2026/06/08

不動産クラウドファンディングで実際にあった元本償還遅延や元本毀損のリスク事例を解説

不動産投資クラウドファンディング

※ファンドへの投資申込を行う際は、事前に詳細を十分に確認し、リスクを理解した上でのご決定をお願いいたします。投資後は"ほったらかし"で運用することが可能ですが、運用状況の確認のため、定期的にログインしていただくことをお勧めいたします。
※本記事に記載されている内容のうち、当社サービス以外の個別の商品・銘柄・企業名については、あくまでも参考として掲載しているものであり、当社はその商品、銘柄又は企業の株式等の売買を推奨するものではありません。最終的な投資の実行は、ご自身の判断と責任の下で行っていただくようにお願いいたします。

「利回りは高いけど、本当に大丈夫なのか？」
「銀行預金より良さそうだけど、元本割れはしないのか？」
など、不動産クラウドファンディングへの投資を検討する中で、不安や迷いを感じていませんか。

近年、不動産クラウドファンディングでは元本割れや運営会社の破綻などのニュースも増えています。

こうしたリスクを知らずに投資すると、資金が長期間拘束されたり、元本の一部を失う可能性があります。一方で、仕組みやリスクの本質を理解していれば、避けるべき案件や分散投資など、合理的な判断ができるようになります。

本記事では、業界の注意喚起の観点も踏まえ、実際に起きた事例をもとにリスク構造を整理します。

【本記事で紹介する主な事例】

・運用期間延長
・元本償還遅延
・事業者破綻
・元本毀損・行政処分

■記事の要点

・不動産クラウドファンディングは「満期」ではなく「売却・決済（出口）」で完了するため、運用期間中に売却ができない延長や遅延が起こりうる
・高利回り案件ほど、不確実性が高く見えにくいリスクを含む傾向がある
・事業者の経営状況によっては、破綻リスクも存在する

記事を読むことで、利回りの高さだけでなく、「どのリスクを取っているか」を見極める視点が身につき、リスクをより削減した投資判断ができるようになるでしょう。

東京証券取引所グロース市場に上場する当社が提供する不動産クラウドファンディング「CREAL」は、2018年のサービス開始から累計調達額1,000億円※を突破しました。また、現時点まで元本割れは一度もございません※。

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不動産クラウドファンディングサービスのリスク事例

本章では過去に報告された事例の一部を紹介しており、すべてのサービスに該当するものではありません。

運用期間延長

権利者との交渉などに時間を要したことが原因の事例

※引用：COZUCHI

ある開発型案件では、権利者との交渉や事業スキーム見直しに時間を要し、売却や資金調達（借換）が想定どおり進まず、運用期間が延長されました。その後は金融機関からの借入（リファイナンス）で資金を回収し、元本は償還されています。

この事例が示すのは、不動産クラウドファンディングは「満期＝確定」ではなく、売却や借換といった償還可能な事由がいつ成立するかによって終了時期が左右される点です。本件でも、交渉やスキーム変更といった外部要因で売却が遅れ、運用期間終了時期が変更される場合があります。

売買決済時期の調整が原因の事例

ある案件では、物件の売買契約自体は締結されていたものの、最終的な決済完了に時間を要したため、運用期間が数ヵ月延長されました。

不動産クラウドファンディングは、売買契約ではなく「決済完了」をもって終了する仕組みです。そのため、決済条件の調整などが遅れると、売買契約済みでも運用期間の延長が発生することがあります。

工事進捗の遅れが原因の事例

ある開発・工事型案件では、対象不動産が歴史的建造物であるため、復元工事における官庁との協議や確認作業に時間を要し、工事遅延に伴い運用期間が延長されました。

開発・工事型の案件は、工事完了後に売却・終了へ進む構造のため、工事が遅れるとそのまま運用延長に繋がることがあります。

この構造では、工事進捗の遅れや行政対応などの要因により運用終了時期が左右されることことになります。運用期間の延長は、一見すると配当機会が増えるため、投資家にとってはメリットのように見えます。しかし、実際には延長分も当初利回りで按分されるケースもあり、必ずしもリターンが増えるとは限りません。

