2022/01/25

家賃収入のデメリットに潜む危険！初心者も実践できるリスク回避のコツ

不動産投資

※ファンドへの投資申込を行う際は、事前に詳細を十分に確認し、リスクを理解した上でのご決定をお願いいたします。投資後は"ほったらかし"で運用することが可能ですが、運用状況の確認のため、定期的にログインしていただくことをお勧めいたします。
※本記事に記載されている内容のうち、当社サービス以外の個別の商品・銘柄・企業名については、あくまでも参考として掲載しているものであり、当社はその商品、銘柄又は企業の株式等の売買を推奨するものではありません。最終的な投資の実行は、ご自身の判断と責任の下で行っていただくようにお願いいたします。

低金利で銀行預金ではお金が増えないことや老後資金への不安から、不動産投資を検討する人が増えています。不動産投資は他の金融商品と比較して利回りが高く、長期にわたって家賃収入を得られる点が魅力です。

しかし、利回りが高いということは相応のリスクが伴うということです。不動産はさまざまな物件があり、投資金額も大きいので、投資経験がないとハードルが高いと感じるかもしれません。初心者が不動産投資で家賃収入を得るには、どのようなことに注意すればよいのでしょうか。

今回は、家賃収入の作り方やメリット・デメリット、失敗事例について詳しく解説します。

家賃収入のデメリットが不安で不動産投資を始められない方は「不動産クラウドファンディング」を検討されてはいかがでしょうか？

不動産投資で家賃収入を得るデメリット

空室リスクがある

家賃収入は毎月安定した利益が期待できる一方で、空室期間中は家賃が入ってきません。次の入居者が決まらずに空室が長引けば、ローン返済に影響し、最悪の場合は不動産投資を続けられなくなります。

たとえば、家賃収入からローンを返済している場合、空室期間中は自己資金で返済する必要があります。手元資金に余裕がないと、ローン返済を続けることが難しくなるため、最終的には不動産を売却するしかありません。

不動産投資で安定した家賃収入を得るには、賃貸需要を見極めて、空室リスクの低い物件に投資する必要があります。

不動産の価値下落リスクがある

家賃収入を得られたとしても、不動産自体の価値が下落すれば、トータルでは損失が出る可能性があります。

たとえば、極端な例ですが2,000万円（実質利回り4％）の物件に投資する場合、10年間で得られる家賃収入は合計800万円です。しかし、10年後に物件価値が1,000万円に下落すれば、トータルでは200万円の損失（800万円-1,000万円）となります（空室、税金などは考慮外）。

マンションやアパートなどの収益不動産に投資するなら、家賃収入だけでなく、売却タイミングについても考えておく必要があります。

ただし、不動産の価値は0になることはありません。リーマンショック（2008～2009年）のときでも、東京圏のマンション価格(公示地価)の変動率は、新築・中古ともにマイナス6％程度でした。*3定期的に所有物件の価値を確認し、じっくりと売却タイミングを検討するといいでしょう。

*3 参考：グローバル都市不動産研究所「コロナショックが東京の不動産に与える影響」

まとまった投資金額が必要

現物不動産に投資するには、比較的価格が安いワンルームでも都心の物件なら1,000万円を超えます。一棟マンションなら、物件価格は1億円を超えることもあります。金融機関の融資が利用できたとしても、個人が投資するには大きな金額です。

うまくいかなければ、大きな損失が生じる可能性もあります。不動産投資で安定した家賃収入を得るには、エリアや築年数などの条件を見極めて、空室リスクの低い物件に投資することが大切です。

不動産投資のリスクの詳細は下記記事をご参照ください。
※関連記事：不動産投資のリスク10選！対処法を知って安定収入を確保しよう

不動産投資の失敗事例

空室がなかなか埋まらない

地方のアパートは利回りが高く、物件価格も安いことから、投資対象として魅力的な物件に見えるかもしれません。しかし、利回りの高さだけに注目して物件を選ぶと、退去が発生したときに、次の入居者を探すのに苦労することがあります。

