地面師とは？詐欺手口や事例、騙されないためのコツ・ポイントを解説

※ファンドへの投資申込を行う際は、事前に詳細を十分に確認し、リスクを理解した上でのご決定をお願いいたします。投資後は"ほったらかし"で運用することが可能ですが、運用状況の確認のため、定期的にログインしていただくことをお勧めいたします。
※本記事に記載されている内容のうち、当社サービス以外の個別の商品・銘柄・企業名については、あくまでも参考として掲載しているものであり、当社はその商品、銘柄又は企業の株式等の売買を推奨するものではありません。 最終的な投資の実行は、ご自身の判断と責任の下で行っていただくようにお願いいたします。

地面師とは不動産の所有者になりすましてターゲットに不動産の代金を払わせ、金銭を騙し取る詐欺師のことです。

年金受給額の減少や少子化への不安から、投資信託や値動きが安定した個別株で資産形成を進める人が多い中で、分散投資先に不動産投資を検討している方もいるでしょう。たしかに不動産投資はローンを利用して物件を購入し、家賃収入でローン返済を進めることで、効率的に資産を増やせる方法として魅力的です。

ただ、最近地面師による詐欺がドラマで取り上げられ、どのような詐欺なのかをよく理解したうえで、不動産投資を検討したいと考えている方もいるのではないでしょうか。知識が不足したまま投資を始めると、詐欺に巻き込まれ、結果的に多額の資金を失うリスクがあります。

上記以外にも、地面師には以下のような特徴があります。

・犯行は複数人で行われる（組織的かつ役割分担）
・本人確認書類などの書類を偽造する

本記事では、他にも地面師の詐欺手口や事例、騙されないためのコツ・ポイントを解説します。

本記事を読むことで、地面師による詐欺のリスクを理解したうえで、自分が不動産投資をすべきかを判断できるようになるでしょう。

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地面師とは？

引用：ウェルスハック

地面師は複数人で犯行を行うことが多く、それぞれに下記のような役割があります。

参考：ウェルスハック

地面師詐欺の手口

地面師グループは他人名義の土地や建物を自分のものと偽るために、偽造した本人確認書類などを用意します。本物の所有者になりすまし、不動産業者や個人の買主に土地を売却します。

一般的に買主が代金を支払うと同時に登記申請を行いますが、申請から登記が完了するまでには少なくとも1〜2週間程度かかります。法務局で印鑑の不一致などにより登記申請が却下されることで詐欺が発覚しますが、その時点で詐欺師との連絡が取れなくなっていることが大半です。
※参考：横浜リーガルハート司法書士事務所
※参考：不動産名義変更手続センター

また代金はすでに海外などへ送金されていることが多く、追跡が困難です。このため買主が代金を取り戻せる可能性はほとんどなく、不動産の所有権も得られません。

地面師の歴史と近年の傾向

地面師詐欺は第二次世界大戦後の混乱期に始まり、特に土地価格が急騰したバブル期に多発しました。この時期、地面師は高額な土地を偽装取引で売却し、巨額の利益を得ていました。近年認知件数は減少しているものの、東京五輪開催や都心部の再開発などを背景に、再び活発化しているところもあります。
※参考：不動産会社のミカタ

手口としては、以前は保証書※1や登記事項証明書※2を偽造することが主流でした。しかし、2005年（平成17年）の不動産登記法改正により保証書制度が廃止され、登記済証（権利証）や登記識別情報通知がなければ、基本的に登記手続きができなくなりました。ただ、新たに導入された本人確認情報提供制度や事前通知制度を利用することで、権利証や登記識別情報通知がなくても登記手続きが可能となりました。
※1：所有権移転登記を申請しようとする売主が登記済証（権利証）を紛失している場合に代わりに作成する書類
※2：不動産所有者の氏名や住所などを記載した書類
※参考：法務局
※参考：ひびきグループ

