不動産ST（セキュリティ・トークン）とは？メリット・デメリットや他の投資商品との違いも紹介

※ファンドへの投資申込を行う際は、事前に詳細を十分に確認し、リスクを理解した上でのご決定をお願いいたします。投資後は"ほったらかし"で運用することが可能ですが、運用状況の確認のため、定期的にログインしていただくことをお勧めいたします。
※本記事に記載されている内容のうち、当社サービス以外の個別の商品・銘柄・企業名については、あくまでも参考として掲載しているものであり、当社はその商品、銘柄又は企業の株式等の売買を推奨するものではありません。 最終的な投資の実行は、ご自身の判断と責任の下で行っていただくようにお願いいたします。

不動産ST（セキュリティ・トークン）とは、ブロックチェーン技術などを利用して不動産の権利を小口化した投資商品です。不動産STなら、申告分離課税対象で満期のある不動産に少額から投資できます。
※参考：SBI証券

これまで不動産投資の代表的な手法としては現物不動産やJ-REIT、不動産クラウドファンディングなどがありました。これらと比べ、不動産STにはどんな特徴があるのか気になっている人もいるでしょう。

本記事では、不動産STについて次のようなことを紹介していきます。

• ・不動産STの特徴・仕組み
• ・不動産STと他の不動産投資商品との違い
• ・不動産STのメリット
• ・不動産STのデメリット・注意点
• ・不動産STの始め方

本記事を読めば、不動産STの特徴や仕組み、他の不動産投資商品との違いが分かり、投資をすべきか、投資する場合はどのように利用すればよいかを判断しやすくなるでしょう。

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不動産STの特徴・仕組み

そもそもST（セキュリティ・トークン）はブロックチェーンを利用し、株式などの有価証券をデジタル化したものです。STという名称は、有価証券（セキュリティ）をデジタルデータ（トークン）として取り扱うことに由来します。
※参考：SBI証券

※引用：野村證券

ブロックチェーンは、インターネット上の取引データを複数の参加者が分散して管理する仕組みです。

上場株式などの有価証券は、第三者機関である証券振替機関（ほふり）が取引履歴を管理しています。なお、証券振替機関は法令に基づいて証券会社から預けられた株式などの保管、売買に伴う受け渡しなどを行う機関です。
※参考：SBI証券
※参考：三井住友DSアセットマネジメント

それに対して、ブロックチェーンは取引データをブロックと呼ばれる単位で記録し、1本の鎖のようにつなげて管理します。このため、あるブロックのデータを改ざんするには、少なくともそのブロック以降のチェーンを再構築する必要があり、改ざんは現実的には極めて困難とされます。
※参考：SBI証券

※引用：SBI証券

不動産STは、このSTの仕組みを不動産投資に活用した金融商品です。

不動産STは金融商品取引法の規制対象の有価証券であり、野村證券やSBI証券などの証券会社を通じて取引できます。
※参考：SBI証券
※参考：金融庁

不動産STの取り扱いは、主に「サービス（組成・運用）」と「プラットフォーム（発行・売買）」に分かれていることがほとんどです。

• サービス事業者：不動産を対象としたファンドを組成および実物不動産の管理・運用
• プラットフォーム事業者：STの発行・流通を担う構造

このように役割が分かれていることにより、不動産STでの取引の透明性向上や投資家保護の強化などが実現されています。
※参考：STARTS

なお、不動産STの代表的なサービスは以下の通りです。

補足｜不動産STOとの違い

不動産STと似た用語として、「不動産STO（セキュリティ・トークン・オファリング）」という言葉があります。両者の違いは下記の通りです。

• ・不動産ST：不動産の投資持分や収益権などを、ブロックチェーン技術を使って証券化したデジタル証券
• ・不動産STO：不動産STを発行して資金を調達する法令準拠の資金調達スキーム

※参考：野村證券
※参考：りそな銀行

つまり、STが「商品」なら、STOはその商品を販売して資金を得る「方法・仕組み」です。

利回り・運用期間

不動産STの予想分配金利回り（税引前）は年率3～4％程度※1です。また、運用期間は4～7年程度※2です。
※1：SBI証券
※2：KDX

不動産STの出資募集時に提示される予想分配金利回りは、確実に約束された利回りではありません。あくまでも予想であり、運用成果によって利回りが変動する可能性があります。運用期間についても予定より早く償還されたり、運用期間が延長されたりする場合があるので注意が必要です。