想定利回りが高くても、不動産投資では入居者がいなければ家賃収入は得られません。人口が少ないエリアの物件の場合、空室が長期間続くことも珍しくありません。

不動産投資では、一般的に家賃収入からローン返済を行います。空室が長く続くと毎月のキャッシュフローが赤字になり、アパート経営を続けるのが難しくなります。

利回りの高さだけに注目し、安易に地方の1棟アパートに投資するのは避けたほうがいいでしょう。

買い手が見つからず現金化できない

不動産投資は、売却してはじめて収支が確定します。先程も触れたように、売却によって家賃収入を上回る損失が出てしまうと、トータルの損益はマイナスになってしまいます。

同じ不動産でも、一棟マンション/アパートは投資金額が大きいことから、区分マンションより買い手を見つけにくい傾向にあります。条件次第では現金化までに時間がかかり、思うような価格で売却できないケースもあります。

不動産投資では流動性に着目し、売却しやすい物件に投資することも重要です。

サブリース契約を解除できない

サブリース契約とは、サブリース業者が収益不動産を一括で借り上げる契約のことです。空室に関わらず一定の家賃が保証されるので、空室リスクを回避でき、賃貸管理も任せられるメリットがあります。

一方で、サブリースの保証賃料は相場の80～90％程度であるため、手取り額が減ってしまいます。また、サブリースについては、「保証家賃を減額された」「解約解除ができない」といったトラブルも発生しており、国土交通省がサブリースについて注意喚起をしています。
※関連記事：国土交通省「アパート等のサブリース契約を検討されている方は契約後のトラブルにご注意ください！」

2020年12月には、サブリースを巡るトラブルを防止するために「サブリース新法」が施行され、誇大広告や不当勧誘、家賃減額リスクの説明などが明確化されました。空室リスクが低い物件であれば、サブリースを利用しなくても賃貸経営は成り立ちます。また、契約を解除できないと自由に売却できないため、出口戦略を立てにくくなります。

サブリースは空室リスクを回避できますが、トラブルも発生しているので、利用する場合は契約内容をよく確認するなど慎重に判断しましょう。

家賃収入の作り方

不動産投資で家賃収入を得る仕組み

不動産投資で家賃収入を得るには、収益不動産を購入して入居者に貸し出す必要があります。主な投資対象不動産は以下の通りです。

・区分マンション（ワンルームなど）
・一棟マンション
・一棟アパート

利回りや物件価格は、不動産の種類によって変わってきます。例えば、2021年10月のデータで賃貸住宅一棟（ワンルーム）における取引利回り※1は東京都の城南地区で3.8％、城東地区で3.9％となっています。

賃貸住宅一棟（ワンルーム）における取引利回りのデータ

※出典：第45回不動産投資家調査(2021年 10月現在)

収益不動産を探すには、不動産会社のセミナーに参加して物件を紹介してもらうのが一般的です。収益物件サイトを利用する方法もありますが、売れ残り物件が掲載されていることも多々あります。

初心者はまず書籍などで基礎知識を身につけた上で、プロである不動産会社に物件を紹介してもらうのが良いでしょう。入居者募集や賃貸借契約、家賃回収といった賃貸管理は管理会社に依頼できるので、仕事をしながら副業として不動産投資に取り組むことも可能です。

家賃収入を得るには「不動産投資クラウドファンディング」を利用する方法もある

不動産投資クラウドファンディングとは、不動産特定共同事業法に基づき、インターネット上で投資家から調達した資金で不動産を購入する仕組みのことです。投資家は、投資金額に応じて不動産から得られた収益（家賃収入、キャピタルゲインなど）を定期的に分配金として受け取れます。

不動産クラウドファンディングは、現物不動産投資に比べて手軽に少額から不動産に投資できるのが特徴です。インターネット上で手続きが完結するため、契約などに手間や時間がかからないメリットもあります。

