2024/07/01

巷でリート（REIT）はおすすめしないといわれる理由とメリットの両方を徹底解説！

不動産投資

※ファンドへの投資申込を行う際は、事前に詳細を十分に確認し、リスクを理解した上でのご決定をお願いいたします。投資後は"ほったらかし"で運用することが可能ですが、運用状況の確認のため、定期的にログインしていただくことをお勧めいたします。
※本記事に記載されている内容のうち、当社サービス以外の個別の商品・銘柄・企業名については、あくまでも参考として掲載しているものであり、当社はその商品、銘柄又は企業の株式等の売買を推奨するものではありません。最終的な投資の実行は、ご自身の判断と責任の下で行っていただくようにお願いいたします。

リート（REIT）は、少額から不動産に投資できる金融商品の1つです。初心者でも投資しやすい商品ですが、インターネット上には「リートはおすすめしない」との意見もあります。

今回は、リートのメリット・デメリット、おすすめしないと言われる理由について詳しく解説します。

リートが不安な方は、不動産クラウドファンディングはいかがでしょうか？気になる方は下記よりご覧ください。

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すべてのファンドに弊社も5％ほどの劣後出資をしており、2018年のサービス開始から現時点まで元本割れもございません※2。気になる方は下記をクリックしてご覧ください。

そもそもリート（REIT）とは？

「リートはおすすめしないといわれる理由を早く見たい」という方は『巷でリート（REIT）はおすすめしないといわれる7つの理由（デメリット）』をクリックしてください。

リート（REIT）とは、投資家から集めた資金でオフィスビルや商業施設などの不動産を購入し、その賃貸収入や売却益を投資家に分配する金融商品です。

もともとはアメリカで生まれた仕組みで、「Real Estate Investment Trust」を略した言葉になります。日本語では不動産投資信託と訳されますが、投資信託の一種です。日本では、JapanのJをつけてJ-REIT（ジェイ・リート）と呼ばれています。本記事における「リート」は、主にJ-REITについての説明である点にご留意ください。

リートの持分（投資口）は証券取引所に上場しており、株式と同じように取引できるのが特徴です。保有期間中は定期的に分配金を受け取れる可能性があります。

リートを運営する不動産投資法人は、株式会社の株式にあたる「投資証券」を発行し、投資家はこの投資証券を購入します。投資家から預かった資金を使って不動産に投資し、賃貸収入や売却益を投資家に分配します。金融機関の融資を利用して資金調達をすることもあります。

リートは「収益の90％超を分配する」などの条件を満たすと、実質的に法人税がかからない仕組みがあります。収益の大半を分配に回せるため、投資家に分配金を出しやすい金融商品といえるでしょう。

投資対象不動産の用途の数によってリートは3種類に分けられる

・単一用途特化型：特定の用途の不動産に投資するリート
・複合型：2つの用途の不動産に投資するリート
・総合型：3つ以上の用途の不動産に投資するリート

単一用途特化型リートは「オフィスビル特化型」「住居特化型」など、1つの用途の不動産に投資するリートです。それに対して、複合型と総合型は、2種類以上の用途の不動産を組み合わせて投資するリートになります。

単一用途特化型リートは、特定の用途に特化しているため、総合型や複合型に比べて市場の動向を予測しやすい特徴があります。経済状況や金利の変動によってはキャピタルゲインを得る機会もあります。ただし、2024年6月末時点でのマクロ経済環境では、金利上昇が予想されるため、REIT全体の価格が下がる可能性もあります。

不動産は用途によって特徴が異なります。たとえば、オフィスビルやホテルは好景気のときに値上がりしやすい傾向にあります。不動産市場の動向をうまく捉えることができれば、分配金だけでなく値上がり益も期待できるでしょう。

複数の用途の不動産を組み合わせる複合型・総合型のリートは、分散投資によってリスク軽減が期待できます。

単一用途特化型に比べると値動きが小さくなる傾向にあります。銘柄によっては、大きな値上がり益を得るのは難しいかもしれません。また、複合型・総合型であっても、不動産市場全体が低迷するような場面では大きく値下がりする可能性があります。

