2023/10/31

不動産クラウドファンディングとREIT（リート）の違いを比較！おすすめの人も紹介

不動産投資クラウドファンディング

老後など、将来の資産形成のために投資・資産運用を検討している方も多いでしょう。

世の中には株や債券など数多くの投資対象があります。なかでも不動産は金融機関から融資を受けやすいという理由から、公務員や大手・上場企業の会社員などの比較的安定した立場の方におすすめの投資先です。

とはいえ、不動産は高額な資産であり、投資のために借入をすることに不安を感じている方も多いはず。そこで選択肢に挙がるのが、少額から始められる不動産クラウドファンディングやREITです。

ただ、どちらも少額から始められるのは、なんとなく知っているものの、具体的にどのような違いがあり、自分はどちらに向いているかと悩んでいる方もいるでしょう。

不動産クラウドファンディングとREITには似た特徴がありますが、求めるリターンやリスク許容度によっておすすめの投資先は異なります。

本記事では、不動産クラウドファンディングとREITの違いを、下記項目にて比較していきます。

・市場規模
・分散投資のしやすさ
・換金性（売りやすさ）
・物件を選ぶ自由度
・利回り
・元本割れへの対策

記事を読めば、自分がどちらに投資したほうがいいのかを判断できるでしょう。

※本記事で述べている「REIT」は『上場REIT』を指します

不動産クラウドファンディングとREIT（リート）の違いを比較｜それぞれのおすすめ・向いている人

不動産クラウドファンディングがおすすめの人	REITがおすすめの人
・損失リスクを下げたい人・一定期間資金の拘束を受けても問題ない人・投資先物件を自分で選びたい人（リートのような分散投資可能なファンドもある）	・1つのファンドで分散投資したい人・すぐに換金したい人

不動産クラウドファンディングは運用期間が定まっており、原則途中では辞められません。一定期間資金の拘束を受けますが、投資対象のプロジェクトに問題がない限り、安定した収益を得られる可能性が高いです。

一方、REITは証券取引所に上場しているためいつでも換金できますが、その分値動きが大きくなります。仮に不動産の運用成績が良くても、相場の影響でREIT価格自体が下落する可能性があります。

また、不動産クラウドファンディングは投資対象を自分で選べますが、REITではすでに運用している商品をパッケージのような形で購入するため、個別には選べません。

違いについて解説しましたが、不動産クラウドファンディングとREITの下記に挙げる共通点も押さえておきましょう。

・少額から投資できるので始めやすい
・分散投資がしやすい
・元本割れのリスクがある
・投資先の不動産の所有権は取得できない

ここからは、下記の観点から不動産クラウドファンディングとREITを比較します。

・市場規模
・分散投資のしやすさ
・換金性（売りやすさ）
・物件を選ぶ自由度
・利回り
・元本割れへの対策

不動産クラウドファンディングとREITの基本をおさらいしたい方は、下記記事をご参照ください。
※関連記事：不動産クラウドファンディングとは？仕組み・他の不動産投資商品との比較表付き
※関連記事：リート（REIT）とは？仕組みや種類、他の不動産投資との比較を紹介

市場規模：「REIT」の方が大きい

算定の時期は異なりますが、国内の不動産クラウドファンディングとREITの市場規模は、以下のとおりです。

・不動産クラウドファンディング：約604.3億円（2022年度）
・REIT（J-REIT）：約16兆円（2023年6月時点）※

※参考：J-REIT

不動産クラウドファンディングとREITの市場規模に大きな差があるのは、期間による理由が挙げられます。

REIT（不動産投資信託）は1960年アメリカで誕生して以来各国で導入され、日本では2000年の投信法改正により導入されました。一方不動産クラウドファンディングは、不動産特定共同事業法の改正により2013年頃から登場した新しい投資手法です。今後時間の経過に伴い、不動産クラウドファンディングの市場規模はさらに大きくなると考えられます。

分散投資のしやすさ：「REIT」の方がしやすい

不動産クラウドファンディングは、1つの不動産に対して投資をする一方で、REITは複数の不動産に投資をします。たとえば「ザイマックス・リート投資法人」という銘柄の場合、1つの銘柄に投資するだけで、以下の投資先に分散投資できます。※

