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今、話題の不動産投資クラウドファンディングとは?応用知識編

2019/9/4

新しい資産運用方法として注目を集めている不動産投資クラウドファンディングについて、基礎知識編に続き、応用知識編として実物不動産、REIT(不動産投資信託)との違いなど少し踏み込んでみていきましょう。


後半部分ではCREAL(クリアル)の特徴も交えながら解説していきます。

おさらい!不動産投資クラウドファンディングとは?

不動産投資クラウドファンディングとは、不動産特定共同事業法(電子取引業務)という法律に則って運営される不動産購入のための資金調達を目的としたクラウドファンディングです。
クラウドファンディング事業者は、インターネットを通じて多くの投資家から資金を集め、集めた資金を元に不動産を購入し、運用期間中の賃料収入や売却益を元にして配当をします。
クラウドファンディング事業者によって、購入した不動産を運用期間終了までに売却をし、売却によって得られた収入を原資として元本を投資家に戻す仕組みです。

投資家はWEB上のプラットフォーム(クラウドファンディングサービス)を利用し、クラウドファンディング事業者が組成する「匿名組合(とくめいくみあい)」に出資します。
この匿名組合出資の目的は、投資家に明示された対象不動産の取得を目的としております。クラウドファンディング事業者の活動のもと、クラウドファンディングにて集めた資金で対象不動産を購入し、不動産の運用の結果得られた収益は匿名組合の出資者に配当金として渡されるのです。
従来の不動産投資とは異なり、1万円で手軽に始めることができ、手間ひまがいらないインターネットで全て完結する不動産投資として注目されています。

豆知識 不動産特定共同事業法とは?

1990年代初頭、バブル景気に沸いた日本では、右肩上がりの不動産価格を背景に、不動産事業への出資を募り、その不動産から得られる収益を分配する事業を行う会社が増加していました。一方で、そういった事業を行う会社の中には、経営基盤の脆弱な会社が紛れていたり、投資家への情報開示が不十分であったり、バブル経済崩壊もあいまって被害事例が多数発生していました。
この教訓をうけ、政府(国土交通省)は投資家の保護と不動産事業の健全な発展を図ることを目的として、出資を募り不動産を購入・運用する事業者については政府の審査・許可を必要とし、そのような事業を遂行するにあたっての情報開示規制を含めた詳細なルールを取り決める「不動産特定共同事業法」が制定されることになったのです。
この不動産特定共同事業法は制定後、幾度かの改正を経ており、2017年末にはクラウドファンディングへの対応を踏まえた改正が行われました。

その結果、WEB上のプラットフォーム(クラウドファンディングサービス)を利用したクラウドファンディングにおいて、不動産を購入・運用するための資金を集めることが可能となりました。

不動産投資クラウドファンディングの特徴

CREAL(クリアル)の特徴も交えて不動産投資クラウドファンディングの魅力を解説します。

少額(1万円〜)で手軽に始められる

CREALの場合は1万円から投資が可能です。従来、多額の資金が必要であった不動産投資と比べ、身の丈にあった投資額を自分で決めることができ、気軽に投資ができます。また、登録から投資申込まですべてインターネットで完結しますので、時間がかかる契約実務なども発生しません。

情報が明瞭に開示されている

ソーシャルレンディングとも異なり(※説明のリンクも飛ばす)、不動産投資クラウドファンディングは投資案件の明瞭な情報開示が可能です。
なかでもCREAL(クリアル)では、投資対象案件について動画や写真、イラストで詳細に説明をしており、立地や周辺環境などの詳細情報はもちろん、周辺のマーケットや投資採算性、さらには投資するうえでのリスクまでWeb上で確認が可能となっており納得して投資することが可能です。

投資した後はおまかせでOK

投資した後はCREAL(クリアル)に不動産の運用をお任せする形になります。実物不動産投資のように、建物の修繕や賃借人の募集などといった業務は発生しません。CREAL(クリアル)においては、不動産投資事業をメインビジネスとしている株式会社ブリッジ・シー・キャピタルが運用することになります。

安定的な配当を実現

不動産投資クラウドファンディングは、主に賃料が分配金の源泉となるため、株式市場のようにそもそも値動きが激しくないことが特徴です。また、CREAL(クリアル)では売却損失をまずは運営会社である株式会社ブリッジ・シー・キャピタルが負担する仕組みや、グループ会社である株式会社ブリッジ・シー・エステートによる固定賃料による一括借上を行うことで、入居者の退去や賃料滞納等が生じた場合でも毎月一定の借上賃料を実現しています。(実質的に賃料を保証する「マスターリース」という仕組み。)

他投資商品との違い

不動産投資クラウドファンディングにおいて、利回りは年率4%〜となり、定期預金(年率0.2%)や個人向け国債(0.05%)と比べて高いリターンを期待することができます。
その他の投資商品との違いをみていきましょう。