リートの基本的な内容は下記記事をご参照ください。
※関連記事：リート（REIT）とは？仕組みや種類、他の不動産投資との比較を紹介

リートに投資する方法

2024年7月現在、東京証券取引所には58銘柄のリートが上場しています※1。個別銘柄には、証券会社を通じて株式と同じように投資できます。

数万円で投資できる銘柄もあれば、50万円以上必要な銘柄もありますが、多くの銘柄は10万円台で購入可能です。購入代金以外に、証券会社ごとに定められた売買手数料がかかる点に注意しましょう。

個別銘柄のほかに、東証REIT指数に連動する投資信託・ETFを購入する方法もあります。リート市場全体に投資できるので、個別銘柄よりもリスク分散が期待できます。投資信託なら積立投資にも対応しているほか、100円から購入できる銘柄もあります。

ただし、投資信託とETFは、保有期間中に信託報酬などの」用管理費用が掛かります。また、投資信託は購入時手数料（無料の場合もあります）、ETFは証券会社ごとに定められた売買手数料もかかることがあります。
※1 出所：日本取引所グループ「銘柄一覧（REIT）」

巷でリート（REIT）はおすすめしない・やめとけといわれる5つの理由（デメリット）

投資法人の倒産・上場廃止リスクがある

リートは運営元の不動産投資法人が倒産したり、上場廃止になったりするリスクがあります。もし投資法人の倒産・上場廃止があれば、投資したリートの価格は大幅に下落するかもしれません。

上場廃止基準に該当する可能性がある場合、監理銘柄に指定されて審査・確認が行われます。上場廃止が決定すると1ヵ月間整理銘柄に指定され、上場廃止となります。監理銘柄や整理銘柄に指定されても売買は可能ですが、実際は価格が大きく下落し、売買が困難となる恐れがあります。

分配金の減額リスクがある

リートは、投資法人の運営状況によっては分配金が減額されるリスクがあります。2020〜2022年では、新型コロナウイルス感染拡大の影響で観光客が減少したため、ホテル特化型リートの分配金利回りが低下傾向にありました。

利回りが高いことを理由に投資銘柄を選定しても、途中で分配金が減額される可能性がある点に注意が必要です。

自然災害の影響を受ける

リートは、オフィスビルや商業施設などの現物不動産が投資対象です。地震や台風、水害といった自然災害によって建物に被害が出れば、リートの収益に影響を与えます。

火災保険や地震保険によって一定の補償を受けられますが、被害状況によってはしばらく賃貸収入を得ることができず、分配金の減額につながる恐れがあります。

投資銘柄を選定する際は、物件が特定の地域に集中していないかなど、災害リスクについても考慮する必要があるでしょう。

投資家個人が金融機関の融資を受けてレバレッジをかけられない

現物不動産への投資は、金融機関の融資を利用できるのが魅力です。自己資金を上回る金額を運用できるので、少ない資金で効率的に資産を増やせます。

しかし、リートへ投資家個人が投資する際に金融機関の融資は利用できません。全額自己資金で投資する必要があるので、資金が少ないうちは資産を大きく増やすのは難しいでしょう。

ただし、リート自体は運用会社が銀行から融資を受けてレバレッジを掛けているため、投資家にとっては間接的にレバレッジの効果を享受することにもなります。また、信用取引を利用することで個人でもレバレッジを掛けることは可能です。

節税手段が少ない

現物不動産投資は、節税できる手段が豊富です。たとえば、物件取得や賃貸管理に必要な費用を経費に計上できます。また、事業的規模になれば青色申告が利用できるため、青色申告特別控除などの税務上の特典が適用されます。

一方、リートは節税メリットが少ない投資方法です。リートの分配金や売却益には、通常約20％の税金がかかります。NISAのつみたて投資枠では年120万円、成長投資枠では年240万円までの投資は非課税で運用できます。なお、非課税保有限度枠（総枠）は1,800万円です※1。

しかし、NISA以外に節税できる手段はほとんどありません。
※1 出所：金融庁「NISAを知る」

リートに不安を感じる方は、不動産クラウドファンディングをご検討されてはいかがでしょうか？
不動産クラウドファンディング「CREAL」では、東証グロース市場上場の当社が厳選した不動産へ1万円からほったらかしで投資可能です！
平均想定利回り4.3％の分配金を定期的に受け取れます※1。また、2018年サービス開始以来元本割れもございません！※2