・オフィス10棟
・商業施設6棟
・ホテル1棟
・マンション1棟

※参考：xymax

エリアも東京23区内や23区外、中部・近畿地区、北海道地区など、様々なエリアに分散されています。手軽に分散投資をしたい場合、REITの方が適しているでしょう。

※不動産クラウドファンディングのなかにも、リートのように分散投資可能なファンドもあります

換金性（売りやすさ）：「REIT」の方が高い

REITは証券取引所に上場しているため、株式と同様に取引時間内であればすぐに売買できます。ネット証券をご利用の方は、パソコンやスマートフォンからでも取引が可能です。

実際に現金化するまでの時間は証券会社によって異なりますが、遅くとも1週間程度で現金化できると考えましょう。

不動産クラウドファンディングは数ヶ月から数年の間資金が拘束されるため、リートのように好きなタイミングで現金化はできません。必ず生活資金を確保した上で、数ヶ月から数年使う予定のない余剰資金で投資しましょう。

物件を選ぶ自由度：「不動産クラウドファンディング」なら物件を選べる

不動産クラウドファンディングでは、プラットフォーム上での掲載物件から好きな物件を選んで投資できます。投資対象は、居住用マンションやホテル、商業施設など様々です。

ただし、物件を自由に選べるということは、投資判断を自分でしなければならないということです。「自分が投資するに値するか否か」を判断するには、不動産投資の知識を身に付けなければなりません。

一方REITでは、事業主が投資家の代わりに投資する物件を選ぶため、投資家自身は物件を選べません。

不動産クラウドファンディングのなかでも「対象不動産変更型」という種類のファンドがあります。これは、REITのように複数の物件をパッケージ化しており、ファンド運用後にファンド会社がパッケージ内の物件を新たなものと変更することもあります。

利回り：ファンドによるが若干「不動産クラウドファンディング」の方が高い傾向にある

不動産投資クラウドファンディングは想定利回りが概ね3～8％程度※1のファンドを扱う運営会社が多いです。
※1 出所：（株）矢野経済研究所「2022年版国内クラウドファンディングの市場動向」

2023年10月25日時点のJ-REITの平均分配金利回りは3～5％程度※2です。
※2 出所：J-REIT 利回り一覧

元本割れへの対策：「不動産クラウドファンディング」にはあるファンドが多い

不動産クラウドファンディングでは元本割れへの対策が講じられているファンドが多く存在しますが、REITに同様の仕組みはありません。

不動産クラウドファンディングは優先劣後構造が採用されているため、万が一損失が発生した際の被害を最小限に抑えられます。優先劣後構造とは、共同出資している不動産クラウドファンディング会社の出資額を優先的に損失の補填に当てる仕組みです。

損失額が不動産クラウドファンディング会社の出資額に収まる場合、投資家が損失を被ることはありません。ただし、不動産クラウドファンディングのなかには優先劣後出資を採用していないものもあるため、投資する際は必ず商品の概要をチェックしましょう。

CREALは本記事公開時点では、元本割れは2018年11月のサービス開始以来0件です。CREALの元本割れへの考え方は下記記事をご参照ください。
※関連記事：CREAL（クリアル）は元本割れしていない!?運営ファンドの元本償還プロセスと償還期限に対しての考え方

不動産クラウドファンディングとREIT（リート）のその他の主なメリット比較

不動産クラウドファンディングとREITの違いをより理解できるように、それぞれのメリットも把握しておきましょう。

メリットの違いを比較表にまとめました。

不動産クラウドファンディングのメリット	REITのメリット
・日々の価格変動がなく安定的	・流動性が高い・分離課税の対象となる

不動産クラウドファンディングのメリット：日々の価格変動が少なく安定的

株式やJ-REITのような金融商品とは異なり、不動産クラウドファンディングでは基本的に日々の価格変動が少ないです。

日々の価格変動を気にすることなく、定期的に安定した配当が期待できます。もっとも、投資家の皆様へ元本償還を行うためには、原則として投資不動産の売却を行う必要があり、不動産クラウドファンディングにおいて投資不動産が適切な価格とタイミングで外部へ売却できるかどうかは重要です。

REIT（リート）のメリット

流動性が高い

不動産を売却するには、買い手を見つける必要があります。売却が成立するまでに数ヵ月程度かかることも珍しくありません。物件によってはなかなか買い手が見つからず、希望条件で売却できないこともあります。

