2024/10/15

ワンルームマンション投資のメリット7選！向いている人・失敗しないコツも紹介

不動産投資

「現在の資産だけで将来の生活資金が足りるのだろうか」と考え、資産を安定的に増やす方法として、不動産投資が投資手法の候補に挙がっている人も多いでしょう。不動産投資で家賃収入を安定して得ることができれば、老後の備えとして準備できるかもしれません。

近年の日本経済はインフレ傾向にあり、不動産投資はインフレに強い点からも、この記事にたどり着いたのではないでしょうか。特にワンルームマンション投資は、現物不動産投資のなかでも投資に失敗するリスクが低い部類にあるため、初めて現物不動産投資をしたい人におすすめです。

ただし、「不動産投資で失敗すると数千万円の損をする」「空室になると赤字が続いてしまう」などと考えてしまうため、ワンルームマンション投資に踏み出せない人も多いのではないでしょうか。

ワンルームマンション投資のメリットは主に以下の通りです。

・元手の資金が少なくても始めやすい
・都心部であれば賃貸需要が高く空室率が比較的低い
・様々なエリアに所有すれば分散投資できる
・インフレ対策に向いている
・節税対策に向いている
・年金対策に向いている
・保険代わりになりうる

本記事では他にも、ワンルームマンション投資のデメリット・注意点、成功事例、向いている人を紹介しています。本記事を読むことで、自分がワンルームマンション投資に向いているかがわかります。

※本記事では節税について説明していますが、当社は相続税を意図的に圧縮することを目的とする取引を推奨するものではありません

ワンルームマンション投資のメリット

元手資金が少なくても始めやすい

健美家による2024年3月期のレポートには、区分マンションの全国平均価格が1,837万円、1棟アパートが7,984万円、1棟マンションが1億8,331万円という調査結果があります。
※参考：健美家

家賃収入などで資金が上手く回るようになれば、金融機関からの追加融資を受けられるようになります。さらに追加で投資できるようになることで、ワンルームマンションを複数持つことも可能です。

また、人によってはフルローンが通る場合もあります。フルローンが通れば、初期費用0円で投資を始めることも可能です。しかし、フルローンを利用した人の割合は楽待の調査によると約40％※です。フルローンを希望していても通らない可能性があることはおさえておきましょう。
※参考：楽待

都心部であれば賃貸需要が高く空室率が比較的低い

日本賃貸住宅管理協会の調査によれば、賃貸住宅（全体）の入居率は以下の通りです。

	2021年度	2022年度
首都圏	97.8％	95.8％
関西圏	95.9％	94.9％
その他	92.7％	92.9％
全国	96.2％	95.3％

※引用：日本賃貸住宅管理協会

上記の結果から、2022年度の全国の平均空室率※は5.2％です。首都圏は4.2％と低く、その他は全国平均より高い結果となりました。つまり、首都圏のワンルームマンションなら空室への心配は他のエリアよりもせずに済むといえるでしょう。
※平均空室率は「100％－入居率」で算出

また、総務省統計局「令和2年国勢調査」）によると、一人暮らししている人が最も多いのは東京都、次いで大阪府です。
※参考：ねとらぼ
※参考：総務省統計局

ちなみに、2023年に人口が増加したのは東京都のみです。

都道府県別人口増減率

※引用：総務省統計局

全都道府県の中で単身者が最も多く、人口が増え続けている東京都でのワンルームマンション投資なら、より一層空室への心配は他の道府県よりもせずに済むといえるでしょう。

中には「賃貸住宅の入居率が高いのであれば、ファミリー物件のほうが家賃が高くて収入が増えるのでは？」と考える人もいるかもしれません。しかし、ファミリー物件は単身者向け物件よりも購入費用が高い傾向にあるため、自己資金をより多く用意しなければいけません。

したがって、物件価格が比較的安く、購入のハードルが現物不動産のなかでも特に低いワンルームマンション投資がおすすめといえます。

少しでも空室率が低いエリアのワンルームマンションを選ぶのであれば、下記に挙げる物件を選ぶといいでしょう。

・賃貸需要が高い都市部（首都圏など）
・不動産価値が上がりやすい再開発予定のあるエリア
・商業施設が充実しているエリア

これらを満たしたエリアでは空室率が低くなりやすく、空室が出てもすぐに埋まる傾向にあるため、上記を意識して物件を選びましょう。

様々なエリアに所有すれば分散投資できる

一棟マンション・アパートの場合、天災を受けると一棟そのものに被害が出ます。たとえば、10戸の一棟アパートに天災が起きれば10戸全てに被害が出てしまい、金銭的ダメージもその分大きくなります。

