比較表付き｜iDeCoにはない不動産クラウドファンディングのメリット！デメリット・注意点なども解説

※ファンドへの投資申込を行う際は、事前に詳細を十分に確認し、リスクを理解した上でのご決定をお願いいたします。投資後は"ほったらかし"で運用することが可能ですが、運用状況の確認のため、定期的にログインしていただくことをお勧めいたします。
※本記事に記載されている内容のうち、当社サービス以外の個別の商品・銘柄・企業名については、あくまでも参考として掲載しているものであり、当社はその商品、銘柄又は企業の株式等の売買を推奨するものではありません。 最終的な投資の実行は、ご自身の判断と責任の下で行っていただくようにお願いいたします。

少子高齢化や年金支給額の減少が進むなかで、老後資金の準備は重要な課題となっています。

すでにNISAや企業型DC（企業型確定拠出年金）※を活用し、投資信託を中心に資産運用を行っている人もいるでしょう。しかし、新たにiDeCoで投資信託に投資すると、同じような投資先に偏ってしまう可能性があります。
※企業が掛金を毎月積み立てて、従業員（加入者）が自ら年金資産の運用を行う制度

分散投資の手段としては、少額から不動産投資ができる不動産クラウドファンディングが挙げられます。

ただ、iDeCoにはない不動産クラウドファンディングの特徴について、理解できていない人もいるかもしれません。このまま理解が進まないと、投資機会を逃してしまう可能性もあるでしょう。

iDeCoと不動産クラウドファンディングの比較は以下の通りです。

※2024年12月時点
※1：マネックス証券
※2：株式会社矢野経済研究所
※3：厚生労働省

本記事を読むことで、不動産クラウドファンディングに投資すべきかを判断できるようになるでしょう。ぜひ参考にしてください。

※本記事では、iDeCoにおいて投資信託に投資することを前提に解説いたします
※本記事では節税について触れていますが、当社は相続税を意図的に圧縮することを目的とする取引を推奨するものではありません

東京証券取引所グロース市場に上場する当社が提供する不動産クラウドファンディング「CREAL」では、2018年のサービス開始から現時点まで元本割れもございません※。投資家登録は最短1営業日で完了するので、登録にご興味ある方は下記よりご登録ください。

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※ 2025年4月末時点

おさらい｜iDeCoと不動産クラウドファンディングとは？

iDeCoにはない不動産クラウドファンディングの特徴について解説する前に、iDeCoと不動産クラウドファンディングの仕組みについて、簡単に確認しておきましょう。

iDeCoは「節税しながら老後資金を貯められる私的年金制度」

iDeCo（個人型確定拠出年金）は自ら拠出した掛金を金融商品で運用し、原則60歳以降に受け取れる制度です。拠出時・運用時・受取時に税制優遇があり、通常よりもお得に資産を運用できます。

※引用：厚生労働省

＊掛金の限度額
・自営業者、フリーランスなど：68,000円まで／月
・会社員：企業年金なし23,000円／月・企業年金あり最大20,000円／月（詳細は勤務先に確認）
・公務員：20,000円／月 
・専業主婦(夫)など：23,000円／月
※参考：iDeCo公式サイト

拠出時の掛金は全額所得控除の対象となり、所得税や住民税が軽減されます。また、運用期間中の運用益は非課税扱いです。

受取時は、一時金として一括で受け取る場合は退職所得控除、年金形式で受け取る場合は公的年金等控除が適用されます。運営管理機関によっては、一部を一時金で受け取り、残りを年金で受け取る方法も用意されています。
※参考：iDeCo公式サイト

ただし、積み立てた掛金と運用益は、原則60歳まで引き出せないため、無理のない範囲で掛金を設定する必要があります。

不動産クラウドファンディングは「少額から不動産へ投資できる金融商品」

不動産クラウドファンディングは、インターネット経由で投資家から資金を集め、その資金をもとに運用会社が不動産を購入・運用する仕組みです。

まず、特定の物件に対して投資を行うファンドが企画され、募集期間中に一定以上の投資資金が集まるとファンドが成立、運用が開始されます。運用で得られた家賃収入や不動産の売却による利益は投資金額に応じて投資家に配当され、運用が終了すると投資元本が返還される仕組みです。

