目次
VOL.3 CREAL（クリアル）について解説
その他のセミナー動画
VOL.4 不動産投資クラウドファンディングに投資する際のポイント
※実際にお話を聞いてみたい方！CREAL無料セミナーへのお申込みはこちら
※以下、動画の文字起こしとなります。
これまでの不動産投資の問題点
これまでの不動産投資の問題点として３つあると考えています。
1つ目。
忙しい中で物件を選んだり、契約などで時間がかかってしまう。
２点目。
やはり不動産ワンルームでも1500万、2000万していますので、非常に投資額が大きく不動産購入には高額の資金が必要。借金する必要もある。
3つ目。
昔から業界の問題として言われていることですけれども、売主と買主の情報格差が大きくて、どうしても売主さんが怪しいとかよくわからないという印象が強い。
こんな３つの問題点があるという認識でした。
そのような課題を解決するサービスとして我々はCREALというものを生み出しました。我々のミッションとしましては、「不動産投資のハードルを下げて新しい資産運用の主要なツールにしたい」そんな思いでCREALを開発しております。
不動産投資クラウドファンディング CREALとは？
不動産投資クラウドファンディングCREALは３つ特徴があります。
1つは「手軽に」、2つ目は「楽しく」というところ。3点目は「安定的」この3つの特徴です。
CREALの特徴 手軽に
「手軽に」というポイントは、従来（不動産投資には）高額な資金が必要だったところを、1口1万円から投資が可能になっております。
投資までの時間的コスト、つまり時間がかかってしまったところは、インターネットを通じた書類の開示や契約を可能とし、わずか数クリックで投資が完了してしまうという手軽さ。投資してからの時間的コスト、つまり（物件購入後の）修繕ですとか、リーシング（賃借人の募集）の手間なども不動産のプロである我々に一切合切お任せて頂いてほったらかしで大丈夫という時間的コストを省略できることが「手軽に」という特徴になっております。
CREALの特徴 楽しい
最大の差別化ポイントは「楽しい」というところです。
動画やイラストを豊富に使用し、売手と買手の情報格差を極力なくそうという思いで情報を豊富に入れ込んでいます。「投資対象の顔が見えるような投資」を実現できるように努力しております。
「楽しい」という2番目の特徴は、「新築のホテル」を第1号案件として載せていましたが、今後は老人ホームや保育園といった社会的必要性の高いアセットを次々リリースしていこうと思っています。「見ていて楽しい」ですとか「応援したい」等の共感を得ることのできるようなアセットを提供することが楽しさを醸成する特徴になっています。
このように、訪日外国人増加ということでホテル、今後高齢化が進むということで老人ホーム、女性の社会進出ということで保育園など社会的必要性の高いアセットを機動的に提供し、投資家の皆さまがご自身で選択してセレクティブに分散投資ができ、自分だけのポートフォリオが構築できるというのもCREALの特徴になっております。
CREALの特徴 安定的
3つ目のCREALの特徴「安定的」というポイントのご説明です。
不動産投資の収益は2つあります。
1つは「賃料収入」。こちらはいわゆるインカムゲインと言われているものです。
もう1つは、不動産を売却したときの利益、いわゆる「キャピタルゲイン」と言われているものです。
この「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」を投資家の皆さまに安定的に配当する工夫がされているのがCREALの特徴です。
まず、1つ目のインカムゲイン。家賃収入を如何に安定して受け取れるか。
通常の不動産投資では、例えば物件で「空室が発生してしまった」もしくは「家賃が滞納されてしまった」といったケースではインカムゲインが受け取れなくなってしまいます。
CREALではそんなリスクを回避するため、投資対象物件を当社のグループ会社で一括借上げをしており、家賃の固定保証をしております。
その結果、投資家の皆さまには安定した家賃収入をお約束できることとなっております。
そして2つ目の不動産の収益、不動産売却時のキャピタルゲインについても安定した分配ができるよう工夫をしております。
CREALで皆さまに投資を募集する全ての不動産に弊社も一緒に出資をしております。
不動産を売却した場合に、もしも購入した価格でしか安い価格でしか売れない、つまり損失が発生した場合には、我々からまず損失を負担する仕組みとしております。（優先劣後方式）
全ての案件に通常10~20%我々が出資しております。つまり売却する際に10〜20%安くなったとしても、その損失はまず我々から負担します。投資家の皆さまはその分元本が守られるような仕組みをとっています。こちらが「安定的」というポイントの仕組みとなります。
分散・小口投資によるリスクの軽減。CREALは1口1万円から投資が可能ですので様々な物件に投資ができます。例えば、ワンルームマンションでは1500万円~2000万円とか1戸で高額な資金が必要となってしまいますが、1口1万円で様々な物件に分散投資ができる。ポートフォリオ構築によるリスク分散は投資の基本ですので、そういった所でリスク分散が効いた投資ができるというのもCREALの安定的なリターンを生み出すポイントとなっております。
不動産投資クラウドファンディング/REIT（リート）
CREAL（不動産投資クラウドファンディング）とREIT（リート）との違いは何なのかというご質問がよくあるのですがそちらのご説明です。
まず投資資金。CREALは1口1万円から可能ですが、REIT（リート）については1株単位になりますので10万円等々のお金が発生します。