しかし、リートなら市場ですぐに売却し、数日で現金化できます。投資の途中でまとまったお金が必要になっても、リートを売却して資金を準備できるので安心です。

分離課税の対象となる

総合課税と分離課税との違いを把握しておきましょう。

種類	特徴	主な対象所得
総合課税	所得を合算した総所得金額に課税して税額を計算する方法	不動産所得給与所得
分離課税	他の所得金額と分離して税額を計算する方法	土地・建物の譲渡所得株式等の譲渡所得利子所得（特定公社債等の申告分離課税を選択したもの）配当所得（上場株式等の申告分離課税を選択したもの）など

分離課税なら総合課税と違って累進課税の対象外となります。REITの収益は分離課税となり、税率は所得額に関係なく一律で20.315％です。

総合課税の場合、下記のように所得金額によって所得税率や控除額が異なります。

課税される所得金額	税率	控除額
1,000円から1,949,000円まで	5%	0円
1,950,000円から3,299,000円まで	10%	97,500円
3,300,000円から6,949,000円まで	20%	427,500円
6,950,000円から8,999,000円まで	23%	636,000円
9,000,000円から17,999,000円まで	33%	1,536,000円
18,000,000円から39,999,000円まで	40%	2,796,000円
40,000,000円以上	45%	4,796,000円

※引用：国税庁

つまり、所得金額が695万円以上になると税率が23％以上になってしまい、分離課税よりも高い税率となるのです。不動産クラウドファンディングは総合課税の対象となります。

また、REITは銘柄によってはNISAを活用することも可能です。

不動産クラウドファンディングとREIT（リート）のその他の主なデメリット比較

自分に合った運用方法を選択するには、メリットだけでなく、デメリットや注意点にも目を向けることが大切です。メリットとデメリットのバランスを踏まえて、最終的な投資判断をしましょう。

デメリットの違いを比較表にまとめました。

不動産クラウドファンディングのデメリット	REITのデメリット
・中途解約できないことが多い・クリック合戦になることがある	・日々の価格変動があり値動きが激しくなることもある

不動産クラウドファンディングのデメリット

中途解約できないことが多い

不動産投資クラウドファンディングは、中途解約に対応していない運営会社・ファンドが多いです。まとまったお金が必要になっても、運用期間が終了するまで出資金を引き出せません。また、通常は出資持分の譲渡も困難です。

ただし、運営会社の重要な義務の懈怠（不履行）又はその義務の履行不能のようなやむを得ない事情がある場合に限り、中途解約が認められる可能性もあります。

クリック合戦になることがある

不動産クラウドファンディングは人気化しており、ファンドの募集をかけると案件によっては投資家の投資申込が集中する傾向にあります。人気が高い運営会社や募集金額が少ないファンドの場合はクリック合戦となり、数十秒～数分で募集が終了することも珍しくありません。

人気が高いファンドに投資するには事前にログインして詳細を確認し、募集開始と同時に申込みするといった工夫が必要となります。

不動産クラウドファンディングのデメリットの詳細は下記記事をご参照ください。
※関連記事：不動産クラウドファンディングのデメリット・儲からないといわれる理由6選！REITなど他の投資と比較

REIT（リート）のデメリット：価格が大幅に下落することがある

株式と同じように価格が日々変動します。そのため、取引のタイミングによっては、購入よりも価格が下がることで損失が生じる可能性があります。

リートのデメリットの詳細は下記記事をご参照ください。
※関連記事：リート（REIT）はおすすめしない・やめとけといわれる理由7選！結局おすすめの人は…

不動産クラウドファンディングならCREAL（クリアル）がおすすめな理由

クリアルのメリット

ここまでの内容で不動産クラウドファンディングに興味を持った方は、ぜひCREAL（クリアル）をご活用ください。CREAL（クリアル）では、投資先の選択肢が豊富な他、安心安全な投資環境が整備されています。

また、人口推移の情報や不動産鑑定会社による第三者評価など、初心者でも適切な投資判断を行うための情報を公開しています。

2018年11月のサービス運営開始から元本割れなし

2023年8月現在、運用が終了しているファンドはすべて元本割れすることなく出資金が償還されています。

不動産クラウドファンディングは安定した配当収入が期待できますが、運用がうまくいかないと元本割れの可能性があります。元本割れ0件の実績は、CREALの大きな強みといえるでしょう。

CREALの出資から元本償還までのプロセスについては、以下の記事で詳しく解説しています。ぜひご覧ください。
関連記事：CREAL運営ファンドの元本償還プロセスと償還期限に対しての考え方

