オーナーチェンジ物件は高く売れるケースもある！高く売れる条件や高く売るコツ・ポイントなどを解説

※ファンドへの投資申込を行う際は、事前に詳細を十分に確認し、リスクを理解した上でのご決定をお願いいたします。投資後は"ほったらかし"で運用することが可能ですが、運用状況の確認のため、定期的にログインしていただくことをお勧めいたします。
※本記事に記載されている内容のうち、当社サービス以外の個別の商品・銘柄・企業名については、あくまでも参考として掲載しているものであり、当社はその商品、銘柄又は企業の株式等の売買を推奨するものではありません。 最終的な投資の実行は、ご自身の判断と責任の下で行っていただくようにお願いいたします。

現在所有している物件で収益が出ておらず、他に条件の良い物件を見つけた場合、物件の売却を検討する人もいるでしょう。しかし、「入居者がいる物件は高く売れるのか」「高く売るためにはどうすればよいのか」といった疑問を抱くケースも少なくありません。

オーナーチェンジ物件は、必ずしも高く売れるわけではありませんが、特定の条件を満たすと高値で売却できる可能性があります。以下の条件に該当する物件は、購入者にとって魅力的であり、より高い売却価格が期待できます。

・築年数が25年以内
・最寄り駅から徒歩10分以内
・オートロックや宅配ボックスなどの設備が充実している
・総戸数が20戸以上ある
・単身者・カップル向けワンルームタイプ
・部屋が不整形ではない
・家賃トラブルを抱える住居人がいない
・物件エリアの犯罪件数が減少傾向にある

本記事では、オーナーチェンジ物件を高く売るためのコツに加えて、売却前に知っておくべき注意点などについても解説します。

本記事を読めば、自分が所有するオーナーチェンジ物件が高く売れるかが分かり、オーナーチェンジ物件の売却での失敗を防ぎやすくなるので、ぜひ参考にしてみてください。

※本記事では節税について説明していますが、当社は相続税を意図的に圧縮することを目的とする取引を推奨するものではありません

おさらい｜そもそもオーナーチェンジ物件とは？

オーナーチェンジ物件とは、現在賃借人が住んでいる状態で売り出される物件のことです。賃借人がいない空室の状態で売買される物件は、「オーナーチェンジ物件」とは呼びません。

オーナーチェンジ物件を売却すると、物件の所有権だけでなく、入居者との賃貸借契約も一緒に引き継ぐことになります。売主から買主に引き継ぐ権利および義務は、具体的には以下の通りです。

・入居者から家賃を受け取る権利
　賃貸借契約に基づき、家賃を受け取る
・契約終了時に入居者から部屋を返還してもらう権利
　賃貸借契約終了時に、入居者から部屋を返還してもらう
・契約終了時に入居者に原状回復させる権利
　入居者の故意・過失による破損・汚損などを修繕し、入居前の状態に戻してもらう
・入居者に建物を使用させる義務
　賃貸借契約に基づき、契約期間中は建物を使用させる
・部屋の修繕を行う義務
　経年劣化による部屋の修繕を行う
・契約終了時に敷金を返還する義務
　賃貸借契約終了時に、入居者に敷金を返還する／一般的には物件売買時に売主から買主に敷金を渡す
※参考：住まいサーフィン

ちなみに、オーナーチェンジによって物件の所有者が変わった場合、賃借人への通知は売買契約後に行うことが一般的です。

オーナーチェンジ物件は高く売れるケースもある（条件付き）

オーナーチェンジ物件が高く売れる条件を知ることで、より有利な条件で売却できる可能性があります。

高く売れる条件①築年数が25年以内

建物の価値は築年数が経つにつれて減少する傾向にあるため、築浅の物件ほど購入希望者が多く、高い値段で売りやすいといえます。

東日本不動産流通機構の「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2023年）」によると、中古マンションの成約物件と新規登録物件の構成比率は以下の通りです。

※引用：東日本不動産流通機構

築年数25年以下は成約物件の構成比率が新規登録物件の構成比率を上回っており、需要が高いと考えられます。

また、鉄筋コンクリート造のマンションの場合、木造の住宅よりも耐用年数が長いことから、築浅物件ほどではないものの、買主にとって減価償却による節税効果も期待できます。減価償却とは、建物の取得費用を耐用年数に応じて経費として計上する会計上の処理方法です。不動産は必ず経年劣化していきますが、「経年劣化分を、税金計算上は価値が目減りしていると考えよう」というのが減価償却のイメージです。