次に、最大の特徴はやはりボラタリティのところです。CREALは優先劣後構造採用によって極力、100入れたお金は100返ってくるような元本の毀損リスクを軽減するような仕組みをしております。一方でREIT（リート）というのは株式市場のマーケットに非常に左右されてしまう性質ですので、なかなか100入れたお金が100返ってくるというのが難しく、上がったり下がったりと非常にボラタリティが高いような投資商品となっています。
リターンの水準としてCREALは４％〜６％こちらをひとつの基準として置いています。REIT（リート）については利回り４％や５％といった商品がありますが、キャピタルマーケットの動きによってどうしても株価が上下してしまいますので、大きく儲かることがあれば大きく損失してしまうこともあります。
情報の透明性部分についてCREALは自信をもっているところですが、REIT（リート）も世界有数の情報の透明度合いがあり各種開示書類が整備されております。
一方で投資の判断という部分では、CREALは一つ一つの物件ごとに投資のご判断をいただいている状況に対して、REIT（リート）については（不動産投資信託ということで）10個20個の物件が入ってしまっているため、どうしてもその物件すべてを投資判断するのは難しく時間がかかってしまう状況になっています。
投資の実感という部分は、我々は動画等を駆使して顔が見える投資を実現することに努力しています。REIT（リート）に至っては、（イラストではなく）文書が非常に多いことがありますし、自身でポートフォリオを構築していくというところができないです。どうしても物件、不動産に直接投資している実感が沸かないのが実状なんじゃないでしょうか。
不動産投資クラウドファンディング/実物不動産投資（ワンルームマンション）
不動産投資クラウドファンディングと実物不動産投資の比較のご説明です。
不動産投資クラウドファンディングと実物不動産（ワンルームマンション）の違いです。
投資額は、不動産投資クラウドファンディングでは１万円から。ワンルームマンションの投資では大体目一杯のフルローンという借り入れでも、コスト分が大体10万から70万円ぐらいかかってしまうのが一般的です。
投資するまでの時間は、不動産投資クラウドファンディングではインターネットを通じた契約で完結してしまいますので時間としてはほぼかからない。一方で実物不動産に対しては、銀行の借り入れの調整や、契約事務（手続き）で時間がかかってしまう。
投資してからの時間は、（不動産投資クラウドファンディングは）買ってからプロのアセットマネージャーにお任せということで時間もかからないですが、実物不動産の方は修繕が発生したり、賃借人が出て行ったらまた新たな賃借人を探すといったような時間がかかってしまうといったことが違いです。
利回りとしてはほぼ一緒です。
税金については、やはり実物不動産投資はなんと言っても節税のメリットがあることが最大の長所でございます。実物（不動産投資）の方は、不動産所得で経費算入可能というのが大きなメリットになっています。一方で残念ながら（不動産投資）クラウドファンディングは、雑所得で総合課税されてしまいます。MAX5から50％の課税になってしまうのがデメリットになっています。
相続税対策は、不動産投資は路線価評価で資産圧縮されるというメリットがあります。
投資期間については、実物不動産の方は中長期的な一方で、（不動産投資）クラウドファンディングは3か月から3年程度と比較的短期です。
元本毀損リスクは、お預けした資金がちゃんと返ってくるかどうかというリスクです。（不動産投資）クラウドファンディングの方は優先劣後構造というような特徴がありまして、元本の毀損リスクは極力減らされております。
不動産投資クラウドファンディング 営業者のリスクについて
不動産投資クラウドファンディングを行っている営業者は、営業者固有の銀行口座とは別戸の口座で投資家から預かったお金を分別管理するということが義務化されています。
従って、基本的には分別管理が義務化されているので営業者の勝手な判断で預かった資金を流用したりすることができないというのが原則です。
万が一営業者が破産した場合には、投資家からお預かりしている出資というのは他の営業者の財産と一緒になってしまい、破産管財人の管理対象となってしまいます。他の一般債権者と同様に債権の額に応じて配当が行われるということで、取り戻すまでに時間がかかってしまうリスクがあります。
不動産投資クラウドファンディング 投資のポイント
不動産投資クラウドファンディングの投資のポイントは、まず第1に投資している物件の安定性です。不動産投資なのできちんと不動産を見るということです。
2番目に、やはり営業者が倒産してしまった場合のリスクです。やはり（投資した金額を）取り戻すのに時間がかかってしまいますので営業者の安定性。この２つをよく見極めるということがポイントになってきます。
一般個人では不可能だった投資機会の実現
CREALの特徴、一言で言ってしまうと「一般個人では不可能だった投資機会の実現」ということだと思います。
我々の今までのビジネス不動産ファンド事業では、資金の出し手としては、機関投資家や事業法人、個人の富裕層、そういった方から出資を募りファンドを組成して、個人では投資できないような大きなアセット、例えばオフィスビル、商業ビル、ホテル、老人ホームといった大きなアセットへ投資をしておりました。
これからはCREALという不動産投資クラウドファンディングにより少額のお金でも皆さまに広く募ることにより大きな資金に変えて、今まで機関投資家でしか買えなかった大きな不動産を買えるようになるという点に意義があると思います。
また、CREALの全ての案件に我々が出資しますので、我々のプロとプロの不動産のネットワーク（上流工程）で物件が購入できる、つまり卸売価格で不動産を購入できるということもCREALの大きな意義と思います。こういった従来では個人では不可能であった不動産投資機会の実現がCREALの大きな存在意義と考えています。