不動産クラウドファンディングの仕組みをより詳しく知りたい方は、下記記事をご参照ください。
※関連記事：不動産クラウドファンディングとは？仕組み・他の不動産投資商品との比較表付き

iDeCoにはない不動産クラウドファンディングのメリット

価格変動が少ない

株式やJ-REITのような金融商品とは異なり、不動産クラウドファンディングでは基本的に日々の価格変動が少ないです。

そのため、日々の価格変動をほとんど気にする必要がなく、相場の急激な変動に振り回される心配がありません。精神的な負担が軽減され、長期的に投資を続けやすくなるでしょう。

また、定期的に安定した配当が期待できる点もメリットです。もちろん投資家に元本償還を行うためには、原則として投資不動産の売却を行う必要があり、不動産クラウドファンディングにおいて投資不動産が適切な価格とタイミングで外部へ売却できるかは重要なポイントです。

投資額の上限がないファンドが多い

iDeCoは職業によって拠出できる掛金の上限が決まっており、自由に投資額を設定できるわけではありません。

たとえば、自営業やフリーランスなどは月68,000円（年間81.6万円）拠出できますが、企業年金がない会社員は月2.3万円（年間27.6万円）が上限です。

一方、不動産クラウドファンディングでは、基本的に投資額の上限がありません。

ただ、もちろん募集金額を超える投資は不可であるほか、ファンドによっては一人あたりの応募口数に上限があったり、抽選で選ばれないと投資できない募集方式もあったりするため、事前に確認しておきましょう。

投資を始めやすい

iDeCoの加入には、以下のような複数の書類を提出する必要があります。

・個人型年金加入申出書
・預金口座振替依頼書兼自動払込利用申込書
・加入者掛金配分設定届
・確認書
・本人確認書類
・（厚生年金に加入する会社員・公務員のみ）第2号加入者に係る事業主の証明書
※参考：SBI証券

これらの書類を提出してから口座が開設されるまで、通常1か月半〜2か月半程度※かかります。実際に投資するまでの手続きが煩雑で時間がかかるため、面倒に感じる人もいるでしょう。
※参考：りそな銀行

一方で、不動産クラウドファンディングは投資を始めるまでの手続きがシンプルです。サイト上で会員登録や本人確認書類の提出を行うと、運営会社が審査を行います。

約1週間で審査が完了するサービスが多く、口座登録・入金手続きなどが終わるとファンドへ応募できるため、比較的スムーズに投資を始められます。

CREALの投資家登録の流れを知りたい方は、下記記事をご参照ください。
※関連記事：CREAL（クリアル）の投資家登録完了までの流れ・工程と所要時間を、実際の操作画面とともに紹介！

資金拘束が短い

iDeCoは、拠出した掛金や運用益を原則60歳まで引き出せません。緊急で現金が必要になった場合や、他に投資したい商品を見つけた際に資金を動かせない点がデメリットです。

一定の障害状態になった場合や、例外的に脱退が認められた場合は、60歳未満で給付金を受け取れることもありますが、このようなケースは限定的です。
※参考：厚生労働省

一方で、不動産クラウドファンディングの運用期間は3か月〜10年程度※となっており、資金拘束がiDeCoよりも短いです。運用期間中は基本的に資金を引き出せませんが、ニーズに応じた運用期間のファンドを選べるため、比較的柔軟な資産運用が可能です。
※参考：不動産競売流通協会（FKR）

不動産クラウドファンディングの運用期間を知りたい方は、下記記事をご参照ください。
※関連記事：不動産クラウドファンディングの運用期間は「短期」「長期」に分かれる！それぞれのメリット・デメリットも紹介

