不動産投資クラウドファンディングセミナー動画 VOL.2

不動産投資クラウドファンディングセミナーVOL.2

VOL.2 不動産投資クラウドファンディングとは?

その他のセミナー動画

セミナー動画 VOL.1 株式会社ブリッジ・シー・キャピタル会社説明
セミナー動画 VOL.3 CREALについて解説
セミナー動画 VOL.4 不動産投資クラウドファンディングに投資する際のポイント

※実際にお話を聞いてみたい方!CREAL無料セミナーへのお申込みはこちら

※以下、動画の文字起こしとなります。

クラウドファンディングとは?

まず、クラウドファンディングとは、「クラウド」と「ファンディング」の造語で、新しいサービスについてのアイデアや新規のプロジェクトを検討している営業者がインターネットを通じて賛同者、投資家を呼び掛けて共感した人から広く資金を集める方法です。リターンとしては、金銭の配当や新商品、サービス等、色々な形があります。

クラウドファンディングの分類

クラウドファンディングの分類は大きく分けて2つあります。

「金銭的リターンを求める貸付型とファンド型」、また「金銭的リターンを求めない購入型と寄付型」に大別されます。

今般は、「投資型」いわゆるリターンが金銭というようなクラウドファンディングのご説明です。
(投資型クラウドファンディングは)「貸付型」と「ファンド型」と言われる2種類に分類されます。

まず、「貸付型」のご説明です。
集めた資金を貸付の方法で事業者に提供するやり方です。投資家は利子という形で金銭的リターンを受け取ります。
主な用途としては、中小規模の法人向けの貸付金がメインです。貸し付ける営業者は貸金業のライセンスをとり、お金を集める事業者となるクラウドファンディング事業者は金融商品取引法のライセンスが必要になってきます。お金を貸し付ける営業者が貸金業のライセンスが必要ということから、「ソーシャルレンディング」と呼ばれております。

もう一つの投資型クラウドファンディングのやり方は「ファンド型」と呼ばれています。
こちらはファンド持ち分を購入させる方法で資金を集めるやり方です。投資家は配当金や売却益という形でリターンを受け取ります。
主な用途としては、不動産購入のための資金調達やベンチャー企業の資金調達がメインです。このファンド型のうち不動産購入のための資金調達を目的としたクラウドファンディングを「不動産投資クラウドファンディング」と呼んでいます。弊社のサービス「CREAL」もこの分類に入ります。
不動産投資クラウドファンディングを営業する為には、大きく分けて2つのやり方があります。1つは「不動産特定共同事業法というライセンスを取る」やり方、もう1つは「金融商品取引法のライセンスを取る」やり方の2つがあります。

今回は、今の主流である「不動産特定共同事業法のライセンスを取る」やり方についてご説明いたします。

日本と世界のクラウドファンディング市場概況

日本と世界のクラウドファンディング市場概況のご説明です。国内のクラウドファンディング市場規模は2014年には220億だったが、2018年の予想では2000億を超えるのではないかというような予測が出ております。

このうち投資型(貸付型とファンド型の合計)のシェアが非常に大きく、また成長率も高い状況です。2014年と比較して、2018年見込みのデータでは1700億円となっており、比較するとマーケット規模で8.5倍というような高い成長率で進むのではないかというような予想がされております。

世界に目を向けると、世界のクラウドファンディングの調達額は、2015年という少し古いデータとなりますが全体で約4兆円となっております。中でも北米では約2兆円と(全体の)約半分のシェアを占めています。日本もどんどん伸びるのではないかというような予測はされております。

ソーシャルレンディング/不動産投資クラウドファンディング

貸付型のクラウドファンディング、いわゆるソーシャルレンディングの仕組みのご説明です。ソーシャルレンディングを行うためには、2つの免許、「貸金業法上の登録」と「金融商品取引法上の登録」が必要になります。

まずインターネット上でお金を集めるクラウドファンディング事業者については、「第二種金融商品取引業の免許」が必要になります。
そして、集めたお金については営業者が資金需要者に対してお金を貸し付けることになりますが、貸し付ける営業者は「貸金業のライセンス」が必要になります。
そして、この貸し付けに至っては、これまで行政当局からの指導により借入人の複数化、匿名化が求められておりました。この趣旨は、貸倒れになった際のインターネット上の不特定多数の投資家からの無秩序な取り立てを防止するという趣旨で誰が借りているかわからないような措置がとられていたわけですが、2019年3月に金融庁からソーシャルレンディングの匿名化解除に関する公式見解が公表され、今後のソーシャルレンディング会社の動向が注目されている状況です。

不動産投資クラウドファンディングの仕組み(不動産特定共同事業法)

ファンド型、いわゆる不動産投資クラウドファンディングの仕組み、スキームについてのご説明です。

不動産特定共同事業法というライセンスでの仕組みとなります。
営業者は、「不動産特定共同事業法の許可」が必要になってきます。
中でも「電子取引業務」というインターネット上の契約締結を可能とするライセンスが必要になってきます。電子取引業務ライセンスを持って、(インターネット上で)投資家からお金を匿名組合出資という形でお預かりいたします。そして、お預かりした資金で物件を取得します。取得した物件には、賃借人(部屋を借りている方)がいらっしゃいますので、賃貸借契約で得る賃料を投資家の皆様に分配金としてお返しします。
定められた期間内に営業者が物件を外部の買主に売却し、その売却代金をもってお預かりした投資家の資金を元本償還という形で返す仕組みになっています。

不動産特定共同事業法とは?

不動産特定共同事業法の制定自体は1994年と歴史が古いです。
制定の背景としては、バブルの頃に不動産事業への出資を受けて、その不動産から得る収益を分配する事業者が増加しており、その中には経営基盤が脆弱な会社もいくつかありました。バブルが弾けてそういった会社は倒産してしまい、投資家が泣き寝入りせざるを得なかったという状況が発生していました。

こちらを踏まえて、こういった投資家の資金を受けて不動産を購入して(収益を)分配するという事業が許可制度になり、この許可が不動産特定共同事業法というような流れになっています。制定の後、幾度か改正があり2017年の末にクラウドファンディングへの対応、インターネット上での資金の調達を可能とするような改正がございました。

不動産特定共同事業法自体は取得の要件が難しく、1号事業者というライセンスでは資本金は1億円以上というようなバーがあります。その他、宅建業の免許や良好な財産的基盤、人的構成として専門性の高いメンバーが会社にいるかというのもチェックされます。