構造別の耐用年数は以下の通りです。

※参考：国税庁

築年数が25年以内であることは、市場動向や節税効果の面から見て、高く売れる条件として重要といえるでしょう。

高く売れる条件②最寄り駅から徒歩10分以内

駅から徒歩圏内の物件は、利便性の高さから入居者に人気があり、資産価値が高まる傾向にあります。

国土交通省の「令和5年度マンション総合調査結果」によると、マンション購入時に考慮した項目は「駅からの距離などの交通利便性」が71.6%と最多です。
※参考：国土交通省

また、東日本不動産流通機構によると、中古マンションの成約状況において、最寄り駅から徒歩11分以上になると物件価格が下がることが確認できます。

※引用：東日本不動産流通機構

最寄り駅から徒歩10分以内であることは、物件が高く売れるための重要なポイントといえます。

高く売れる条件③オートロックや宅配ボックスなどの設備が充実している

設備が充実している物件は、入居者からのニーズが高いため、高値で売却しやすいといえます。とくに便利さやセキュリティを重視する入居者にとって、充実した設備は大きな魅力です。

具体的に人気のある設備は以下の通りです。

※参考：salaつむぎ

設備が充実している物件は、入居者にとって生活の質を高めるため、他の物件との差別化にもつながります。

高く売れる条件④総戸数が20戸以上ある

区分マンションの場合、総戸数が20戸以上ある物件は高値で売れる傾向にあります。理由は、総戸数の少ないマンションでは管理費や修繕積立金が高くなりやすいからです。

マンションの総戸数が多い場合、管理費や修繕積立金の負担が分散されるため、1戸あたりの費用が抑えられます。一方、総戸数が少ないマンションでは、少ない数の戸数で賄わなければならないため、負担額が高くなりがちです。

国土交通省の「令和5年度マンション総合調査」によると、総戸数規模別の管理費、修繕積立金の月額平均は以下の通りです。

※使用料・専用使用料からの充当額は除く
※引用：国土交通省

総戸数が20戸以下のマンションは、管理費や修繕積立金が高くなることが分かります。管理費や修繕積立金の負担が軽いことは、買い手にとってもメリットです。

高く売れる条件⑤単身者・カップル向けワンルームタイプ

ワンルームタイプは、専有面積や物件価格に対して家賃を高めに設定できることが多く、結果として高い利回りが期待できます。理由は、専有面積と家賃が必ずしも比例しないからです。

都市部では、特に単身者や若いカップルの需要が高く、生活の利便性を求める人々が多いため、ワンルームタイプが人気を集めています。利便性の高い場所にあるワンルームタイプは、専有面積が小さいにもかかわらず、比較的高い家賃を設定することが可能です。

たとえば、専有面積が30㎡と60㎡の二つの部屋があるとします。面積は2倍ですが、家賃を2倍に設定すると、広さを求める層が限られているため、入居者を集めるのが難しくなります。そのため、家賃を引き下げざるを得ないケースがあり、結果として60㎡の部屋の方が専有面積および物件価格に対する家賃が安くなりがちです。

このような背景から、ファミリータイプのオーナーチェンジ物件は利回りが低くなり、売れにくい傾向があります。さらに、ファミリータイプのオーナーチェンジ物件は利回りの低さから、不動産投資ローンの融資を受けにくく、買い手が資金に余裕のある人などに限定されます。
※参考：URILABO

ワンルームマンション投資の詳細は、下記記事をご参照ください。
※関連記事：ワンルームマンション投資の失敗原因・儲からないといわれる理由8選！事例・対処法も紹介

高く売れる条件⑥部屋が不整形ではない

具体的には、四角形や長方形のようにシンプルで使いやすい形状であることが好まれます。

不整形な部屋と不整形でない部屋の違いは以下の通りです。

出典：スマイティ

出典：スマイティ

部屋の形状が整っていると、家具を配置しやすく、入居者にとって住みやすさが向上するため、物件の資産価値が高まります。また、四角形や長方形の部屋は見た目のバランスが良く、買い手にもいい印象を与えやすいです。