しかし、10戸のワンルームマンションを様々なエリアに所有していれば、天災の被害が10戸全てに及ぶリスクを抑えられるでしょう。天災による被害を抑えることで、修繕費を安く済ませられるのもメリットです。分散投資をせずに10戸が天災の被害にあった場合よりも、分散投資を行い1戸しか被害が出なかったほうが修繕費を抑えられるでしょう。

ただし、エリアを遠方に分散しすぎると、同じ戸数を一棟マンションで管理するよりも、管理が大変になる可能性があります。遠方に複数のワンルームマンションを所有すると、それぞれのエリアごとの管理会社と管理契約を締結することになります。もし複数の部屋でトラブルがあった場合、各管理会社との連絡や対応が必要になるため、手間がかかることには注意しましょう。

下記に挙げるメリットは、ワンルームマンション投資のみならず、現物不動産投資全般に共通する内容のため、説明を割愛します。

・インフレ対策に向いている
・節税対策に向いている
・年金対策に向いている
・保険代わりになりうる

ワンルームマンション投資のデメリット・注意点

ワンルームマンション投資には様々なメリットがありますが、デメリット・注意点を把握しておかなければ、損失が発生してしまう可能性があります。

退去されやすい

ワンルームマンションが退去されやすいのは、ファミリー世帯が住むマンションと比較して居住期間が短いためです。

公益社団法人日本賃貸管理協会のデータ（2022年度）によると、単身世帯の平均居住期間は3年3ヶ月に対し、ファミリー世帯は5年2ヶ月という結果となっています。単身世帯は学生の入居も多いため、社会人になって引っ越しするケースや、結婚などのライフステージの変化などで回転率が高いと考えられます。
※参考：日本賃貸管理協会

■賃貸住宅の平均居住期間

賃貸住宅の平均居住期間

※引用：公益社団法人日本賃貸管理協会

ただし、回転率が高いということは空室になる可能性が高い反面、次の入居者が早く見つかる可能性が高いともいえます。賃貸需要が高いエリアの物件を選定し、入居者が退去しても適正な家賃を設定することなどを意識すれば、次の入居者が見つかりやすくなり賃貸経営が安定しやすくなるでしょう。

退去されにくい賃貸経営を目指すためには、以下の点を意識しましょう。

・入居者トラブルへの対応を迅速に行い入居者に安心してもらう
・更新料を低く設定したり、なくしたりすることで更新時の負担を減らして長く住んでもらう

空室になるとすぐに家賃収入が得られなくなる

ワンルームマンション投資は一棟マンション・アパートと違い、1戸のみの賃貸経営のため、その1戸が退去されるとすぐに収益がなくなります。

購入時に常時入居している想定で資金計画を組んでいても、1室のみ所有の場合、空室が長期化することがあります。そうなると想定通りに家賃収入を得られなくなり、キャッシュフローが悪化します。

空室が長期化する理由には、以下のようなケースが考えられます。

・築古すぎる
・設備が充実していない
・家賃が周辺相場より高い
・入居者募集活動が十分に行われていない
・管理会社の物件管理が不十分
・競合物件のほうが魅力的

上記項目に該当したまま放置してしまうと、空室が長期化して賃料収入が得られなくなるため、自己資金でローンを返済することになります。入居が決まっても短期間で入退去を繰り返す場合には、不動産会社に都度仲介手数料を支払う必要があります。

退去されにくい物件を目指すためには、不動産会社や不動産コンサルタントなどと協力をして賃貸経営に臨みましょう。特に入居希望者に対し、物件の立地や周辺環境をしっかりとアピールしてくれる不動産会社でないと、空室が長期化します。不動産会社のホームページやSUUMOなどの不動産情報サイトで、適切に集客してくれる不動産会社を選ばなければなりません。

人気エリアで物件を購入することに加え、地域の魅力を入居希望者に伝えることで入居が決まる可能性が高くなるため、地域の情報に詳しい不動産会社に依頼することが大切です。

30㎡未満の場合の売却ターゲットは投資家に事実上限定されやすい

30㎡未満のワンルームマンションの居住者は基本的に単身者がほとんどで、自らが居住するために購入する人が少ない傾向にあります。30㎡未満のワンルームマンションの購入候補者は、投資目的の人がほとんどといえます。

