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(仮称)Rakuten STAY Naha Ti-da

沖縄観光のポテンシャル

沖縄は、透明度の高い海や豊かな自然、同じ日本の中でも異国情緒を感じるかのような独特の文化や伝統、それに紐づく名所・旧跡や料理など一言では語り尽くせない魅力を有しています。沖縄県への入域観光客数は、沖縄返還がなされた1972年では約56万人だったところ、2019年では約1,016万人に達し、約50年間で約18倍もの成長を見せています(※1)。ここ近年においても2009年で約565万人の実績となっていることから、2019年実績と比較して約1.8倍と2倍近い増加を見せています(※2)。ハワイと同等の観光客数(1,000万人前後)(※3)を引き付けるまでに成長しており、2018年のMastercardの調査では世界の渡航先で最も成長している先として沖縄が言及されております(※4)。実際に、海外観光客数は、2009年の約23万人から2019年の約293万人と約13倍もの伸びを見せています(※2)。また、2020年3月には那覇空港の第2滑走路の供用も開始される(※5)などのインフラ整備も進んでおり、将来的に国内外の需要をこれまで以上に取り込めるものと考えます。

<出典>     
※1:沖縄県「入域観光客数と観光収入の推移」〈https://www.pref.okinawa.jp/site/bunka-sports/kankoseisaku/kikaku/report/youran/documents/suii.pdf〉     
※2:沖縄県「入域観光客数」〈https://www.pref.okinawa.jp/site/bunka-sports/kankoseisaku/14734.html〉     
※3:HAWAII NEWS NOW「Hawaii is almost certain to pass the 10M visitors mark by the end of 2019」〈https://www.hawaiinewsnow.com/2019/12/27/by-end-year-hawaii-is-almost-certain-pass-m-visitors-mark/〉     
※4:Mastercard「Mastercard 調査「2018年度世界渡航先ランキング」ランキングの半数がアジア太平洋の都市、東京は8位にランクイン」〈https://newsroom.mastercard.com/asia-pacific/ja/press-releases/mastercard-%E8%AA%BF%E6%9F%BB%E3%80%8C2018-%E5%B9%B4%E5%BA%A6%E4%B8%96%E7%95%8C%E6%B8%A1%E8%88%AA%E5%85%88%E3%83%A9%E3%83%B3%E3%82%AD%E3%83%B3%E3%82%B0%E3%80%8D-%E3%83%A9%E3%83%B3%E3%82%AD%E3%83%B3/〉     
※5:那覇空港ビルディング株式会社「那覇空港第二滑走路が供用開始いたします!」〈https://www.naha-airport.co.jp/news/9159/〉

沖縄県観光入込客数の推移と予測

沖縄県の観光客数は、2019年1月~12月で約1,016万人(国内客が約723万人、外国客が約293万人)であり、この年初めて1,000万人を突破しています(※1)。
2020年のデータについては、一般社団法人沖縄観光コンベンションビューロー(那覇市、OCVB)は2020年8月26日、新型コロナウイルスの影響で2020年に沖縄を訪れる観光客が361万人になるとの見通しを発表しています。国内客については、7月は前年同月の60%減、8月は前年同月比70%減、9月は同65%減、10月は同55%減、11月及び12月は同45%減と緩やかに回復すると見込まれています。なお、2020年10月~12月の入域者数が悪化するというシナリオも想定されており、その場合は、2020年の観光客数は337万人となるという見通しですが、いずれのシナリオも国内需要が緩やかに回復している様子が見られます(※2)。
沖縄県では県独自で発令した、2020年8月1日からの緊急事態宣言が2020年9月5日に終了し(※3)、これに併せて玉城デニー沖縄県知事が、沖縄観光を呼び掛ける動画メッセージを公開するほか、政府が「Go To トラベル」事業の対象に東京都を追加する方針を示したこと(※4)に「10月以降のキャンペーンに対応できるようなシステムをしっかり構築できるよう取り組む」とコメントするなど、観光需要を喚起する取り組みを進めています(※5)。また、海外旅行が難しい状況であるからこそ、日本人の国内旅行ニーズが喚起されることも想定されることから(※6)、国内における沖縄のリゾートエリアとしての優位性も発揮されるものと考えられます。
本ホテルは2021年8月の開業を予定しており、前述のとおり徐々に沖縄観光需要が回復傾向にあることに加え、2021年東京オリンピックも予定されている中で、政府も2021年の前半には全国民に提供できる数量の新型コロナウイルスのワクチン確保を目指している(※7・※8)ことから、開業時期の沖縄ホテルマーケットは回復に向かいつつあるものと見込まれます。