一方で、不整形の部屋はデッドスペース（家屋にある利用が難しい空間）が生じやすく、使い勝手が悪くなることが多いため、入居者から選ばれにくくなります。ただ、個性的な住まいを求める人には魅力的に見えるケースがあります。

高く売れる条件⑦家賃トラブルを抱える住居人がいない

家賃滞納などの問題がある場合、売主はその事実を買主に説明する義務があります。事前に買主に説明しなかった場合、売主は契約不適合責任や説明義務違反の責任を問われる可能性があります。
※参考：イエステーション

家賃トラブルがある物件は、買い手にとってリスクが高く、敬遠されがちです。家賃が滞納されていると、安定した収益を得ることが難しくなるため、投資物件としての魅力が低下します。さらに、トラブルの解決には時間と労力がかかるため、買い手が物件購入を躊躇する一因となります。

高く売れる条件⑧物件エリアの犯罪件数が減少傾向にある

一般的に、治安が良いエリアの物件は、資産価値が高まります。多くの入居者が安全に生活するうえで治安の良さを重視するため、安心して暮らせるエリアの物件は人気が高まり、売却時にも高値がつきやすくなるためです。

国土交通省の調査によると、既存（中古）マンション取得者の購入理由は「価格が適切だったから（63.1%）」に次いで、「住宅の立地環境が良かったから（52.2%）」が挙げられています。
※参考：国土交通省

コンビニやスーパーが近くにあるなどといった利便性はもちろんですが、犯罪件数が減少している地域は、将来的にもさらに住みやすくなる可能性が高いと考えられるため、買い手にとって魅力的な物件といえるでしょう。

なお、警視庁のサイトで、エリアごとの犯罪発生状況をチェックできるため、ぜひ参考にしてください。
※参考：警視庁

東京証券取引所市場に上場している当社が提供する不動産クラウドファンディング「CREAL」では、1万円からほったらかしで投資でき、平均想定利回り4.3％の分配金を定期的に受け取れます※1。
多くのファンドに当社も5％ほどの劣後出資をしており、2018年のサービス開始から現時点まで元本割れもございません※2。気になる方は下記をクリックしてご覧ください。

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※2：2024年10月末時点

オーナーチェンジ物件を高く売るコツ・ポイント

オーナーチェンジ物件を高く売るための具体的なポイントを押さえることで、より高値で売却できる可能性が高まるでしょう。

家賃を上げる

家賃が高いほど利回りがよい物件と買い手に評価され、高値で売却できる可能性があります。

将来的に物件の売却を考えている場合、家賃を上げるチャンスを逃さないようにしましょう。新たに入居者を募集するタイミングや賃貸契約の更新時などに、家賃の値上げを検討してみることが重要です。

ただし、現在の入居者に対して家賃の引き上げを行う際は、以下のような適切な理由が必要です。

・物価上昇による物件の管理・維持費の増加
・周辺物件での家賃相場の上昇

なお、適切な理由があっても、家賃の値上げは入居者との合意がなければ成立しません。入居者に納得してもらえるよう、慎重に対応することが求められます。
※参考：CHINTAI情報局

空室率を20%以下にする

空室が多い物件は、購入希望者にとってリスクが高いと見なされ、売却が難しくなる傾向にあります。

国土交通省の調査によれば、賃貸住宅の空き家の割合は18.5%※です。このため、空室率がこの水準に近ければ、買い手にとっても納得しやすくなるでしょう。
※参考：国土交通省

空室率を下げるための具体的な対策として、次の方法が考えられます。

・敷金・礼金を見直す
・入居者の更新手数料を無料にする
・客付け力のある管理会社に変更する

敷金や礼金といった初期費用が少ない物件は、入居者から選ばれやすくなるため、空室が埋まりやすくなります。

また、入居者が賃貸物件を借り換えるタイミングは、一般的に賃貸借契約の更新時です。更新手数料を無料にすることで、入居者は金銭的な負担が軽減され、継続して入居してもらえる可能性が高まります。

さらに、客付け力のある管理会社に依頼するのも有効です。具体的には以下のポイントを参考に、管理会社を見極めるとよいでしょう。

・入居率の記載や「平均入居〇ヶ月」など実績が明示されている
・エリアに特化しており、地域の特性を熟知している
・大学や企業との提携など、独自の入居者募集ルートを持つ
・物件広告のコメントや写真に工夫が見られる

