2020/07/16

保育園投資のメリットと事例を紹介｜不動産投資先の新たな選択肢

不動産投資クラウドファンディング

不動産投資といえば、家賃収入を目的にマンションやアパートなどに投資するのが一般的ではないでしょうか。

しかし、不動産クラウドファンディングを活用すれば、保育園にも少額から投資できます。

核家族の増加や女性の社会進出の進展・共働き世帯の増加も相まって保育園の需要は高まっている一方で、特に東京都心部において認可保育所の供給は追いついておらず、その結果待機児童問題が社会問題化しております。

このような堅調な需要を背景とした安定的な経済的リターンが期待されるほか、社会問題を解決する社会的リターンも得られる投資先として保育園が今注目されています。

ただし、保育園投資には注意点もあるため、実際に投資する前に、その特徴を理解しておくことが大切です。

今回は、保育園投資のメリットや注意点、CREALでの保育園ファンド事例を紹介します。

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保育園を取り巻く環境

保育園投資について説明する前に、まずは保育園を取り巻く環境について確認しておきましょう。

核家族の増加

東京都では、夫婦と子どものみの世帯（またはひとり親世帯）である「核家族」が増加しています。東京都福祉保健局の資料によれば、6歳未満の子どもがいる東京都の核家族世帯の割合は93.4%で、全国平均（83.7％）よりも高くなっています。※1

核家族世帯は祖父母に育児をサポートしてもらうことが難しく、母親（または父親）のみが育児を行う「ワンオペ育児」という言葉も聞かれるようになりました。子どもを預けられる保育園は、核家族世帯の育児負担を軽減する役割を果たしています。

※1東京都福祉保健局｜東京都子供・子育て支援総合計画（中間見直し版）第2章東京の子供と家庭をめぐる状況（P32）

共働き世帯の増加

核家族だけでなく、共働き世帯が増加していることも、保育園の需要が増大している理由のひとつです。最年少の子供（末子）が就学前（6歳未満）の家庭における共働き率は全国的に増加傾向にあり、東京都では36.2%となっています。※2

共働き世帯が増えている理由としては、「世帯収入の増加・安定化」「性別役割分担に対する考え方の変化」などが考えられます。

教育費や老後資金などのお金に対する不安から、共働きで世帯収入の増加・安定化を目指す世帯が増えています。

また、「男性が働いて女性は家庭を守る」といった価値観が減少し、夫婦の性別役割分担に対する考え方が変化していることも理由のひとつです。

※2東京都福祉保健局｜東京都子供・子育て支援総合計画（中間見直し版）第2章東京の子供と家庭をめぐる状況（P33）

待機児童問題の実情

日本全体の人口は減少していますが、東京都の人口は増加しています。

2020年1月1日現在、東京都の総人口は約1,395万人で、1997年以降24年連続の増加となりました。※3

東京都の人口は増加する一方で、就学前の児童を預かる保育園の供給は追いついておらず、待機児童問題が社会問題化しています。2019年4月1日時点では、東京都における待機児童数は3,690人です。前年に比べて1,724人減少しているものの、待機児童の解消には至っていないのが実情です。※4

※3東京都｜人口の動き（平成31年・令和元年中）結果の概要

※4東京都福祉保健局｜都内の保育サービスの状況について（2019年7月29日）

保育園投資のメリット

子どもを預けるニーズの増大

先ほども触れたように、核家族や共働き世帯が増加していることから、保育園に子どもを預けるニーズが増大しています。東京都の待機児童数は減少傾向にはあるものの、待機児童の解消には至っていないのが現状です。

保育園の供給を増やして待機児童をなくし、安心して子育てができる環境を早期に整備することが課題になっています。不動産投資で安定した利益を得るには、需要・ニーズがある物件に投資することが大切です。待機児童問題で需要が高まっている保育園は稼働率が安定しており、魅力的な投資先と言えます。

認可保育所が生み出す安定的なキャッシュフロー、建物賃料にも充当できる

保育園には、児童福祉法に基づく「認可保育所」と「認可外保育所」の2種類があります。認可保育所は、施設の広さや保育士の人数、給食設備、防災・衛生管理など、国が定めた一定の基準をクリアして都道府県知事に認可された施設です。

利用者からの保育料のほかに、国や自治体から補助金が給付されており、自治体によっては建物賃料の補助もあります。安定した運営が可能な認可保育所は、収益不動産としても安定的なキャッシュフローが期待できます。