現在では権利証や登記識別情報を偽造したり、故意に紛失したことにして「資格者代理人による本人確認情報」※を悪用したりするケースが増えています。
※2024年12月時点
※権利証や登記識別情報通知を紛失した際に、司法書士などの専門家が所有者の本人確認を行い、権利証の代わりとして本人確認情報を作成する手続き
※参考：リーガル・フェイスグループ

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地面師による詐欺事件の事例

実際の詐欺事件を知ることで、地面師がどのような手口を使うのかを理解し、被害に遭うリスクを減らせるでしょう。

積水ハウス地面師詐欺事件（品川区）

2017年、地面師グループが土地所有者になりすまして積水ハウスを騙し、約55億円の損害を与える詐欺事件が発生しました。対象となったのは、東京都品川区のJR五反田駅近くにある「海喜館（うみきかん）」跡地（約2,000平方メートル）です。この土地は業界内では売りに出ないことで有名でした。

2017年4月、積水ハウスの営業担当者は知人業者からこの土地売買を持ちかけられました。後に現れた偽の所有者を名乗る女性は、偽造された本人確認書類や権利証のコピーなどを提示しました。積水ハウスはこれらを信用し、4月24日に売買契約を締結します。その際、手付金として14億円を支払い、さらに6月1日には残金49億円を支払いました。
※参考：マイナビニュース
※参考：積水ハウス

取引中には以下のような不審点がありましたが、積水ハウスは「売り主の気が変わる」「競合他社に先を越される」などといった懸念から、慎重さよりもスピードを優先してしまったのです。

・打ち合わせの際、偽の所有者が誕生日や干支を間違えた
・権利証のカラーコピーを見せられるだけで原本は提示されなかった
・所有者本人を名乗る人物から契約無効を主張する内容証明郵便が届いた

6月9日に法務局が書類の偽造を見抜き、登記申請を却下したことで詐欺が発覚しました。警視庁の調査によって地面師グループのメンバー10人が逮捕され、全員が有罪判決を受けました。しかし、積水ハウスが支払った代金は全額戻らず、同年8月に同社は騙し取られた63億円から預かり金7.5億円を相殺した55.5億円の特別損失を計上しました。
※参考：日本経済新聞
※参考：日本経済新聞
※参考：積水ハウス
※参考：朝日新聞デジタル

アパホテル事件（港区）

2013年、ホテルチェーン大手のAPAグループが東京都港区の一等地を購入しようとして、地面師グループに約12億6000万円を詐取される事件が発生しました。

詐欺の対象となったのは、赤坂2丁目に位置する約120坪の土地です。もともと駐車場として利用されており、所有者はすでに亡くなっていました。この土地は相続人に引き継がれていましたが、地面師グループは偽の相続人を用意し、土地の売却話を持ちかけました。

2013年8月、APAグループはこの土地を約12億6000万円で購入する契約を締結しました。契約には司法書士や仲介業者が関与し、本人確認も行われましたが、偽造された住民基本台帳カードや不動産権利書などを見抜けませんでした。結果、APAは詐欺師たちに全額を支払い、土地を取得したと信じていました。

売買契約から6日後に、法務局の審査で印鑑証明書などの登記書類が偽造であることが発覚しました。APAグループは土地を取得できないまま、多額の資金を失うことになりました。警視庁が捜査に着手し、地面師グループが逮捕されました。

2013年12月、APAグループは売主に損害賠償請求訴訟を起こし、全面勝訴しました。判決により契約解除権が認められ、売主に支払いが命じられました。しかし、該当の土地は複数回売買され、資金の大部分がすでに使われていたため、損害の全額回収には至っていません。
※参考：現代ビジネス

華僑なりすまし事件（渋谷区）

2015年に東京都の不動産会社が、NHK放送センター近くの約147坪の土地を購入しようとして、約6億5,000万円を騙し取られました。渋谷区富ヶ谷にあるこの土地は都心に近く、マンションの建設に最適な場所でした。
※参考：モゲチェック

土地の所有者は台湾華僑の男性で、長期間日本を離れていました。この状況を利用した地面師は所有者の代理人を装う役を立て、弁護士事務所を通して不動産会社に取引を持ちかけました。