<出典>     
※1:沖縄県「入域観光客数」〈https://www.pref.okinawa.jp/site/bunka-sports/kankoseisaku/14734.html〉
※2:トラベルボイス観光産業ニュース「沖縄県の観光客数、さらに下降修正、2020年は65%減361万人と推計、沖縄観光コンベンションビューローの取り組みを聞いた」〈https://www.travelvoice.jp/20200826-146928〉  
※3:沖縄県「緊急事態宣言終了後の対応について~警戒レベル第3段階「感染流行期」継続中~」〈https://www.pref.okinawa.jp/20200828.html〉  
※4:日本放送協会「Go Toトラベル東京も対象とイベント開催制限緩和 専門家が議論」〈https://www3.nhk.or.jp/news/html/20200911/k10012613671000.html〉  
※5:沖縄タイムスプラス「「まっちょーいびんどー」 玉城デニー知事が動画で沖縄観光をPR」〈https://www.okinawatimes.co.jp/articles/-/631122〉  
※6:ニッセイ基礎研究所「低迷する宿泊施設はコロナ禍から抜け出せるか-国内旅行客の動向とGo Toキャンペーンを考える」https://www.nli-research.co.jp/report/detail/id=65065?site=nli  
※7:朝日新聞デジタル「ワクチン確保に予備費6714億円 政府が閣議決定」〈https://www.asahi.com/articles/ASN984W7WN98ULBJ002.html〉  
※8:厚生労働省「新型コロナウイルスワクチンの早期実用化に向けた厚生労働省の取組み」〈https://www.mhlw.go.jp/content/10900000/000635865.pdf〉

新型コロナウイルスに対する政府の取組み(ワクチン開発の進捗状況)

国内外の組織が急ピッチで新型コロナウイルスのワクチン開発を進めており(※1)、政府も2021年の前半には全国民に提供できる数量の新型コロナウイルスのワクチン確保を目指している(※2)状況です。


<国内開発>

①塩野義
感染研/UMNファーマ
2021年末までに3,000万人分の生産を目標。ワクチン生産体制等整備事業で223億円を補助。
②第一三共
東大医科研
ワクチン生産体制等整備事業で60.9億円を補助
③アンジェス
阪大/タカラバイオ
タカラバイオ・カネカが生産予定。ワクチン生産体制等整備事業で93.8億円を補助。
④KMバイオロジクス
東大医科研/感染研/
基盤研
ワクチン生産体制等整備事業で60.3億円を補助。


<海外開発>

ファイザー社(米) <海外>2020年中に100万人規模~2021年中に数億人規模を目指す。
<国内>ワクチン開発に成功した場合、日本に2021年6月末までに1.2億回分を供給する基本合意。
アストラゼネカ社
オックスフォード大(英)
<海外>全世界に20億人分を計画、米に3億人分、英に1億人分、欧州に4億人分、新興国に10億人分を供給予定としている。
<国内>ワクチン開発に成功した場合、日本に1.2億回分、うち3,000万回分は2021年3月までに供給する基本合意。海外からの原薬供給のほか、国内での原薬製造をJCRファーマと提携。充填等を国内4社と提携。厚労省が国内での原薬製造及び製剤化等の体制整備に162.3億円を補助(ワクチン生産体制等緊急整備事業)。
モデルナ社(米) <海外>全世界に5~10億回分/年の供給を計画。ロンザ社(スイス)と提携して供給を準備。生産ラインの完成が2020年12月になると報道あり。
ジョンソン&ジョンソン社
(ヤンセン社)(米)
<海外>2021年から大量供給(順次、世界で年10億人規模)を目指す。
サノフィー社(仏) <海外>組み換えタンパクワクチンに関して、上手くいけば2021年下半期に実用化の見込み、と発表。
ノババックス社(米) <海外>2020年遅くに1億回分/年の生産が目標。生産はプラハワクチン(チェコ)・フジフィルム子会社(米)と協力。アジュバントはAGCが作成。
<国内>タケダが原薬から製造し販売予定。タケダが1年間で2.5億回分を超える生産能力を構築すると発表。生産体制に厚労省がタケダに301.4億円を補助(ワクチン生産体制等緊急整備事業)。

<出典>
※1:厚生労働省「新型コロナウイルスワクチンの早期実用化に向けた厚生労働省の取組み」〈https://www.mhlw.go.jp/content/10900000/000635865.pdf〉
※2:朝日新聞デジタル「ワクチン確保に予備費6714億円 政府が閣議決定」〈https://www.asahi.com/articles/ASN984W7WN98ULBJ002.html〉

2020年2月以降リリースされた沖縄でのホテル開発計画

コロナ禍の状況においても不動産プレイヤーやホテル運営会社は沖縄エリアの宿泊ポテンシャルを認識しており、下記4件のホテル開発についてのリリースを発表しております。当該ホテルは、2022年~2023年開業予定であり、沖縄観光需要の回復も見込まれる時期となっています。本ホテルも開業年である2021年は立ち上がりの時期であり、安定稼働は2022年を見込んでいます。

物件名称 ヒルトン沖縄宮古島リゾート 「プリンスホテル」ブランド予定 「プリンススマートイン」ブランドを予定 (仮称)那覇市西一丁目計画
事業主体 三菱地所株式会社 パナソニックホームズ株式会社 株式会社ジョイントハウス 三菱地所株式会社
運営者 ヒルトン 株式会社プリンスホテル 株式会社プリンスホテル ネストホテルジャパン株式会社
室数 329室 340室 不詳 143室
所在 沖縄県宮古島市平良字久貝アゲタ 550-7(地番) 沖縄県宜野湾市真志喜三丁目 沖縄県那覇市松山二丁目 沖縄県那覇市西一丁目
開業時期 2023年 2022年春 2022年 2022年春
リリース日 2020年2月26日 2020年3月4日 2020年3月4日 2020年9月1日
備考 ※1 ※2 ※2 ※3

