2021/10/04

不動産クラウドファンディングを比較する5つのポイントを解説

不動産投資クラウドファンディング

不動産クラウドファンディングは、少額から手軽に不動産投資ができるサービスとして注目を集めています。多くの運営会社がサービスを提供しており、特徴や強みもさまざまです。実際に投資をしたことがないと、どのサービスを選べばよいかわからないのではないでしょうか。

今回は、不動産投資クラウドファンディングを選ぶときに比較したいポイントを5つ紹介します。

運営会社/サービスの実績

不動産投資クラウドファンディングには他の投資商品同様にリスクがあります。そのようなリスクを軽減して大切なお金を安全に運用していくには、信頼できる運営会社・サービスなのかを慎重に見極める必要があります。

ここでは、運営会社やサービスの実績で確認しておきたいポイントについてお伝えします。

会社概要や沿革、財務情報

運営会社のホームページに掲載されている会社概要や沿革から、設立年月や代表者の経歴、資本金、事業内容、上場の有無などを確認しましょう。不動産業界で十分な実績があれば、投資物件の選定や管理を安心して任せられます。

また、運営会社の安全性を確認するために財務情報にも目を通しておきましょう。

上場企業の場合は、有価証券報告書で売上高や利益、資産状況などを開示しています。非上場会社であっても、ホームページで業績が開示されている場合もあります。また、官報や信用調査会社を利用して財務情報を入手することも可能です。

事業規模が大きく、順調に利益が出ている会社であれば、サービス終了のリスクは低いといえるでしょう。

運用資産残高

運用資産残高は、サービスの運営規模を表す指標の1つです。運用資産残高が大きければ一定規模以上のファンドを安定的に供給され、多くの投資家から資金を集めていると判断できます。反対に運用資産残高が小さいと安定した運営ができておらず、サービス終了のリスクが高まります。

複数のサービスを比較して、運用資産残高が大きいサービスを選ぶこともひとつのポイントです。

元本割れや配当遅延の有無

運用資産残高と併せて確認しておきたいのが、元本割れや配当遅延の有無です。不動産投資クラウドファンディングの出資金は元本保証ではないので、運用がうまくいかずに損失が生じるリスクがあります。

大切なお金を安心して預けるには、元本割れや配当遅延の発生はゼロが理想です。もし元本割れや配当遅延が発生している場合は、その理由を確認した上で利用するか判断しましょう。

弊社が運営する「CREAL」は、運用資産残高NO.1※、2018年11月のサービス開始以来元本割れ0件です。運用実績は下記記事で公開しています。
※関連記事：最新の運用実績について

※ 日本マーケティングリサーチ機構調べ 2021年6月期指定テーマ領域における競合調査

ファンドの情報開示

不動産投資で利益を得るには、投資対象不動産の情報収集・分析が重要です。不動産投資クラウドファンディングでは物件情報が開示されていますが、情報量や内容はサービスによって異なります。

適切な投資判断ができるように、十分な情報開示を行っているサービスを選ぶことをおすすめします。

物件情報

出資の募集を行うファンドの画面には、投資対象の物件情報が記載されています。主な記載項目は以下の通りです。

・物件名称
・物件種別
・所在地、アクセス
・土地に関する情報（敷地面積、建ぺい率など）
・建物に関する情報（構造、築年数など）
・設備

実際に物件を見てから投資するのが理想ですが、「遠方にある」「仕事が忙しい」といった理由で難しい場合もあるでしょう。建物の外観や室内の画像だけでなく、紹介動画が掲載されているサービスなら、現地に行かなくても投資対象物件をイメージしやすくなります。

マーケット情報、鑑定評価

マーケット情報は、投資対象エリアの相場賃料や取引事例、人口推移、エリアの特色といった情報です。

不動産投資クラウドファンディングは、不動産運用で得られる賃貸収入や売買差益を原資に配当を行います。開示されているマーケット情報を参考に、想定通りの収益が期待できるかを見極める必要があります。複数の運営会社を比較して、情報量が豊富でわかりやすいサービスを選びましょう。