リートのデメリットを読んでみて「リートのデメリットは自分にはさほど問題にはならない」という方は、メリットをくわしく見てみましょう。

リート（REIT）のメリット

流動性が高く換金しやすい

リートは流動性が高く、換金しやすいのがメリットです。

不動産を売却するには、買い手を見つける必要があります。売却が成立するまでに数ヵ月程度かかることも珍しくありません。物件によってはなかなか買い手が見つからず、希望条件で売却できないこともあります。

しかし、リートなら市場ですぐに売却し、数日で現金化できます。投資の途中でまとまったお金が必要になっても、リートを売却して資金を準備できるので安心です。

ただし、資金が必要なタイミングでリートの価格が下がっていると、元本割れする可能性があります。

少額からさまざまな不動産に分散投資ができる

リートは、投資家から集めた資金で複数の不動産に投資を行います。リートを購入すれば、さまざまな不動産に分散投資を行うのと同じ効果を得られます。オフィスビルや商業施設、物流施設など、個人が購入するのは難しい物件にも少額から投資可能です。

比較的高い分配金利回りが期待できる

リートは、預貯金や他の金融商品に比べて高い分配金利回りが期待できるのも魅力です。

2024年7月12日末現在、一般的な銀行の普通預金金利は0.02％程※1となっています。低金利の影響もあって、銀行に預けるだけでお金を増やすのは難しい状況です。株式投資については、2024年6月末現在、東証プライム市場上場企業の株式平均利回り（加重平均利回り）は2.09％※2です。

対して、2024年6月末現在のJ-REITの平均分配金利回りは4.67％※3となっています。リートは預貯金や株式に比べて利回りが高いことから、より大きな利益を得られる可能性があります。

※1 出所：三菱UFJ銀行「円預金金利」
※2 出所：日本取引所グループ「株式平均利回り」
※3 出所：一般社団法人不動産証券化協会「J-REIT分配金利回り（10年間）」

値上がり益が期待できる

リートは、株式と同じように価格が日々変動します。値動きをうまく捉えることができれば、値上がり益が期待できます。元本割れリスクもありますが、相場によっては資産を大きく増やせる可能性もあるでしょう。

物件管理に手間がかからない

現物不動産投資とは異なり、リートは物件管理に手間がかかりません。価格や運営状況を定期的にチェックする必要はありますが、投資対象物件の管理は投資法人に任せられるので、初心者でも気軽に不動産投資を始められます。

リート（REIT）はどんな人におすすめ？

・少額から不動産投資をしたい人
・定期的に分配金を得たい人
・自分で売買タイミングを判断したい人

不動産は価格が高額ですが、リートなら10万円程度の少額から不動産へ投資可能です。

分配金利回りは銘柄によって異なりますが、保有期間中は分配金が支払われるため、定期収入を得たい人にも向いています。

リートは、株式と同じように価格が日々変動するのも特徴の1つです。取引タイミングによっては値上がり益も狙えます。また、流動性が高くて換金しやすいため、自分で売買タイミングを判断したい人にも向いているでしょう。

REITと不動産投資の違いは、下記記事でくわしく解説しています。
※関連記事：REIT(リート)と不動産投資の違いを解説

投資初心者は「不動産クラウドファンディング」の方がおすすめ

不動産クラウドファンディングとは、インターネットを通じて不特定多数の投資家から資金を集め、その資金をもとに不動産投資を行うサービスです。

不動産クラウドファンディングの仕組み

1万円程度の少額から不動産へ投資ができ、投資金額に応じて定期的に配当を受け取れます。入居者との契約などの管理業務はすべて運営会社に任せられるなど、リートのメリットはほぼ網羅しています。

リートとの主な違いは以下の2つです。

・運用期間中の中途解約不可
・日々の値動きがない

不動産クラウドファンディングは、基本的に運用期間中の中途解約はできません。運用終了まで現金を引き出せないため、手元資金が不足しないように余裕資金で投資を行うことが大切です。運用期間は1年程の案件が多いです。

また、日々の値動きがないのも大きな特徴です。売買タイミングを判断する必要がなく、投資後は分配金の入金と元本の返還を待つだけで済むため、初心者でも不動産投資を始めやすいでしょう。

