！少額からほったらかしでできる投資手法6つ比較

買いやすさ：「投資信託」のほうが買いやすい

ほとんどの投資信託は、証券会社や金融機関の窓口、インターネットなどを通じて、投資したいタイミングで購入が可能です。

一方、不動産クラウドファンディングでは、人気のあるファンドの場合、募集開始と同時に目標金額に達し、受付が終了してしまうケースがあります。また、抽選で投資者が決まるファンドの場合、抽選に外れると投資できません。

不動産クラウドファンディングで希望の案件に投資するには、募集金額が大きく募集口数がが多い案件を狙うほか、募集開始時刻を事前に把握し、すぐに申し込めるようにしておくなどの対策が必要になります。

換金性（売りやすさ）：「投資信託」のほうが売りやすい

不動産クラウドファンディングでは、原則として中途解約ができず、運用期間中は資金が拘束されます。また、契約者の死亡による相続の発生や契約者の破産手続きの開始決定などの法定終了事由がある場合は中途解約ができるケースもありますが、一般的には手数料が必要です。

一方、ほとんどの投資信託は、市場の取引時間内であれば基本的にいつでも売却できます。銘柄によって異なりますが、売却の申込から4営業日ほどで口座にお金が振り込まれます。
※一般社団法人投資信託協会

投資信託は、マーケットの動きを見て他の銘柄に買い替えたり、ライフイベントなどに合わせて売却したりするなど、資金を動かしやすい点が特徴です。

分散投資のしやすさ：「投資信託」のほうが分散投資をしやすい

不動産クラウドファンディングでは、1つの建物やプロジェクトに対して投資するケースが多く、1つのファンド内で分散投資を行うのは難しくなります。

複数のファンドに投資すれば分散投資は可能ですが、募集口数が限られているため、同時に複数ファンドへ投資するのはハードルがやや上がります。

一方、投資信託は運用方針によって異なります。しかし、多くの場合、株式や債券など様々な資産に投資しており、1つの銘柄を購入するだけで複数の資産へ分散投資が可能です。

たとえば、「eMAXIS Slim米国株式（S&P500）」は、米国を代表する約500社の株価指標（S&P500）に連動したリターンを目指す投資信託です。この銘柄に投資すれば、米国の複数の企業に投資していることになります。
※参考：SBI証券

自分で分散投資を行う場合、投資先の選定や保有資産の調整が必要ですが、投資信託を選べば、手間をかけずに分散投資を実現できます。

元本割れへの対策：「不動産クラウドファンディング」は対策しているケースが多い

不動産クラウドファンディングも投資信託も、元本保証はありません。しかし、不動産クラウドファンディングでは、元本割れリスクを軽減するために、以下のような仕組みが多く採用されています。

・優先劣後方式
・マスターリース契約

優先劣後方式

優先劣後構造とは

優先劣後方式は、投資家の損失リスクを抑えるための仕組みです。「優先出資者」である投資家と、「劣後出資者」である事業者の出資金を分けて扱い、利益が発生した場合は優先出資者から優先的に配当金が支払われます。

反対に、損失が生じた場合は、劣後出資者の出資金から優先して補填されるため、投資家の元本割れリスクを軽減できます。たとえば、劣後出資の割合が5%の場合、売却時の物件価格が5%以上下落しない限り、投資家が元本割れすることはありません。

マスターリース契約

マスターリース契約の仕組み

マスターリース契約とは、不動産の賃借人がさらに別の賃借人にサブリース（転貸）することを前提とした契約です。賃料の下落が発生しても、賃借人はファンド組成会社へ毎月固定の賃料を支払うため、運用時のリスク軽減が期待できます。

不動産クラウドファンディングと投資信託の主なメリット比較

不動産クラウドファンディングと投資信託の特徴をより理解できるよう、それぞれのメリットについて解説します。

不動産クラウドファンディングのメリット：日々の価格変動が少なく安定的

投資信託の価格は、組み入れられた株式や債券などの価格変動により、日々上下します。そのため、購入金額した時点よりも価格が下落し、損失が発生する可能性もあります。

一方、不動産クラウドファンディングには、家賃収入や物件の売却益によってリターンが決まるため、価格変動が少ないという特徴があります。価格が大幅に変動することは珍しく、比較的安定した利回りが期待できます。

投資信託のメリット：NISAで買えて税金がかからない銘柄もある

NISAとは、投資信託や株式への投資で得た利益が非課税になる制度です。通常の投資では20.315%（所得税15.315%＋住民税5%）の税金がかかるため、税金分の利益が増えるお得な制度といえます。
※参考：金融庁

NISAには「つみたて投資枠」と「成長投資枠」があり、それぞれ投資条件が決まっています。

NISAの概要 ※引用：金融庁

つみたて投資枠で購入できるのは、手数料の低さなど一定条件を満たした銘柄に限定されますが、投資信託は基本的にどちらの枠でも投資が可能です。NISAを活用して、税制上の優遇を受けられるのは、投資信託の大きなメリットです。
※参考：金融庁

一方、不動産クラウドファンディングはNISAの対象外であり、受け取った分配金は雑所得として扱われ、基本的に利益に対して20.42%の所得税（所得税20%＋復興特別所得税0.42%）と10%の住民税がかかります。なお、所得税の実際の負担額はそれぞれの所得によって異なりますので、詳細は税理士にお問い合わせください。