不動産クラウドファンディングの詳細は下記記事をご参照ください。
※関連記事：不動産クラウドファンディングとは？他の不動産投資商品との比較表付き

※1 取引利回りとは、市場での還元利回り。純収益（NOI）を市場価格で割ったものを指す。
※2 実質利回りとは、諸経費や維持管理費を考慮して計算した利回りです。「実質利回り（％）=（年間家賃収入-年間維持管理費）÷（物件購入価格+諸経費）×100」で求められます。

家賃収入を得るまでの手順

①初期費用を準備して物件を購入する
②入居者を募集して賃貸に出す
③家賃が入金される

まずは初期費用を準備して、マンションやアパートといった収益不動産を購入します。不動産は高額なので、ローンを組んで購入するのが一般的です。家賃収入からローン返済や維持費の支払いをしても手元にお金が残るように、収支シミュレーションを行った上で投資判断をすることが大切です。

物件を取得したら、入居者を募集して賃貸に出します。入居者募集は、物件管理を委託する管理会社に任せることが可能です。入居希望者の審査や賃貸借契約、退去の手続きまでを全般的に任せられるので、オーナーは意思決定のみで済みます。

賃貸借契約を締結して入居すると、毎月家賃が入金されます。家賃回収を管理会社に任せる場合は、家賃から管理委託費が差し引かれます。

取得する物件がオーナーチェンジ物件（すでに入居者がいる物件）の場合は、購入後すぐに家賃収入を得られます。

不動産投資の基本的な始め方・フローは下記記事をご参照ください。
※関連記事：不動産投資の始め方10ステップ！初心者におすすめなのは中古ワンルームマンション!?

家賃収入の内訳

・家賃
・共益費
・更新料
・礼金

家賃収入の大半を占めるのが、毎月受け取る家賃です。賃貸借契約で家賃の金額を決定し、その額が毎月入金されます。

共益費は、集合住宅の共用部分の維持管理費用で家賃と一緒に毎月徴収します。通常は共用部分の清掃や水道光熱費などに使用されますが、共益費の使い道に決まりはありません。共益費の金額設定については、賃貸管理会社と相談するといいでしょう。

更新料は、賃貸借契約を更新する際に入居者がオーナーに支払う費用です。更新料の有無や料金は、物件や地域によって異なります。関東圏では、2年ごとに家賃1ヵ月分程度の更新料を支払うのが一般的です。オーナーによっては、空室対策として更新料なしにするケースもあります。

礼金は、賃貸借契約の際に入居者がオーナーに支払う謝礼金です。礼金は返還する必要がないため、オーナーの収入となります。家賃1～2ヵ月分が相場ですが、最近は礼金なしの物件も増えています。

家賃収入にかかる費用

現物不動産投資の場合、家賃収入にかかる費用は、初期費用と維持費（ランニングコスト）の2つに分けられます。区分マンションと一棟マンション/アパートのどちらも、初期費用として物件の購入代金が必要です。

築年数やエリアによって異なりますが、一棟アパートは数千万円程度、一棟マンションの場合は1億円以上かかることもあります。区分マンションは都内で1,500万円~2,000万円程度、地方なら数百万円程度で購入できる物件もあります。

その他に仲介手数料や印紙税、登記費用、火災保険料、不動産取得税などの諸経費もかかります。融資を利用するかによっても変わってきますが、諸経費は物件価格の5～10％が目安です。

維持費は賃貸管理会社に支払う委託費用のほか、固定資産税、所得税・住民税などです。マンションの場合は、毎月管理費・修繕積立金の支払いも必要です。また、融資を利用する場合はローン返済、退去が発生すれば室内のクリーニング・修繕費用もかかります。

不動産投資クラウドファンディングの場合、上記のようなコストが同様に掛かりますが、運営会社の事業計画に含まれており、その上での実施利回りで表記されています。そのため、費用を除いて具体的にどれくらいの利益がでるか把握しやすいよう工夫されています。