オーナーチェンジ専門会社に依頼する

オーナーチェンジ物件の売買は、通常の不動産取引とは異なる特殊な取引形態です。そのため、買手候補となる見込み客を多く抱えている会社でないと、スムーズな売却が見込めないリスクがあります。

一方、実績の少ない不動産会社では見込み客の数が限られており、有利な条件で売却することが難しくなります。オーナーチェンジ専門会社は過去の取引実績に基づくノウハウや情報が豊富であり、無用なトラブルも回避しやすいでしょう。

オーナーチェンジ物件が高く売れるといわれる理由・メリット

オーナーチェンジ物件が高く売れるといわれる理由やメリットを理解することで、売却価格が高くなる要因が分かり、売却を有利に進められる可能性が高まります。

すぐに家賃収入を得られる

すでに入居者がいるため、買主は物件の購入と同時に安定した収益を確保できます。結果として、投資した資金の回収が早まります。

一方、空室状態で物件を購入した場合には、物件取得後に入居者の募集が必要です。入居者が決まらなければ、家賃の設定や敷金・礼金の見直しなどが必要となり、収益が低下するリスクが伴います。

入居者が決まるまでに数ヶ月以上かかるケースもあり、空室期間が長引くと損失が大きくなります。

空室リスクを抑えられる

空室リスクは、不動産投資において非常に注意が必要です。空室が長引くと収益性が低下し、ローンの返済が困難になる可能性があるためです。

オーナーチェンジ物件には、入居者が入居している状態で売買されるため、物件取得直後の空室リスクを抑えられます。さらに、既存の賃貸借契約が引き継がれるため、家賃の金額が確定しており、収益の見込みも立てやすくなります。

不動産投資のリスクについてより知りたい方は、下記記事をご参照ください。
※関連記事：不動産投資のリスク・やめとけといわれる理由10選！対処法を知って安定収入を確保しよう

不動産投資ローン審査が通りやすい

金融機関の審査項目の一つに「物件の収益性」があります。オーナーチェンジ物件では、すでに家賃収入が確保されているため、収益性が明確であり、ローンの審査に通りやすくなります。

また、空室が少ないと収益性が高いと判断され、より良い条件で融資を受けやすくなります。

ただし、物件の収益性だけでなく、購入者個人の属性も審査の対象です。個人の属性に問題がある場合は、融資を受けられない可能性もあるため、物件の収益性だけで審査結果が決まるわけではないことを理解しておきましょう。

なお、大手や上場企業に勤めるサラリーマン、公務員などは、金融機関から「属性が高い＝安定的な収入があるので信用できる」として、より不動産投資ローンの審査が通りやすい傾向にあります。

不動産投資ローンの詳細を知りたい方は、下記記事をご参照ください。
※関連記事：不動産投資にローンは必須？メリット・デメリットと住宅ローンとの違い

オーナーチェンジ物件が高く売れないといわれる理由・デメリット

オーナーチェンジ物件が高く売れないといわれる理由・デメリットを知ることで、高く売るための戦略を立てやすくなるでしょう。

購入希望者は地主や投資家に限られる

オーナーチェンジ物件という投資目的の購入者は物件の収益性を重視するため、一般的な居住用物件の購入者よりも物件に求める条件が厳しく、妥協しにくい傾向があります。収益性やリスク要因について詳細に検討するため、条件を満たさない物件は購入されにくいでしょう。

収益物件を居住用として販売することも可能ですが、居住用で物件を探している購入希望者は内見を希望するのが一般的です。しかし、入居者がいる状態では内見が難しく、自分で住みたいと考える購入者には売りにくくなります。

購入希望者の不安を軽減するため、「資金が必要になったため」「新しい物件を購入するため」「資産を整理するため」などの明確な売却理由を用意することが重要です。

住宅ローンを利用できない

住宅ローンは、自分が居住する住宅を購入する際に利用できるローンであり、投資目的のオーナーチェンジ物件には適用されません。

オーナーチェンジ物件を購入するには、不動産投資ローンを利用する必要があります。不動産投資ローンは、住宅ローンと比べて金利が高く設定されており、借入期間も短い傾向にあります。