不動産クラウドファンディングの税金について詳しく知りたい方は、下記記事をご参照ください。
※関連記事：不動産クラウドファンディングの税金は雑所得！匿名組合型と任意組合型の比較付

不動産クラウドファンディングと投資信託の主なデメリット比較

投資を始める際は、金融商品のデメリットも把握しておくことが大切です。メリットだけでなくデメリットも踏まえたうえで、投資先を選びましょう。

不動産クラウドファンディングのデメリット：急に現金が必要になっても現金化しにくい

ほとんどの投資信託は市場で自由に売買できるため、必要なときに自分のタイミングで現金化が可能です。

一方、不動産クラウドファンディングでは、基本的に運用期間中の中途解約が認められていません。そのため、急にまとまった資金が必要になった際、すぐに現金化しにくい点がデメリットです。

中途解約が可能な場合でも、多くの場合は手数料が発生し、余分なコストが元本割れのリスクを高めることになります。投資する際は、資金が拘束される可能性を考慮し、生活費や緊急時の資金とは別に、余裕資金で投資することが大切です。

不動産クラウドファンディングのデメリットを詳しく知りたい人は、下記記事をご参照ください。
※関連記事：不動産クラウドファンディングのデメリット・儲からないといわれる理由6選！REITなど他の投資と比較

投資信託のデメリット：価格が大幅に下落することがある

投資信託の価格は、組み入れられた株式や債券の価格変動によって、大幅に下落することがあります。

たとえば、eMAXIS Slim米国株式（S&P500）の価格は、2024年5月から8月の期間で大きく下落する場面がありました。

基準価額および純資産総額の推移 ※引用：三菱UFJアセットマネジメント

この銘柄を1口30,000円で100口購入し、1口27,000円に下がった時点で急遽現金が必要になり、すべて売却した場合、約30万円の損失が発生することになります。

米国は今後も経済成長を続けると予想されており、3年や5年といった長期間では投資信託の価格は上昇する傾向にあります。しかし、日々の値動きが激しく、短期的な投資では損失を被る可能性もあるため、やはり投資は余裕資金の範囲内で行うことが大切です。
※参考：三菱UFJリサーチ&コンサルティング

不動産クラウドファンディングと投資信託の主な向いている人比較

不動産クラウドファンディングと投資信託には様々な違いがあり、向いている人の特徴も異なります。両者を比較し、自分に合った投資先を選ぶための参考にしてください。

不動産クラウドファンディングが向いている人：ほったらかしで投資したい人

不動産クラウドファンディングでは、あらかじめ運用期間が決まっているため、売却のタイミングを考える必要がありません。また、事前に想定利回りがわかるため、価格変動を気にせず、運用中や運用後の利益を予想しやすいのが特徴です。

一方、投資信託は市場の動向に応じて価格が変動するため、売却のタイミングや運用中の価格変動などに注意する必要があります。状況に応じて、運用方針を定期的に見直さなければならず、手間がかかることもあります。

投資信託が向いている人：1つの銘柄で分散投資を行いたい人

投資信託は、1つの銘柄で複数の資産に投資できるものが多く、分散投資が簡単に行えます。たとえば、「eMAXIS Slim バランス（8資産均等型）」という銘柄を購入すれば、国内外の株式や債券、不動産など、複数の資産に分散して投資できます。
※参考：SBI証券

また、投資信託はファンドマネージャーが運用しているため、投資銘柄さえ選定すれば、投資先の選定や調整を細かく行う必要がありません。自分で複数の投資先を選んで分散投資を行うのは難しいと感じる人でも、1つの投資信託の購入で広範囲な分散投資が実現します。

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関連記事：CREAL運営ファンドの元本償還プロセスと償還期限に対しての考え方

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※関連記事：お客様インタビュー（CREAL） | 記事一覧

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※関連記事：CREAL（クリアル）の評判・口コミを赤裸々紹介！デメリットも正直にお伝えします

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※関連記事：利回りが高いファンドを待つVSすぐに投資できるファンドに投資するどっちがお得？

まとめ｜不動産クラウドファンディングと投資信託の違い

不動産クラウドファンディングと投資信託は、いずれも比較的少額から投資できる金融商品です。しかし、市場規模や換金性、元本割れへの対策などの点で違いがあります。

不動産クラウドファンディングと投資信託の主な違いは、以下の通りです。

	不動産クラウドファンディング	投資信託
市場規模	1,007.8億円※1	2.43兆円※2
銘柄・ファンド数	530本（新規案件数/2023年度）※1	5,924本※2
利回り	3～8%※3	インデックスファンド：4～7%※4 アクティブファンド：－7～17%※5
最低購入金額	1万円～	100円～
買いやすさ	△ （人気のファンドは投資できないケースがある）	〇（ほとんどの銘柄でいつでも購入可能）
換金性（売りやすさ）	△ （中途解約は原則不可）	〇（ほとんどの銘柄でいつでも売却可能）
分散投資のしやすさ	△ （1つの物件へ投資するファンドが一般的）	〇（複数の資産へ投資する銘柄が一般的）
元本割れへの対策	あり（優先劣後出資・マスターリース契約）	特になし

投資信託は1つの銘柄で手軽に分散投資をしたい人に向いています。一方、不動産クラウドファンディングは、価格変動を気にせず、ほったらかしで投資をしたい人におすすめです。価格変動が少なく、安定した利回りで運用したいなら、不動産クラウドファンディングを検討してみてはいかがでしょうか。

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不動産クラウドファンディングと投資信託の違い！メリット・デメリットや向いている人も紹介