売却先が投資家に限定されることで、売却までのスピードが遅くなる可能性があります。公益財団法人東日本不動産流通機構によると、2023年度の中古マンションの平均売却期間は約80日ですが、それ以上の期間がかかることもあります。
※参考：東日本不動産流通機構

ただし、売却ターゲットが投資家に限定されれば、市場価格より高く売却できるケースもあります。利回りを重視する投資家の場合、入居者からの家賃が相場より高く設定されていると利回りが高くなり、相場より乖離した物件価格でも購入してもらえる可能性があるのです。

売却しやすいマンションを選ぶためには、特に以下のポイントに気をつけましょう。

・賃貸需要が高いエリアに立地している
・築年数が浅く設備が新しい
・マンションの管理状況が良く清潔感がある

※参考：TOCHU（とうちゅう）

ワンルームマンション投資の失敗原因などを知りたい方は、下記記事をご参照ください。
※関連記事：ワンルームマンション投資の失敗原因・儲からないといわれる理由8選！事例・対処法も紹介

ワンルームマンション投資がおすすめ・向いている人

ワンルームマンション投資のメリット・デメリットを理解したうえで、自分がワンルームマンション投資に向いているかの判断材料に参考にしてください。

大手企業や上場企業勤務、公務員など属性が高く現時点で借り入れがない人

属性が高く現時点で借り入れがない人は、金融機関から融資を受けやすいです。金融機関は融資の返済が滞らないよう、安定した職業に就いている人や、借金がない人に優先して融資する傾向があるのです。また、現金に換えられる資産を所有していると、返済が滞った際に現金に換えられるため、より一層融資を受けやすくなります。

属性の高い人がワンルームマンション投資を行い、万が一不動産投資に失敗しても、本業の収入でカバーできる可能性が上がるためです。

ただし、属性が高く現時点で借入がないからといって、無理に高額な融資を受けることはおすすめできません。変動金利にて金融機関からの借入額が増えると、金利の変動により毎月の返済額が増えるリスクや、空室になると赤字が大きくなるリスクが高まるからです。想定される家賃収入と返済のシミュレーションを十分に行い、自身にとって無理のない金額の融資を受けましょう。

サラリーマンが不動産投資のカモにされる原因や回避策などを知りたい方は、下記記事をご参照ください。
※関連記事：サラリーマンが不動産投資のカモにされる原因・回避策を紹介

現物不動産投資のなかでもなるべくリスクの低い投資をしたい人

ワンルームマンション投資は、一棟マンション・アパート投資などと比較して物件価格が低い傾向にあります。

先述したように、区分マンションの全国平均価格が1,837万円、1棟アパートが7,984万円、1棟マンションが1億8,331万円という調査結果からも、区分マンションであるワンルームマンション投資がローリスクで行えることがわかります。

一棟マンション・アパート投資などで失敗してしまうと、ケースによっては物件を売却しても数千万円以上の借金が残る可能性があります。その点、ワンルームマンションの物件価格は低い傾向にあるため、万が一失敗しても他の現物不動産投資より被害額を少なく済ませられる可能性が高いでしょう。

ただし、ワンルームマンション投資はリスクが低いと同時に、家賃収入も少なくなる傾向にあります。高いリスクを取っても高収入を得たいと考えている人には、ワンルームマンション投資では物足りないと感じるかもしれません。

ワンルームマンション投資で失敗しないためのコツ・ポイント

ここまでの記事を読み「自分がワンルールマンション投資に向いている」と感じたとしても、事前知識なしで投資に臨むと失敗する可能性が高まります。これから紹介するワンルールマンション投資で失敗しないためのコツ・ポイントを読み、少しでも投資の成功率を上げましょう。

ワンルームマンションの相場を知る

近隣のワンルームマンションの価格を把握することで、割高か割安かの判断がしやすくなるためです。類似物件だけでなく、築年数が経過したワンルームマンションの相場を確認することで、将来的に売却する際の参考になります。

相場を把握する方法は以下の3つがおすすめです。

・不動産ポータルサイト
・土地総合情報システム
・レインズマーケットインフォメーション

不動産ポータルサイトとは、「SUUMO」のように不動産の売却情報を閲覧できるサイトを指します。ワンルームマンションの場合、「楽待」や「健美家」がおすすめです。

楽待のホームページ

※画像引用：楽待

健美家に登録されている全国のワンルームマンションの平均価格は1,617万円です。（2022年10月～12月期）
※参考：健美家

近隣のワンルームマンションがいくらで売却されているのかを確認しましょう。

国土交通省が運営する「土地総合情報システム」や不動産流通機構が運営する「レインズマーケットインフォメーション」では、過去の取引を検索できます。そのため、実際に売れた価格（成約価格）を把握できます。

