2026/10/19

不動産クラウドファンディングの選び方は？投資前に知っておくべき注意点も解説

不動産投資クラウドファンディング

※ファンドへの投資申込を行う際は、事前に詳細を十分に確認し、リスクを理解した上でのご決定をお願いいたします。投資後は"ほったらかし"で運用することが可能ですが、運用状況の確認のため、定期的にログインしていただくことをお勧めいたします。
※本記事に記載されている内容のうち、当社サービス以外の個別の商品・銘柄・企業名については、あくまでも参考として掲載しているものであり、当社はその商品、銘柄又は企業の株式等の売買を推奨するものではありません。最終的な投資の実行は、ご自身の判断と責任の下で行っていただくようにお願いいたします。

現物不動産投資はローンを活用してインカム収入を得られる点が魅力ですが、空室リスクの高さから投資をためらっている方も多いでしょう。

そんななか、少額から不動産に投資できる不動産クラウドファンディングに興味を持つ人が増えてきています。また、一度投資すれば、基本的にほったらかしでいい点からも注目を集めています。

しかし、どのような基準で不動産クラウドファンディングの運営会社を選べばいいのか分からず、投資を先送りにしているのではないでしょうか。

不動産クラウドファンディングを選ぶ際は、次の5つのポイントに注目することが大切です。

・運営会社の信頼性
・ファンドの特徴
・ファンド情報の豊富さ
・投資のしやすさ
・投資家保護の仕組み

本記事では他にも、不動産クラウドファンディングに投資する前の注意点についても解説します。

記事を読めば、自分に最適な不動産クラウドファンディングのファンドを判断できるようになるでしょう。

東京証券取引所グロース市場に上場する当社が提供する不動産クラウドファンディング「CREAL」は、2018年のサービス開始から累計調達額1,000億円※を突破しました。また、現時点まで元本割れは一度もございません※。

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不動産クラウドファンディングの選び方

運営会社の信頼性

運営会社の実績・財務状況

不動産クラウドファンディングは2017年の不動産特定共同事業法改正をきっかけに、2018年頃からサービスが本格的に始まりました。そのため、運営会社が5年以上の会社であれば信頼性が高く、様々な状況に対応するノウハウを持っていると考えられます。

ただ、不動産クラウドファンディングでは、運営会社の財務状況に加え、誰が契約当事者となるかも重要です。事業者自身が契約当事者となる方式と、SPCを活用する方式では、資産の保有・管理や倒産時の影響が異なります。各ファンドの契約形態と資金管理の仕組みを確認しましょう。

以下のポイントに注目して財務状況が安定した運営会社を選ぶことが重要です。

ポイント	理由
売上高経常利益率※が毎年黒字を維持している ※売上高に対する経常利益の割合	本業（不動産事業）に加えて営業外収支も含めた収益性を確認できるため、企業全体の財務安定性や倒産リスクを評価できる
売上高営業利益率が毎年黒字を維持している	本業で安定的に利益を出しているかを確認でき、事業継続性の判断に役立つ

※参考：Investor’s EYE

この点において、上場企業は公式サイト上でIR情報を公開しており、経営状況や財務状況を簡単に把握できるため、投資家にとってより安心できる選択肢といえるでしょう。

運営会社の収益性を確認する際は、過去の通期業績に加えて、最新の四半期決算や業績変動の要因も確認しましょう。不動産事業では物件の売却・引渡し時期によって、四半期ごとの業績が大きく変動する場合があります。

元本割れ・運用期間延長・分配遅延・償還遅延の有無

不動産クラウドファンディングでは、以下のような理由で元本割れや配当遅延が発生する可能性があります。

・不動産価値の低下により売却益が減少した
・入居率の低下により賃料収入が減少した

たとえば、景気後退や金利上昇などの経済情勢の変化により不動産価値が下落すると、元本割れにつながることがあります。また、周辺に競合物件が増えた結果、入居率が低下して賃料収入が減少し、配当遅延が生じる場合もあります。

これらのリスクに備えるには、過去に元本割れや配当遅延の事例がないかを調べることが重要です。ただ、大規模な自然災害による運用不振など、予見が難しい不可抗力的なトラブルの可能性もあるため、何が原因かも含めて調べるといいでしょう。

