2023/09/13

不動産クラウドファンディングで元本割れ（失敗）が起こる原因・起きたらどうなる？対策も解説

不動産投資クラウドファンディング

不動産クラウドファンディングは1万円程度の少額から投資を始められるため、気軽に不動産投資を始めたい初心者に最適です。「資金がなくて不動産投資をあきらめていたが、クラウドファンディングなら自分でもできる」という理由で選ぶ人が増えています。

しかし、投資である以上は損失が生じる可能性もあります。元本割れが起きるとどうなるのか気になり、投資をためらっている人もいるでしょう。

元本割れが起きる仕組みや原因を理解し、投資方法を工夫することによってリスクの軽減は可能です。また、他の不動産投資との違いを理解して、自分に合った投資方法を選択すれば、安定収入を得やすくなるでしょう。

不動産クラウドファンディングの元本割れについて下記に簡単にまとめます。

・不動産クラウドファンディングの元本割れは、ファンド運用終了後に支払われる償還金と期中配当の合計額が出資金を下回ること
・売却損が発生して投資家の出資金を返還するための資金が不足すると元本割れが起こる
・元本割れすると投資家の保有資産は減少する

元本割れが起きていない不動前クラウドファンディングサービスを利用したい方は当社サービスの「CREAL」をご検討されてはいかがでしょうか？

不動産クラウドファンディングの元本割れとは？

「元本割れ」とは、金融商品の価格が変動して当初の購入代金を下回ることです。不動産クラウドファンディングでは、ファンド運用終了後に支払われる償還金と期中配当の合計額が出資金を下回ることを意味します。

たとえば、100万円を出資して償還金が90万円しか支払われなかった場合が該当します。出資金が10万円減ってしまい、元本割れが起こっています。

元本割れが起きる仕組み・原因

多くのファンドでは、対象不動産の売却代金をもとに出資金の返還を行います。想定していた価格で対象不動産を売却できずに売却損が発生すると、投資家の出資金を返還するための資金が不足することで、元本割れが起こるのです。

運営会社が劣後出資をしている場合は、運営会社の出資分から先に損失を負担するため、元本割れを回避できるかもしれません。しかし、運営会社の出資額を超える売却損が生じた場合は、投資家の出資分からも損失を負担するため元本割れとなります。（参考までに劣後出資の図解を下記に提示します）

元本割れすると投資家の保有資産は減少する

出資金が全額または一部返ってこないため、損失が発生し、投資家の保有資産は減少してしまいます。

不動産クラウドファンディングでは、2023年8月現在当社調べでは出資金の元本割れが発生した事例はありません。しかし、元本保証ではないため、元本割れの可能性があることを理解した上で投資することが大切です。

不動産クラウドファンディングの元本割れに遭う確率を最小限にする対策

本章で解説する対策を講じることによって、元本割れに遭う確率を最小限にして安定収入を得ることは可能です。

利回りの高さだけで投資の判断をしない

不動産クラウドファンディングでファンドを選ぶ際は、利回り以外の要素も含めて総合的に投資判断を行うことが大切です。具体的には以下の項目に注目しましょう。

・投資対象物件
・情報開示の質と量
・運用会社の実績・クレジット

投資対象物件については、ファンド情報にしっかりと目を通し、投資対象物件（エリア・立地・マーケット情報など）や情報開示の質に問題がないかを見極めましょう。「現物不動産投資ならこの物件を購入するか」という視点を持つと、投資判断がしやすくなります。

情報開示の質と量については、各サービスごとに異なるためファンド詳細ページを確認するようにしましょう。たとえば、CREALの場合は一般的な物件情報に加えて、第三者の不動産鑑定士による「不動産調査報告概要」や一級建築士による「エンジニアリングレポート」も掲載し、より透明性の高い情報で投資家の皆様が適正な判断ができるよう力を入れています。

運用会社の実績・クレジットについては、過去にそのサービスで投資元本割れや配当遅延した案件がないかを確認しましょう。

運用資産残高も重要なポイントです。運用資産残高が多い運営会社は、安定した運用が可能です。多くの投資家から支持されていることを意味します。

投資先を分散する

たとえば、100万円を出資する際に「1つのファンドに100万円投資するのではなく、10のファンドに10万円ずつ投資する」といった具合で分散投資します。1つのファンドに全額投資して、出資金が返還されなければ損失は100万円です。一方で、10のファンドに分散投資すれば、1つのファンドで出資金が返還されなくても損失は10万円で済みます。

分散投資で損失発生の可能性をゼロにはできませんが、リスクを抑えることは可能です。ただし、同じサービス内でファンドを分散させても、運営会社が倒産してしまったら、出資金が戻ってこない可能性があります。そこで、運営会社（利用サービス）を分散することも対策として挙げられます。複数のサービスをうまく使い分けることで、元本割れに遭う確率を下げられるでしょう。