中古マンションの取引は価格交渉があるため、不動産ポータルサイトに掲載されている販売価格（売り出し価格）と成約価格が一致するとは限りません。成約価格を参考にすることで、より実態に近い価格をもとにシミュレーションできるでしょう。

物件の選び方に注意する

長期的に賃貸需要を見込める物件を選ぶことで、安定した不動産経営を実現しやすくなります。

選ぶ項目のなかでも、特に確認しておきたい項目を下記にまとめました。ただし、物件に応じて確認すべきポイントは様々であり、以下は一例となります。

■エリア

・政令指定都市周辺
・最寄り駅から徒歩10分圏内
・利用する路線がターミナル駅に出やすい
・スーパー、コンビニなど商業施設や学校、病院などの公共施設が近くにある
・人口減少率が低いエリアにある

■建物

・長期空室（3か月以上）はない
・建築確認が1981年（昭和56年）6月以降
・接道要件を満たしている（前面道路の状況など）

■契約時

・契約不適合責任が説明なしに免責されていない
・土地の権利形態が「借地権※」ではない

■間取り

・不整形でない部屋

※建物を建てるために土地を借りる権利のこと

借地権付きの建物は地代の負担があり、第三者に売却しづらいケースもあるため注意しましょう。

不整形な部屋と不整形でない部屋の違いは以下の通りです。

不整形な部屋の間取り図

※引用：スマイティ

不整形でない部屋の間取り図

※引用：スマイティ

ワンルームの物件に入居するほとんどが独身のサラリーマンであるため、たとえば歩いて数分でコンビニがあるような物件は、投資対象に入れるといいでしょう。また、単身の女性向けなら、オートロックシステムやカメラ付きインターホンが設置されているマンションもおすすめです。

ワンルームマンション管理実績が豊富が管理会社に依頼する

一棟アパートを得意とする会社やワンルームマンションを得意とする会社など、不動産会社によって得意分野が分かれます。ワンルームマンションの管理実績が豊富な不動産会社に管理を依頼することで、適切なタイミングで修繕などの提案を行ってくれます。その結果、無駄な支出を発生させずにワンルームマンションの投資ができるようになるでしょう。

ちなみに、当社のグループ会社「クリアルパートナーズ株式会社」は、入居者募集、入出金業務、契約更新、工事対応、解約手続き、クレーム対応など、一連の業務を当社で引き受けます（各業務につき、当社から一部再委託をする場合があります）。詳細は下記をご覧ください。
>>クリアルパートナーズ株式会社

初めての投資なら中古マンションを購入する

新築物件だと中古物件よりも物件価格が高く、入居して中古になると資産価値が大きく目減りする傾向にあります。新築は設備が新しくて入居者にも人気がありますが、価格が高く収益性が低い物件が多いため、初心者は不動産投資では避けたほうが無難です。

新築マンションは「新築プレミアム」によって高い家賃設定が可能ですが、年間の家賃下落率は1%程度※といわれています。新築プレミアムとは、新築物件にのみ発生する特有の価値のこと。新築の価格から新築直後の中古物件の価格を差し引いた価格差です。
※参考：総務省統計局

不動産投資初心者ならワンルームマンション投資よりも「不動産クラウドファンディング」がおすすめな理由

ワンルームマンション投資を始めるためには、少額といえども数百万円〜数千万円の物件購入資金が必要です。不動産投資初心者のなかには、いきなり数百万円〜数千万円の借金を背負うことに不安を持つ人もいるでしょう。

またワンルームマンション投資は、居住者が退去すると家賃が振り込まれなくなり、その期間は家賃収入がゼロになります。そのため、家賃収入を途切れないようにする安定した賃貸経営を行うには、空室リスクや家賃変動リスクなどを回避するための対策を常に考えなければいけません。

これらの対策を不動産投資初心者が完璧に行うことは難しいでしょう。そのため、不動産投資初心者には、空室の心配をする必要がない不動産クラウドファンディングがおすすめといえます。