課税方式

不動産STは金融商品取引法上の一項有価証券に分類され、利益には20.315％（所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％）の税金がかかります。一項有価証券は、金融商品取引法第2条1項に規定されている有価証券です。株式や債券、投資信託などが該当します。
※参考：金融庁
※参考：日本経済新聞
※参考：第二種金融商品取引業協会

証券会社において、不動産STを特定口座（源泉徴収あり）で取引している場合は、証券会社が源泉徴収して代わりに納税手続きを行うため、確定申告は原則不要です。
※参考：SBI証券

一方で、特定口座（源泉徴収なし）または一般口座で取引している場合は確定申告が必要になります。なお、特定口座（源泉徴収なし）であれば、証券会社発行の年間取引報告書を利用できますが、一般口座は自分で売買損益などを計算しなくてはなりません。
※参考：SBI証券

不動産STと他の不動産投資商品との違い

※1 参考：SBI証券
※2 参考：健美家
※3 参考：不動産証券化協会
※4 関連記事：不動産クラウドファンディングの利回りは3～8％程度！他の投資商品とも利回り比較

現物不動産投資との違い

※1 参考：SBI証券
※2 参考：健美家

不動産STでは、物件管理をプロに任せられるため、現物不動産投資のような手間はかかりません。

現物不動産投資はローンを利用して物件を取得でき、家賃収入で返済できるため、うまく運用できれば効率的に資産を増やすことが可能です。

ただ、初期費用と頭金の合計で物件価格の20～30％程度の自己資金が必要になるのが一般的です。仮に2,000万円の物件を購入する場合、400～600万円程度の資金を用意する必要があります。

また、入居者募集や家賃回収などの基本的な業務は管理会社に委託できますが、賃貸借契約を締結するか、修繕を実施するかなどの意思決定は投資家自身が行わなくてはなりません。なお、管理委託費用は月額家賃の5％程度が相場です。
※参考：日本財託

現物不動産投資の初期費用について詳しく知りたい方は、下記記事をご参照ください。
※関連記事：不動産投資の初期費用は物件価格の10％!?費用の種類とシミュレーションを紹介

J-REITとの違い

※1 参考：SBI証券
※2 参考：不動産証券化協会

リートは、投資法人が複数の投資家から募った出資金をもとに不動産に投資し、そこから得られた賃料収入や売買差益を投資家に還元する仕組みです。

主な投資先は下記が挙げられます。

• ・住居
• ・オフィス
• ・商業施設
• ・物流施設
• ・ホテルなど

J-REITはそのうち日本国内の証券取引所に上場しているREITのみを指します。

※参考：投資信託協会

不動産STとJ-REITは少額から不動産投資を始められ、プロに物件管理を任せられるのは共通していますが、主に物件数と流動性に違いがあります。

物件数

不動産STは1物件または数件の物件に投資するケースが多いため、投資対象を自分で決めたい場合に適しています。それに対して、J-REITは多数の物件で運用を行うため、少額から様々な不動産に分散投資したい場合に向いているでしょう。
※参考：SBI証券

流動性

J-REITは東京証券取引所などの公開市場に上場しているため、流動性が高く、日々活発に取引されています。

一方で不動産STは、J-REITよりは流動性が限定的です。まず事業者が投資家から資金を募る「一次流通市場（新規募集）」があり、この段階で投資家はSTを取得します。取得後の売買（投資家間取引）にあたる「二次流通市場」は、現時点では大阪デジタルエクスチェンジ（ODX）の私設取引システム（PTS）『START』に対応する一部銘柄に限られており、それ以外は譲渡制限があるため事実上換金できない場合もあるのです。

不動産STの商品数や流動性は現在発展途上のため、投資の際は流通環境とリスクを十分に理解したうえで判断することが重要です。

不動産クラウドファンディングとの違い

※1 参考：SBI証券
※2 関連記事：不動産クラウドファンディングの利回りは3～8％程度！他の投資商品とも利回り比較

不動産クラウドファンディングはインターネットを通じて不特定多数の投資家から資金を集め、集めた資金をもとに不動産購入・運用を行い、運用益を投資家に分配する仕組みです。

不動産STと不動産クラウドファンディングはどちらも少額から投資可能で、物件管理に手間がかかりませんが、主に中途解約の有無と税制に違いがあります。

中途解約の有無

不動産STは、まず事業者が新規募集（一次市場）で投資家に割り当て、その後の保有中に二次売買（譲渡）が可能な場合があります。現時点での公開型の二次流通は、大阪デジタルエクスチェンジ（ODX）のPTS『START』に対応する一部の既発STに限定されます。これ以外の多くの銘柄は譲渡制限が設けられており、二次売買が難しい場合もあります。
※参考：野村證券