一棟レジのみならず保育園、物流など対象物件の種類が様々（社会貢献にも）

「不動産投資」と聞くと、マンションやアパートを思い浮かべるかもしれません。しかし、CREALは一棟レジデンスのほかに保育園、ホテル、物流など、個人では投資機会が少ない不動産も扱っています。

保育園への投資は安定したリターンが期待できるほか、待機児童問題の解消や少子化対策に貢献できるのも魅力です。出資金は保育園の建設や運営、施設の整備などに使われるため、投資が社会貢献にもなります。

また、不動産は物件の種類によって強みやリスクが異なります。2020～2022年は、新型コロナウイルス感染症の影響で観光客が激減し、ホテル経営に大きな影響を与えました。一方で、コロナ禍でのリモートワーク拡大や外出控えでネット通販の利用が増加し、物流施設は需要が拡大しました。様々な不動産に分散投資を行うことで、リスクの軽減が期待できます。

CREALの保育園ファンドの事例

CREALのホテルファンドの事例

CREALの物流施設ファンドの事例

1万円から投資可能

不動産投資に興味があっても、マンションやアパートを取得するにはまとまったお金がかかります。失敗すれば多額の損失が発生する恐れがあるため、投資に踏み出せない人もいるでしょう。

CREALなら1万円から投資できるため、不動産投資を試してみたい初心者の方に最適です。また、すでに株式や投資信託で運用している人の分散投資先にも向いています。

各ファンドの詳細情報が濃密

不動産投資には、保有情報の格差で買主が不利になる「情報の非対称性」※1があります。CREALでは、ITの活用によって各ファンドの情報を詳細に開示することで、情報の非対称性の解消を目指しています。主な開示項目は以下の通りです。

・地図や図面の紹介
・動画による物件紹介
・不動産鑑定会社による第三者評価
・リターンのシミュレーション
・運営事業者の概要
・人口推移の情報

投資家登録をすれば、エンジニアリングレポート（地震リスク評価など）や図面、不動産調査報告概要も閲覧できます。

事前に様々な情報を確認できるため、現物不動産投資と同じような感覚で投資判断を行えます。まずは不動産クラウドファンディングからスタートし、将来はマンションやアパートの取得を目指している人にもおすすめです。

※1：物件所有者である売主や仲介に入る不動産会社と個人の買主の間で保有する情報に格差があり、買主にとって不利な条件で不動産投資をせざるを得ない状況のこと

CREALのお客様の声は下記よりご覧いただけます。
※関連記事：お客様インタビュー（CREAL） | 記事一覧

CREALのよくある質問は下記より検索いただけます。
>>CREAL よくある質問

CREALの評判は下記記事をご参照ください。
※関連記事：CREAL（クリアル）の評判・口コミを赤裸々紹介！デメリットも正直にお伝えします

「とはいえ、より利回りの高いファンドが出るまで、投資は控えたほうがいいのでは？」と考えている人！にお伝えしますが、「CREALの場合は今あるファンドに即投資した方が、結果的にもらえる配当額が高く、投資の効率が良い」といえます！詳細は下記記事をご参照ください。
※関連記事：利回りが高いファンドを待つVSすぐに投資できるファンドに投資するどっちがお得？

まとめ：不動産クラウドファンディングとREIT（リート）の違い

不動産クラウドファンディングとREITは、いずれも少額から不動産に投資できる仕組みです。しかし分散投資のしやすさや物件選びの自由度、換金性、利回りなどの観点で違いがあります。

不動産クラウドファンディングとリートのREITそれぞれにおすすめの人を下記にまとめました。

不動産クラウドファンディングがおすすめの人	REITがおすすめの人
・損失リスクを下げたい人・一定期間資金の拘束を受けても問題ない人・投資先物件を自分で選びたい人（リートのような分散投資可能なファンドもある）	・1つのファンドで分散投資したい人・すぐに換金したい人

不動産クラウドファンディングでは、一定期間資金の拘束を受けますが、当面使う予定がない余剰資金の運用にはおすすめです。

比較的安定かつ高利回りで運用してみたい・売却タイミングを考えることが面倒な人は、ぜひ不動産クラウドファンディングを検討してみましょう。

不動産クラウドファンディングとREIT（リート）の違いを比較！おすすめの人も紹介