※1：住まいサーフィン
※2：モゲチェック
※3：セゾンのくらし大研究
※4：イエウール

同じ金額の物件を購入した場合でも、不動産投資ローンのほうが返済総額が多くなることが一般的です。さらに月々の返済額も高くなるため、空室が発生したり、家賃の滞納があったりすると、キャッシュフローが一気に悪化するリスクがあります。

購入希望者が不動産投資ローンの審査を有利に進められるよう、物件の収益性を示すために、現在の収益状況や賃貸収入のデータなどを提供することが有効です。

リフォームが難しく資産価値を上げにくい

一般的な不動産投資物件では、売却時にリフォームを行うことで資産価値を高め、より良い条件での売却を狙います。リフォームによって物件の見た目が向上し、それが売却価格に反映されることで、リフォーム費用を上回る売却益が期待できます。

しかし、オーナーチェンジ物件には入居者がいるため、リフォームの実施が困難です。そのため、物件の資産価値を上げにくく、予想よりも高値で売却できない可能性があります。

大規模なリフォームが難しい場合でも、入居者に影響を与えにくい部分的なリフォームなら可能です。たとえば、以下のようなリフォームが考えられます。

・外壁を塗装する
・ゴミ置き場や駐輪場をリフォームする
・共用部の壁紙、照明をグレードアップする

オーナーチェンジ物件の査定方法

物件の査定方法を知ることで、どれくらいの価格で売却できるのかを事前に把握しておきましょう。

収益還元法

収益還元法は、将来的に物件がどれだけの収益を上げられるかを予測し、その予測に基づいて査定額を算出する方法です。物件の収益力が高ければ査定額も高くなり、反対に収益力が低ければ査定額も低くなります。

収益還元法は主に不動産投資物件の査定に用いられ、オーナーチェンジ物件もこの方法で査定されることが一般的です。

収益還元法の計算方法には、「直接還元法」と「DCF法」の2つがあります。

純収益とは、収益から費用を除いた金額のことです。直接還元法は、1年間で得られる収益を基準に計算します。

一方、DCF法は長期で不動産投資を続けた場合に得られる収益を基準に計算するため、長期的な市場の変動や将来のリスクも考慮に入れた評価がしやすくなります。

原価法

原価法は、主に一戸建てや一棟アパートの建物部分を査定するために使われる査定方法です。原価法による査定額の計算は、以下の手順で行います。

①建物を取り壊したと仮定し、再度同じ建物を建てたときにかかる費用（再調達価格）を計算する
②再調達価格から建物の設備が老朽化している分を差し引く

ただし、築年数が耐用年数を超えている場合は、査定額がほぼゼロと見なされることがあるため、注意が必要です。

取引事例比較法

取引事例比較法は、主に居住用不動産で、マンションや土地の査定方法として利用される方法です。取引事例比較法では、売却予定の物件と似たような条件の物件が過去に取引された実績をもとに、査定額を算出します。

具体的には、築年数、面積、家賃、立地などの条件が類似した物件の成約事例をいくつか選んで㎡単価を算出し、算出された単価に査定したい物件の面積を乗じて算出します。

市場価値に近い査定額が算出できる点がメリットですが、取引実績が少ないと適切な金額になりにくく、事例が少ない地方物件の査定にはやや不向きです。

オーナーチェンジ物件を売却する流れ

①価格を査定する
②媒介契約を行う
③売却活動を行う
④レントロールを示しながら交渉する
⑤売買契約を締結する
⑥物件を引き渡す
⑦賃貸人の地位承継を通達する

不動産を売却する際は、まずは不動産会社に物件の価格を査定してもらいます。

査定価格は築年数、収益性、周辺の取引事例などによって決まりますが、不動産会社によって査定方法や価格が異なることがあります。そのため、不動産一括査定サイトを利用して複数社に査定を依頼するのが効率的です。

査定後、不動産仲介会社と媒介契約を結びます。媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、それぞれ自由度や報告義務が異なります。

※参考：HEDGE GUIDE

たとえば、一般媒介契約では複数の不動産会社に依頼でき、自分で見つけた買主とも直接契約できますが、専任媒介契約や専属専任媒介契約では制約が増えます。自分のニーズに合った契約を選ぶことが大切です。