不動産クラウドファンディングとリートを比較した内容を下記表にまとめました。

※下記表の「〇」「△」「×」は、不動産クラウドファンディングとリートを比較した際の優劣を端的に表しています

比較項目	不動産クラウドファンディング	リート（REIT）
概要	不動産特定共同事業法に基づいて運営されている投資型クラウドファンディング	不動産専門の上場投資信託
メリット	日々の価格変動がなく安定的	流動性が高い
デメリット	流動性が低い（中途解約できないことが多い）	日々の価格変動があり値動きが激しくなることもある
平均利回り	3～8％程度※1	3～5％程度※2
換金性	△ （数ヶ月から数年の間資金が拘束される）	〇
元本割れへの対策	〇	×
市場規模	約604.3億円※3 （2022年度）	約16兆円（2023年6月時点）※4
物件を選ぶ自由度	〇（個別の不動産ごとに投資先を選べる）	△ （オフィスやホテルなどアセットタイプごとに投資先を選べる）
分散投資のしやすさ	△ （複数物件を運用するファンドへの投資のほか、複数の事業者やファンドに投資する方法もあり）	〇
最低投資金額	1万円～	数万円～数十万円
価格の安定性	〇	×
NISAの対応	×	〇
向いている人	ほったらかしで安定的な資産運用をしたい人	自分の好きなタイミングで売買したい人

※1 ・（株）矢野経済研究所「2022年版国内クラウドファンディングの市場動向」
※2:J-REIT 利回り一覧
※3:国土交通省「不動産特定共同事業（FTK）の利活用促進ハンドブック」
※4：J-REIT

不動産クラウドファンディングでは元本割れへの対策が講じられているファンドが多く存在します。リートに同様の仕組みはありません。

不動産クラウドファンディングは優先劣後構造が採用されているため、万が一損失が発生した際の被害を最小限に抑えられます。優先劣後構造とは、共同出資している不動産クラウドファンディング会社の出資額を優先的に損失の補填に当てる仕組みです。

優先劣後構造の詳細は下記ページをご参照ください。
※関連記事：用語集優先出資
※関連記事：用語集劣後出資
※関連記事：よくある質問「優先劣後出資方式」とはどんな仕組みですか？

損失額が不動産クラウドファンディング会社の出資額に収まる場合、投資家が損失を被ることはありません。ただし、不動産クラウドファンディングのなかには優先劣後出資を採用していないものもあるため、投資する際は必ず商品の概要をチェックしましょう。

上記より、特に下記に該当する方は不動産クラウドファンディングでの投資をおすすめします。

・損失リスクを下げたい人
・一定期間資金の拘束を受けても問題ない人
・投資先物件を自分で選びたい人

不動産クラウドファンディング「CREAL」では、東証グロース市場上場の当社が厳選した不動産へ1万円からほったらかしで投資可能です！
平均想定利回り4.3％の分配金を定期的に受け取れます※1。また、2018年サービス開始以来元本割れもございません！※2

不動産クラウドファンディングについては、下記記事で詳しく解説しています。

まとめ：リート（REIT）はおすすめしないといわれているがメリットもある

「リートはおすすめしない」といわれる理由は、主に下記に挙げる5つです。

・投資法人の倒産・上場廃止リスクがある
・分配金の減額リスクがある
・自然災害の影響を受ける
・投資家個人が金融機関の融資を受けてレバレッジをかけられない
・節税手段が少ない

株式と同じように価格が日々変動するため、値下がりして大きな損失が生じるリスクもあります。自分で売買タイミングを判断したり、常に価格をチェックしたりするのが難しい人には不向きな投資方法です。

ただし、リートには下記に挙げるメリットもあります。

・流動性が高く換金しやすい
・少額からさまざまな不動産に分散投資ができる
・比較的高い分配金利回りが期待できる
・値上がり益が期待できる
・物件管理に手間がかからない

リートは少額からさまざまな不動産に投資ができ、すぐに現金化できる流動性の高さが魅力です。少額から不動産投資をしたい人や、定期的に分配金を得たい人、自分で売買タイミングを判断したい人にはリートがおすすめといえます。

巷でリート（REIT）はおすすめしないといわれる理由とメリットの両方を徹底解説！