むしろ本質は、資金拘束が長引くことで次の投資機会を逃す「機会損失」にあります。運用期間の変更は、事業計画の精度やリスク管理への信頼性にも影響します。

運用期間延長による投資機会損失への対策としては、主に下記が重要です。

・分散投資
・短期案件の併用
・出口戦略（売却か借換か）の事前確認
・運営会社の延長実績の確認など

元本償還遅延

ある案件では、決済直前の最終段階で想定外の問題が発生し、当初の予定どおりに償還できず、遅延が発生しました。

不動産クラウドファンディングでは売却や決済が完了して初めて資金回収となるため、売買実行の最終段階で問題が生じると償還が遅れる可能性があります。これは、売却直前であっても資金回収が確定しているわけではない、不動産投資特有の構造によるものです。

投資家ができる対策としては、進捗開示の透明性が高い事業者の選定が重要です。

事業者破綻：DAIMLAR FUND

※引用：全国賃貸住宅新聞

「DAIMLAR FUND」を運営していたダイムラー・コーポレーションは、業績悪化や資金繰りの悪化により破産し、2025年7月に裁判所から破産開始決定を受けました（負債約3.3億円、債権者約300人）。

不動産クラウドファンディングは事業者がファンドの運営・資金管理を担うため、事業者が破綻すると運用の継続や資金回収が難しくなる可能性があります。

このようなケースでは、元本の回収が遅れたり、元本の一部又は全部が回収できない可能性もあります。

投資家ができる対策としては、事業者の財務状況や実績、資金管理体制などを事前に確認することです。

※参考：全国賃貸住宅新聞、東京商工リサーチ、livedoor News

元本毀損・行政処分：ヤマワケエステートの「千葉県八千代市村上宅地ファンド（第144号）」

※引用：ヤマワケエステート

本件では、不動産売却で得た金額が想定を下回ったため、出資元本の約19.77％が毀損した状態で償還されました。

※参考：ヤマワケエステート

さらに運営会社のヤマワケエステートは、その後大阪府より、不動産特定共同事業法に基づく60日間の一部業務停止命令などの行政処分を受けています。処分理由には、ファンドごとの分別管理不備や、一部ファンド資金の不適切な流用などが含まれていました。

※参考：大阪府

※引用：大阪府

不動産クラウドファンディングでは、売却価格の下振れによって元本割れが発生する場合があります。また、運営会社のガバナンスや資金管理体制の問題が、投資家への影響につながるケースもあります。

本件でも、売却収入を原資に償還が行われた結果、配当はなく元本も一部回収にとどまりました。さらに、未回収分については訴訟などで回収を進める予定とされていますが、全額回収できる保証はありません。

※参考：ヤマワケエステート

このように、元本毀損が発生すると実際に資金が減るため、投資家にとっては最も直接的な損失リスクとなります。また、不動産クラウドファンディングでは、物件価格の変動リスクだけでなく、運営会社の内部管理体制やコンプライアンス体制も重要な確認ポイントになります。

そのため、投資家ができる対策としては、物件の売却前提や価格の妥当性、担保や回収手段の有無、運営会社の財務状況や管理体制などを事前に確認することが重要です。

【番外】みんなで大家さん｜30日間の一部業務停止命令

※引用：みんなで大家さん

※「みんなで大家さん」は厳密には一般的な不動産クラウドファンディングサービスとは異なり、不動産特定共同事業法に基づく不動産小口化商品に該当します。ただし、仕組み上は投資家から資金を集めて不動産運用を行う点で類似性があるため、本記事では参考事例として取り上げています。

「みんなで大家さん」を運営する営業者（都市綜研インベストファンド株式会社）および販売代理人は、不動産特定共同事業法に基づき、対象不動産の一部に開発許可未取得の土地が含まれていたことや、事業計画変更に関する説明不足、契約書面の記載不備などを理由に、行政処分（30日間の一部業務停止命令）を受けました。

不動産クラウドファンディングでは、法令遵守や適切な情報開示が前提です。これらに不備があると、行政処分により募集や契約業務が停止される可能性があります。このような処分が行われると、新規募集や契約手続きが制限されるなど事業運営に影響が生じます。また、投資家にとっても流動性の低下や不安の増大につながります。特に不動産クラウドファンディングでは事業者への依存度が高いため、コンプライアンス体制の問題は投資リスクに直結します。

