償還済

さくらさくみらい駒込

用語解説

「優先劣後構造あり」とは

投資を「優先出資」と「劣後出資」に分けることで、投資家のリスクを減らす仕組みです。
投資家の皆様は優先出資、当社などが劣後出資を行います。
損失が出た場合、まずは劣後出資分から損失をカバーするため、一定の範囲までは投資家の元本が守られます。損失が劣後出資額を超えた場合にのみ、投資家の元本に影響が出ます。
逆に利益が出た場合は、まず投資家が優先的に利益を受け取り(※利益には上限があります)、その後に残りが劣後出資者へ分配されます。
この仕組みにより、元本リスクを抑えつつ、安定した運用を目指すことができるため、初心者にも安心して始めやすいファンド設計となっております。

優先劣後構造

※図は、優先劣後構造の仕組みを説明するためのものであり、実際の優先出資・劣後出資の割合を示すものではありません。
※上記仕組みは、あくまで投資家元本の毀損リスクを軽減するだけのものであり、投資家の皆様の元本を劣後出資者が保証するものではありません。損失が劣後出資者の劣後出資額をも超える場合は、投資家の皆様の元本も毀損し、投資家の皆様に損失が発生するリスクがあります。CREALへ投資をご検討の際には、このリスクについて十分にご検討ください。

「配当上限なし」とは

「配当上限なし」とは、運用がうまくいった分だけ、投資家がより多くの利益を受け取れる仕組みです。
ファンドの収益や不動産の売却価格が、当初の想定を上回った場合、その分の利益も投資家に分配されます。配当に上限がないため、想定利回りを超えるリターンを得られる可能性があります。
例えば、物件の売却価格が高くなった場合、利益が増え、その分投資家の収益も増加します。このように、成果次第で高いリターンが期待できるのが「配当上限なし」の特徴です。

「倒産隔離あり」とは

「倒産隔離」とは、企業が倒産してもファンドの対象不動産が影響を受けないようにする仕組みです。これは、不動産を特別目的会社(SPC)に移すことで実現します。「倒産隔離あり」のファンドでは、当社が倒産しても、その不動産は安全に保たれ、投資家の皆様は影響を受けない仕組みとしています。
(口座の分別管理については「よくある質問」を参照)

倒産隔離

※「債権者」とは、運営・募集取扱事業者に対する債権者を指します。

SPCは特定の事業やプロジェクトのために設立された法人であり、不動産取引や金融商品において重要な役割を果たします。主にリスクの分離や資産管理を目的としており、投資家の皆様の保護や信用リスクの軽減が図られています。この仕組みによって、SPCが保有・運用する資産は、運営会社の倒産リスクから守られ、投資家の皆様は安心して投資を行うことができます。

「借入あり」とは

「借入あり」のファンドでは、投資家の皆様が出資した資金に加えて、金融機関からの借入を利用することで、より大きな金額の物件を購入できるようにしております。物件価値上昇時に高いリターンが得られる可能性がありますが、一方で、物件価値下落時の損失拡大リスクや返済負担による資金繰り悪化のリスクも高まります。
(借入にともなうリスクについては[リスク]ページを参照)

借入

※図は、借入の仕組みを説明するためのものであり、実際の借入の割合を示すものではありません。
※借入に関連する契約においては、有利子負債比率(LTV)や元利金支払能力を判定する指標(DSCR)等一定の財務指標上の数値を維持することを内容とする財務制限条項、配当停止事由や強制売却事由等が設けられる予定です。そのため、かかる財務制限条項等により、投資対象不動産の収益が一定程度以上低下した状態が一定の期間継続した場合等には、投資家に対する配当が制限され、又は停止されるリスクがあります。また、かかる財務制限条項や禁止行為等に抵触した場合や借入の返済期日の延長が行われた場合等の一定の場合には、想定よりも低い価格で投資対象不動産を売却することが強制されるなどにより借入に係る借入金の元利金について期限前返済を求められるリスクがあります。CREALへ投資をご検討の際には、これらのリスクについても十分にご検討ください。

優先劣後構造あり 配当上限なし 倒産隔離あり 借入あり
想定利回り(年利)
4.0%
インカムゲイン相当
4.0%
キャピタルゲイン相当
0.0%
想定運用期間
2019/04/01 〜 2020/03/31
12ヶ月
想定初回配当日
2019/05/31

以降の配当スケジュールは こちら

募集金額
45,000万円
成立下限額
25,000万円

募集は終了しました

募集期間
2019/02/28 19:00
〜 2019/03/24 19:00

※優先投資チケットを保有している場合、募集開始日時の24時間前より投資可能となります。
※公開日時点での目標・想定利回りであり、将来の運用成果を保証するものではございません。