投資先を選ぶ際は、過去の元本損失だけでなく、運用期間の延長や、分配金・出資元本の支払いが予定より遅れた事例がないかも確認しましょう。運用期間の延長と、契約上の償還期限を過ぎることは異なるため、各ファンドの契約条件と運用状況をあわせて確認することが重要です。

元本割れ対策のある投資手法について知りたい方は、下記記事をご参照ください。
※関連記事：元本保証のある投資手法はない！元本割れ対策のある投資手法も紹介

不特法（不動産特定共同事業法）に基づく事業者登録の有無

不特法とは不動産を小口化し、複数の投資家が共同で資金を出し合う仕組みを適正に運営するための法律です。不特法では投資家保護を主な目的に、事業者が満たすべき資本金や運営体制に関する要件が定められています。

不特法にもとづく事業者は第1〜4号に分かれており、事業内容と許可に必要な出資額などが異なります。

不特法 ※引用：国土交通省

種類	事業内容	許可に必要な出資額
1号	投資家と不動産特定共同事業契約を締結し、不動産取引から生じる収益・利益の分配を行う事業者	1億円
2号	不動産特定共同事業契約の締結の代理または媒介を行う事業者	1,000万円
3号	特例事業者の委託を受けて、不動産取引業務を行う事業者	5,000万円
4号	特例事業者が不動産特定共同事業契約の締結・媒介を行う事業者	1,000万円

※参考：国土交通省
※参考：国土交通省

特例事業者は特定の役割のみを果たすために設立される法人で、不動産特定共同事業者と不動産事業の資産を分離されています。事業者が倒産しても、投資家は不動産に投資した分のリスクのみを負い、事業者本体の負債は負わずに済むため、投資家のリスクが軽減されます。
※参考：クラファンch

事業者が許可を受けるための主な要件（不動産特定共同事業法第7条）は以下の通りです。

・資本金（出資額）が各事業者に必要な金額を満たしている
・事業を行うための十分な財産を有している
・宅地建物取引業者免許を取得している
・不動産特定共同事業を行うための良好な財産的基礎があり、公正かつ適確に事業を遂行できる人的構成となっている
・役員が過去5年以内に不動産特定共同事業に関して不正または著しく不当な行為をしていない
・不動産特定共同事業契約約款の内容が基準を満たしている
・事務所ごとに業務管理者を配置している（不特事業3年以上、実務講習、登録証明事業（ARESマスター、ビル経営管理士、不動産コンサルティンクマスター））
・電子取引業務を遂行するための体制が整備されている

※参考：国土交通省

運営会社を選ぶ際は、不動産特定共同事業法に基づく許可の有無に加え、行政処分の有無、最新の財務情報、ファンドの運用・償還状況なども確認しましょう。許可を受けていることは事業を行うための要件であり、投資元本や分配金の保証ではありません。

事業者の許可情報は、公式サイトなどで確認できます。許可番号は、事業者によって国土交通大臣等または都道府県知事の名義で表示されています。

ファンドの特徴

運用期間

不動産クラウドファンディングは、運用期間によって「短期（ファンド）」と「長期（ファンド）」に分かれます。短期ファンドは3ヶ月〜1年未満程度、長期ファンドは1〜10年程度の運用期間であることが一般的です。
※参考：グローシップ・パートナーズ株式会社

短期ファンドと長期ファンドには以下のようなメリット・デメリットがあり、向いている人も異なります。

	短期	長期
主なメリット	・他のファンドに投資しやすい・経営・倒産リスクが軽減される	・案件探しや申込手続きの手間が少ない・長期的に安定した収益が確保できる
主なデメリット	・投資効率が悪くなるケースがある・次の案件が見つからないケースもある	・市況の変化による影響を受けやすい・現金が必要なときに資金を引き出せない可能性がある
向いている人	・できるだけ早く収益を得たい人・長期的な資金拘束が気になる人	・投資に時間をかけたくない人・定期的に副収入を得たい人

多くの不動産クラウドファンディングでは、原則運用期間中の途中解約が認められていません。一部のサービスでは契約者の死亡や破産手続きの開始など、やむを得ない事情であれば途中解約が認められることもありますが、非常に限定的です。