投資を通じて社会問題化している「待機児童問題」の解消に寄与できる

保育園投資は、待機児童問題の解消に寄与できるのもメリットのひとつです。

保育園に投資したお金は、保育園の建設や運営、施設の整備などに使われるため、結果として、社会問題化している待機児童問題の解消に寄与できます。

最近は経済的な投資リターンだけでなく、環境や社会へ与えるインパクトなどの要素にも考慮した「ESG投資」が注目されており、保育園投資もESG投資に含まれます。

保育園投資は、安定した収益を得ながら、投資を通じて社会貢献もできるのが魅力です。

CREALでの保育園ファンドの事例

保育園投資のメリットや注意点について説明してきましたが、保育園への投資機会は少ないのが現状です。

保育園が投資対象に含まれているJ-REITも存在しますが、あくまでも数ある投資先のひとつであり、保育園に絞って投資することはできません。

しかし、CREALでは、上記の注意点を考慮した保育園ファンドの募集を過去3度実施しており、短期間で満額調達した実績があります。

ここでは、CREALでの保育園ファンドの事例を3つ紹介します。

学研ココファンナーサリー

学研ココファンは、土地から購入して保育園（認可保育所）を建築する不動産開発プロジェクトに支援するファンドです。

東証一部上場企業「学研ホールディングス」のグループ企業である学研ココファン・ナーサリーが運営者で、2020年4月1日時点で、関東の1都3県で72施設（認可保育所、東京都認証保育所など）の運営実績があります。

本ファンドの募集金額や想定利回りなどは以下の通りです。

・募集金額：46,900万円（満額調達済）
・想定利回り（年利）：6.0%
・想定運用期間：15か月
・想定初回配当日：2021年5月31日
・最小投資金額：1万円

不動産開発段階から支援することで、高い利回りを実現しているのが特徴です。

投資エリアは東京都品川区で、投資を通じて待機児童問題の解消に寄与できます。

CREAL｜(仮称)ココファン・ナーサリー旗の台

関町北保育園プロジェクト

関町北保育園プロジェクトは、認可保育所である関町北保育園の土地および建物を取得・運用するファンドです。

運営者は東証一部上場企業の100%子会社で、保育業界でトップクラスの大手企業になります。

本ファンドの募集金額や想定利回りなどは以下の通りです。

・募集金額：38,300万円（満額調達済）
・想定利回り（年利）：4.0%
・想定運用期間：16か月
・想定初回配当日：2020年5月31日
・最小投資金額：1万円

投資エリアの東京都練馬区は保育所の拡充に力を入れており、認可保育所のニーズは高いと考えられます。

本ファンドへの投資を通じて保育所の新規開設を支援することができ、認可保育所が生み出す安定的なキャッシュフローも期待できます。

CREAL｜関町北保育園プロジェクト

さくらさくみらい駒込

さくらさくみらい駒込は、さくらさくみらい社が運営を行う認可保育所「さくらさくみらい駒込」の土地および建物を取得・運用するファンドです。

さくらさくみらい社は、東京23区を中心に30施設以上の開業・運営を行っており、保育所の運営について多くの実績・ノウハウがあります。

本ファンドの募集金額や想定利回りなどは以下の通りです。

・募集金額：45,000万円（満額調達済）
・想定利回り（年利）：4.0%
・想定運用期間：12か月
・想定初回配当日：2019年5月31日
・最小投資金額：1万円

投資エリアの東京都豊島区は、人口や世帯数、就学前児童数が増加傾向にあり、認可保育所のニーズが高いエリアのひとつです。

本ファンドへ投資することで、待機児童の解消に貢献しながら、毎月安定した配当を得ることができます。

CREAL｜さくらさくみらい駒込

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保育園投資の注意点

保育園投資は安定したキャッシュフローが期待でき、社会貢献もできますが、実際に投資をする場合は注意点もあります。

エリア選定

保育園投資では、ニーズの高いエリアを選定することが重要です。保育園の数が十分に確保されており、待機児童が解消されているエリアは、永続的な収益・稼働率が期待することが難しいため、投資については慎重な検討が必要です。

安定したキャッシュフローを得るには、東京の都心部のように待機児童が解消されておらず、保育園の需要が高いエリアを選ぶ必要があります。投資先を検討する際は、どのエリアに投資するのかを確認しておくといいでしょう。

オペレーターの運営実績・信用力

保育園投資は、オペレーター（保育園の運営者）の運営実績・信用力にも注目しましょう。ニーズの高いエリアであっても、保育園の運営に問題があれば、安定した収益は期待できません。

「保育園運営の実績やノウハウがあるか」「東証一部上場企業（グループ会社含む）で信用力に問題がないか」といった点は、投資前に確認しておきたいポイントです。

また、保育業界では保育士の人材不足が課題になっているため、働く環境が整備されており、保育士を確保できているかも投資判断のひとつになります。

保育園の種類

保育園投資では、投資先の保育園の種類も重要なポイントです。先ほども触れたように、保育園には児童福祉法の基準を満たしている「認可保育所」と「無認可（認可外）保育所」の2種類があります。

また、東京都の場合、東京都独自の基準を満たしている「認証保育所（認可外）」もあります。認可保育所は、国や自治体などから補助金が給付されているため、運営の安定度が高いのが特徴です。一方、無認可保育所は一部補助を受けていることもありますが、自費で運営されているところが多いです。保育園を投資先として見たときには、運営が安定している認可保育所が魅力的です。

保育園投資のメリットと事例を紹介｜不動産投資先の新たな選択肢