<出典>
※1:三菱地所株式会社・ヒルトン「宮古島・トゥリバー地区に「ヒルトン沖縄宮古島理リゾート」三菱地所とヒルトンが運営受託契約を締結、2023年に開業予定」〈https://www.mec.co.jp/j/news/archives/mec200226_miyakojimahilton.pdf〉
※2:株式会社プリンスホテル「プリンスホテル 沖縄県内初出店となる2ホテルを2022年開業」〈https://www.princehotels.co.jp/file.jsp?id=311058〉
※3:三菱地所株式会社「那覇市内における三菱地所初のホテル開発「(仮称)那覇市西一丁目計画」着工」〈https://www.mec.co.jp/j/news/archives/mec200901_naha_nesthotel.pdf〉

本ホテル近隣施設の運営実績調査

本ホテルに関する那覇ホテルマーケット調査(作成:株式会社日本ホテルアプレイザル)によれば、2019年3月~2020年2月の近隣9施設(具体的な施設名称は非開示、合計客室数2,331室)の1室当たり平均客室単価(ADR)は11,811円、平均稼働率(OCC)は77.4%です。各ホテルのボリュームゾーンとなる部屋タイプは2名対応のツインルームとなることから、平均客室単価を1名当たりに直すと5,900円程度と推測されます。
本ホテルは、加重平均定員が5.6名となる広めの部屋で差別化を図り、安定稼働時は平均客室単価20,000円前後を想定していることから、1名当たり3,570円程度の金額となります。近隣競合施設と比較してファミリーやグループでリーズナブルに宿泊することができます。

Aホテル Bホテル Cホテル Dホテル Eホテル Fホテル Gホテル Hホテル Iホテル
1室当たり平均客室単価(円) 12,500 9,000 11,000 15,200 9,000 10,500 10,500 10,500 18,100
1名当たり平均客室単価(円) 6,250 4,500 5,500 7,600 4,500 5,250 5,250 5,250 9,050
稼働率 66.0% 76.0% 75.0% 76.0% 77.0% 78.0% 77.0% 84.0% 88.0%
本ホテル 上記ホテル平均
1室当たり平均客室単価(円) 20,000 11,811
1名当たり平均客室単価(円) 3,571 5,905
稼働率 85.0% 77.4%

※近隣ホテルの1室当たりの平均的利用人数は2名を想定しています。
※本ホテルの1名当たり平均客室単価は、加重平均定員人数5.6名で1室当たり平均客室単価を除したものになります。
6名定員の部屋が20室、4名定員の部屋が5室ある為、加重平均しますと、5.6名となります。

REIT取引事例

物件名 ①(仮称)Rakuten STAY Naha Ti-da(投資対象) ②ソルヴィータホテル那覇 ③レッドプラネット沖縄那覇 ④ティサージホテル那覇 ⑤スマイルホテル那覇シティリゾート
所有者 株式会社ブリッジ・シー・キャピタル 星野リゾート・リート投資法人 野村不動産マスターファンド投資法人 福岡リート投資法人 投資法人みらい
最寄駅 美栄橋駅 美栄橋駅 美栄橋駅 旭橋駅 県庁前駅
駅距離 8分 9分 5分 9分 9分
建築年月 2021年6月(予定) 2005年11月 2008年6月 2018年2月 1988年6月
構造規模 RC造7F RC造8F RC造B1/10F RC造13F SRC造11F
取引価格(円) 769,480,000 3,860,000,000 2,650,000,000 2,835,000,000 4,000,000,000
取引NOI利回り* 6.5% 5.2% 5.6% 5.3% 5.9%
取引年 2020年 2020年 2019年 2018年 2018年
備考 ※マスターリースなし ※1 ※2 ※3 ※4

上記REIT取引事例と比較すると投資対象である本ホテルは規模が小さいものの、近年の取引事例を踏まえると十分な水準のNOI利回り(6.5%)を有しているものと考えられます。

*REIT事例の取引NOI利回りは、鑑定NOI(運営純収益)を取得価格で除したもの。

<出典>
※1:星野リゾート・リート投資法人「国内不動産の取得に関するお知らせ」〈https://ssl4.eir-parts.net/doc/3287/tdnet/1786173/00.pdf〉
※2:野村不動産マスターファンド投資法人「資産の取得に関するお知らせ」〈https://www.nre-mf.co.jp/file/news-d3f801ed9237361c9c776a842a4bf586b489a2e2.pdf〉
※3:福岡リート投資法人「資産の取得(契約締結)に関するお知らせ」〈https://www.fukuoka-reit.jp/reit_apps/upload/propertypdfs/pdf1_ja_20181204091004.pdf〉
※4:投資法人みらい「国内不動産信託受益権の取得及び貸借の開始に関するお知らせ」〈https://3476.jp/file/portfolio_files-7b64e4dca08852b31bb64b88281c5f5d68044cb0.pdf〉