関町北保育園プロジェクト
用語解説
「優先劣後構造あり」とは
投資を「優先出資」と「劣後出資」に分けることで、投資家のリスクを減らす仕組みです。
投資家の皆様は優先出資、当社などが劣後出資を行います。
損失が出た場合、まずは劣後出資分から損失をカバーするため、一定の範囲までは投資家の元本が守られます。損失が劣後出資額を超えた場合にのみ、投資家の元本に影響が出ます。
逆に利益が出た場合は、まず投資家が優先的に利益を受け取り(※利益には上限があります)、その後に残りが劣後出資者へ分配されます。
この仕組みにより、元本リスクを抑えつつ、安定した運用を目指すことができるため、初心者にも安心して始めやすいファンド設計となっております。

※図は、優先劣後構造の仕組みを説明するためのものであり、実際の優先出資・劣後出資の割合を示すものではありません。
※上記仕組みは、あくまで投資家元本の毀損リスクを軽減するだけのものであり、投資家の皆様の元本を劣後出資者が保証するものではありません。損失が劣後出資者の劣後出資額をも超える場合は、投資家の皆様の元本も毀損し、投資家の皆様に損失が発生するリスクがあります。CREALへ投資をご検討の際には、このリスクについて十分にご検討ください。
「配当上限なし」とは
「配当上限なし」とは、運用がうまくいった分だけ、投資家がより多くの利益を受け取れる仕組みです。
ファンドの収益や不動産の売却価格が、当初の想定を上回った場合、その分の利益も投資家に分配されます。配当に上限がないため、想定利回りを超えるリターンを得られる可能性があります。
例えば、物件の売却価格が高くなった場合、利益が増え、その分投資家の収益も増加します。このように、成果次第で高いリターンが期待できるのが「配当上限なし」の特徴です。
「倒産隔離あり」とは
「倒産隔離」とは、企業が倒産してもファンドの対象不動産が影響を受けないようにする仕組みです。これは、不動産を特別目的会社(SPC)に移すことで実現します。「倒産隔離あり」のファンドでは、当社が倒産しても、その不動産は安全に保たれ、投資家の皆様は影響を受けない仕組みとしています。
(口座の分別管理については「よくある質問」を参照)

※「債権者」とは、運営・募集取扱事業者に対する債権者を指します。
SPCは特定の事業やプロジェクトのために設立された法人であり、不動産取引や金融商品において重要な役割を果たします。主にリスクの分離や資産管理を目的としており、投資家の皆様の保護や信用リスクの軽減が図られています。この仕組みによって、SPCが保有・運用する資産は、運営会社の倒産リスクから守られ、投資家の皆様は安心して投資を行うことができます。
「借入あり」とは
「借入あり」のファンドでは、投資家の皆様が出資した資金に加えて、金融機関からの借入を利用することで、より大きな金額の物件を購入できるようにしております。物件価値上昇時に高いリターンが得られる可能性がありますが、一方で、物件価値下落時の損失拡大リスクや返済負担による資金繰り悪化のリスクも高まります。
(借入にともなうリスクについては[リスク]ページを参照)