したがって、急に資金が必要になった際に対応できないリスクも考慮したうえで、投資するファンドの運用期間を選ぶ必要があります。

不動産クラウドファンディングの運用期間について詳しく知りたい方は、下記記事もご参照ください。
※関連記事：不動産クラウドファンディングの運用期間は「短期」「長期」に分かれる！それぞれのメリット・デメリットも紹介

また、当社CREALでは、運用期間満了予定日よりも早く売却して運用を終えた早期償還ファンドもあります。具体的なファンド名や実績については以下から確認できます。
※関連記事：CREAL（クリアル）で早期償還したファンド数を実際のファンド名とともに紹介

想定利回り

想定利回りはあくまで運用開始時点での見込みであり、ファンドの運用状況次第では利回りが変動する可能性があります。

また、想定利回りが高いからといって、必ずしも優良案件を意味するわけではありません。投資全般において、リスクが高いほど利回りも高くなる傾向にあります。

たとえば、地方の中古物件など、資産価値や利益の確実性が低い案件では、想定した収益が得られない可能性が考えられます。一方、都心部のマンションのように高い需要が見込める物件を対象にしたファンドでは、利回りが低めでも損失リスクを抑えられる可能性があります。

不動産クラウドファンディングの利回りについて詳しく知りたい方は、下記記事もご参照ください。
※関連記事：不動産クラウドファンディングの利回りは3～8％程度！他の投資商品とも利回り比較

立地・物件の種類

不動産クラウドファンディングでは、居住用物件や商業施設、オフィスビルなど、様々な物件に投資できます。投資先を選ぶ際は、物件ごとの特徴を理解することが重要です。

主な物件の特徴は以下の通りです。

物件の種類	特徴
居住用（賃貸）物件	賃料収入による安定したリターンが期待できるが、住宅市場の変化により、入居率の低下や不動産価格下落のリスクがある
商業施設・オフィスビル	主な収益源は賃料収入で、リターンが比較的安定しているが、景気動向により空室リスクが生じる
海外不動産	高利回りの案件が多いが、現地の政治・経済状況の影響を受けやすい
開発用地	土地開発により高いリターンが狙えるが、主に売却益を狙うため、需要の変化によって売却の難航や価格の下落が生じるなど、リスクがやや高い
社会貢献性が高いファンド	保育園や学校、物流施設、医療施設などに投資できる

※参考：健美家

想定利回りが同じファンドでも、物件の種類や立地によってリスクが異なるため、リスクとリターンを比較したうえで選びましょう。物件タイプやエリアが異なるファンドに分散投資することで、リターンの偏りを防ぎ、リスク軽減効果も期待できます。

ファンド情報の豊富さ

物件・エリアに関する情報

不動産クラウドファンディングでは、運営会社によって開示する情報の範囲が異なります。

主な記載項目は以下の通りです。

・物件名称
・物件種別
・所在地
・土地に関する情報（敷地面積、建ぺい率など）
・建物に関する情報（所在地、築年数、構造、延床面積など）

たとえば、CREALでは以下のように物件・エリアに関する詳細な情報を提供しており、投資家が十分な判断材料を得られるように工夫しています。

池袋2

物件選びは不動産投資の結果を大きく左右するため、できるだけ物件を現地で確認することが推奨されています。しかし、現地訪問が難しい場合もあるでしょう。

そのような場合は、公式サイトに物件の写真や動画が掲載されているサービスを選ぶのがおすすめです。物件の状況を正確に把握でき、より納得のいく投資判断が可能となります。

2026年8月には、不動産特定共同事業法施行規則が改正され、契約前の説明や財産管理報告、ウェブサイト上の情報開示が拡充されました。ファンドを選ぶ際は、物件情報に加え、想定利回りや物件価格の根拠、出資金の使途、利害関係人との取引、工事の進捗状況なども、該当するファンドの契約書面・開示資料で確認することが重要です。

マーケットに関する情報

投資する物件だけでなく、周辺のマーケット状況を把握することも重要です。物件の立地がよくても周囲に競合物件が多すぎると、家賃の値下げや空室率の増加につながる可能性があります。