不動産会社は所有者本人となかなか会えない状況を不審に感じていましたが、代金決済日の3日前にようやく所有者と名乗る人物と対面できました。このとき、その人物は所有者本人であることを証明する公正証書を持参しており、不動産会社は本人と信じ込んでしまいました。

土地の購入代金として約6億5,000万円を支払った後、法務局から所有権の移転登記ができないと通知され、詐欺が発覚しました。

本事件の特徴は、地面師詐欺に現役弁護士が関与していた点です。取引は弁護士事務所で進められたため、取引の正当性が保証されているように錯覚しやすい状況でした。
※参考：『地面師 他人の土地を売り飛ばす闇の詐欺集団』森功（著）

地面師に騙される原因・理由

多くの人が地面師に騙されてしまう原因や理由を把握することで、取引時に注意すべきポイントを意識しやすくなります。

本人確認書類などの偽造を見破るのが難しい

不動産取引では以下のような本人確認書類を提示します。

・運転免許証
・マイナンバーカード
・パスポート
・印鑑証明書

運転免許証やマイナンバーカード、パスポートには偽造防止のために本人情報が掲載されたICチップが組み込まれています。多くの場合、これらの書類は専門家によって目視で確認されますが、地面師が作成する書類は精巧で、偽造を見破るのが難しい場合があります。

ICチップを読み取る専用装置を活用することで、偽造を見抜ける可能性が高まります。しかし、地面師の技術は日々進化しており、それだけで確実に詐欺を防げるとは言い切れません。
※参考：ytv

また印鑑証明書の紙はコピーすると文字が浮かび上がる仕組みになっており、偽造しにくくなっています。そのため地面師は偽造した運転免許証などを用いて所有者になりすまし、偽の実印で新たに印鑑登録を行い、正式な印鑑証明書を取得する手口を使うこともあります。

物件の購入代金を支払ってから詐欺が発覚するまでに時間差がある

不動産売買は通常、以下のような流れで進みます。

①買主が売主に代金を支払う
②売主が着金を確認する
③売主が買主の司法書士に登記識別情報通知または権利証※・印鑑証明書などを預ける
④司法書士が法務局に登記申請を行う
⑤法務局が登記申請内容の審査を行う
※売主が2005年以前に取得した物件の場合
※参考：ウェルスハック
※参考：HOME4U

一般的に①〜④の手続きは同日に行われますが、登記申請後に法務局が審査を完了するまでには1〜2週間ほどかかります。審査中に地面師が逃げる時間が生じるため、犯人の逮捕が難航し、代金の回収も困難になりやすくなるのです。
※参考：不動産名義変更手続センター

さらに、主に詐欺が発覚するのは法務局が登記申請を却下した時点です。そのため買主が詐欺に気付くまでに時間差が生じ、迅速に対応することが難しくなります。

登記事項証明書（登記簿謄本）を確認しても詐欺を見抜きにくい

登記事項証明書とは、不動産の所有者や物件情報が記載された公的な書類のことです。
※参考：三井のリハウス

※引用：法務省

以下は登記事項証明書に記載される主な項目です。

・所有者名
・所有者の住所
・物件所在地
・土地の面積
・床面積
・取得年月日
・設定されている権利（抵当権や地上権など）
※参考：法務省

登記事項証明書をもとに、物件の正確な状況や権利関係は確認できます。しかし、所有者の顔写真などは掲載されておらず、登記事項証明書の内容だけでは偽の所有者を見抜くことは難しいでしょう。

詐欺被害を防ぐには本人確認の徹底や、司法書士などの専門家によるサポートを活用することが重要です。

注意！地面師に騙し取られたお金を取り戻せる可能性は低い

地面師詐欺において犯人が逮捕されたとしても、警察は犯人に資金を返還させることができず、被害者側が民事裁判を起こす必要があります。ただ、裁判で資金の返還が命じられたとしても、犯人側が資金を使ってしまっている場合は返済が不可能となり、お金を取り戻せる可能性が低くなるでしょう。
※参考：ウェルスハック