元本割れが起きていない不動産クラウドファンディングサービスを利用したい方は当社サービスの「CREAL」をご検討されてはいかがでしょうか？2023年8月末時点で元本割れは0件です。

不動産クラウドファンディング以外の不動産投資との元本割れ以外のリスク比較

※本記事で説明している「不動産クラウドファンディング」は不動産特定共同事業法に準拠したクラウドファンディングを指します

不動産クラウドファンディング以外にも、不動産へ投資する方法があります。他の投資方法のリスクを知ることによって、自分が選ぶべき投資先を判断しやすくなるでしょう。具体的には以下の2つです。

・J-REIT
・現物不動産

ここからは、上記の投資先と不動産投資クラウドファンディングのリスクについて比較します。どのような投資先が自身に合っているのかを考えてみましょう。

J-REITとの比較

J-REITとは、不動産投資法人が複数の投資家から資金を募り、不動産に投資する金融商品です。

大まかな流れは不動産クラウドファンディングと似ていますが、以下のような違いがあります。

サービス	不動産クラウドファンディング	J-REIT
メリット	1万円から投資できる	流動性が高く換金しやすい
リスク（デメリット）	レバレッジをかけられない	価格変動リスクが高い
向いている人	気軽に投資を始めたい人	自分で売買タイミングを判断したい人

J-REITは最低投資金額が数万円であることに加え、価格変動リスクや流動性が高いため、短期間での取引でもまとまった利益が狙えることもあります。一方、短期間で資金を失ってしまう恐れもあるため、不動産クラウドファンディングよりも上級者向けの投資手法といえます。

不動産クラウドファンディングでは、万が一売却する際に損失が⽣じた場合はまずファンド組成会社から負担します。優先劣後方式が採用されているため、J-REITよりも低リスクといえるでしょう。

J-REITは、「まとまった額の投資資金があり、不動産市況のみならず社会情勢・経済情勢をリサーチできる方」におすすめです。なお、J-REITは売買差益だけでなく分配金による収入も狙えます。

REITの詳細は、下記記事で詳しく解説しています。
※関連記事：リート（REIT）とは？仕組みや種類、他の不動産投資との比較を紹介
※関連記事：REIT（リート）はおすすめしないと言われる理由とは？メリット・デメリットを解説

現物不動産投資との比較

サービス	不動産クラウドファンディング	現物不動産投資
メリット	1万円から投資できる	レバレッジをかけられる
リスク（デメリット）	レバレッジをかけられない	始めるまでのハードルが高い
向いている人	気軽に投資を始めたい人	ローンが組める人

マンションや一戸建てなどの現物不動産への投資は、不動産投資ローンでレバレッジをかけられるのが最大のメリットです。物件によっては将来的な値上がりも期待できるため、売買差益と家賃収入の2つを得られます。「レバレッジをかけて効率良く投資したい方」「物件の目利きができる方」にとって現物不動産はおすすめの投資先です。

しかし、レバレッジをかけると本来の資金力以上のリスクを負わなければなりません。仮に購入した不動産の入居者が退去した場合は家賃収入がなくなるため、自己資金からローンを返済する必要があります。すぐに次の入居者が決まれば問題ありませんが、場合によっては空室期間が長引き自己資金が底をついてしまう恐れもあるでしょう。

現物不動産投資は将来的な賃料の下落やリフォームなど、長期的な計画を立てる必要があるため、気軽に始められるものではありません。その点、不動産クラウドファンディングは少額から気軽に始められるのがメリットです。資金力やリスク許容度、投資の目的などを踏まえて、自身に合った投資方法を選びましょう。

「不動産クラウドファンディングは儲からない」と言われる理由

どんな投資方法にも否定的な意見はあります。「儲からない」と言われる理由を理解しておけば、不動産クラウドファンディングが自分に合っているかを判断しやすくなるでしょう。

中途解約できないことが多いから

不動産投資クラウドファンディングは、中途解約に対応していない運営会社・ファンドが多いです。まとまったお金が必要になっても、運用期間が終了するまで出資金を引き出せません。また、通常は出資持分の譲渡も認められません。

ただし、運営会社によってはやむを得ない事情がある場合に限り、中途解約や出資持分の譲渡が認められる可能性もあります。

金融機関の融資を利用できないから

現物不動産投資は金融機関の融資を利用して収益不動産を購入し、レバレッジをかけて運用できるのが魅力です。自己資金を上回る金額を運用できるため、少ない資金で効率よく資産を増やせます。