また、投資対象物件について外部の鑑定評価などが添付されていれば、開示情報の信用性が高まります。

運用レポート

不動産投資クラウドファンディングでは、ファンドの運用レポートを開示しているサービスもあります。

また、特定のファンドの運用状況を定期的にレポートなどで発信しているケースもあります。新規ファンドの出資募集時だけでなく、運用開始後の状況も開示されているかどうかも確認しましょう。

リスクに関する説明

不動産投資クラウドファンディングの出資金は元本保証ではないため、リスクに関する説明も重要です。

想定されるリスクの種類や内容について、漏れなくわかりやすく説明されているサービスを選ぶようにしましょう。説明の仕方は運営会社によって異なりますが、記載がない場合は注意が必要です。投資前には必ず確認するようにしましょう。

ファンドの募集条件

不動産投資クラウドファンディングは、1つの物件ごとにファンドを組成して出資を募集するのが一般的です。ファンド概要から投資判断をするときは、どのようなポイントに注目すればよいのでしょうか。ここでは、ファンドの募集条件で確認しておきたいポイントについてお伝えします。

立地、エリア

立地やエリアは、不動産の価値を決める重要な要素の1つです。たとえば、レジデンスは内装や設備が充実していても、立地が悪くて利便性が低い物件は入居者がつきにくい傾向にあります。また、人口が減少しているエリアでは、安定した賃貸需要は見込めません。

ファンドを選ぶときは、投資対象物件の立地やエリアに問題がないかチェックしましょう。

アセットタイプ

不動産投資クラウドファンディングでは、サービスによって投資できるアセットタイプは異なります。

多くのサービスは一棟/区分マンションが中心ですが、中にはホテルや保育園、オフィス、商業施設、物流施設、古民家再生などを扱うサービスもあります。アセットタイプによって特徴があるので、多くの種類の不動産に投資することによってリスクの分散につながります。

不動産投資クラウドファンディングを利用するなら、多種多様な物件を扱うサービスを検討しましょう。

想定利回り

不動産投資クラウドファンディングでは、想定利回りが概ね3～8％程度のファンドを扱うサービスが多いです。

利回りが高いほど期待できる利益は大きくなりますが、その分リスクも高まります。物件情報やマーケット情報を確認し、想定利回りが適正かを見極める必要があります。想定利回りが極端に高いファンドへの投資は、慎重に判断したほうがいいでしょう。

運用期間

不動産投資クラウドファンディングでは、多くのサービスで運用期間が数ヵ月～2年程度のファンドを扱っています。中途解約に対応しているサービスは少ないため、運用終了まで出資金を引き出せないことを考慮してファンドを選ぶことが大切です。

ただし、運用期間が短いと得られる投資収益は少なくなります。収益と手元資金のバランスを考えながら、投資するファンドを選び、余裕資金で投資するようにしましょう。

優待

不動産投資クラウドファンディングでは、投資家への優待が付いたファンドを扱うサービスもあります。株式投資における、株主優待のようなイメージです。たとえば、ホテルが投資対象であれば、宿泊費の割引サービスを受けられるファンドもあります。

楽しみながら投資を行いたい場合は、優待の有無を考慮してファンドを選ぶのも1つの考え方といえるでしょう。

投資のしやすさ

不動産投資クラウドファンディングのサービス選びでは、投資のしやすさを重視することも大切です。ここでは、使いやすいと思えるサービスを選ぶためのポイントを紹介します。

最低投資金額

不動産投資クラウドファンディングの魅力は、少額から不動産に投資できることです。多くのサービスで、最低投資金額は1万円となっています。ただし、運営会社やファンドによっては、最低投資金額が10万円程度の場合もあります。

最低投資金額が低いサービスであれば、より手軽に投資を始められるでしょう。また、投資資金を複数のファンドに分散させやすいメリットもあるので、リスクを抑えながら投資が可能です。

募集頻度、募集金額

不動産投資クラウドファンディングの募集頻度や募集金額は、投資のしやすさを左右する重要なポイントです。募集頻度や募集金額が少ないと、多くの投資家同士で限られた投資枠を奪い合うことになり、申込みをしても投資できない可能性が高くなります。

人気ファンドでは、募集開始から数十秒～数分で満額となり募集が終了となるケースがあります。募集金額が数千万円規模と小規模な案件の場合は、特にクリック合戦となりやすい傾向にあるため、注意が必要です。