たとえば、CREALでは以下のような情報を提供しています。

・エリア内の人口・世帯数の推移

・近隣エリア競合物件の成約・募集賃料

・周辺の取引事例
・エリアの地価上昇率

マーケ情報マーケット情報が豊富なサービスを選ぶことで、より正確な投資判断がしやすくなるでしょう。

リスクに関する情報

不動産クラウドファンディングへの投資には、通常以下のようなリスクが伴います。

・元本割れリスク

・運営会社の倒産リスク

・空室リスク

・システムリスク

・不動産価格の下落リスク

・自然災害リスク
・運用期間の延長リスク

運営会社を選ぶ際は、リスクに関する情報をわかりやすく提供しているサービスを選びましょう。リスクに関する説明がない場合には注意が必要です。

さらに、リスクに対して以下のような対策が講じられていれば、より安心といえます。

リスクの種類	対策例
空室リスク	空室状況にかかわらず一定の賃料が保証されるマスターリース契約を締結している
自然災害リスク	火災保険や地震保険に加入している

投資のしやすさ

最低投資金額

実物不動産投資と比べ、不動産クラウドファンディングは少額から投資できる点が魅力です。多くのサービスで1万円から投資が可能ですが、最低投資金額が10万円以上に設定されているケースもあり、投資する案件やサービス選びの際に検討が必要です。

最低投資金額の低いサービスを選ぶことで、複数案件への分散投資が可能となり、リスクを軽減できます。また、初心者にとっては少額から投資することで、実際に運用しながら投資経験を積めるというメリットもあります。

少額投資に興味がある方は、下記記事をご参照ください。
※関連記事：少額投資でハイリターンが期待できる投資手法3選比較！運用時のコツも紹介

募集金額・募集スケジュール

不動産クラウドファンディングの募集金額は案件ごとに異なり、数千万円から数十億円規模と幅広いのが特徴です。

募集金額の大きいファンドでは募集口数が多く設定されることが一般的で、多くの投資家が参加しやすい傾向にあります。一方、募集金額や募集口数が限られているファンドでは競争率が高まり、希望通りに投資できないケースもあります。

また、投資のしやすさを考えるうえで、募集スケジュールも重要です。たとえば、毎月新しいファンドを定期的に公開しているサービスを利用すれば、投資目的や予算に合った案件を選びやすくなります。

募集方式

不動産クラウドファンディングの募集方式には、主に先着式と抽選式の2つがあります。

	先着式	抽選式
メリット	成立下限額を超えていなければ確実に申し込める	募集開始時刻に申し込めなくても投資できるチャンスがある
デメリット	投資申し込みが集中すると投資できないことがある	抽選結果が出るまでに時間がかかる
向いている人	時間の調整がしやすく、募集開始時刻に合わせて投資を申し込める人	募集開始時刻にすぐに申し込むのが難しいが、投資の機会を逃したくない人

先着式は、募集金額上限に達するまで先着順で募集を受け付ける方式です。申込が完了した時点で投資できることが確定するため、投資計画を立てやすいという特徴があります。一方、人気のあるファンドは募集開始から数分で募集が終了してしまうケースもあります。

抽選式は募集期間の終了後に抽選を行い、当選した人のみ投資できる方式です。当選しなければ投資できませんが、投資のチャンスがどの投資家にも平等に与えられています。ただ、投資申込から抽選が行われるまで時間がかかるため、先着式よりも投資計画を立てにくくなります。

不動産クラウドファンディングの募集形式について詳しく知りたい方は、下記記事をご参照ください。
※関連記事：不動産クラウドファンディングの募集方式は2つ！それぞれの特徴・向いている人を紹介

手数料

不動産クラウドファンディングでは会員登録や投資口座の開設、ファンドへの投資そのものには手数料が発生しないサービスが多い傾向にあります。しかし、投資口座への入金や配当金の引き出しには、手数料がかかる場合が一般的です。

手数料は運営会社ごとに異なるため、投資を検討する際には金額や条件を確認しておきましょう。頻繁に入出金を行う場合は手数料が積み重なり、リターンに影響を及ぼす可能性があるため要注意です。