また地面師は騙し取ったお金の行方が追跡されないために、以下のような手段を利用することが一般的です。

・受け取った代金を国外に送金する
・ペーパーカンパニーを利用して資金の所有者を曖昧にする
・複数のペーパーカンパニーに資金を移動し、資金の流れや最終的な受取人を隠す
※参考：日本経済新聞
※参考：コンプライアンス・データラボ株式会社

詐欺に直接関わっていない人にも資金が渡っている可能性がありますが、その流れが複雑で分かりにくいため、資金の回収がさらに困難になります。

補足｜万が一騙されてしまった場合の対処法

地面師詐欺に遭った場合は、以下のような信頼できる第三者に相談することが重要です。

※参考：株式会社SAT

地面師に騙されないためのコツ・ポイント

地面師に騙されないためには、具体的な注意点や対策を理解しておくことが重要です。

地面師に狙われやすい物件を避ける

地面師に狙われやすい物件の特徴は次の通りです。

・高齢者が所有する物件
・長期間空き家や更地の状態が続いている物件（土地）
・抵当権のない物件

高齢者が所有する物件は所有者が老人ホームに入居していたり、認知機能の低下により不正な取引に気付きにくかったりすることから、地面師に狙われる傾向があります。

また空き家や更地の状態が長く続いている物件（土地）は人の出入りが少なく、所有者へのなりすましが容易であるため、詐欺の対象として利用されやすいです。

さらに、抵当権が設定されていない物件も地面師に悪用されるリスクが高まります。抵当権とは、ローンを借りる際に金融機関が土地や建物を担保として設定する権利のことです。
※参考：埼玉相互住宅株式会社

抵当権が設定されている場合、物件を売却する際に金融機関との間で抵当権抹消手続きを行う必要があり、地面師にとって不正が発覚しやすくなります。一方、抵当権のない物件は手続きが比較的簡単で、所有権の移転が容易であるため、地面師の標的になりやすいのです。

取引中の不審な点に注意する

取引中に以下のような不審点が見られる場合は、特に地面師ではないかを注意しましょう。

・決済までの期間が短い
・購入を急かされる
・売主と会わせてもらえない
・相場よりも明らかに安い

地面師は決済までの期間が長くなると詐欺が発覚しやすくなるため、通常売買契約が成立するまでの期間（2〜4か月程度※）よりも短い期間で購入させようとします。たとえば、「他の購入希望者がいる」「売主の事情で売却を急いでいる」といった理由を挙げて、購入を急かされるケースには注意が必要です。
※参考：リビンマッチ

また、売主と会わせてもらえない場合も危険です。地面師が所有者になりすましている場合、本人でないことが発覚することを恐れ、接触回数を減らそうとしている可能性があります。

さらに相場よりも明らかに安く、一見お得に見える物件にも詐欺のリスクが潜んでいます。地面師は相場よりも割安な価格に設定することで、短期間で売買を成立させようとするケースがあるからです。怪しいと感じた場合は、信頼できる専門家や不動産会社に相談し、取引内容を十分に確認することが重要です。

物件所有者の本人確認を徹底する

具体的には、以下のような方法で被害を防げる可能性が高くなります。

・物件特性や近隣施設に関する内容など、できるだけ所有者本人しか知りえないことを質問する
・所有者の写真や身分証明書をもとに近隣住民など第三者に確認する

実際に積水ハウス地面師詐欺事件では同じ土地の売買を持ちかけられた別の不動産会社が不審に思い、より詳細な本人確認を行いました。この不動産会社は所有者のパスポート写真を持参し、近隣住民に聞き込みを実施したところ、所有者を装った人物が所有者本人でないことを見破り、詐欺に遭わずに済みました。
※参考：日本経済新聞

信頼できる不動産会社や司法書士に依頼する

地面師詐欺は組織的に行われることが多く、地面師グループ内に不動産会社の担当者や司法書士が所属している場合もあります。そのため、下記のような特徴を持つ信頼できる専門家に依頼することが大切です。