※引用：SBI証券

なお、一部の取扱先では相対取引（OTC）での譲渡が可能な場合がありますが、恒常的な買い取り制度を保証するものではありません。

※引用：SBI証券

税制

不動産STの税率は20.315％で、分離課税・特定口座の利用が可能です（銘柄の設計・税区分により取扱いは異なります）。特定口座（源泉徴収あり）であれば、原則として証券会社が源泉徴収し確定申告は不要です。
※参考：Progmat

一方、不動産クラウドファンディングの分配金は雑所得（総合課税）として扱われます。税率20.42％（所得税20％＋復興特別所得税0.42％）で源泉徴収されるため、原則として確定申告は不要です。ただし、雑所得の金額が年20万円を超える場合は確定申告が必要になります。
※参考：Progmat

不動産クラウドファンディングの税金については、以下の関連記事で詳しく説明しています。
関連記事：不動産クラウドファンディングの税金は雑所得！匿名組合型と任意組合型の比較付

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不動産STのメリット

不動産STが投資対象としてどのような魅力を持つかを理解するために、具体的なメリットを紹介します。

ブロックチェーン技術によって取引履歴が改ざんされにくい

取引履歴はブロック単位で記録されており、ブロック内のデータを改ざんするには、過去のすべてのデータの書き換えなどをしなくてはなりません。これは極めて困難であるため、不動産STはデータ改ざんのリスクが低いといえます。
※参考：SBI証券

なお、ブロックチェーンにはパブリック、コンソーシアム、プライベートの3つの類型があります。

※引用：SBI証券

パブリックブロックチェーンは誰でもアクセス可能なネットワークで、暗号資産のビットコインで使われています。
※参考：SBI証券

一方、コンソーシアム・プライベートブロックチェーンは、特定の関係者のみアクセス可能なネットワークです。不動産STを含む金融取引では、取引に無関係のユーザーにデータを公開する仕組みが採用されていないため、コンソーシアム・プライベートブロックチェーンが使われる傾向にあります。
※参考：SBI証券

金融商品取引法の規制により純資産や分配金などの運用状況を把握しやすい

不動産STは、金融商品取引法の規制を受ける金融商品です。STの発行者には、募集形態に応じて有価証券届出書の提出や目論見書の交付、有価証券報告書の提出などが求められます。また、仲介者（販売業者）は第一種金融商品取引業等の登録が必要です。
※参考：国土交通省

たとえば、SBI証券が2021年に取り扱った「ケネディクス・リアルティ・トークン渋谷神南（譲渡制限付き）」では、専用ホームページにおいて以下のように運用状況が公開されています。

※引用：KDX STパートナーズ

多くの不動産STでは運用状況などを開示しているため、出資後も途中売却するか、満期まで持ち続けるかといった投資判断がしやすいでしょう。

分離課税に対応

先述の通り、不動産STは税率20.315％（所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％） で分離課税の対象です。ただし、総合課税対象のサービスも一部あります。

一方、現物不動産投資の家賃収入（インカムゲイン）は総合課税（累進税率最大55％）、不動産クラウドファンディングの分配金も原則総合課税扱いです。つまり、不動産STは「不動産投資でありながら、株式に近い有利な税制」を享受できるといえます。

不動産STのデメリット・注意点

不動産STはまだ新しい投資手法であり、課題やリスクもあります。投資を検討する際は、以下のデメリット・注意点を理解しておくことが大切です。

商品ラインナップが少ない

不動産STの商品ラインナップは少しずつ増えているものの、2026年6月までの発行実績は59件程度しかありません。
※参考：齊藤 達哉｜Progmat（プログマ）

また、不動産STは証券口座を通して購入できますが、取り扱いがあるのはSBI証券など一部の証券会社に限られます。

ただ、ST案件（不動産以外も含む）の市場規模は年々大きくなっています。株式会社BOOSTRYによると、2025年度の国内・公募※におけるセキュリティ・トークン市場は以下の通りです。

※投資家を限定した私募案件は発行額が非公表のものが多いことから集計から除外

※引用：株式会社BOOSTRY

2025年度の公募STの発行額は約1,650億円、累計発行金額は約3,333億円で、2024年度の発行額である約465億円、累計発行金額約1,684億円から、それぞれ発行額が4倍弱、累計発行金額が2倍程度に拡大しました。
※参考：株式会社BOOSTRY

STなどの発行基盤を提供しているProgmat（プログマ）が発表した「デジタル証券（ST）マーケットアウトルック2026」によると、ST市場規模の予測は以下の通りです。