投資家のリスクを軽減する仕組みがあるファンドが多い

多くの不動産クラウドファンディングサービスで、投資リスクを軽減する以下2つの仕組みがあります。

・優先劣後方式
・マスターリース契約

優先劣後方式とは、ファンドで損失が生じた場合に運営会社の出資分から負担が生じる仕組みです。

不動産クラウドファンディングでは優先劣後方式を採用するファンドが多く、万が一売却する際に損失が⽣じた際は、まずはファンド組成会社から損失を負担する仕組みです。

投資家は優先的に利益の配当を受けられるため、配当遅延のリスクの軽減が期待できます。

もし不動産価値の下落が起きた場合は、当社の出資分から損失の負担が生じます。

マスターリース契約は、不動産の賃借人がさらに別の賃借人にサブリース（転貸）することを前提とした契約です。賃料の下落が発生しても、賃借人はファンド組成会社へ毎月固定の賃料を支払うため、運用時のリスク軽減が期待できます。

CREALにおいても、多くのファンドでマスターリース契約を設定しています。

定期的な配当収入がある

iDeCoの掛金および運用益は原則60歳になるまで引き出せないため、利益が出ていたとしても、基本的に途中でキャッシュを得ることはできません。

一方、不動産クラウドファンディングでは、運用期間中に生じた利益を配当金として受け取れます。配当金は賃料収入や不動産の売却益をもとに、運用期間に応じて年1回や四半期ごと、または一括で支払われることが一般的です。

そのため定期的に自由に使えるお金を得たい人にとって、不動産クラウドファンディングは魅力的な金融商品といえるでしょう。

iDeCoに劣る不動産クラウドファンディングのデメリット・注意点

メリットだけでなくデメリットも理解することで、不動産クラウドファンディングに投資すべきか判断がつきやすくなります。

節税効果が低い

iDeCoは、拠出時・運用時・受取時に税制優遇を受けられる点が特徴です。

特に拠出時は掛金が全額所得控除の対象となるため、所得税・住民税の軽減につながります。日本では所得が多い人ほど税率が高くなる累進課税制度を採用しているため、基本的に給与所得が高い人ほど節税効果が高くなります。

掛金の所得控除による節税効果を見てみましょう。

■試算条件

・年齢：35歳
・職業：会社員（企業年金なし）
・年収：800万円
・掛金：月2.3万円（年間27.6万円）
・投資商品：投資信託（年利3%）

上記の条件で計算すると、節税額は以下のようになります。

・1年間の節税額：83,900円
・65歳になったときの節税額：2,517,000円
SBI証券「かんたん節税シミュレーション」にて試算

一方、多くの不動産クラウドファンディング（匿名組合型）では、以下の方法で払いすぎた税金を取り戻せますが、iDeCoのような直接的な節税制度はありません。

※参考：国税庁

損益通算とは、同じ所得区分内で利益と損失を相殺する仕組みです※1。副業の収入や暗号資産の取引による所得など、同じく雑所得に該当するもの同士で損益通算できます※2。
※1：国税庁
※2：国税庁

節税効果を重視する場合は、iDeCoでの投資を優先すべきでしょう。

不動産クラウドファンディングの税金について知りたい方は、下記記事をご参照ください。
※関連記事：不動産クラウドファンディングの税金は雑所得！匿名組合型と任意組合型の比較付

iDeCoなら確実に投資申し込みができる

不動産クラウドファンディングでは、希望するファンドに投資できない場合があります。ファンドごとに投資上限額が設定されているため、人気ファンドは募集開始後に数分で募集が終了するケースもあり、希望するタイミングで投資できない可能性が考えられます。

一方で、iDeCoでは投資商品に制限がなく、確実に投資申し込みが可能です。そのため計画的に資産運用を行いたい場合には、iDeCoのほうが適しているといえるでしょう。