※参考：日本司法書士会連合会

宅地建物取引業免許の更新回数が多い会社は、長年にわたる運営実績があることを示しており、信頼性が高いといえます。免許番号は「国土交通大臣（1）第○○○○○号」「東京都知事（1）第○○○○○号」のように記載され、カッコ内の数字は免許更新回数を示しています。宅地建物取引業免許の番号は、不動産会社や国土交通省のサイトで確認が可能です。
※参考：国土交通省

免許の更新は5年に一度行われることから、5年以上の運営実績がある会社は少なくとも一度免許の更新をクリアしており、一定の業務品質を満たしていると判断できます。

ただし、信頼できる専門家を利用しても詐欺を完全に防ぐことは難しい場合があります。専門家に過失があった場合、損害賠償請求を行って補償を得られるケースもありますが、全額を回収できるとは限りません。そのため信頼できる専門家へ依頼しつつも、自ら慎重に取引することが求められます。

地面師の詐欺手口に不安を感じるなら「不動産クラウドファンディング」がおすすめ

不動産クラウドファンディングとは、インターネットを通じて不特定多数の投資家から資金を集め、その資金をもとに不動産投資を行うサービスです。

地面師詐欺が絡むリスクのある現物不動産投資の場合、収益不動産を購入するにはまとまった資金が必要です。比較的価格が安い区分マンションでも、都内の物件であれば1,000万円を超えるでしょう。金融機関の融資を利用しても、通常は数十万円~数百万円程度の自己資金が必要です。

一方で、不動産クラウドファンディングは1万円程度の少額から不動産へ投資ができ、投資金額に応じて定期的に配当金を受け取れます。入居者との契約などの管理業務はすべて運営会社に任せられます。

また不動産クラウドファンディングでは売買タイミングを判断する必要がなく、投資後は配当金の入金と元本の返還を待つだけで済むため、初心者でも不動産投資を始めやすいでしょう。後述する比較表にも記載していますが、利回りは不動産クラウドファンディングのほうが高い傾向にあります。

不動産クラウドファンディングの詳細は下記記事をご参照ください。
※関連記事：不動産クラウドファンディングとは？仕組み・他の不動産投資商品との比較表付き

不動産クラウドファンディングと地面師詐欺が絡むリスクのある現物不動産投資を比較した内容を下記表にまとめました。

※下記表の「〇」「△」「×」は、不動産クラウドファンディングと現物不動産投資を比較した際の優劣を端的に表しています

※1 参考：矢野経済研究所
※2 参考：一般社団法人 日本不動産研究所

不動産クラウドファンディングでは、元本割れへの対策が講じられているファンドが多くあります。現物不動産投資には同様の仕組みがありません。

不動産クラウドファンディングは優先劣後構造が採用されている案件が多いため、万が一損失が発生した際の被害を軽減できます。

優先劣後構造の詳細は下記ページをご参照ください。
※関連記事：用語集 優先出資
※関連記事：用語集 劣後出資
※関連記事：よくある質問 「優先劣後出資方式」とはどんな仕組みですか？

損失額が不動産クラウドファンディング運営会社の出資額に収まる場合、投資家が損失を被ることはありません。ただし、不動産クラウドファンディングの中には優先劣後出資を採用していないものもあるため、投資する際は必ず商品の概要をチェックしましょう。

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まとめ｜地面師とは？

地面師とは不動産の所有者になりすましてターゲットに不動産を購入させ、金銭を騙し取る詐欺師のことです。

近年は本人確認書類の偽造技術が進化しており、大手不動産企業でさえ被害に遭うケースが増えています。地面師の詐欺行為は非常に悪質で、発覚までに時間がかかることが多いため、十分な注意が必要です。

地面師に騙されないために意識すべきポイントは以下の通りです。

・地面師に狙われやすい物件を避ける
・取引中の不審な点に注意する
・物件所有者の本人確認を徹底する
・信頼できる不動産会社や司法書士に依頼する

詐欺被害のリスクを抑えながら安定的な収入を得たい方には、不動産クラウドファンディングの利用も選択肢の一つです。管理や運営をプロに任せられるため、時間や手間をかけずに利益を得られます。

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