投資家保護の仕組み

優先劣後構造

不動産クラウドファンディングには、損失が発生した際に劣後出資者が一定範囲で先に損失を負担する「優先劣後構造」を採用しているファンドがあります。ただし、採用の有無や劣後出資割合はファンドによって異なります。

優先劣後構造とは、共同出資している不動産クラウドファンディング運営会社の出資額を優先的に損失の補填に当てる仕組みです。

優先劣後構造

運営会社の出資額は、主に出資割合によって決まります。たとえば、出資総額10億円の物件において、劣後出資割合が5%の場合について見てみましょう。

	出資割合	出資額
投資家（優先出資者）	95%	9億5,000万円
運営会社（劣後出資者）	5%	5,000万円

この物件で1,000万円の損失が出た場合、劣後出資者である運営会社の出資金から1,000万円が補填されるため、投資家には基本的に損失が発生しません。

ファンドによっては、投資家からの出資金に加えて金融機関からの借入を利用する場合があります。借入を利用する場合、不動産の売却代金などから借入金の返済が優先されることがあり、投資家の損失リスクに影響します。優先劣後構造の有無や劣後出資割合とあわせて、借入の条件も確認しましょう。

分別管理によって投資家と運営会社の資金が区分されているか

不動産クラウドファンディングでは、不特法によって分別管理が義務付けられています。分別管理とは、投資家から預かった資金と運用会社が保有する資産を分けて管理することです。
※参考：g-Gov（財産の分別管理）第二十七条

分別管理が徹底されていなければ、投資家の資金が不正に使われたり、別の目的に流用されたりする可能性があります。実際、過去には融資型クラウドファンディングで、ファンドの出資金が別のファンドの償還資金に充当されていた事例が発生しています。
※参考：証券取引等監視委員会

ただし、分別管理の実施によって元本が保証されるわけではありません。投資する際は過去の運用実績や財務状況を確認したうえで、信頼できる運用会社を選ぶことが大切です。

不動産クラウドファンディングに投資する前に知っておくべき注意点

不動産クラウドファンディングで安定したリターンを得るためには、注意しなければいけないポイントもあります。

原則中途解約ができない

不動産クラウドファンディングでは、中途解約に対応していない運営会社・ファンドが多いです。まとまったお金が必要になっても、運用期間が終了するまで出資金を引き出せません。また、通常は出資持分の譲渡も困難です。

ただし、運営会社の重要な義務の懈怠（不履行）、またはその義務の履行不能のようなやむを得ない事情がある場合に限り、中途解約が認められる可能性もあります。

想定外の事態により元本割れするリスクがある

不動産クラウドファンディングの出資金は、株式投資やREIT同様に元本保証ではありません。

想定通りの賃料収入や売却益を得られなければ、「想定利回りより分配金が下がる」「元本の一部または全部が返還されない」といったリスクが考えられます。

雑所得が20万円以上の場合は確定申告が必要

不動産クラウドファンディングでは、配当金が雑所得として扱われるため税金がかかります。

配当金は不動産クラウドファンディング運営会社から受け取る際に源泉徴収されるため、一定の要件に該当する方を除き、所得税の確定申告は不要です。ただし、住民税の確定申告は収入の額に関わらず行う必要があります。

配当金にかかる源泉徴収の税率は原則20.42%であり、内訳は以下の通りです。

・所得税：20%
・復興特別所得税：0.42%

たとえば、5万円の分配金を受け取る場合、「5万円×20.42%=1万210円」の税金が自動的に差し引かれます。

事前に概算の税金を把握したい場合は、「投資金額×利回り」で源泉徴収前の配当金額を計算してみましょう。

なお、雑所得は他の雑所得と損益通算が可能です。FXや仮想通貨取引も雑所得に該当するため、これらの取引で損失が出ている場合は確定申告することで、還付金を受け取れる可能性があります。

不動産クラウドファンディングの税金について詳しく知りたい方は、下記記事をご参照ください。
※関連記事：不動産クラウドファンディングの税金は雑所得！匿名組合型と任意組合型の比較付