また1万円から投資できるサービスも多く、現物不動産投資に比べて初期費用を抑えて、手軽に不動産投資を始めることができます。

不動産投資の初期費用は下記記事をご参照ください。
※関連記事：不動産投資の初期費用は物件価格の10％!?費用の種類とシミュレーションを紹介

家賃収入の手取り額

現物不動産投資では、家賃収入から賃貸管理費用、管理費・修繕積立金、ローン返済額を差し引いた金額が毎月の手取り額となります。一棟アパートの場合は、将来の修繕費・建て替え費用を家賃収入から自分で貯めておかなくてはなりません。

毎月ではありませんが、固定資産税や所得税・住民税もかかります。退去が発生すれば、次の入居者が決まるまでの間は家賃収入がストップし、クリーニング費用なども発生します。空室率や不定期でかかる修繕費用なども考慮して、収支計画をたてることが大切です。

不動産クラウドファンディングの場合は、基本的には投資金額に応じた分配金（配当金）が毎月もしくは一定の頻度で入金されます。一般的な現物不動産投資に比べて、手間が掛からずほったらかしで投資できる点も支持される理由のひとつです。

ただし、分配金額や分配頻度はファンドによって異なるので、投資する前にファンド情報をきちんと確認して判断することが大切です。

また、分配金は源泉徴収税20.42％（所得税+復興特別所得税）が差し引かれて入金されます。納めすぎた税金がある場合は、確定申告をすることで還付を受けられることがあります。確定申告が必要かどうかは、所轄税務署や税理士に確認して判断するといいでしょう。

ほったらかしで投資がしやすい投資手法は下記記事をご参照ください。
※関連記事：ほったらかし投資におすすめの投資方法比較7選！運用益のシミュレーション付

不動産投資におけるリスクは、不動産クラウドファンディングでも同様に存在します。事前にきちんと把握した上で、最終的な投資判断をするようにしましょう。

弊社で運営する不動産投資クラウドファンディングサービス「CREAL」では、投資における情報の透明性に特にこだわっており、各ファンド詳細ページにはリスクについて詳細に記載しています。詳細は下記をご覧ください。
※関連記事：（仮称）CREAL門前仲町

初心者が安定的に家賃収入を得るコツ

初心者が安定的に家賃収入を得るには、以下のポイントを押さえておくことが大切です。

不動産投資の知識を身につける

物件購入前に、まずは不動産投資の基礎的な知識を身につけておきましょう。

不動産投資は、株式や投資信託といった金融商品に比べると投資金額が大きい傾向にあります。ローンを利用する場合は、家賃収入からローンを返済しなくてはなりません。失敗すると大きな損失が生じる可能性もあるため、事前準備が重要です。

書籍を読んだり、不動産会社が主催するセミナーに参加したりして、不動産投資の知識を習得すれば投資判断がしやすくなります。

優良物件を見極める

不動産投資で成功するには、空室が出にくい物件を選ぶのがポイントです。

人口推移や年齢層から賃貸需要が見込めるエリアであれば、退去が発生しても次の入居者が見つけやすいでしょう。「最寄り駅までのアクセスがよい」「スーパーや病院、公園が近くにある」など、周辺環境が充実している物件も入居希望者に人気です。

築年数や間取り、家賃相場なども考慮しながら、安定した賃貸需要が期待できる物件を見極めましょう。

キャッシュフローを把握する

キャッシュフローとは、お金の流れのことです。不動産投資では、家賃収入からローン返済や経費の支払いを行い、手元に残ったお金が収入となります。

キャッシュフローを把握して十分な現金を確保しておかないと、空室が発生したときに自己資金の持ち出しが発生します。最悪の場合、資金不足で不動産投資を続けられなくなるかもしれません。