契約を結んだ不動産仲介会社と協力し、広告出稿や物件情報の提供を通じて売却活動を進めます。購入希望者が見つかったら、レントロールをもとに交渉を進めます。レントロールとは、不動産の賃貸借条件を一覧表にしたもので、以下のような情報が含まれます。

・入居者の属性
・部屋番号
・面積
・契約状況
・間取り
・家賃
・敷金
・契約開始日

購入希望者と売買条件の合意に至ったら、売買契約を結び、手付金を受け取ります。手付金は物件価格の10〜20%※が相場です。契約後は、原則として契約破棄ができなくなります。
※参考：アステレックス不動産

その後、物件の所有権移転登記を行い、物件の引き渡しを完了します。賃貸物件の所有者が変更になった場合は、賃貸借契約も引き継がれるため、名義変更の必要はありません。

ただし、敷金や保証金などの預かり金については、基本的に買主に引き継ぐ必要があり、この点は事前に取り決めておく必要があります。

オーナーチェンジ物件を売却する前に知っておくべき注意点

オーナーチェンジ物件を売却する際の注意点を理解することで、より有利な条件で売却できる可能性が高くなります。

利回り5%以上あっても売れないケースがある

利回りが良くても、入居率の低い物件や入居者ニーズの低い物件はリスクと見なされ、購入者が見つかりにくくなるためです。

多くの購入希望者が重視するのは入居率の高さで、入居率が高い物件は利回りが多少低くても収益の安定性が期待できるため、売却しやすくなります。
※参考：明石不動産売却センター
※参考：CENTURY 21

一方、賃貸需要の少ない地方の物件や築古物件は、現在の利回りが高くても、その利回りを維持するのは難しいと考えられるケースがあります。

地方では人口減少や過疎化が進むことが予想され、空室率の上昇により将来的な賃貸収入の安定が難しくなります。また、築古物件は老朽化により維持管理や修繕コストが増加し、一層利回りが低下する可能性があります。
※参考：国土交通省

そのため、利回りが5%以上あったとしても、地方の物件や築古物件は購入希望者から敬遠され、売却が困難になることがあります。

管理会社の解約違約金が発生する可能性がある

オーナーチェンジ物件を売却する際、管理会社との契約に基づき、解約違約金が発生する可能性があります。この金額は管理契約書に明記されており、一般的には家賃の1ヶ月分ですが、契約内容によっては家賃の6ヶ月分というケースもあります。
※参考：日本信託グループ

一方、解約違約金が発生しない契約も存在します。売却前には管理契約書をよく確認し、条件を把握しておくことが重要です。

さらに、解約には通常1〜2ヶ月前の通知が必要な場合が多い※ため、併せて確認しておきましょう。契約内容を事前に理解しておくことが、売却をスムーズに進めるためのポイントです。
※参考：楽待

オーナーチェンジ物件よりもほったらかし投資ができる「不動産クラウドファンディング」がおすすめ

不動産クラウドファンディングは、インターネットを通じて不特定多数の投資家から資金を集め、その資金をもとに不動産投資を行うサービスです。

まず、1つの物件に対してファンドが組成され、募集期間中に一定以上の投資資金が集まるとファンドが成立、運用が開始されます。運用で得られた家賃収入や不動産の売却利益は投資金額に応じて投資家に分配され、運用が終了すると投資元本が返還される仕組みです。

通常、マンションやアパートといった現物不動産を購入するには金融機関からの借入れやまとまった資金が必要ですが、不動産クラウドファンディングの場合は、1万円程度から少額で不動産へ投資できます。

また、入居者との契約や物件の修繕といった管理業務はすべて運営会社に任せられ、運用に手間がかかりません。ほったらかしで不動産投資を始めることができます。

さらにインターネットで取引が完結する手軽さもあり、投資初心者の方を中心に人気を集めています。

たとえば、弊社で運営する「CREAL」で実際に募集された以下のような案件の場合（現在は運営完了）は、募集金額は全体で6億3,100万円で投資家の皆様は1万円から投資が可能です。また投資した金額は12ヶ月間運用され、想定利回り（年利）5％の配当金を受け取ることができます。