※図は、借入の仕組みを説明するためのものであり、実際の借入の割合を示すものではありません。
※借入に関連する契約においては、有利子負債比率(LTV)や元利金支払能力を判定する指標(DSCR)等一定の財務指標上の数値を維持することを内容とする財務制限条項、配当停止事由や強制売却事由等が設けられる予定です。そのため、かかる財務制限条項等により、投資対象不動産の収益が一定程度以上低下した状態が一定の期間継続した場合等には、投資家に対する配当が制限され、又は停止されるリスクがあります。また、かかる財務制限条項や禁止行為等に抵触した場合や借入の返済期日の延長が行われた場合等の一定の場合には、想定よりも低い価格で投資対象不動産を売却することが強制されるなどにより借入に係る借入金の元利金について期限前返済を求められるリスクがあります。CREALへ投資をご検討の際には、これらのリスクについても十分にご検討ください。
- 想定利回り(年利)
- 4.0%
- インカムゲイン相当
- 4.0%
- キャピタルゲイン相当
- 0.0%
- 想定運用期間
- 2020/03/06 〜 2021/06/30
- 16ヶ月
- 想定初回配当日
- 2020/05/31
以降の配当スケジュールは こちら
- 募集金額
- 38,300万円
- 成立下限額
- 30,000万円
- 募集期間
- 2020/02/12 20:00
- 〜 2020/03/03 20:00
※優先投資チケットを保有している場合、募集開始日時の24時間前より投資可能となります。
※公開日時点での目標・想定利回りであり、将来の運用成果を保証するものではございません。
その他詳細は こちら
※記載している想定利回りは、税引前の数値です。
※運用期間の終了時期は前後する可能性がございます。
「第26号関町北保育園ファンド」(以下、「本ファンド」)は、大手保育会社が運営を行う認可保育所である「関町北保育園」の土地及びその建物(以下、「関町北保育園」)を取得・運用します。
本ファンドで行う投資が目指すもの
本ファンドの写真ではなく、イメージ写真です。
関町北保育園は、2020年4月に開設される新設の認可保育所です。増加し続ける保育ニーズに対応し、社会問題化している「待機児童問題」の解消に寄与するべく、練馬区では全国トップレベルの定員増を実現してきております。
CREALは、本ファンドによる投資を通じて、保育所の新規開設を不動産の側面から支援することにより、ESG投資の実現と投資リターンの創出を図ります。
投資のポイント
1. 待機児童問題の解決に資する東京都心部の保育所投資
日本全体では人口は減っているものの、東京都全体では2019年の数値はこの10年間で約88万人、うち東京23区では約76万人の人口流入・増加となっています(※1)。
これに比例して、東京都の就学前児童数も増加している一方、就学前児童を預かる保育所の供給が追い付かず、いわゆる「待機児童問題」が社会問題化しています。
関町北保育園の所在する練馬区では、東京23区の中でも特に保育所の拡充に力を入れ、2018年から2019年にかけ918人の定員増を実現し、2018年4月時点で79人であった待機児童数が2019年4月時点の待機児童数は14人まで減少しています(※2)。
しかしながら、朝日新聞の調査では、認可保育所に落ちても、待機児童として数えられない「隠れ待機児童」の存在が言及されています。「隠れ待機児童」は、市区町村が補助する認可外保育施設に通ったり、特定の園を希望していたりするなどとされて、自治体の判断で待機児童から除かれている児童を指しています(※3)。この「隠れ待機児童」は、練馬区においても2019年4月時点で、「保育所等へ入れなかった者」として786人と集計されています(※2)。
以上から、関町北保育園の所在する練馬区における認可保育所のニーズは、引き続き底堅いものと考えられます。
2. 東証一部上場企業100%子会社である大手保育会社が運営
本ファンドを運営するオペレーターは、東証一部上場企業の100%子会社であり、保育業界においてトップクラスの大手企業です。
こうした信用力の高いオペレーターとの賃貸借契約により、安定的な収益が期待されます。
3. 認可保育所が生み出す安定的なキャッシュフロー
保育所には、児童福祉法に基づく認可保育所と、認可外保育所(認証保育所を含む)の2種類があり、関町北保育園は認可保育所です。
認可保育所は、国が定めた設置基準(施設の広さ、保育士等の職員数、給食設備、防災管理、衛生管理等)をクリアして都道府県知事に認可された施設となります。公的な施設であることから、国や自治体などから補助金が給付されており、ご利用されるお客様からの保育料を合わせて経営が行われています。
練馬区の施設整備等の補助では、「練馬区保育所等賃借料補助事業補助金交付要綱」(※4)の規定に基づき、建物賃料補助がなされます。この為、認可保育所は非常に安定した運営を行うことができる施設であり、賃貸不動産として見ても、安定的な賃料収入を生み出す投資対象と考えられます。
なお、CREALで既に運用中の保育所ファンドで保有する「さくらさくみらい駒込」は、2020年2月28日に売却を予定しております。「さくらさくみらい駒込」に関しては、2020年1月末時点まで運用期間中の配当遅延は発生しておらず、昨年締結済みの売買契約書通りの価格で売却した場合には出資金の損失なく償還を行える予定です(補足について、リターンタブの最下段、「売却先の想定」の項目をご参照ください)。
※1 出典:東京都「人口の動き」〈https://www.toukei.metro.tokyo.lg.jp/jugoki/2018/ju18q10000.htm〉
※2 出典:練馬区「【共通】保育所等待機児童数について」〈https://www.city.nerima.tokyo.jp/kosodatekyoiku/kodomo/hoiku/news/taikijidou31.html〉
※3 出典:朝日新聞「待機児童問題「見える化」プロジェクト」〈http://www.asahi.com/special/taikijido/〉
※4 出典:練馬区「練馬区保育所等賃借料補助事業補助金交付要綱」〈https://www1.g-reiki.net/nerima/reiki_honbun/a100RG00003051.html〉
「優先投資チケット」とは
通常の募集開始日時の24時間前から通常の募集開始までの間、優先的に投資できるチケットです。
CREALではファンドごとに一定額以上の投資を頂いた方へ、優先投資チケットをプレゼントするキャンペーンを不定期で行っております。