現物のワンルームマンション投資との比較

不動産投資クラウドファンディングと、現物のワンルームマンション投資との最も大きな違いは、「投資を始める際のハードル」です。
また、現物を購入する不動産投資の場合は、少なくとも数百万円、一般的には数千万円単位のお金が必要になります。融資を受ければ自己資金は少額で済みますが、ローンを組んで投資を行うことに心理的な抵抗がある方も多いでしょう。
CREALにおいては1万円から投資が可能ですので、自己資金で手軽に投資を始めることができます。なお、CREALでは不動産を自身で直接所有するわけではなく、匿名組合に出資することになります。不動産取得税や登録免許税などの税金は発生しません。
税金面においては、やはり不動産所得で経費算入が可能である現物のワンルームマンション投資にメリットがあります。不動産投資クラウドファンディングにおいては、総合課税となり、所得に応じて5〜50%の課税があることを認識しておく必要があります。

REIT(リート/不動産投資信託)との比較

REIT(リート)とは、投資家から集めたお金でオフィスビルや商業施設などの複数の不動産を購入し、そこから得られる賃料収入や売買益を投資家に配当する投資商品です。不動産投資信託と呼ばれています。
所有しているだけで不動産の運用益などがインカムゲインとして得られる点では、不動産投資クラウドファンディングと似ています。
REITとよく似ていますが、「相場の変動が激しい」という点で大きく異なります。
REITは証券取引所に上場しているため、株式市場の動向に左右され、その変動幅(ボラティリティ)が大きいことが特徴です。一方で、不動産投資クラウドファンディングは、株式市場の動向には影響を受けづらく安定的と言うことができます。

一方、REITは値下がり可能性のある半面、値上がり幅も見込めることができるメリットもあります。
もうひとつの違いとしては「投資の実感」です。REITは1物件毎に選んで投資するわけではないので、投資家自身でポートフォリオを構築できるわけではありません。そのため、不動産投資の実感は薄いです。また、投資に必要な資金の単位は不動産投資クラウドファンディングよりもやや大きめです。

株式投資と不動産投資クラウドファンディングの比較

多くの人が知っている最もポピュラーな投資と言えば、株式投資を思い浮かべる人も多いでしょう。株式投資はインカムゲインとキャピタルゲインの両方が得られる投資手法になっています。
また、自分で投資銘柄が選べるため、ポートフォリオを構築する楽しみもあります。ただし、市場で暴落などが発生すると、一度に資産を失う可能性があり、資産運用の安定面にはやや欠けるものがあります。
利益を大きくしたい人に向いている投資手法ですが、毎月安定してコツコツと資産を増やしたい人にはあまり向いているとは言えません。

不動産投資クラウドファンディングに投資する際のポイント

投資商品である以上、不動産投資クラウドファンディングにも損失が発生するリスクはあります。
不動産投資クラウドファンディングにおいて、できるだけ損失を出さないように投資するにはどのようなポイントを押さえれば良いのでしょうか。

投資対象の不動産を吟味する

不動産に投資することになるので、やはり物件を吟味することが大切です。
CREALでは投資対象である不動産の詳細情報が明示されています。対象不動産を運用して得られる毎月の家賃収入や支出をチェックし配当のシミュレーションが可能です。また、実際の不動産売買価格や必要な経費、CREALに支払う手数料も明確に把握できます。物件が建つエリアの募集賃料や売買事例等、不動産のマーケットに関する様々な情報を把握し、投資対象をしっかりと選ぶことが大切です。

不動産投資クラウドファンディングの運営元を吟味する

不動産投資クラウドファンディングを運営する会社を吟味ですることも大切です。
運営会社が倒産してしまえば元も子もありません。
運営企業の決算書等をみて利益と実績があるのか確認しましょう。
不動産投資クラウドファンディングであれば、その運営会社の不動産事業の実績を見ることも大切です。
※不動産特定共同事業法の許認可を得るには、過去3期分の決算書の提出などが必要です。CREALはWEBサイト上で決算書を公開しております。(会員登録後にマイページよりご覧いただけます。)

まとめ

これまでの不動産投資というと、多額の資金や土地資産を持つオーナーが、専門的な知識を駆使してハイリスクなマネーゲームをするものという印象を持たれている方も多いはずです。
不動産投資クラウドファンディングは、そんな先入観をくつがえすまったく新しい資産運用サービスです。ローンを利用することもなく、手続きはすべてスマホで完結。お金も時間もスマートに使いこなしたい人にぴったりの資産運用方法と言えます。
不動産投資ならではの安定した利回りも魅力で、実物の不動産投資にハードルを感じている方にとっても始めやすいサービスと言えるのではないでしょうか。