100万円投資した場合は、年間5万円を配当金として受け取ることが想定されています。
例）CREALのファンド詳細ページ

 一般的な不動産投資クラウドファンディングサービスにおける投資対象不動産は、区分マンションの案件が中心となっています。マンション以外にも、商業ビルやホテル、保育園、学校などを扱っている不動産クラウドファンディングサービスもあります。

案件によっては、募集開始後に数分で募集が終了するケースもあり、クリック合戦となるため注意が必要です（詳しくは後述）。

少額から不動産に投資ができ、契約実務や不動産管理は運営会社に任せられることから、手間を掛けずに資産運用ができ、投資初心者から経験者まで幅広い層の投資家から人気を集めています。

主なメリット：3～8％程度と比較的高い利回りが期待できる

現在は低金利が続いており、2021年8月時点での大手銀行の普通預金金利は年0.001％（税引前）※1です。100万円を預け入れても、1年間で受け取れる利息はわずか10円（100万円×0.001％）となります。

金融商品では、2021年7月の東証一部上場企業の株式利回り（加重平均利回り）は1.96％※2、2021年6月のJ-REITの分配金利回りは3.34％※3となっています。不動産クラウドファンディングの想定利回りは概ね3～8％程度※4のファンドを扱う運営会社が多く、預貯金や他の金融商品に比べて高い利回りが期待できます。

利回りに関しても、最低投資額と同様に各サービス/各案件ごとに異なるため、詳細を確認した上でリスク・リターンを考慮し、自身が許容できる範囲内で選ぶようにしましょう。弊社で運営する「CREAL」では、アセットタイプなどに応じて平均想定利回り4.3％※5のファンドを取り扱っています。

不動産クラウドファンディングの利回りの詳細は下記記事をご参照ください。
※関連記事：不動産クラウドファンディングの利回りはどれくらい？他の投資商品との比較も紹介

※1 参考：三菱UFJ銀行「円預金金利」
※2 参考：日本取引所グループ「その他統計資料」
※3 参考：一般社団法人 不動産証券化協会「J-REIT分配金利回り（10年間）」
※4 出所:（株）矢野経済研究所「2021年版 国内クラウドファンディングの市場動向」
※5：2024年2月末時点で運用中の当社組成ファンドの想定利回りの平均値

おすすめの人・向いている人

・少額から不動産に投資したい人
・資産運用に時間や手間をかけたくない人
・定期収入（インカム収入）を確保したい人

不動産投資クラウドファンディングは、1万円程度から一棟マンションをはじめ、様々な種類の不動産に投資できます。

手続きはインターネット上で完結し、契約実務や不動産管理は運営会社に任せられます。価格変動もないので、投資後は基本的に分配金や元本の入金を待つだけです。

上記に当てはまる場合は、不動産投資クラウドファンディングの利用を検討してみてはいかがでしょうか。

東京証券取引所市場に上場している当社が提供する不動産クラウドファンディング「CREAL」では、1万円からほったらかしで投資でき、平均想定利回り4.3％の分配金を定期的に受け取れます※1。
多くのファンドに当社も5％ほどの劣後出資をしており、2018年のサービス開始から現時点まで元本割れもございません※2。気になる方は下記をクリックしてご覧ください。

<投資家登録完了までの流れはこちらをご覧ください>

※1：2024年2月末時点で運用中の当社組成ファンドの想定利回りの平均値
※2：2024年10月末時点

まとめ｜オーナーチェンジ物件の売却を理解して失敗を防ごう

オーナーチェンジ物件は必ずしも高く売れるわけではありません。しかし、以下のような条件に当てはまる場合、高値で売却できる可能性が高まります。

・築年数が25年以内
・最寄り駅から徒歩10分以内
・オートロックや宅配ボックスなどの設備が充実している
・総戸数が20戸以上ある
・単身者・カップル向けワンルームタイプ
・部屋が不整形ではない
・家賃トラブルを抱える住居人がいない
・物件エリアの犯罪件数が減少傾向にある

また、高値で売却したい場合は以下の対策が有効です。

・家賃を上げる
・空室率を20%以下にする
・オーナーチェンジ専門会社に依頼する

もし新たな不動産投資を検討している場合、安定した収益を得られる不動産クラウドファンディングも選択肢として考えてみてはいかがでしょうか。

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