なお、iDeCoについて詳しく知りたい方は、下記記事をご参照ください。
※関連記事：iDeCoはおすすめしないといわれる理由・デメリット4つ！向いていない人も紹介

不動産クラウドファンディングなら「CREAL（クリアル）」がおすすめ

2018年11月のサービス運営開始から元本割れなし

2025年4月末時点で、運用が終了しているファンドはすべて元本割れすることなく出資金が償還されています。

不動産クラウドファンディングは安定した配当収入が期待できますが、運用がうまくいかないと元本割れの可能性があります。元本割れ0件の実績は、CREALの大きな強みといえるでしょう。

CREALの出資から元本償還までのプロセスについては、以下の記事で詳しく解説しています。ぜひご覧ください。
関連記事：CREAL運営ファンドの元本償還プロセスと償還期限に対しての考え方

1万円から投資可能

不動産投資に興味があっても、マンションやアパートを取得するにはまとまったお金がかかります。失敗すれば多額の損失が発生する恐れがあるため、投資に踏み出せない人もいるでしょう。

CREALなら1万円から投資できるため、不動産投資を試してみたい初心者の方に最適です。また、すでに株式や投資信託で運用している人の分散投資先にも向いています。

各ファンドの詳細情報が濃密

不動産投資には、保有情報の格差で買主が不利になる「情報の非対称性」※1があります。

CREALでは、ITの活用によって各ファンドの情報を詳細に開示することで、情報の非対称性の解消を目指しています。主な開示項目は以下の通りです。

・地図や図面の紹介
・動画による物件紹介
・不動産鑑定会社による第三者評価
・リターンのシミュレーション
・運営事業者の概要
・人口推移の情報

投資家登録をすれば、エンジニアリングレポート（地震リスク評価など）や図面、不動産調査報告概要も閲覧できます。

事前に様々な情報を確認できるため、現物不動産投資と同じような感覚で投資判断を行えます。まずは不動産クラウドファンディングからスタートし、将来はマンションやアパートの取得を目指している人にもおすすめです。
※1：物件所有者である売主や仲介に入る不動産会社と個人の買主の間で保有する情報に格差があり、買主にとって不利な条件で不動産投資をせざるを得ない状況のこと

CREALのお客様の声は下記よりご覧いただけます。
※関連記事：お客様インタビュー（CREAL） | 記事一覧

CREALのよくある質問は下記より検索いただけます。
>>CREAL よくある質問

CREALの評判は下記記事をご参照ください。
※関連記事：CREAL（クリアル）の評判・口コミを赤裸々紹介！デメリットも正直にお伝えします

「とはいえ、より利回りの高いファンドが出るまで、投資は控えたほうがいいのでは？」と考えている人！にお伝えしますが、「CREALの場合は今あるファンドに即投資した方が、結果的にもらえる配当額が高く、投資の効率がいい」といえます！詳細は下記記事をご参照ください。
※関連記事：利回りが高いファンドを待つVSすぐに投資できるファンドに投資する どっちがお得？

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※ 2025年4月末時点

まとめ｜iDeCoにはない不動産クラウドファンディングのメリット

iDeCoと不動産クラウドファンディングの比較は以下の通りです。

※2024年12月時点
※1：マネックス証券
※2：株式会社矢野経済研究所
※3：厚生労働省

不動産クラウドファンディングは、資金が拘束されにくく、定期的な配当収入を得られる点がメリットです。多くのファンドは元本割れへの対策を講じているため、リスクを抑えつつ資産を運用することが可能です。

一方、iDeCoは拠出時、運用時、受取時に税制優遇があるため、長期的な資産形成に向いています。しかし、原則として60歳まで引き出せないため、急な資金ニーズには対応しづらいというデメリットがあります。

より安定した利回りを追求しつつ、柔軟な運用ができる投資方法を求めるなら、不動産クラウドファンディングを検討してみてはいかがでしょうか。投資先の分散を図りながら、リスクを抑えた資産運用ができるでしょう。

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