希望するファンドに応募できないケースがある

不動産クラウドファンディングは人気化しており、ファンドの募集をかけると案件によっては投資家の投資申込が集中する傾向にあります。

募集方式が先着式の場合、人気が高い運営会社や募集金額が少ないファンドはクリック合戦となり、募集開始から数分程度で募集が終了することも珍しくありません。

人気が高いファンドに投資するには事前にログインして詳細を確認し、募集開始と同時に申込みするといった工夫が必要となります。

一方、抽選式の場合は応募者が多いと当選確率が下がり、申し込んでも抽選に外れて投資できないことがあります。当選確率を上げるには、複数のサービスに登録しておくのが有効です。異なるファンドに応募する機会が増え、投資できる確率が高まります。

不動産クラウドファンディングなら「CREAL」がおすすめ

2018年11月のサービス運営開始から元本割れなし

不動産クラウドファンディングは安定した配当収入が期待できますが、運用がうまくいかないと元本割れの可能性があります。元本割れ0件の実績は、CREALの大きな強みといえるでしょう。

1万円から投資可能

不動産投資に興味があっても、マンションやアパートを取得するにはまとまったお金がかかります。失敗すれば多額の損失が発生する恐れがあるため、投資に踏み出せない人もいるでしょう。

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各ファンドの詳細情報が濃密

不動産投資には、保有情報の格差で買主が不利になる「情報の非対称性」※があります。
※物件所有者である売主や仲介に入る不動産会社と個人の買主の間で保有する情報に格差があり、買主にとって不利な条件で不動産投資をせざるを得ない状況のこと

CREALでは、ITの活用によって各ファンドの情報を詳細に開示することで、情報の非対称性の解消を目指しています。主な開示項目は以下の通りです。

・地図や図面の紹介
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・リターンのシミュレーション
・運営事業者の概要
・人口推移の情報

投資家登録をすれば、エンジニアリングレポート（地震リスク評価など）や図面、不動産調査報告概要も閲覧できます。

事前に様々な情報を確認できるため、現物不動産投資と同じような感覚で投資判断を行えます。まずは不動産クラウドファンディングからスタートし、将来はマンションやアパートの取得を目指している人にもおすすめです。

CREALのお客様の声は下記よりご覧いただけます。
※関連記事：お客様インタビュー（CREAL） | 記事一覧

CREALのよくある質問は下記より検索いただけます。
>>CREAL よくある質問

CREALの評判は下記記事をご参照ください。
※関連記事：CREAL（クリアル）の評判・口コミを赤裸々紹介！デメリットも正直にお伝えします

「とはいえ、より利回りの高いファンドが出るまで、投資は控えたほうがいいのでは？」と考えている人！にお伝えしますが、「CREALの場合は今あるファンドに即投資した方が、結果的にもらえる配当額が高く、投資の効率が良い」といえます！詳細は下記記事をご参照ください。
※関連記事：利回りが高いファンドを待つVSすぐに投資できるファンドに投資するどっちがお得？

まとめ｜不動産クラウドファンディングの選び方

不動産クラウドファンディングには多くのサービスがありますが、投資先を選ぶ際には以下の5つのポイントを意識することが重要です。

・運営会社の信頼性
・ファンドの特徴
・ファンド情報の豊富さ
・投資のしやすさ
・投資家保護の仕組み

これらの点を確認することで、リスクを最小限に抑え、自分に合ったファンドを選びやすくなります。

ただ、不動産クラウドファンディングは原則として中途解約ができません。また、想定外の事態により元本割れするリスクもあるため、慎重な投資判断が求められます。

初めて不動産クラウドファンディングに投資する場合、信頼できる運営会社のファンドに投資したい方には運営会社が上場している「CREAL」から検討してみてはいかがでしょうか。

	短期	長期
主なメリット	・他のファンドに投資しやすい・経営・倒産リスクが軽減される	・案件探しや申込手続きの手間が少ない・長期的に安定した収益が確保できる
主なデメリット	・投資効率が悪くなるケースがある・次の案件が見つからないケースもある	・市況の変化による影響を受けやすい・現金が必要なときに資金を引き出せない可能性がある
向いている人	・できるだけ早く収益を得たい人・長期的な資金拘束が気になる人	・投資に時間をかけたくない人・定期的に副収入を得たい人

不動産クラウドファンディングの選び方は？投資前に知っておくべき注意点も解説