このように、運用期間延長・償還遅延・元本毀損は一部の特殊事例ではありません。不動産クラウドファンディングには、売却や借換といった「出口」が未確定のまま組成され、売却価格・買主・資金調達・工事進行など複数の前提に依存する構造のファンドもあります。

これらは市況や交渉など外部要因の影響を受けるため、計画通りに進む保証はありません。

つまり、これらの事象は偶発ではなく、「仕組み上あらかじめ内在するリスク」といえます。

このような事象が起きやすいサービスには、ある共通した特徴が見られることが多いです。次章ではその特徴について説明します。

不動産クラウドファンディングでトラブルが起きやすいサービスの特徴の一つに「ファンドの利回りが高い傾向」

利回りが高いことにはどのような事情があるかを、下記2つの観点で説明します。

1.利回りが高い＝リスクも高い
2.ファンド詳細情報量が少ない≒利回りが高い＝リスクも高い

利回りが高い＝リスクも高い

これは資産運用の基本原則です。

・高利回り → 高リスク
・低利回り → 低リスク

不動産クラウドファンディングも例外ではありません。特に、開発型案件や売却益依存型案件などは、高いリターンの代わりにリスクを取っている構造です。

たとえば、売却益に依存する案件は、完成済み物件の賃料収益とは異なり「最終的にいくらで売れるか」に収益が左右される構造です。売却価格や買主の確保など外部要因によってリターンが変動します。

そのため、「うまくいけば高リターン、前提が崩れるとリターンが下振れする」という性質があるのです。こうしたリスクに対する見返りとして、相対的に高い利回りが設定される傾向があります。

ファンド詳細情報量が少ない≒利回りが高い＝リスクも高い

先述の開発型案件や売却益依存型案件などの高利回り案件ほど、自ずと不確定要素が多くなり、結果的にファンド詳細の情報量が少ない傾向があります。なぜなら、

・売却が予定通り進むか
・想定価格で売れるか
・工事や許認可が遅れないか

などの点は、外部環境や交渉状況に左右されるため、事前に完全に読み切ることはできないからです。

そして、こうした不確定要素の多くは投資家から見えにくいです。

■投資家も客観的に確認可能な情報

・賃料や稼働率などの数的情報

■投資家が客観的に確認しにくい情報（＝主に運営会社が確認可能な情報）

・売却交渉の進捗
・価格の妥当性
・工事や許認可、権利関係の調整状況など

その結果、高利回り案件ほど「リターンの根拠が複数の前提に依存しているにもかかわらず、その前提が十分に可視化されていない」という状態になりやすくなります。

つまり、高利回りとは単に魅力的な数字ではなく、「不確実性が高く、かつ見えにくいリスクを含んでいる可能性が高い領域」とセットであると理解しておくことが、ブレない投資判断につながります。

不動産クラウドファンディングのリスク事例まとめ

本記事では、不動産クラウドファンディングで実際に発生したリスク事例（運用期間延長・償還遅延・行政処分・破綻・元本毀損）をもとに、その背景にあるリスク構造を解説しました。

これらは例外ではなく、

・売却や借換といった「出口」依存
・市況や交渉、工事など外部要因
・情報の非対称性

などの仕組みにより、どのサービスでも起こり得ます。また、高利回り案件ほど不確実性が高く、リスクが見えにくい点も重要です。

不動産クラウドファンディングは、満期になれば予定通り返ってくる投資ではありません。運用期間の延長や償還遅延だけでなく、元本毀損や事業者の破綻などのリスクも現実に存在します。

そして、不動産クラウドファンディングに投資する際は以下を意識することが重要です。

・利回りだけで判断せず、リスクの中身（売却前提・開発型など）を確認する
・情報開示の内容や透明性をチェックする
・運営会社の実績やコンプライアンス体制を確認する
・分散投資や短期案件の併用で資金拘束リスクを抑える

不動産クラウドファンディングで実際にあった元本償還遅延や元本毀損のリスク事例を解説