不動産クラウドファンディングとは、インターネットを通じて不特定多数の投資家から資金を集め、その資金をもとに不動産投資を行うサービスです。

不動産クラウドファンディングの仕組み

ワンルームマンション投資含む現物不動産投資の場合、収益不動産を購入するにはまとまった資金が必要です。比較的価格が安い区分マンションでも、都内の物件であれば1,000万円を超えます。金融機関の融資を利用しても、通常は数十万円~数百万円程度の自己資金が必要です。

対して不動産クラウドファンディングは、1万円程度の少額から不動産へ投資ができ、投資金額に応じて定期的に分配金を受け取れます。入居者との契約などの管理業務はすべて運営会社に任せられます。

不動産クラウドファンディングでは売買タイミングを判断する必要がなく、投資後は分配金の入金と元本の返還を待つだけで済むため、初心者でも不動産投資を始めやすいでしょう。後述する比較表にも記載していますが、利回りは不動産クラウドファンディングの方が高い傾向にあります。

不動産クラウドファンディングの仕組みをより詳しく知りたい方は、下記記事をご参照ください。
※関連記事：不動産クラウドファンディングとは？仕組み・他の不動産投資商品との比較表付き

不動産クラウドファンディングと現物不動産投資を比較した内容を下記表にまとめました。

※下記表の「〇」「△」「×」は、不動産クラウドファンディングと現物不動産投資を比較した際の優劣を端的に表しています

	不動産クラウドファンディング	現物不動産投資
投資対象	マンション、商業施設、ホテルなど多様	主にマンション、アパート
最低投資金額	1万円程度	数十万円～百万円程度
不動産投資ローン	使えない ×	使える〇
所得の分類	雑所得	不動産所得、譲渡所得
利回り	3～8％程度※1	3.5～3.7％程度（ワンルームマンション）※2
元本割れへの対策	〇（劣後出資あり）	×
分散投資のしやすさ	〇	×
節税効果	×	〇
生命保険の代わり	×	〇（団体信用保険を適用できる）
メリット	少額から投資できる売却タイミングを自分で考える必要がない	ローンを利用することで、少ない元手で効率的に資産を増やせる
デメリット	売却時期を自分で選べない	物件管理に時間と手間がかかる
おすすめな人	少額から不動産に投資して運用に時間や手間をかけたくない人	ローンを組んでレバレッジをかけて投資をしつつ節税もしたい人

※1 参考：矢野経済研究所
※2 参考：一般社団法人日本不動産研究所

不動産クラウドファンディングでは、元本割れへの対策が講じられているファンドが多く存在します。現物不動産投資に同様の仕組みはありません。

不動産クラウドファンディングは優先劣後構造が採用されている案件が多いため、万が一損失が発生した際の被害を軽減することができます。優先劣後構造の詳細は下記ページをご参照ください。
※関連記事：用語集優先出資
※関連記事：用語集劣後出資
※関連記事：よくある質問「優先劣後出資方式」とはどんな仕組みですか？

損失額が不動産クラウドファンディング運営会社の出資額に収まる場合、投資家が損失を被ることはありません。ただし、不動産クラウドファンディングのなかには優先劣後出資を採用していないものもあるため、投資する際は必ず商品の概要をチェックしましょう。

上記より、特に下記に該当する方は現物不動産投資よりも不動産クラウドファンディングでの投資をおすすめします。

・損失リスクを下げたい人
・少額からほったらかしで投資をしたい人

まとめ｜ワンルームマンション投資のメリット

ワンルームマンション投資には、他の現物不動産投資にはない以下のようなメリットがあります。

・元手資金が少なくても始めやすい
・都心部であれば賃貸需要が高く空室率が比較的低い
・様々なエリアに所有すれば分散投資できる
・インフレ対策に向いている
・節税対策に向いている
・年金対策に向いている
・保険代わりになりうる

上記の理由から、ワンルームマンション投資はリスクを抑えた現物不動産投資といえます。そのため、ローリスクの現物不動産投資を始めたい方におすすめです。

しかし、ワンルームマンション投資はリスクが低いとはいえ、購入費用に数百万円以上が必要で、安定した賃貸経営のための対策も講じなければいけません。

この記事を読み「自分にはワンルームマンション投資は向いていない」と感じた方は、1万円程度から不動産へ投資でき運用に手間がかからない「不動産クラウドファンディング」を検討してみてはいかがでしょうか。

ワンルームマンション投資のメリット7選！向いている人・失敗しないコツも紹介