不動産クラウドファンディングは融資を利用できないので、全額自己資金での投資となります。ただし、融資を利用するとその分リスクも高まるため、不動産クラウドファンディングはリスクを抑えた形で投資を始めやすい仕組みともいえます。

不動産クラウドファンディングの利益に税金がかかる

資産運用では、投資対象によって税金の取扱いが変わってきます。税金の仕組みを理解しておくと、無駄な税金を払わずに済むため、より多くの資金を手元に残すことが可能です。

不動産クラウドファンディングでは、分配金が雑所得として扱われるため税金がかかります。分配金はクラウドファンディング会社から受け取る際に源泉徴収されるため、後述する一定の要件に該当する方を除き、所得税の確定申告は不要です。ただし、住民税の確定申告は収入の額に関わらず行う必要があります。

分配金にかかる源泉徴収の税率は20.42%であり、内訳は以下のとおりです。

・所得税：20%
・復興特別所得税：0.42%

■例：5万円の分配金を受け取る場合
「5万円×20.42%=1万210円」の税金が自動的に差し引かれる

事前に概算の税金を把握したい場合は、「投資金額×利回り」で源泉徴収前の分配金額を計算してみましょう。

なお、雑所得は他の雑所得と損益通算が可能です。FXや仮想通貨取引は雑所得に該当するため、これらの取引で損失が出ている場合は確定申告することで、還付金を受け取れる可能性があります。

不動産クラウドファンディングの税金の詳細は下記記事をご参照ください。
※関連記事：不動産クラウドファンディングの税金は雑所得!?相続税対策できる条件・確定申告方法も紹介

不動産クラウドファンディングサービス『CREAL』の実績

不動産クラウドファンディングサービス『CREAL』のお客様の声：井上ヨウスケ様

インデックス投資家の新しい選択肢

実際にCREALをご利用いただいているお客様の声を見て、CREALへの投資の判断にご活用ください。

今回は、元役者でチャンネル登録者数12万人超え※1 の人気YouTuberで、井上FP事務所代表の井上ヨウスケ様のインタビュー内容を簡潔に掲載します。

※1：2023年8月4日時点

CREALのサービスの印象を教えてください

従来の不動産投資は、グレーで少し怪しいイメージがあり、中身をあまり見せないようにしている空気感があるようにも感じていましたが、CREALはクリーンなイメージで、一般の人に寄り添っているなという印象を持ちました。

Webサイトを見れば、投資判断に必要な情報がオープンに公開されていますし、動画やイラストでわかりやすく説明されており、初心者の人でもとっつきやすい、触れやすい商品だなと思います。

CREALとその他投資商品ではどのような違いがあると思われますか？

私自身、お金を時間軸で見ているところがありまして、その観点ですとインデックス投資は理論的には簡単なのですが、長期間に及ぶ投資のため、資金拘束されてしまう点が難点です。とはいえ、時間軸の短い投資となると、難易度が上がるイメージがあり、金利が付かない現代の難しさだとも思っています。

そんな中で不動産クラウドファンディングは1年から2年という短い期間で、1万円から投資ができ、安定的に資産運用ができるという点で、インデックス投資のような長期投資と比較し、有用な選択肢になるのではと思い、動画でもご紹介させていただきました。

インデックス投資をされている方であれば、コアをインデックス、サテライト部分にCREALのような商品を入れるのもありですし、年齢的にインデックス投資のような長期投資が難しい方にも相性が良い投資商品かと思います。

インタビュー内容の詳細は下記記事をご参照ください。
※関連記事：お客様の声（井上ヨウスケ様）インデックス投資家の新しい選択肢に!?

まとめ：不動産クラウドファンディングの元本割れ

不動産クラウドファンディングでは、運用終了後に支払われる償還金が出資金を下回ると元本割れとなります。元本割れに遭う確率を最小限にするために、利回りだけでなく、ファンド情報等も含めて総合的に投資判断を行いましょう。

投資先や運営会社を分散させることも有効です。特に運営会社を選ぶ際は実績を確認し、元本割れが発生していないサービスを利用するといいでしょう。

また、J-REITや現物不動産投資とのリスクの違いも理解した上で、自分に合った投資方法を選択することも大切です。不動産クラウドファンディングの元本割れの仕組みと対策を知って、安定収入を確保しましょう。

元本割れが起きていない不動前クラウドファンディングサービスを利用したい方は当社サービスの「CREAL」をご検討されてはいかがでしょうか？2023年8月末時点で元本割れは0件です。

累計調達額	490億円
組成ファンド数	109
運用中のファンド数	30
運用終了ファンド数	78

不動産クラウドファンディングで元本割れ（失敗）が起こる原因・起きたらどうなる？対策も解説