※参考：Progmat（プログマ）

2026年末にST累計発行金額は約5,225億円（2025年末は3,003億円）、案件累計数は110案件（2025年末は75件）に達すると予測しています。
※参考：Progmat（プログマ）

今後市場規模の拡大に伴い、不動産STの商品ラインナップや売買できるプラットフォームが増えていく可能性はあるでしょう。

自分の好きなタイミングで売買しにくい

不動産STは、2023年に私設取引システム（PTS）である「START」での売買取引が開始されました。STARTに参加している証券会社に口座開設していれば、投資家はすでに発行されている不動産ST（STARTの取扱銘柄）を売買できます。

※引用：SBI証券

不動産STの売却は、私設取引システム（PTS）『START』での市場取引のほか、証券会社との店頭（OTC）相対取引で行われるケースもあります。こうした手段を利用すれば、運用期間中でも保有STの現金化は理論上可能です。
※引用：SBI証券

ただし、不動産STは取引数量が少ないため、売りたい時に買い手がいないこともあります。たとえば、2026年1月のJ-REITの1日平均売買代金は498億円ですが、STARTの1日平均売買代金は約238万円しかありません。
※参考：日本取引所グループ
※参考：大阪デジタルエクスチェンジ

※参考：日本取引所グループ

※参考：大阪デジタルエクスチェンジ

不動産STの市場規模は増加傾向にありますが、運用中の売買は取引が成立しにくいのが現状です。不動産STにおいてリターンの最大化を考える場合は、満期まで保有することをおすすめします。

不動産STの基本的な始め方

不動産STの始め方は、取り扱い証券会社によって異なります。ここでは、SBI証券を例に口座開設から投資までの流れを紹介します。

まずは、証券総合口座を開設する必要があります。そのうえで、ST取引専用の口座開設手続きを行います。

※引用：SBI証券

デリバティブ取引（金融派生商品）の経験などに関する質問に回答のうえ、ST取引管理約款などに関する書類の確認・同意を行います。申し込みが受け付けられ、手続きが終了するとST取引口座の開設は完了です。
※参考：SBI証券

口座開設完了後は、次の流れで不動産STを購入します。

※引用：SBI証券

希望購入口数の申し込みをして抽選に参加し、当選した場合に購入できる仕組みです。申し込みをするには、購入代金の入金が必要です。
※参考：SBI証券

また当選したら自動的に購入されるわけではなく、購入意思表示期間中に購入手続きを行う必要があります。その後は受渡日に預かり残高に反映され、運用開始となります。
※参考：SBI証券

手続き方法は証券会社によって異なるため、事前に流れを確認したうえで申し込みを行うことが大切です。

不動産STのリスクが気になるなら「不動産クラウドファンディング」がおすすめ

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また、不動産クラウドファンディングでは元本割れへの対策が講じられているファンドが多く存在します。現物不動産やJ-REIT、不動産STなどに同様の仕組みはありません。

不動産クラウドファンディングでは優先劣後構造が採用されているファンドもあるため、万が一損失が発生した際の被害を最小限に抑えられます。優先劣後構造とは、共同出資している不動産クラウドファンディング会社の出資額を優先的に損失の補填に当てる仕組みです。

損失額が不動産クラウドファンディング会社の出資額に収まる場合、投資家が損失を被ることはありません。ただし、不動産クラウドファンディングのなかには優先劣後出資を採用していないものもあるため、投資する際は必ず商品の概要をチェックしましょう。

特に下記に一つでも多く該当する方は、不動産クラウドファンディングをポートフォリオに入れることをおすすめします。

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まとめ｜不動産STとは？

不動産STはブロックチェーン技術などを活用し、不動産を裏付け資産として発行されるデジタル証券です。

金融商品取引法の規制対象で、証券会社などの取扱金融機関を通じて売買できます。特定口座（源泉徴収あり）で取引すれば、原則として確定申告は不要で、上場株式等の譲渡損失との損益通算も可能です。ブロックチェーン技術が使われており、データの改ざんリスクが低いのもメリットです。

一方で、不動産STはまだ新しい投資手法であり、商品ラインナップや取引数量はそれほど多くありません。また流動性が低いため、自分の好きなタイミングで売買できない可能性があります。

不動産STを利用するなら、あくまでも分散投資先の一つとして利用するのがよいかもしれません。少額から不動産に投資したい場合は、J-REITや不動産クラウドファンディングと併用するのも選択肢の一つです。初めて不動産に投資するのであれば、まずは1万円程度の少額から始められる不動産クラウドファンディングを試してみてはいかがでしょうか。

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