その他詳細は こちら

※記載している想定利回りは、税引前の数値です。
※運用期間の終了時期は前後する可能性がございます。

投資に関する重要情報をご覧いただけます。

ファンド概要

「第9号駒込保育所ファンド」(以下、「本ファンド」)は、株式会社さくらさくみらい(以下、「さくらさくみらい社」)が運営を行う認可保育所である「さくらさくみらい駒込」の土地及びその建物(以下、「駒込保育所」)を取得・運用します。
本ファンドでは、駒込保育所を賃借する、さくらさくみらい社からの賃料収入を原資として、投資家の皆様へ毎月配当をお支払いします。

投資のポイント

1. 人口増加が予測される東京都心部の保育所投資

東京都全体及び東京23区の就学前児童数の推移(※2)

豊島区の就学前児童数の推移(※2)


日本全体では人口は減っているものの、東京都全体では2018年の数値は2007年と比較して約100万人、うち東京23区では約90万人の人口流入・増加となっています(※1)。これに比例して、東京都の就学前児童数も増加している一方、就学前児童を預かる保育所の供給が追い付かず、いわゆる「待機児童問題」が社会問題化しており、2018年4月時点において、東京都全体で5,414人、東京23区で3,352人に待機児童が存在しています(※2)。
駒込保育所の所在する豊島区でも2016年4月までは待機児童が存在していたものの、駒込保育所開設後の2017年4月では待機児童が解消しております(※2)。しかしながら、朝日新聞の調査では、認可保育園の申込審査が通らなかったにも関わらず、待機児童として数えられない「隠れ待機児童」の存在が言及されています。「隠れ待機児童」は、市区町村が補助する認可外保育所に通ったり、特定の園を希望していたりする等と分類されて、自治体の判断で待機児童から除かれている児童を指しています。この「隠れ待機児童」は、豊島区においても待機児童が解消されたとする2017年4月の段階で135人、2018年4月の段階で131人いるとされています(※3)。
豊島区人口は、2007年の約24万人から2018年では約29万人に達しており、2007年から2018年で、約5万人の人口流入・増加(※1)となっており、比例して就学前児童数も増加していることから、豊島区での保育所の需要は今後も堅調に推移するものと考えられます(※2)。また、駒込保育所の所在する駒込エリアを含み豊島区の東部エリアは、今後保育需要が増加するものと予想され、豊島区認可保育所運営事業者募集における重点対象地域とされています。(※4)
なお、駒込保育所では0歳児から5歳児まで合計の定員は51名であり、2019年1月末時点で満員の状態となっています。

2. 多くの実績を有する優良な運営者


さくらさくみらい社は、保育所の運営事業について多くの実績、ノウハウを有しています。
2009年の設立以降、東京都の23区を中心に、大阪府、千葉県、埼玉県で計33施設を開業し、運営を行っております。
総従業員数も743名(2018年12月現在)に上り、2019年4月には更に13施設(東京23区で12施設、大阪府で1施設)を開業する予定も控えている成長著しい企業です。

3. 認可保育所の安定性


保育所には、児童福祉法に基づく認可保育所と、認可外保育所(認証保育所を含む)の2種類があり、駒込保育所は認可保育所です。認可保育所は、国が定めた設置基準(施設の広さ、保育士等の職員数、給食設備、防災管理、衛生管理等)をクリアして都道府県知事に認可された施設となります。公的な施設であることから、国や自治体などから補助金が給付されており、ご利用されるお客様からの保育料を合わせて経営が行われています。なお、豊島区の施設整備等の補助では、「豊島区私立保育所設置経費等補助要綱」の規定に基づき、建物賃料補助がなされます。 この為、認可保育所は非常に安定した運営を行うことができる施設であり、賃貸不動産として見ても、安定的な賃料収入を生み出す投資対象と考えられます。
本ファンドの組成にあたり、さくらさくみらい社へのヒアリングから独自に推計した駒込保育所の収益、及び建物賃料補助を基に賃料負担力を分析し、十分に支払余力があるものと判断しております。

※1 出典:東京都「人口の動き」
※2 出典:東京都福祉保健局「保育サービス利用状況等について」
※3 出典:朝日新聞「待機児童問題「見える化」プロジェクト」〈http://www.asahi.com/special/taikijido/〉
※4 出典:豊島区「平成30年4月25日版 豊島区認可保育所 運営事業者募集要項」

「優先投資チケット」とは

通常の募集開始日時の24時間前から通常の募集開始までの間、優先的に投資できるチケットです。
CREALではファンドごとに一定額以上の投資を頂いた方へ、優先投資チケットをプレゼントするキャンペーンを不定期で行っております。