物件を購入するときは事前に収支シミュレーションを行い、安定した収入が期待できるかを確認しましょう。

空室対策を行う

安定的に家賃収入を得るには、空室対策が重要です。具体的には、以下のような取り組みが考えられます。

・敷金や礼金、更新料を下げる（なしにする）
・フリーレント期間を設定する
・設備を充実させる（インターネットを無料にするなど）
・リフォームを行う

費用をかけすぎると収益を圧迫するため、費用対効果を意識して空室対策を行いましょう。

家賃滞納に備える

不動産投資では、入居者がいても家賃滞納リスクがあります。たとえ家賃を滞納しても、入居者を強制的に退去させるのは簡単ではありません。

まずは入居者を決める段階で、しっかりと審査を行うことが大切です。入居者審査を管理会社に任せる場合は、審査基準や滞納発生時の対応方法などをあらかじめ確認しておきましょう。

また、家賃保証会社の利用も有効な手段です。保証会社の利用を入居条件にすれば、滞納分の家賃を保証会社に負担してもらえるので安心です。

プロの力を借りる

初心者が不動産投資で成功を目指すなら、プロの力を借りることを意識しましょう。

不動産会社や経験豊富な個人投資家も不動産取引に参加しているので、初心者が優良物件を見つけるのは簡単ではありません。不動産会社から物件を紹介してもらうほうが、良い物件に出会える可能性が高くなります。

また、ローン手続きや購入後の物件管理などのサポートが受けられるのもメリットです。

不動産投資で家賃収入を得るメリット

毎月収入を得られる

家賃収入は、入居者がいれば毎月収入を得られるのが魅力です。株式投資の場合は、配当金が入金される頻度は年1～2回です。一方、家賃収入は給与のように毎月入金されるので、収支計画をたてやすく、生活費としても使いやすいでしょう。

不労所得を得られる

家賃収入は、不動産がお金を生み出してくれる不労所得です。自分が働く必要はなく、入居者がいる限りは何をしていても収入を得られます。ケガや病気で働けなくなったり、高齢で体力がなくなったりしても、収益不動産を保有していれば一定の収入を確保できます。

金融機関の融資を利用できる

マンションやアパートへの投資は、金融機関の融資を利用して規模を拡大していけるのもメリットの1つです。不動産は物件価格が高額なので、自己資金で購入しようとすると、お金を貯めるまでに時間がかかってしまいます。

金融機関の融資を利用すれば、手元資金がなくても収益不動産をローンで購入できます。ただし、過度の借り入れはリスクが高いので、無理なく返済できる金額に留めることが大切です。

家賃収入だけで生計を立てることは可能？

家賃収入だけで生計を立てることは可能ですが、簡単ではありません。

仮に1億円の物件を現金購入し、実質利回り4％で運用すると収入は年400万円（月30万円弱）です。実際には所得税・住民税がかかるので、手取り額は少し減ります。築年数経過による資産価値減少や家賃下落を考慮すると、さらに投資規模を増やす必要があるかもしれません。

低金利でローンを借りて高利回りの物件を取得すれば、ローン返済後の手残りで生活できる可能性もあります。ただし、かなりの金額を借りる必要があるので、現実的ではないでしょう。

家賃収入だけで生計を立てるのは難しいかもしれませんが、少額でも家賃収入を得られれば生活が楽になります。いきなり大きな投資をするのではなく、小さく始めて少しずつ規模を大きくしていくといいでしょう。

まずは少額から不動産投資クラウドファンディングを始めて、慣れてきたら現物不動産投資（ワンルームなど）にステップアップするのも選択肢です。

家賃収入デメリットまとめ

不動産投資は、入居者がいれば長期にわたって家賃収入を得られるのが魅力です。働かなくても毎月家賃が入ってくるので、副収入や自分年金を作る手段に適しています。

ただし、家賃収入を得るにはまとまった金額の投資が必要で、空室リスクや価値下落リスクもあります。

不動産投資で成功するには、仕組みやリスクを十分に理解した上で、収益性の高い最適な物件を選ぶことが大切です。

家賃収入のデメリットに潜む危険！初心者も実践できるリスク回避のコツ