サービスごとに投資までの流れは若干異なるケースもあるため、あらかじめ流れを確認し準備しておきましょう。

募集方法

不動産投資クラウドファンディングの募集方法は、先着順と抽選方式の2つに分けられます。

先着順は、投資申込金額がファンドの募集上限金額に達した時点で受付終了となります。人気が高いファンドの場合、数十秒～数分で受付終了となることもあります。しかし、数億円規模の大型案件であれば、すぐに受付終了となることは少ないでしょう。

抽選方式は、抽選に申し込んで当選した場合に投資できる応募方法です。投資家同士でクリック合戦になることはありませんが、抽選に外れてしまうと投資はできません。

投資機会を増やしたい場合は、数億円以上の大型案件を先着順で募集しているサービスや、抽選方式を採用しているサービスを併用することで、投資できる可能性は高まります。

クーリングオフ、中途解約

不動産投資クラウドファンディングは不動産特定共同事業法の規制対象であるため、クーリングオフが認められます。投資申込みを行っても、契約成立時書面を受け取った日から8日以内であれば契約解除は可能です。

クーリングオフの説明があることを確認してから投資申込みを行いましょう。

一方で、基本的に運用期間中の中途解約はできません。ただし、サービスによっては中途解約に対応している可能性もあるので事前に確認しておきましょう。

弊社が運営する「CREAL」でのクーリングオフや中途解約については、下記記事で詳しく説明しています。
※関連記事：クーリング・オフ及び中途解約の流れ

手数料

不動産投資クラウドファンディングは、基本的にサービスへの投資家登録（アカウント登録、口座開設）は無料です。ただし、投資口座への入出金には手数料がかかることが多く、料金体系はサービスによって異なります。

入出金手数料は1回あたりの金額は小さくても、何度も行えばまとまった費用となるかもしれません。複数のサービスを比較して、手数料負担が小さいサービスを選ぶことが大切です。

投資家保護への取り組み

不動産投資クラウドファンディングを安心して利用するために、運営会社の投資家保護への取り組みにも注目しましょう。投資家のリスク軽減や資金管理の仕組みについて、わかりやすく説明されているサービスを選ぶのがポイントです。

優先劣後方式

優先劣後方式とは、投資対象不動産に売却損が生じた場合、運営会社が優先的に損失を負担する仕組みです。売却損が運営会社の出資額を超えた場合にはじめて投資家に損失が生じるため、リスクを抑えて投資できます。

不動産投資クラウドファンディングは、多くのサービスで優先劣後方式を採用しています。

ただし、劣後出資比率はサービスやファンドによって異なります。優先劣後方式を採用していることを確認し、劣後出資比率を比較して利用するサービスを選びましょう。

分別管理

分別管理とは、運営会社のお金と投資家から預かったお金を区分して管理することです。不動産特定共同事業法では投資家保護の観点から、不動産投資クラウドファンディング業者は分別管理を行うものとされています。

投資口座に預けている未投資資金について、信託銀行で分別管理されているサービスを選ぶと安全性が高いといえます。信託銀行の口座にある資産は差し押さえの対象外なので、万が一運営会社が破綻しても、未投資資金が保護される可能性が高まります。

弊社が運営する「CREAL」では、お客様の未投資資金をより安全に管理するために、信託銀行への分別管理を実施しています。詳しくは下記をご覧ください。
※関連記事：口座の分別管理をどのように行っていますか？（よくある質問）

セキュリティ

不動産投資クラウドファンディングはインターネットを通じて取引を行うため、セキュリティも重要です。

セキュリティへの取り組みが不十分な場合、個人情報の流出や不正出金などのリスクが高まります。運営会社のホームページなどで、セキュリティに対する取り組みを確認しておきましょう。

まとめ：不動産クラウドファンディングの比較

不動産投資クラウドファンディングはさまざまな運営会社がサービスを提供しており、それぞれ特徴や強みが異なります。今回紹介した5つのポイントを参考に、自分に合ったサービスを選んで投資を始めましょう。

不動産クラウドファンディングを比較する5つのポイントを解説